Les charmes fiscaux de la SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier

Les sociétés civiles immobilières peuvent relever du régime fiscal applicable aux sociétés commerciales et être ainsi soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette situation se présente soit sur option spécifique du contribuable soit par  suite  la mise en location meublée des biens immobiliers appartenant à la SCI.

Le  choix de ce régime fiscal conduit l’investisseur à s’interroger sur les avantages  et  les  inconvénients  de  cette  formule et ce sur la durée de l’exploitation.  Les  incidences  financières de ce choix seront envisagées aux deux principales étapes : l’exploitation puis la cession.

–       Incidences financières durant l’exploitation du bien

Le  résultat est calculé en respectant les règles applicables aux bénéfices industriels  et  commerciaux.  Ainsi  la  base  imposable est constituée du montant des recettes sous déduction :
o       des dépenses engagées dans l’intérêt de la société,
o       des  dotations  aux amortissements de l’investissement. Il est ainsi pratiqué une déduction de charges calculées et non payées.

Le  résultat,  s’il  est positif, est ensuite imposé au taux de l’impôt sur les  sociétés c’est-à-dire à 15 % jusqu’à un résultat de 38.120 € et 33,1/3 % au-delà.

–       Incidences financières lors d’une cession du bien

Ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :

o       aucune  exonération  sur les plus-values n’est possible. Il n’existe aucune atténuation en fonction de la durée de détention.
o       bien  au contraire, la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître  dans  le  temps  compte  tenu  de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.

Le  régime  de  l’impôt  sur  les  sociétés  est  plus attractif quant à la recherche  de  l’autofinancement  initial  du  bien. Cependant, la taxation prohibitive  en cas de cession du bien immobilier conduit souvent à écarter cette  option  d’exploitation.  L’imposition  est  telle que cela aboutit à rendre invendable (sauf à pratiquer une importante décote sur le prix), les parts  de  la société qui le détient (la plus-value sur cession de parts ne
relevant  pas  des plus-values immobilières mais des plus-values de cession de valeurs mobilières).

De   plus,  pour  que  l’associé  puisse  appréhender  personnellement  les liquidités issues de la cession, il sera alors nécessaire de procéder à une distribution de dividendes. Or, les distributions de dividendes de sociétés soumises  à  l’IS  sont imposées aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % ainsi  qu’au  barème  de  l’Impôt  sur  le  Revenu  (après application d’un abattement de 40 %).

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