Immobilier d’entreprise : vendre le bien ou les titres ?

Cession de l’immobilier par la société :

Dans ce cas, l’opération sera également imposée d’une part au niveau de la société lors de la cession puis d’autre part au niveau de l’actionnaire au moment de l’appréhension du prix de cession.

La cession de l’immobilier par la société entrainera alors une imposition de la plus-value éventuellement réalisée à l’impôt sur les sociétés. Aucun abattement pour durée de détention ne sera applicable.

La société procèdera ensuite à une distribution de dividendes qui sera imposée entre les mains de l’actionnaire au barème progressif de l’IR après application d’un abattement de 40 % sur le montant brut des dividendes. Un prélèvement forfaitaire non libératoire au taux de 21 % hors prélèvements sociaux est appliqué, qui constitue un acompte de l’IR dû.

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Cession des titres sociaux :

Si la société n’est pas à prépondérance immobilière, lorsque l’actionnaire décide de vendre ses titres, il sera imposé au barème progressif de l’IR, majoré des prélèvements sociaux, sur la plus-value ainsi réalisée après l’application d’un abattement pour durée de détention.

Le cédant sera également imposable au titre des plus-values sur valeurs mobilières lorsque la société est à prépondérance immobilière à la condition que la société soit assujettie à l’IS.

La fiscalité est donc plus intéressante lorsque la cession porte sur les titres sociaux que lorsqu’elle porte sur l’immobilier lui-même. En revanche il faut prendre en compte le fait que le cédant ou l’acquéreur ne peuvent vouloir qu’aliéner ou acquérir l’immobilier, et non le reste des actifs sociaux.

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