C’est quoi un bail à réhabilitation ?

Le bail à réhabilitation permet aux propriétaires de logements en mauvais état de les faire réhabiliter par un organisme spécifique qui s’occupera de la réalisation des travaux de l’immeuble, de sa gestion et de sa mise en location à des personnes défavorisées après réhabilitation.

Le preneur à bail s’engage ainsi à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d’amélioration sur l’immeuble du propriétaire et à le conserver en bon état d’entretien et de réparation de toute nature en vue de le louer à titre d’habitation pendant la durée du bail à réhabilitation.

Peuvent être preneurs à bail à réhabilitation :

– les organismes d’habitations à loyer modéré ;

– les sociétés d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ;

– les collectivités territoriales ;

– les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage.

En cas de bail à réhabilitation, la taxe foncière est établie au nom du
preneur à bail.

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Comment se passe le renouvellement d’un bail ?

Le bail en cas de location, peut être reconduit tacitement ou faire l’objet d’un renouvellement
formel.

Il y a tacite reconduction lorsque le bailleur ne donne pas congé au
locataire à la fin du bail. Le bail est alors renouvelé aux mêmes
conditions de durée et de loyer que le bail initial.

C’est la raison pour laquelle le bailleur a parfois intérêt à proposer un
renouvellement formel au locataire. Il doit alors adresser sa proposition
au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6
mois avant la fin du bail. Le bailleur peut ainsi modifier la durée du bail
ou proposer au locataire une augmentation de loyer.

Lorsque le bailleur ne donne pas congé au locataire dans les formes
prescrites par la loi, le bail est renouvelé.

A titre dérogatoire, et après l’accord exprès des parties, le contrat de
location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours lorsque le
propriétaire a signé avec l’Agence nationale de l’habitat une convention
avec travaux. Les ressources du locataire en place doivent être conformes
aux plafonds prévus par cette convention. L’offre de renouvellement est
présentée dans le délai de trois mois après l’accord des parties par la
lettre recommandée. Le montant du loyer fixé par le contrat de location
renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au
conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat.

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Acheter nue propriété : une solution d’investissement pour l’expatrié

Etre expatrié implique pour une personne d’être éloignée du territoire français, entrainant une difficulté à gérer son patrimoine immobilier ou financier situé en France. Des questions se posent alors : Comment investir en immobilier sans avoir à gérer ? Quelle est la fiscalité applicable à mon investissement ? Existe il des solutions de revente ou d’habitation en cas de retour en France ?

Selon le Cabinet Nuepro Immo, l’investissement en nue propriété est l’une des meilleures solutions pour l’expatrié ou non résident.

Le principe de l’investissement et ses avantages

Juridiquement, la nue propriété est l’un des deux droits qui compose le Droit de propriété en France.

Le principe de l’investissement consiste à acquérir la seule nue propriété d’un bien immobilier pendant que l’usufruit (le deuxième droit) est confié à un bailleur institutionnel à loyers modérés.
Le démembrement de ce droit de propriété est obligatoirement temporaire : soit pour une période fixée lors de l’acquisition de la nue propriété (exemple 15 ans), soit pour une durée viagère c’est à dire jusqu’au décès de l’usufruitier.
A la fin de cette période, l’usufruit rejoint automatiquement et gratuitement la nue propriété : le précédent nu propriétaire devient alors plein propriétaire et l’usufruitier est déchu de ces droits.

En achetant la seule nue propriété, l’expatrié effectue une décote sur le prix du bien initial : avec une durée de démembrement de 15 ans, une baisse de prix de l’ordre de 40% est réalisée correspondant à la valeur de l’usufruit.

Que faire après la période de démembrement ?

Une fois la période de démembrement terminée, le nouveau plein propriétaire peut alors à son choix louer le bien, le revendre ou y habiter à titre de résidence principale ou secondaire.

En termes patrimoniaux, l’investissement en nue propriété permet à terme de percevoir des revenus pour compléter sa retraite, revendre pour une perception de capital ou encore l’utiliser pour son besoin personnel.

Pourquoi considérer cet investissement en tant qu’expatrié ?

L’acquisition en démembrement de propriété est particulièrement adapté aux contraintes de l’expatrié : pendant le période de démembrement, le nu propriétaire ne s’occupe d’aucune gestion et ne supporte aucune fiscalité et taxe sur le bien immobilier.
C’est l’usufruitier qui se charge, en contrepartie de la perception des revenus, de gérer le bien.

Ce mode d’achat peut également répondre au besoin d’achat d’une résidence principale une fois la période d’expatriation terminée : expatriés en Asie pendant encore 12 ans, l’achat d’une nue propriété de 12 à 15 ans peut permettre au couple de se garantir un logement à leur retour. Et si leur plan de vie se modifie au cours des années, la location à terme ou la revente pendant ou après le démembrement restent des solutions.

Enfin, il est important pour l’expatrié de se constituer une épargne financière ou immobilière avant son retour en France : selon son pays d’expatriation, le régime social attaché et les accords bilatéraux avec l’administration française, les cotisations retraites ne sont pas forcément assurées… C’est pourquoi la constitution de revenus complémentaires sont essentiels pour l’expatrié ou non résident. Au terme du démembrement de propriété, celui-ci peut louer le bien immobilier et se garantir de revenus immobiliers réguliers.

Comment financer ce type d’investissement ?

Les banques françaises demandent généralement un apport personnel pour les expatriés et non résident. Cet apport peut varier entre 15% et 40% selon le pays de résidence de l’expatrié. Selon le pays de l’expatrié, les conditions de financement varient.

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Les baux de la loi 48 …

En plus d’être soumis à des loyers relativement faibles, les baux conclus
sous le régime de la loi du 1er septembre 1948 connaissent plusieurs
particularités, notamment quant à la forme et à la durée du contrat de
bail.

Par ailleurs, le locataire dispose d’un droit au maintien dans les
lieux qui le protège ainsi que sa famille contre toute éviction.

Le bailleur, quant à lui, bénéficie d’un droit de reprise du logement qu’il
peut actionner sous certaines conditions.
Le bail de 1948 est généralement un bail oral conclu pour une durée
indéterminée.
Cependant, rien n’empêche d’établir un bail par écrit. Dans ce cas, il
n’existe pas de réglementation stricte quant à son contenu.

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Droit au maintien dans les lieux
Dès lors qu’il remplit toutes ses obligations locatives et qu’il occupe le
logement de façon continue et suffisante, le locataire d’un logement soumis
à la loi de 1948 dispose d’un droit au maintien dans les lieux.

Ce droit est transmis, en cas d’abandon du domicile ou de décès du
locataire aux :

-conjoint ou au partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS)
lorsque les conjoints ou partenaires vivaient de façon effective ensemble
depuis plus d’un an ;

-enfants mineurs jusqu’à leur majorité ;

-ascendants et aux personnes handicapées lorsqu’ils vivaient de façon
effective avec le locataire depuis plus d’un an.

Cependant, le locataire peut perdre ce droit au maintien dans les lieux
si :

  • il est frappé d’un jugement d’expulsion ;
  • il dispose d’un autre logement qui correspond à ses besoins, d’un logement
    de fonction ou qu’un logement HLM lui a été attribué ;
  • le logement n’est pas suffisamment occupé, c’est-à-dire que le nombre de
    personnes vivant dans le logement est largement inférieur à ses capacités
    d’accueil ;
  • le logement est effectivement inoccupé plus de 8 mois par an ;
  • le logement est insalubre.

De plus, le propriétaire est autorisé à refuser le maintien dans les lieux
lorsqu’il exerce son droit de reprise ou à proposer, dans certains cas, au
locataire un bail de sortie.

Droit de reprise du logement
Comme c’est le cas pour les baux d’habitation de droit commun, le
propriétaire d’un logement soumis à la loi de 1948 bénéficie d’un droit de
reprise du logement pour :

  • l’occuper lui-même ;
  • y loger son conjoint, la personne avec qui il est lié par un pacte civil de
    solidarité (PACS), ses ascendants ou descendants ;
  • y faire des travaux.

Pour exercer ce droit de reprise, le bailleur doit signifier au locataire
sa volonté de reprendre le logement par lettre recommandée avec accusé de
réception en y indiquant la durée du préavis (6 mois minimum) ainsi que le
motif de la reprise et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

De plus, le propriétaire doit proposer à son locataire un logement
équivalent.

Cette exigence n’est toutefois pas obligatoire lorsque :

  • le logement a été acheté depuis au moins 10 ans à la date de sa reprise ;
  • le logement a été acheté depuis 4 ans et que le propriétaire est autorisé,
    par une décision de justice, à y habiter ou à installer un ayant droit ;
  • le propriétaire justifie qu’il ne dispose pas d’une habitation
    correspondant à ses besoins normaux ni à ceux des membres de sa famille
    vivant habituellement avec lui.

Fin du bail

En dehors des cas où le locataire perd son droit de maintien dans le
logement, le bailleur peut lui proposer, par lettre recommandée avec accusé
de réception ou par acte d’huissier, un bail de sortie du régime de la loi
de 1948 quand ses ressources et celles des autres occupants du logement
dépassent un certain seuil.

Il est alors établi un bail d’une durée de 8 ans avec un loyer fixé par
référence aux loyers habituellement constaté dans le voisinage pour des
logements comparables.

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Projet immobilier : maison écologique ou maison conventionnelle ?

Actuellement, construire une maison écologique revient en moyenne 17 % plus cher qu’une maison conventionnelle. Cependant, sur le long terme, cette différence de prix se transforme rapidement en investissement très rentable, car une maison écologique présente de nombreux avantages qui allègent significativement la facture énergétique.

  • Financièrement, quelles différences entre les deux constructions ?

Par définition, la maison écologique est un bâtiment conçu pour avoir le moins d’impact possible sur l’environnement par son implantation, son orientation, son architecture, sa distribution intérieure et les matériaux dans lequel elle est construite. En règle générale, la mise en place d’une telle construction coûte le plus souvent plus cher qu’une maison dite conventionnelle. En effet, rien qu’avec l’adoption obligatoire de la norme RT 2012 qui vise à rendre toutes les nouvelles constructions plus écologiques, une hausse de 15 à 20 % est déjà enregistrée par rapport aux constructions certifiées RT 2005. En ce qui concerne la maison écologique proprement dite, elle revient en moyenne 17 % plus chère à la construction qu’une maison conventionnelle, et cela, à superficie, qualité de construction et finition équivalentes. Cette différence de prix s’explique en grande partie par l’insuffisance de main-d’œuvre qualifiée ainsi que par la rareté des matériaux « écologiques » qui sont toutefois plus durables et plus performants. Pour une bonne isolation efficace et pérenne par exemple, vous trouverez une  isolation liège ici. Cependant, ce surcoût constaté deviendra rapidement un investissement rentable, car une maison écologique permettra à long terme de faire des économies considérables sur la facture énergétique.

 

  • Quelques statistiques comparatives

Afin de mettre en évidence les bénéfices et les avantages qu’offre une maison écologique par rapport à une maison conventionnelle sur le plan environnemental et énergétique, voici quelques chiffres clés :
– une maison écologique est au moins 25 % plus performante énergétiquement qu’une maison conventionnelle.
– une maison écologique intégrant une conception solaire passive réduit jusqu’à 40 % les besoins en chauffage.
– une maison écologique peut réaliser une économie de 40 % sur les frais d’eau chaude grâce à l’installation d’un système de récupération de chaleur pour l’eau destinée à la douche.
– une maison écologique dotée de toilettes à compost économise annuellement 100 000 litres d’eau potable par an.
– une maison écologique utilisant la cellulose à base de papier recyclé comme isolant est 30 % mieux isolée que les constructions utilisant la fibre de verre dans leur système d’isolation.
– une maison écologique se servant de planchers radiants à l’eau est plus confortable et 20 % mieux chauffée que les maisons conventionnelles à système de chauffage électrique.
– une maison écologique construite à partir de béton contenant 30 % de matériaux recyclés réduit l’émission de gaz à effet de serre jusqu’à plus de 10 tonnes.

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La taxe sur les logements vacants

Depuis le 1er janvier 2013, les propriétaires de logements inoccupés depuis
plus de 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis une taxe
assise sur la valeur locative foncière brute dont le taux est fixé à 12,5 %
pour la 1ère année de vacance et 25 % dès la 2ème année.

Avant le 1er janvier 2013, la durée de la vacance déclenchant la
soumission à la taxe devait être supérieure à 2 années consécutives, et les
taux d’imposition variaient de 10 % à 20 % selon la durée de la vacance.

Cette taxe n’est due que dans certaines communes de plus de 50 000
habitants (200 000 habitants jusqu’au 31 décembre 2012) où la situation du
marché locatif est tendue (déséquilibre entre l’offre et la demande).

Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non
meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation.

La taxe n’est pas due pour :

  • les résidences secondaires,
  • les locaux qui nécessiteraient, pour être habitables, des travaux
    importants,
  • les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à
    faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de
    réhabilitation ou de démolition,
  • les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant
    pas acquéreur,
  • les logements détenus par les organismes d’habitation à loyers modérés.

La taxe n’est pas due lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours
consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition (ce délai était fixé à
30 jours avant le 1er janvier 2013).

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La détention en nue propriété en matière ISF

L’impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est un impôt direct payé par les personnes physiques et couples ayant un niveau de patrimoine net taxable dépassant 1,3 Millions d’euros au 1er janvier 2016. L’impôt est progressif par tranche et déclaratif. Le contribuable visé doit lui même estimer la valeur de son patrimoine pour la valeur au 1er janvier de chaque année.

L’assiette de l’impôt recense l’ensemble du patrimoine : biens mobiliers (finance, meubles, voitures…) et biens immobiliers (appartements, maisons, terrains…)

Le démembrement de propriété, une solution pour diminuer l’impôt

Le démembrement de propriété est un procédé patrimonial permettant de dissocier la nue propriété et l’usufruit d’un bien immobilier ou mobilier : deux personnes distinctes détiennent alors chacun un droit de propriété sur le bien.

Alors que le nu propriétaire disposera à la fin du démembrement de la pleine propriété du bien, l’usufruitier aura le droit de percevoir les revenus ou d’habiter le bien immobilier démembré. A la fin du démembrement (exemple 10 ans), les droits de l’usufruitier s’éteindront et l’usufruit rejoindra la nue propriété automatiquement et gratuitement.

Afin de réduire votre imposition ISF, l’acquisition en nue propriété est l’une des solutions à considérer. Effectivement, la loi prévoit que la détention de la seule nue propriété d’un bien ne doit pas être ajouté à l’actif du patrimoine taxable au sens de l’ISF. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF pour la valeur en pleine propriété.

Détenir en nue propriété est un moyen pour optimiser cette fiscalité spécifique.

Deux moyens permettent de bénéficier de cette technique juridique : acquérir directement la nue propriété d’un bien immobilier ou réaliser une donation d’usufruit (à votre enfant ?) avec réserve de nue propriété.

Achat à crédit en nue propriété, passif déductible ?

Depuis 2013, la loi de finance prévoit la non déductibilité des dettes contractées pour l’acquisition d’un bien en nue propriété puisque celui-ci ne rentre pas dans l’actif de cet impôt.

Cette règle est également pour tous les autres actifs ne rentrant pas dans l’actif de l’impôt ISF tel que les biens professionnels (sous conditions), les objets d’art et collection, droit de propriété littéraire, bois et forêts….

 

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Quelle fiscalité en cas d’apport en SCI ?

L’apport des biens immobiliers à une SCI constitue une cession à titre onéreux. En cas de plus-value d’apport, celle-ci serait taxable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (à l’exception de la plus-value réalisée sur la résidence principale qui est exonérée).
La plus-value immobilière fait l’objet d’un abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Les taux de l’abattement pour durée de détention sont les suivants pour les cessions à titre onéreux intervenues depuis le 1er septembre 2013.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la plus-value bénéficie d’un abattement de :

– 6% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 4% pour la 22è année.

Le solde taxable est soumis à l’impôt au taux forfaitaire de 19%.

La plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de la 22è année de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux, la plus-value bénéficie d’un abattement de :
– 1,65% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 1,60% la 22è année,
– 9% par année de détention pour chacune des années au-delà de la 22è.

Le solde taxable est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

La plus-value immobilière est totalement exonérée de prélèvements sociaux au-delà de la 30è année de détention.

Enfin, la 3è loi de finances rectificative pour 2012 a institué une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières supérieures à 50.000 €, hors terrains à bâtir et hors plus-values exonérées comme celles sur les résidences principales. Le taux de la taxe est progressif de 2% à 6%.

Et au regard des droits d’enregistrement ?

Les apports purs et simples (y compris les biens immobiliers) qui sont
effectués à la constitution d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt
sur les sociétés sont exonérés de tout droit d’enregistrement.

Aucun droit d’enregistrement ne serait dû sur l’opération d’apport.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Les avantages fiscaux de la Loi Pinel Outre Mer

Le fonctionnement

La loi Pinel outre mer est très proche de la loi Pinel en métropole dans son fonctionnement et ses conditions. Elle a pour objectif de favoriser l’investissement dans les pays d’outre mer en permettant aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à celle en métropole. Elle concerne les investissements réalise entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

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Pourquoi investir en nue propriété ?

L’investissement en nue propriété correspond à des multiples objectifs patrimoniaux récurrents tel que la préparation à la retraite, l’optimisation fiscale, la transmission ou encore la constitution d’un patrimoine immobilier.
Conscients de la lourde fiscalité du patrimoine, les épargnants s’intéressent de plus en plus à l’acquisition en nue propriété grâce à ses avantages fiscaux (aucun impôt, aucune taxe à payer) et son confort de gestion (toute gestion et entretien à charge de l’usufruitier).

Cet investissement, qui est apparu au début des années 2000, doit néanmoins être vu comme un investissement de diversification patrimoniale étant donné la particularité de ce type d’investissement :

Un mode de détention particulier

Détenir un bien immobilier en nue propriété consiste à devenir propriétaire au terme d’une période déterminée. Privé d’usufruit, le nu propriétaire doit disposer d’une capacité d’épargne importante afin de payer la mensualité sans l’aide du loyer mensuel. En cas de pépins financiers, le remboursement d’un tel bien peut s’avérer difficile. Investissement réservé à des CSP + !

Ce mode de détention doit être également limité au sein d’un patrimoine : une trop grande proportion de biens en nue propriété rendrait celui-ci peu liquide et dangereux en cas de coup dur et nécessite de vente rapide. Un marché secondaire prisé de biens en nue propriété existe mais reste encore « de niche ». Un investissement à réserver pour un objectif à long terme !

La nue propriété comme optimisation de précédents investissements immobiliers

L’investissement peut se révéler un excellent complément de précédents investissements immobiliers locatifs : l’acquisition en nue propriété, qui permet de bénéficier d’une décote d’environ 40% sur le prix du bien en pleine propriété, via un crédit permet de déduire ces intérêts d’emprunt généré sur les revenus fonciers pré-existants ! Un très bon moyen d’optimiser sa fiscalité foncière !

Autre avantage fiscal, la détention en nue propriété n’est pas retenu, au sens de l’ISF, comme un bien taxable. Un bon moyen de réduire son impôt sur la fortune…

 

En définitive, l’achat en nue propriété présente de nombreux avantages tant immobiliers que fiscaux mais ne doit pas être usé à toutes fins patrimoniales. Il n’existe pas de solutions miracles et uniques, seulement des moyens parallèles correspondants plus ou moins à vos sensibilités et convictions pointant vers ce même objectif.

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