L’immobilier des non résidents

 

En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.  De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.  

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.  

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

 Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.  Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.  Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.  

Impôt sur le revenu : En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.  Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.  

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.  Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.  

Impôt sur les plus-values : Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d’un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.  Par dérogation, ce taux passe à 16 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d’un Etat membre de l’Union européenne.  

Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l’IR en France.  

Comment faire pour payer l’impôt ?  Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.  Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque : 

  • le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,  
  • le bien cédé est détenu depuis plus de 15 ans.  

Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d’enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l’enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l’exécution de celle-ci.  Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d’un mois à compter de la cession.  Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu’il y ait plus-value taxable ou non.    

Cas particulier : la résidence principale  

Une exonération particulière est effectivement prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de la Communauté européenne ou assimilé.  

Le bénéfice de l’exonération est réservé aux contribuables (personnes physiques) qui, au jour de la cession :

  • ont été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant une durée d’au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;   
  • et qui ont la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant   

Impôt sur la fortune (ISF) L’ ISF est assis sur l’ensemble des biens composant le patrimoine sauf si ces derniers sont exonérés.  Les immeubles font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés dans la majorité des cas.  Il faudra également vérifier la présence ou non d’une convention fiscale .  

Cependant dans la majorité des cas, cette dernière indiquera que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien donc en France.

 Les droits de succession : Le traitement fiscal et le lieu d’imposition vont dépendre de l’existence ou non d’une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession.  S’il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France.  S’il n’en existe pas, il s’agira du traitement classique d’une succession par un non résident .  

Les autres impôts : Vous continuerez à être redevable de la taxe foncière. Si vous louez votre logement, vous ne serez plus soumis à la taxe d’habitation.  

Quant à la redevance télé, vous en serez toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision !

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