22.12.2009 par L'équipe myimmobilier.com.

Nos services s’interrompent jusqu’au 4 Janvier 2010.

Nous vous souhaitons de joyeuses fêtes de fin d’année !

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18.12.2009 par L'équipe myimmobilier.com.

Acheter la seule nue-propriété d’un bien immobilier permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire et de profiter d’avantages fiscaux indéniables 

Quel est l’intérêt financier ? 

L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

Et les avantages fiscaux de l’opération ? 

En matière d’ISFLes biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt.  

Quant aux plus-values … 

A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation. En cas de cession du bien, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans.

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14.12.2009 par L'équipe myimmobilier.com.

Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien. 

En principe, le contrat de vente en viager repose sur le schéma suivant : l’acheteur acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et le cas échéant d’un capital (bouquet).

Le vendeur perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.  

Quelle est la fiscalité ?   

1/ En matière d’Impôt sur le revenu : Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.  Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).   

70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans  

50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus  

40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus  

30% si il est âgé de plus de 69 ans   

2/ En matière d’ISF : Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer).  

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

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9.12.2009 par L'équipe myimmobilier.com.

Vous vous interrogez sur la manière la plus optimale pour l’acquisition d’un bien immobilier avec un tiers ou vos enfants.  La SCI peut effectivement répondre à votre problématique car elle permet :  

• d’organiser les règles entre tiers pour l’acquisition en clarifiant les droits de chacun au sein de la société (qui à le pouvoir, comment gère t’on les investissements actuels et ultérieurs, que se passe t’il en cas de souhait de cession, …) ; 

• d’améliorer la transmission des biens si ce schéma est réalisé parallèlement à une opération de donation (la valeur des biens transmis et donc le calcul des droits de donation se faisant sur la valeur nette de la société, valeur du bien – emprunt bancaire) 

• d’éviter des situations d’indivision très pénalisantes pour la gestion d’un patrimoine immobilier ; 

• protéger le conjoint en le nommant co-gérant de la SCI.

 La SCI permet d’organiser facilement la répartition d’un patrimoine immobilier, divisé en nombre de parts de valeur identique.  Constitution de la SCI  Les associés ?  Il faut être au minimum deux associés pour créer une SCI.  Un couple marié et leurs enfants, même s’ils sont mineurs mais sous certaines conditions, peuvent être associés de la SCI.  Les associés sont responsables indéfiniment au prorata de leur nombre de parts.   Quelles sont les formalités de création ?  La création de la SCI nécessite les formalités suivantes :  

• l’établissement et la signature des statuts ;

• la désignation du ou des gérants ;

• l’enregistrement des statuts à la recette des impôts du lieu du siège de la SCI dans le délai d’un mois ;

• une insertion dans un journal d’annonces légales ;

• le dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce ;

• la demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;

• la déclaration d’existence auprès des contributions directes et au greffe du Tribunal de Commerce.

 La fiscalité (pour la SCI imposée à l’Impôt sur le Revenu) ?   

Les bénéfices : 

Chaque associé récupère au prorata de ses parts le résultat de la société et est imposé à l’IR au titre des fonciers

Et si vous vendiez les parts de la SCI ?  

En cas de cession des parts de SCI, vous seriez éventuellement redevable de l’impôt sur les plus values générées avec cependant des abattements applicables en fonction de la durée de détention des parts de la SCI.

Bonne journée

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7.12.2009 par L'équipe myimmobilier.com.

En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.  De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.  

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.  

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

 Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.  Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.  Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.  

Impôt sur le revenu : En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.  Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.  

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.  Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.  

Impôt sur les plus-values : Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d’un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.  Par dérogation, ce taux passe à 16 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d’un Etat membre de l’Union européenne.  

Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l’IR en France.  

Comment faire pour payer l’impôt ?  Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.  Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque : 

• le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,  
• le bien cédé est détenu depuis plus de 15 ans.  

Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d’enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l’enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l’exécution de celle-ci.  Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d’un mois à compter de la cession.  Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu’il y ait plus-value taxable ou non.    

Cas particulier : la résidence principale  

Une exonération particulière est effectivement prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de la Communauté européenne ou assimilé.  

Le bénéfice de l’exonération est réservé aux contribuables (personnes physiques) qui, au jour de la cession :

• ont été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant une durée d’au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;   
• et qui ont la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant   

Impôt sur la fortune (ISF) L’ ISF est assis sur l’ensemble des biens composant le patrimoine sauf si ces derniers sont exonérés.  Les immeubles font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés dans la majorité des cas.  Il faudra également vérifier la présence ou non d’une convention fiscale .  

Cependant dans la majorité des cas, cette dernière indiquera que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien donc en France.

 Les droits de succession : Le traitement fiscal et le lieu d’imposition vont dépendre de l’existence ou non d’une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession.  S’il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France.  S’il n’en existe pas, il s’agira du traitement classique d’une succession par un non résident .  

Les autres impôts : Vous continuerez à être redevable de la taxe foncière. Si vous louez votre logement, vous ne serez plus soumis à la taxe d’habitation.  

Quant à la redevance télé, vous en serez toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision !

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1.12.2009 par L'équipe myimmobilier.com.

Les propriétaires d’immeubles donnés en location bénéficient, dans certains cas, d’un allégement de leurs obligations déclaratives lorsque leurs recettes sont inférieures ou égales à 15 000 € HT. Les contribuables concernés sont ainsi dispensés de souscrire la déclaration annexe des revenus fonciers (n°2044) et portent directement le montant de leur revenu brut foncier sur la déclaration d’ensemble de leurs revenus (n°2042).

L’administration calcule le revenu net foncier imposable en appliquant sur le montant du revenu brut un abattement forfaitaire de 30 %. Lorsque le total des revenus bruts fonciers excède la limite de 15 000 €, le régime du micro-foncier cesse immédiatement de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle ce seuil est dépassé.

Les revenus fonciers doivent alors être déterminés selon le régime réel d’imposition et donner lieu au dépôt d’une déclaration n° 2044. Les bailleurs soumis de plein droit au régime micro-foncier conservent toutefois la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition notamment s’ils enregistrent des charges d’un montant supérieur à 30 % de leur revenu foncier brut, et à fortiori s’ils enregistrent un déficit. 

 Déclaration : Les personnes bénéficiant de ce régime doivent reporter directement les recettes brutes perçues sur la ligne BE de la déclaration des revenus n°2042, sans déduire l’abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement sera calculé automatiquement par le fisc.

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