[1] Une société civile immobilière est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins deux personnes (souvent les membres d’une même famille) qui lui apportent des biens. La SCI achète, loue, gère ou construit des immeubles. Elle est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier, soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à leur disposition. C’est la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés. Chaque associé détient des parts de société. 

Comment créer une SCI ? Capital social : Le capital social correspond à la valeur des apports réalisés par les associés (biens immobiliers, sommes d’argent, parts de SICAV, etc.), sachant qu’aucun capital social minimum n’est exigé. Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant.  Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés. 

Statuts : Les statuts sont un ensemble de règles “sur mesure”. Rédigés par les associés à leur propre convenance, avec l’intervention d’un notaire si des biens immobiliers sont apportés, ils fixent : 

• l’objet social et la durée de vie de la société ;
• les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l’unanimité ou non) ;
• les règles de répartition :

-           du pouvoir de décision entre les associés ;

-           des droits de vote, notamment en cas de démembrement de la propriété ;

-           en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux ; 

• l’agrément obligatoire de tout nouvel associé (héritier, légataire ou personne étrangère à la famille), ou de la cession de parts entre associés.

• à titre facultatif :

-           la répartition des plus-values en cas de cession d’actifs ;

-           la libération des apports, etc.  Les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés à la recette des impôts. 

Formalités administratives : Plusieurs étapes doivent être respectées : 

• enregistrer les statuts auprès de la recette des impôts (dont dépend l’étude du notaire ou du domicile des associés) dans le mois qui suit leur signature ; ou s’il y a des apports mobiliers et immobiliers auprès de la conservation des hypothèques et dans les deux mois qui suivent la signature.
• insérer un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège social, pour un coût d’environ 375 € (si la société a un capital de moins de 225 000 €) ou 500 € ;
• déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il en coûte environ 200 €.
• faire une déclaration fiscale d’existence auprès des impôts :

-           dans les 90 jours qui suivent la signature des statuts si la société opte pour la “semi transparence fiscale” (chaque associé est imposé à titre personnel en fonction du nombre de parts sociales qu’il détient).

-           dans les 30 jours si la société opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. A noter que ce choix est irrévocable mais est souvent fiscalement avantageux si la société ne distribue pas ses bénéfices.