Plutôt IS ou IR …. pour la SCI ?

Les SCI soumises à l’IR

Le revenu imposable entre les mains de chaque associé est déterminé selon le régime fiscal qui lui est applicable :

– si l’associé est une personne physique et que les parts dont il est titulaire ne sont pas inscrites à l’actif d’une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d’un régime de bénéfice réel, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers.

Le revenu imposable est égal au revenu brut des loyers, diminué des charges locatives déductibles.

Sont notamment déductibles des recettes :

  • les dépenses d’entretien et d’amélioration ;
  • les frais de gérance et de rémunération des gardiens ;
  • certains impôts.

Chaque associé doit déclarer, pour sa quotepart, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044.

En outre, la société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C ou 2072 S selon les cas.

Lorsque l’activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 €. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 – Si l’associé est une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d’un régime de bénéfice réel ou de l’IS, les règles applicables sont celles de l’IS, des BIC ou des BA dont l’associé relève personnellement.

Chaque associé doit alors déclarer, pour sa quotepart,les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA).

La société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C .

La déclaration n° 2072 C ou S doit être adressée, au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, au service des impôts des entreprises du lieu du principal établissement de la société ou le cas échéant à la Direction des grandes entreprises (DGE).

Que se passe t’il en cas de vente ?

Vente de l’immeuble par la SCI  :

La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IR relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers : chacun des associés sera imposé en fonction de la quote-part qu’il détient dans le capital de la société, sauf si l’associé relève de l’IS ou d’un régime réel BIC ou BA de plein droit, auquel cas, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.

L’associé peut également bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de la résidence principale lorsque les conditions d’application de ces régimes de faveur sont remplies.

Cession des parts de la SCI  :

La plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales est imposée selon le même régime que les cessions d’immeubles . L’exonération des plus-values pour la vente de la résidence principale ainsi que l’exonération pour durée de détention s’appliquent également à la cession des titres de la SCI.

SCI soumises à l’IS

Les SCI peuvent être assujetties à l’IS de plein droit ou sur option.

Les SCI sont soumises à l’IS de plein droit lorsqu’elles réalisent des opérations commerciales et sont assimilées à des marchands de biens. C’est le cas, par exemple, en cas de location d’un immeuble équipé pour un usage professionnel ou en cas de location en meublé à usage d’habitation.

L’administration fiscale admet toutefois que les sociétés dont l’activité commerciale ne représente que 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ne soient pas soumises à l’IS de plein droit mais demeurent imposées à l’IR.

Les SCI qui ne sont pas soumises à l’IS de plein droit peuvent y être assujetties sur option de leurs associés. L’option pour l’IS est signée par tous les associés ou par ceux spécialement habilités par les statuts. Elle est irrévocable et adressée au service des impôts du lieu du siège social, au plus tard à la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel les associés souhaitent assujettir la SCI à l’IS.

Imposition des revenus de la SCI

Les revenus générés par l’activité de la SCI sont imposés à l’IS au niveau de la SCI. Le bénéfice imposable au niveau de la société est déterminé selon les règles applicables à cet impôt (en général il s’agit des règles applicables en matière de BIC).

Les charges déductibles comprennent entre autre :

  • les frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation) ;
  • l’amortissement du bien ;
  • les frais financiers, les frais de gérance, d’assurance, les frais divers de gestion de la société.

Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’impôt sur les sociétés doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard dans les trois mois suivants la date de clôture de l’exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre. Dans ce dernier cas, elles doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai.

Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI. En l’absence de distribution (mise en réserve des bénéfices), les associés ne sont pas imposés.

Les revenus distribués par la SCI sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers .

Que se passe t’il en cas de cession ?

Si vente de l’immeuble par la SCI  :

La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l’IS au taux de droit commun, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble.

En cas de cession des parts de la SCI  :

Les plus-values réalisées par des associés personnes physiques lors de la cession des parts sociales sont imposées selon le régime desplus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux .

Aujourd’hui, il peut être intéressant de passer sa SCI à l’IS.

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