Vendre en Viager … pourquoi pas !

Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien.

En principe, le contrat de vente en viager repose sur le schéma suivant : l’acheteur acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et le cas échéant d’un capital (bouquet).

Le vendeur perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

La fiscalité est cependant très particulière qu’il s’agisse en matière de revenus, de plus-value ou d’ISF.

Enfin, pourra se poser la question de la valorisation du bouquet et de la rente.

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l’usufruit.

Quelle est la fiscalité ?

En matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 
70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30% si il est âgé de plus de 69 ans

 En matière d’ISF 

Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

Impôts locaux :

La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.

La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant.

Plus-values :

Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.

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