29.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le chef d’entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de 3 façons :

• une détention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine privé se confondent ;
• une détention via l’entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de l’entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;
• l’apport de ce patrimoine immobilier à une société juridiquement indépendante (type SCI, …) intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.

Cette dernière option présente l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel.

Pourquoi séparer l’immobilier de l’activité professionnelle ?

Lorsque l’immobilier a été séparé de l’actif professionnel, il pourra s’intégrer dans une stratégie de gestion du patrimoine privé, avec bien évidemment des restrictions quant aux possibilités d’arbitrage en raison des liens professionnels existant avec la société d’exploitation. Une stratégie de transmission pourra ainsi être envisagée à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d’usufruit, voire donation d’usufruit, la mise en œuvre de cette stratégie sera d’autant plus facilitée par la création de structure sociétaire permettant de diviser l’immeuble en parts.

La séparation initiale de l’immobilier résulte alors du choix du chef d’entreprise réalisé lors de la réalisation de l’investissement.

En revanche, lorsque l’immobilier est soit inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, soit propriété d’une société d’exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut s’imposer entraînant des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée.

Dans une entreprise individuelle, tant la cession de l’immobilier que le retrait dans le patrimoine privé de l’exploitant ou une donation vont générer une imposition des plus values selon le régime des plus values professionnelles. En matière de droit d’enregistrement, la cession supportera des droits de 5 %, la donation générera des droits de mutation à titre gratuit (selon un barème), le retrait dans le patrimoine privé n’occasionnant aucun droit d’enregistrement.

Dans une structure sociétaire, la séparation de l’immobilier peut s’effectuer selon plusieurs techniques :

• distribution de dividendes en nature,
• cession de l’immeuble à un associé ou à une société civile,
• retrait d’immeuble et réduction de capital,
• scission de la société d’exploitation,
• …

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20.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Suivant l’importance des revenus, les contribuables sont astreints à des obligations plus ou moins contraignantes :

• le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 76 300 €. La déclaration fiscale se fait directement sur l’imprimé de déclaration d’ensemble des revenus, et doit être accompagnée de divers documents informatifs.

Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel ou pour le régime réel simplifié.

• le régime du bénéfice réel simplifié s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 76 300 € et inférieur à 763 000 €. La déclaration se fait sur un imprimé spécifique (imprimé n° 2031), accompagnée de divers documents comptables, mais simplifiés (bilan simplifié, tableau des immobilisations, etc.)

Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel.

• le régime du bénéfice réel s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 763 000 €. La déclaration fiscale doit être faite aussi sur l’imprimé 2031 et doit être accompagnée de documents comptables annexes plus détaillés.

Attention  : Pour les revenus perçus à compter de 2006 et en l’absence d’adhésion à un centre de gestion agréé, les revenus sont multipliés par 1,25 pour le calcul de l’impôt.

Qu’est ce qui est déductible ?

Quel que soit le régime d’imposition, les frais inhérents à l’activité sont déductibles. Par ailleurs, le contribuable est en droit de déduire un amortissement de l’immeuble loué.

• Lorsque le contribuable relève du régime micro-BIC, il est fait application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d’affaires déclaré par ce dernier ,

• Lorsque le contribuable relève d’un régime réel (réel normal ou réel simplifié), les différentes charges liées à l’activité viennent en déduction des bénéfices pour le calcul de l’impôt. Un déficit peut alors être constaté.

Le saviez vous … vous pouvez également investir en LMP au travers d’une SARL de famille.

Que faire des déficits ?

Si un déficit est constaté, il sera imputable sur le revenu global du contribuable (sauf les harges non-déductibles).

Attention cependant  : l’amortissement ne peut jamais donner lieu à la constatation d’un déficit fiscal. Dans ce cas, la fraction d’amortissement exclue viendra s’imputer sur les premiers exercices bénéficiaires.

Remarque  : dans tous les cas, si vous optez pour le régime micro BIC, cela exclut la possibilité de constater un déficit.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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17.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Dépêche AFP

De 1998 à 2010, la hausse des prix des logements anciens (+141%) a été beaucoup plus rapide que celle des revenus (+43%), indique une étude de l’Institut national de la statistique publiée mardi.

Aussi, “un poids croissant” pèse sur les dépenses “que les ménages consacrent à leur logement (loyers ou mensualités de remboursement des emprunts, charges collectives et dépenses individuelles d’énergie et d’eau)”, souligne le document.

Selon l’Insee, les loyers ont augmenté en moyenne un peu moins vite (+2,4% par an en moyenne, soit 33% sur la période étudiée) que les revenus, mais plus rapidement que les prix à la consommation (+21%).

Entre 2000 et 2010, les loyers du secteur privé et ceux du secteur social (principalement HLM) ont connu la même progression (+29%).

Le montant des remboursements d’emprunts liés uniquement à l’habitat est en moyenne trois fois plus élevé (745 euros par mois en 2008) que celui des crédits liés seulement à la consommation, selon une autre étude consacrée à l’”endettement et le recours aux services bancaires”.

Ce poids a particulièrement augmenté pour les locataires du secteur privé et les ménages à faibles ressources.

Ainsi, 3,8 millions de ménages (14% du total) se retrouvent en situation de “précarité énergétique” car ils consacrent plus de 10% de leurs revenus à régler leurs factures d’énergie pour se chauffer et s’éclairer, selon une troisième étude intitulée “avoir froid ou dépenser trop pour se chauffer”.

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14.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le projet prévoit la suppression du bouclier fiscal.

Cependant, pour les bénéficiaires du bouclier fiscal de condition modeste, leur situation devrait être prise en compte par la mise en place d’un dispositif de plafonnement de la taxe foncière en fonction de leurs revenus.

Cette suppression s’appliquerait pour 2012.

En 2011 les intéressés déduiront eux-mêmes le montant du bouclier par l’autoliquidation.

Concernant l’ISF, ceux dont le patrimoine taxable est inférieur à 1,3 millions d’euros seront exonérés d’ISF dès cette année. Pour les personnes ayant un patrimoine supérieur à 1,3 millions d’euros rien ne changera pour 2011. En effet, l’ancien barème sera applicable.

En 2012, les patrimoines compris entre 1,3 millions d’euros et 3 millions d’euros seront imposés dès le premier euro, au taux de 0,25% et les patrimoines supérieurs à 3 millions d’euros seront imposés au taux de 0,50%.

Pour lisser les effets de seuils, un dispositif de décote sera instauré pour les patrimoines compris entre 1,3 millions d’euros et 1,4 millions d’euros, ainsi que pour ceux compris entre 3 millions et 3,2 millions.

Le montant de la décote serait calculé ainsi :

• entre 1,3 et 1,4 millions d’euros : 24 500 € - 7 fois le montant d’ISF dû,
• entre 3 et 3,2 millions d’euros : 120 000 € - 7,5 fois le montant d’ISF dû.

Et en pratique ? Dès 2011, les redevables détenant un patrimoine inférieur à 3 000 000 € seraient dispensés du dépôt des annexes à la déclaration d’ISF et des justificatifs de réductions d’ISF. Ils n’auraient qu’à adresser la déclaration d’ISF accompagnée du règlement de l’impôt dû.
A compter de 2012, les modalités seraient encore simplifiées puisque les contribuables dont le patrimoine est inférieur à 3 millions d’euros n’auraient plus qu’à porter la valeur de leur patrimoine net taxable sur la déclaration n° 2042. Le paiement de l’ISF pourrait même faire l’objet d’une mensualisation à compter de l’ISF 2013 sur demande du contribuable.

Pour 2011, la date de paiement de l’ISF serait décalée au 30 septembre.

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10.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Si votre immeuble donné en location a cette année le montant des loyers inférieur aux charges fiscalement déductibles, la différence représentant alors un « déficit foncier ».  

Lorsque le propriétaire possède plusieurs immeubles donnés en location, une compensation est tout d’abord opérée entre les revenus nets imposables des uns et les déficits des autres. 

Si cette compensation fait ressortir un déficit, les déficits fonciers provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunts sont, sous certaines conditions, déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La partie du déficit qui excède cette limite et celle qui provient des intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers des années suivantes.  

Par ailleurs, les déficits fonciers sont imputables, sans limitation, sur le revenu global dans certaines situations particulières : immeubles historiques et immeubles situés dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009. 

Nous sommes à votre disposition pour vous aider dans la rédaction de votre impôt.

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9.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. 

La plus-value brute ainsi calculée est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles. Votre bien est donc totalement exonéré après 15 ans de détention.

 La moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives. Un abattement fixe de 1 000 € est opéré sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l’abattement pour durée de détention et des moins-values imputables. Il ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession d’un bien meuble. 

Impôt et prélèvements sociaux

 Le contribuable qui cède un immeuble est imposable : 

• à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 % ;

• aux prélèvements sociaux de 12,3%. 

Obligations déclaratives et de paiement

 L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé : 

• à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble. Des obligations déclaratives et de paiement spécifiques sont toutefois prévues dans certaines situations très particulières ;

• à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière ou de biens meubles.

 C’est générallement votre notaire qui s’en charge.

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5.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Extrait d’article des Echos 

Dans le projet de loi réformant l’ISF, qui doit être présenté en Conseil des ministres la semaine prochaine, il est indiqué que le taux de la taxe sera de 20 % de la valeur cadastrale du bien, la même assiette que pour la taxe foncière.

Des valeurs locatives devenues bien souvent obsolètes selon les types d’immeubles.  

(…)  

Seuls les logements détenus pour une utilisation personnelle seront taxés (et non l’immobilier locatif). Les expatriés pour raisons professionnelles seront exemptés. Le nombre de logements concernés par cette taxe est «  loin d’être anodin » et il aura tendance à croître au cours des prochaines années, estime Bercy.

De fait, les étrangers et expatriés sont de plus en plus nombreux à investir dans la pierre en France, jugée encore relativement accessible. D’après la Chambre des notaires de Paris, les étrangers ont constitué 7,7 % des acheteurs dans la capitale l’an dernier.

Ce taux monte à 26 % sur les Champs-Elysées et à 32 % autour de Notre-Dame. En province, les villes de Saint-Jean-Cap-Ferrat, Chamonix, Grimaud sont également très convoitées.  

En savoir plus >>

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