Les baux de la loi 48 …

En plus d’être soumis à des loyers relativement faibles, les baux conclus
sous le régime de la loi du 1er septembre 1948 connaissent plusieurs
particularités, notamment quant à la forme et à la durée du contrat de
bail.

Par ailleurs, le locataire dispose d’un droit au maintien dans les
lieux qui le protège ainsi que sa famille contre toute éviction.

Le bailleur, quant à lui, bénéficie d’un droit de reprise du logement qu’il
peut actionner sous certaines conditions.
Le bail de 1948 est généralement un bail oral conclu pour une durée
indéterminée.
Cependant, rien n’empêche d’établir un bail par écrit. Dans ce cas, il
n’existe pas de réglementation stricte quant à son contenu.

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Droit au maintien dans les lieux
Dès lors qu’il remplit toutes ses obligations locatives et qu’il occupe le
logement de façon continue et suffisante, le locataire d’un logement soumis
à la loi de 1948 dispose d’un droit au maintien dans les lieux.

Ce droit est transmis, en cas d’abandon du domicile ou de décès du
locataire aux :

-conjoint ou au partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS)
lorsque les conjoints ou partenaires vivaient de façon effective ensemble
depuis plus d’un an ;

-enfants mineurs jusqu’à leur majorité ;

-ascendants et aux personnes handicapées lorsqu’ils vivaient de façon
effective avec le locataire depuis plus d’un an.

Cependant, le locataire peut perdre ce droit au maintien dans les lieux
si :

  • il est frappé d’un jugement d’expulsion ;
  • il dispose d’un autre logement qui correspond à ses besoins, d’un logement
    de fonction ou qu’un logement HLM lui a été attribué ;
  • le logement n’est pas suffisamment occupé, c’est-à-dire que le nombre de
    personnes vivant dans le logement est largement inférieur à ses capacités
    d’accueil ;
  • le logement est effectivement inoccupé plus de 8 mois par an ;
  • le logement est insalubre.

De plus, le propriétaire est autorisé à refuser le maintien dans les lieux
lorsqu’il exerce son droit de reprise ou à proposer, dans certains cas, au
locataire un bail de sortie.

Droit de reprise du logement
Comme c’est le cas pour les baux d’habitation de droit commun, le
propriétaire d’un logement soumis à la loi de 1948 bénéficie d’un droit de
reprise du logement pour :

  • l’occuper lui-même ;
  • y loger son conjoint, la personne avec qui il est lié par un pacte civil de
    solidarité (PACS), ses ascendants ou descendants ;
  • y faire des travaux.

Pour exercer ce droit de reprise, le bailleur doit signifier au locataire
sa volonté de reprendre le logement par lettre recommandée avec accusé de
réception en y indiquant la durée du préavis (6 mois minimum) ainsi que le
motif de la reprise et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

De plus, le propriétaire doit proposer à son locataire un logement
équivalent.

Cette exigence n’est toutefois pas obligatoire lorsque :

  • le logement a été acheté depuis au moins 10 ans à la date de sa reprise ;
  • le logement a été acheté depuis 4 ans et que le propriétaire est autorisé,
    par une décision de justice, à y habiter ou à installer un ayant droit ;
  • le propriétaire justifie qu’il ne dispose pas d’une habitation
    correspondant à ses besoins normaux ni à ceux des membres de sa famille
    vivant habituellement avec lui.

Fin du bail

En dehors des cas où le locataire perd son droit de maintien dans le
logement, le bailleur peut lui proposer, par lettre recommandée avec accusé
de réception ou par acte d’huissier, un bail de sortie du régime de la loi
de 1948 quand ses ressources et celles des autres occupants du logement
dépassent un certain seuil.

Il est alors établi un bail d’une durée de 8 ans avec un loyer fixé par
référence aux loyers habituellement constaté dans le voisinage pour des
logements comparables.

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