La vente en viager pour bénéficier de revenus complémentaires

La vente en viager comme le prêt viager hypothécaire permettent de convertir un capital en revenus, et notamment de tirer un profit de sa résidence principale.

L’article L. 314-1 du Code de la consommation dispose que «  le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès  ».

Ce contrat permet ainsi à un propriétaire, dont les ressources ou l’était de santé ne permettent pas d’emprunter, d’obtenir des ressources. L’emprunteur reçoit les fonds sous forme de capital ou de rentes, et n’a pas de mensualité à rembourser.

Le décès de l’emprunteur met fin au contrat de prêt. A ce moment, les héritiers ont le choix entre régler la dette et garder le bien immobilier ou laisser la banque vendre le bien pour se rembourser. Si le bien est vendu et le montant de la vente supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence. Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.

La vente en viager est prévue par les articles 1968 et suivants du Code civil. Elle permet à une personne, le crédirentier, d’obtenir une rente viagère en contrepartie de la cession de son bien. Elle est le plus souvent assortie d’un droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier.

La rente sera annexée selon un barème règlementaire. Le crédirentier sera imposé à l’impôt sur le revenu au titre de la rente selon son âge au moment de la vente. En matière d’ISF, le crédirentier devra déclarer la valeur de capitalisation de la rente.

Ce contrat offre donc l’avantage d’obtenir une rente à vie tout en gardant la jouissance de sa résidence principale. En revanche, puisque c’est une vente, les héritiers du crédirentier seront amputés d’une partie de leur héritage.

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