Stratégies immobilières pour expatriés

La fiscalité des expatriés étant de plus en plus lourde (revenus et plus values immobilières assujettis aux prélèvement sociaux, fiscalité des plus values immobilières jusqu’à 50% …), il est donc judicieux de mettre en place des stratégies d’optimisation en matière de plus value, de revenus et d’ISF.

Bon à savoir : assujettissement des revenus immobiliers des non-résidents aux contributions sociales  (15,5  %).  Les plus-values de cession immobilières et les revenus immobiliers étaient assujetties. Jusqu’alors les non-résidents n’étaient  jamais soumis aux contributions sociales.

La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a rendu un arrêt en ce sens jeudi 26 février 2015. L’autorité judiciaire a statué que la France n’a pas le droit de prélever la CSG et la CRDS sur les revenus des contribuables non-résidents domiciliés en France.

L’administration fiscale français a acté pour les années antérieures mais a remis à partir du 1er janvier 2016 les prélèvements sociaux en affectant de manière différente cette taxe.

Pour les contribuables n’ayant pas encore saisi l’administration fiscale,  les réclamations introduites en 2015 sont recevables dans les limites  suivantes :

  • pour les plus-values immobilières : les réclamations portant sur des  prélèvements sociaux acquittés spontanément à compter du 1er janvier 2013 ;
  • pour les impositions recouvrées par voie de rôle (revenus fonciers,  plus-values mobilières notamment) : les impositions dont les rôles ont été  émis à compter du 1er janvier 2013 ;
  • pour les revenus de capitaux mobiliers ayant fait l’objet d’une retenue à  la source, les réclamations relatives aux prélèvements sociaux payés depuis  le 1er janvier 2013.

Attention cependant, le tribunal administratif de Paris (TA Paris 1-2-2016 n°1431412/2-2) a confirmé que le prélèvement de solidarité de 2% n’était pas remboursable dans la mesure où il ne financait pas des branches de la sécurité sociale. Donc la restitution se fait sur 13.5% et non 15.5%.

Stratégies plus values

Concernant l’impôt sur la plus value immobilière, il existe plusieurs stratégies d’optimisation de cet impôt lorsque vous êtes non résident.

1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c’est exonéré en tant que résidence principale. En effet, étant dans ce cas toujours résident fiscal français, vous bénéficierez de l’exonération pour cession de sa résidence principale.

2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l’avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c’est exonéré d’impôt sur la plus value à hauteur de 150.000 euros de plus value après abattement. En effet, il faut entre autre, que vous soyez ressortissant européen et que vous n’ayez pas loué votre bien immobilier au 1er janvier de l’année avant la cession (exonération plafonnée à 150.000 euros) ou que vous revendiez durant les 5 premières années après votre départ même si c’est loué exonération plafonnée à 150.000 euros.

3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l’avez entre temps loué : taxation de 19% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, si votre bien immobilier est détenu depuis plus de 22 ans , vous serez exonéré d’impôt sur la plus value (sous certaines conditions), sauf pour les prélèvements sociaux (30 ans). Concernant les prélèvements sociaux, comme indiqué cela pourrait prochainement évoluer suite à la décision de la CJUE.

4ème cas : si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, vous pouvez éventuellement au lieu d’investir directement dans un bien et payer l’impôt sur les plus values (+ les prélèvements sociaux) lors de la revente, investir au sein de votre contrat d’assurance vie (ou en ouvrir un pour l’occasion). En effet, vous pouvez choisir une unité de compte investi dans l’immobilier ou en parts de SCPI et lorsque vous arbitrez cette unité de compte, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux !

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D’autres stratégies peuvent également être évoquées mais celles ci vont dépendre de votre lieu de résidence fiscale. Par exemple, la donation d’un bien avant sa cession purge l’impôt sur la plus value. Mais attention à la double taxation de la donation (en fonction du pays d’expatriation).

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