Mettre sa SCI à l’IS, pourquoi pas ?

A défaut d’option expresse pour l’impôt sur les sociétés, la SCI relève de l’impôt sur le revenu. Dans le cadre de ce régime fiscal, la SCI détermine un résultat selon les règles des revenus fonciers comme un investisseur privé, mais ce résultat serait déclaré par chaque associé au prorata des droits qu’il détient dans son capital social pour être imposé avec ses autres revenus au barème de l’impôt sur le revenu.

Pourquoi passer votre SCI à l’IS ?

Par application du régime réel d’imposition des revenus fonciers, le résultat foncier serait déterminé par différence entre :

  • d’une part, les loyers réellement encaissés,
  • et d’autre part, un ensemble de charges et frais effectivement décaissés, à savoir :

    – les dépenses d’entretien et de réparation,

    – les frais de gestion (frais de procédure, de rémunération de concierge ou de gérance),

    – les autres frais de gestion pour un montant limité à 20 € par local,

    – les primes d’assurance,

    – la taxe foncière,

    – les intérêts et frais d’emprunt.

1°/ Les avantages de ce régime fiscal

En cas de cession soit des parts sociales par les associés soit des locaux par la SCI , la plus-value de cession bénéficie du régime des plus-values immobilières. Cependant, ce régime a évolué en 2014 car il faut dorénavant 22 ans pour être exonéré de plus value. Par conséquent, en cas de cession soit des parts sociales détenues depuis plus de trente ans par les associés, soit des locaux par la SCI détenus pendant une période identique, la plus-value de cession serait totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

 2°/ Les inconvénients de ce régime fiscal

Dans le cadre d’un emprunt classique et dans les limites fiscales de la valeur locative des locaux, les loyers perçus par la SCI servent à rembourser en totalité en principe, les mensualités de l’emprunt, capital plus intérêts. Or, sur le plan fiscal, seule la partie des intérêts serait déductible des loyers de sorte que le résultat foncier de la SCI serait bénéficiaire sans pour autant que la SCI soit en mesure de distribuer des dividendes à ses associés.

De plus, l’impôt sur le revenu serait susceptible d’augmenter progressivement car au fur et à mesure de l’amortissement de l’emprunt la partie des intérêts diminuera. De plus, les loyers seront susceptibles d’être revalorisés.

Par conséquent, il est important de procéder au calcul de l’impôt sur le revenu supplémentaire, pour connaître les incidences en termes de trésorerie de cette hypothèse.

Enfin, a cela s’ajoute l’augmentation croissante des prélèvements sociaux. Devant peu d’avantages et de plus en plus d’inconvénient, il peut être à notre sens intéressant de plus en plus d’opter pour une SCI à l’IS.

La SCI à l’IS

La SCI a la possibilité d’opter à l’impôt sur les sociétés et cette option est irrévocable.

Cette option permettrait aux associés de n’être imposables que sur les sommes réellement perçues à titre de dividende ou de rémunérations.

La SCI deviend alors la seule redevable de l’impôt sur les sociétés calculé sur son résultat déterminé selon les règles des BIC de la comptabilité commerciale. Le bénéfice imposable serait taxable au taux réduit de 15% dans la limite de 38.120 € et 33 1/3% au-delà.

Cette option permet donc de réduire significativement, le résultat imposable de la SCI de par par exemple la possibilité d’amortir fiscalement le bien.

Par contre, l’inconvénient de ce changement de régime fiscal réside en cas de cession des parts sociales. En effet, la plus-value de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur les sociétés ne relève pas du régime des plus-values immobilières mais du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.

Mais bon, faîtes le calcul, dans la majorité des cas, cela semble plus judicieux !

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