26.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Lorsque qu’il est plus intéressant pour un emprunteur de faire affaire avec une autre banque, ce dernier peut demander à faire racheter son prêt par l’autre établissement.

Ceci est d’autant plus vrai que les taux sont bas comme c’est le cas actuellement. Cette opération permet à l’emprunteur de rembourser son prêt en cours par anticipation et d’en souscrire un nouveau dans un autre établissement. 

Toutefois, avant de se lancer dans un rachat de prêt, il doit bien prendre en compte l’ensemble des éléments du prêt proposé et, notamment, les frais de garantie, … 

Quels sont les frais liés au remboursement anticipé ?

L’emprunteur doit, tout d’abord, évaluer les frais liés au rachat du prêt car, avant de souscrire un autre prêt, il doit rembourser son prêt en cours par anticipation. Il doit donc s’attendre à payer les frais liés au remboursement anticipé, à savoir :  

• l’indemnité de remboursement anticipé dont le montant s’élève le plus souvent à 3 % du capital restant dû, ou à 6 mois d’intérêts ;
• la mainlevée de l’hypothèque inscrite sur le logement afin que l’établissement qui rachète le prêt puisse inscrire sur le bien une hypothèque de 1er rang. 

Il existe 3 cas d’exemption de pénalité pour les contrats de prêt conclus à partir du 25 juin 1999 dont le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien immobilier :

• faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
• par le décès,
• ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers. 

Enfin, l’emprunteur doit également acquitter les frais liés au rachat du prêt, c’est à dire :

• les frais de constitution de la nouvelle garantie (hypothèque, PPD, …) ;
• les nouveaux frais de dossier.   

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20.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

“Nous allons corriger le bouclier fiscal et l’ISF. Cela ne veut pas dire que nous les supprimerons”, a dit le ministre du Budget lors de cette rencontre, selon le quotidien économique.

François Baroin a lancé une piste: la possibilité de relever de 790.000 aujourd’hui à 1,2 million d’euros le seuil d’assujettissement à l’ISF.

Selon Les Echos, une telle mesure diviserait par deux le nombre de contribuables redevables de l’ISF: 300.000 ménages n’auraient plus à le payer, sur les 560.000 ménages qui le doivent aujourd’hui, soit un manque à gagner de 300 millions d’euros pour l’Etat.

Le gouvernement étudie une autre piste: le relèvement de l’abattement sur la valeur de la résidence principale, déjà passé de 20% à 30% en 2007.

Selon Les Echos, Bercy n’y est pas favorable car elle renforcerait la fracture entre les locataires et les propriétaires.

Le Premier ministre François Fillon s’est prononcé dimanche pour une réforme fiscale concernant le bouclier fiscal et l’ISF qui aura un impact dans le budget 2012.

Cette réforme porterait, selon les indications données par le gouvernement, sur une suppression du bouclier et un “aménagement” de l’ISF.

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19.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le Conseil d’Etat a autorisé la déduction des revenus fonciers des intérêts d’un emprunt finançant le remboursement de prêts contractés antérieurement dès lors que l’objet du financement n’a pas été modifié.

Il en va de même des frais de souscription de l’emprunt substitutif. Ils sont déductibles au même titre que les frais liés à l’emprunt initial.

L’indemnité de résiliation de l’emprunt initial est quant à elle déductible en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu foncier. Il est rappelé que la déduction de ces différentes sommes est également admise par l’administration fiscale sous réserve que l’opération permette effectivement de réduire la charge financière globale.

C’est ce qu’il en ressort du Conseil d’Etat 5 juillet 2010 n° 301044.

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14.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Les députés s’attaquent actuellement aux plus-values immobilières et professionnelles. Ils proposent qu’elles soient chargées socialement dès le premier euro, comme c’est le cas des gains mobiliers.

L’abattement de 10 % par an, au bout de six ans de détention, serait donc supprimé en matière de CSG-CRDS (il serait maintenu pour l’IR).

Cela se rajoute à l’augmentation prévu de la plus value qui passerait de 16% à 17% voire … 19 % !

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12.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire. 

La technique du démembrement de propriété, utilisée le plus souvent dans un objectif de transmission du patrimoine, peut, en effet, servir dans cette autre optique. 

Avantages de l’opération

En matière d’ISF : les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt. 

Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

Déduction de certains frais du revenu : pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles (sous certaines conditions) des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.  

Plus-values : la cession de la nue-propriété d’un bien, avant l’extinction de l’usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus-values réalisées. La plus-value qui correspond à la différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et son prix de cession est soumise, après application de l’éventuel abattement pour durée de détention, à une imposition au taux de 16 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux global est de 12,1 %. 

A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation.  Cet investissement peut être réalisé soit sous forme d’investissement en direct soit sous forme de SCPI. 

A bientôt

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6.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le projet de loi prévoit une augmentation des prélèvements sur les hauts revenus (majoration de la dernière tranche du barème de l’IR de 1 point) et un alourdissement de la fiscalité des revenus du patrimoine (plus-values mobilières et immobilières, revenus mobiliers) afin notamment de financer la réforme des retraites.  

Relèvement des taux d’imposition forfaitaire 

Le texte propose de majorer de 1 point :

• le taux applicable à la tranche d’imposition la plus élevée du barème progressif de l’impôt sur le revenu qui serait relevé de 40 à 41 %,

• le taux du prélèvement forfaitaire libératoire applicable aux dividendes d’actions et intérêts sur produits de placement à taux fixe qui passerait ainsi de 18 % à 19 %,

• le taux de la retenue à la source sur les dividendes versés par des sociétés françaises à des personnes physiques non résidentes en France qui serait porté de 18 % à 19 %,

• le taux proportionnel applicable aux gains de cession des valeurs mobilières et de droits sociaux qui passerait également de 18 % à 19 %,

• et le taux proportionnel applicable aux plus-values immobilières qui serait porté de 16 % à 17 %.

 L’immobilier est donc impacté par cette pénalisation, se rajoutant en plus au durcissement des niches fiscales (cf précédent article) 

A bientôt (pour de meilleures nouvelles nous l’espérons !)

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1.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Conformément aux annonces gouvernementales, le projet de loi de finances contient une mesure visant à réduire de 10 % les réductions et crédits d’impôt compris dans le champ de l’actuel plafonnement global des niches fiscales à l’exclusion toutefois des avantages suivants :

• réduction ou crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile,
• crédit d’impôt au titre des frais de garde des jeunes enfants,
• réduction au titre de l’investissement locatif dans le logement social outre-mer.

La réduction de 10 % devrait s’appliquer non seulement au taux des différents avantages concernés mais également, lorsqu’il en existe, au plafond d’imputation de ces avantages.

Pour ne pas pénaliser les contribuables ayant initié un investissement avant le 1er janvier 2011, date d’application de la minoration des avantages, cette mesure ne devrait pas concerner les décisions d’investissement immobilier formalisées avant le 1er janvier 2011.

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