Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers

Les propriétaires d’un logement peuvent choisir de l’habiter ou, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus , que cette location soit nue ou meublée . Mais attention, à l’inverse, si l’immeuble est laissé libre de toute occupation pendant plus de 2 ans, il risque, dans certaines grandes agglomérations, d’être frappé par la taxe sur les logements vacants. De même, l’investissement dans une très petite surface peut être sujet à la taxe sur les Micro-surfaces .

Une première question va se poser sur le mode d’investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.

Le dispositif Duflot venu remplacer les dispositifs Scellier , Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers . Puis le dispositif Pinel a pris ensuite le relai.

Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi « Malraux » ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.

Rentabiliser sa résidence principale peut également être une bonne solution (location d’une partie de sa résidence, …).

Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées .

Pour maîtriser son ISF , et réduire sa base de taxation à cet impôt, il est conseillé d’investir non dans le bien lui même, mais seulement dans une partie du bien : la nue propriété .

En effet, la règle veut que ce soit seulement l’usufruitier qui soit redevable de l’ISF. En achetant de la nue-propriété de parts de SCPI , vous sortez donc de votre patrimoine taxable à l’ISF, le montant de la souscription.

Attention, pour les expatriés, il existe peu de mécanismes d’optimisation fiscale. Seule la location en meublée ou l’acquisition de part de SCPI dans un contrat d’assurance vie peut évoqué. En effet, dans le premier cas, les expatriés peuvent bénéficier du régime de micro-BIC avec l’abattement de 50% (en fonction du montant du chiffre d’affaire) et dans le second, cela évite le paiement des prélèvements sociaux (depuis 2012, les non résidents payent les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers ).

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