La SCI décortiquée …

Sur le plan fiscal, la SCI relève par principe de l’impôt sur le revenu. Ce
sont les associés qui seront imposés à l’impôt sur le revenu dans la
catégorie des revenus fonciers au prorata de leur participation au capital.
La SCI aurait également la possibilité d’option pour le régime de l’impôt
sur les sociétés (IS). Les règles de la comptabilité commerciale seraient
alors applicables. Les loyers imposés seront constitués non plus par les
loyers encaissés mais par les créances acquises (quittances de loyers
envoyés mais non réglés) et les charges déductibles seront constituées non
plus par les charges payées mais par les dépenses engagées (factures reçues
mais non payées). Sur le principe, les charges de même nature pourront être
déduites du résultat de la SCI avec les différences notables suivantes :

  • La SCI pourra déduire de son résultat soumis à l’IS, la rémunération
    qu’elle verserait à son gérant pour la gestion du bien immobilier ; en
    contrepartie, cette rémunération serait imposable chez le gérant à l’impôt
    sur le revenu ;
  • La SCI pourrait déduire une dotation aux amortissements,
    c’est-à-dire, la constatation comptable de la dépréciation économique du
    bien constituant une immobilisation à l’actif du bilan de la société. Cette
    dotation qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie, viendra diminuer
    le résultat imposable de la SCI. Si par exemple pour simplifier, le bien
    s’amortit comptablement sur 40 ans, le résultat imposable de la SCI sera
    réduit d’un montant égal à 2.5% du prix d’acquisition du bien pendant 20
    ans.

Cette dernière règle comptable a donc pour effet de réduire
significativement le montant du résultat imposable à l’IS de la SCI.

Les taux de l’IS sont les suivants :

– 15% jusqu’à 38.120 € de bénéfice,

– 33 1/3% au-delà.

Ce régime permet donc aux associés d’échapper personnellement à l’impôt sur
le résultat réalisé par la SCI, tant qu’ils ne perçoivent aucune somme. En
effet, la trésorerie appartenant à la société, sa distribution aux associés
serait soumise au régime des dividendes. Les sommes perçues seraient alors
imposées au barème progressif de l’IR après application d’un abattement de
40%. Les prélèvements sociaux au taux de 15,5% seraient applicables sur le
montant brut des dividendes perçus, mais 5,1% serait déductibles des
revenus perçus au titre de l’année de paiement des prélèvements.

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