18.11.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

• une réduction d’impôt sur le revenu de 22% pour un logement Scellier BBC,
• de 13% pour un logement Scellier non BBC,
• et de 18 % pour un logement Bouvard.

   

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12.9.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le projet initial a été totalement revu et le texte adopté prévoit désormais un allongement des délais relatifs à l’exonération des Plus Values Immobilières.

Le taux de l’abattement varierait ainsi, pour les cessions faisant l’objet d’un acte authentique à partir du 1er février 2012 seulement, en fonction du délai de détention de la manière suivante :

• 0 % pour les 5 premières années de détention ;

• 2 % par année entre la 6ème et la 17ème année de détention ;

• 4 % par année entre la 18ème et la 24ème année de détention ;

• 8 % par année au-delà de la 24ème année de détention.

Le texte adopté prévoit une mise en oeuvre de ce nouveau régime en 2 périodes :

• Une application générale aux plus values réalisées “au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012″.

• Une application à compter du 25 août 2011 en cas d’apport ou de cession à une SCI familiale.

Le texte supprime l’abattement de 1.000 € mais il ne modifie pas le reste du régime ancien applicable aux PV Immobilières.

Ainsi, les nouvelles dispositions seraient alors applicables à l’ensemble des biens immobiliers sauf la résidence principale : donc les résidences secondaires au sens strict et les biens locatifs sont dans le champs d’application.

Sont concernés les résidences secondaires, les SCPI, les biens immobiliers locatifs.

Les non résidents sont également impactés par cette mesure, le calcul de la plus value étant similaire à celle d’un résident fiscal français.

Hausse des prélèvements sociaux :

Le taux des prélèvements sociaux a été porté de 12,3 à 13,5 % pour les revenus du patrimoine et les revenus de placement.

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6.6.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Un bien immobilier est acquis par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit temporaire. 

Un institutionnel dans le cas de l’acquisition démembrée d’un bien immobilier, se porte acquéreur de l’usufruit. Cette acquisition lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus. 

L’intérêt pour le nu propriétaire est d’acquérir le bien de manière décoté en bénéficiant d’optimisation fiscale. Le prix de l’investissement est acquitté par l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis.

Elle consiste notamment à estimer l’usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l’achat d’une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l’acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer seulement la moitié de la valeur de l’appartement en pleine propriété, soit une réduction d’environ 50 %. 

Avantages de l’opération : 

Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

ISF : Les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt. 

Déduction de certains frais du revenu :Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.  

Plus-values :A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation. En cas de cession du bien, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans. 

Fin de l’opération : Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer.  

Ce schéma s’adresse essentiellement aux personnes assujetties à l’ISF qui veulent réduire leur base imposable sans besoin immédiat de revenus complémentaires.

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20.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Suivant l’importance des revenus, les contribuables sont astreints à des obligations plus ou moins contraignantes :

• le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 76 300 €. La déclaration fiscale se fait directement sur l’imprimé de déclaration d’ensemble des revenus, et doit être accompagnée de divers documents informatifs.

Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel ou pour le régime réel simplifié.

• le régime du bénéfice réel simplifié s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 76 300 € et inférieur à 763 000 €. La déclaration se fait sur un imprimé spécifique (imprimé n° 2031), accompagnée de divers documents comptables, mais simplifiés (bilan simplifié, tableau des immobilisations, etc.)

Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel.

• le régime du bénéfice réel s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 763 000 €. La déclaration fiscale doit être faite aussi sur l’imprimé 2031 et doit être accompagnée de documents comptables annexes plus détaillés.

Attention  : Pour les revenus perçus à compter de 2006 et en l’absence d’adhésion à un centre de gestion agréé, les revenus sont multipliés par 1,25 pour le calcul de l’impôt.

Qu’est ce qui est déductible ?

Quel que soit le régime d’imposition, les frais inhérents à l’activité sont déductibles. Par ailleurs, le contribuable est en droit de déduire un amortissement de l’immeuble loué.

• Lorsque le contribuable relève du régime micro-BIC, il est fait application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d’affaires déclaré par ce dernier ,

• Lorsque le contribuable relève d’un régime réel (réel normal ou réel simplifié), les différentes charges liées à l’activité viennent en déduction des bénéfices pour le calcul de l’impôt. Un déficit peut alors être constaté.

Le saviez vous … vous pouvez également investir en LMP au travers d’une SARL de famille.

Que faire des déficits ?

Si un déficit est constaté, il sera imputable sur le revenu global du contribuable (sauf les harges non-déductibles).

Attention cependant  : l’amortissement ne peut jamais donner lieu à la constatation d’un déficit fiscal. Dans ce cas, la fraction d’amortissement exclue viendra s’imputer sur les premiers exercices bénéficiaires.

Remarque  : dans tous les cas, si vous optez pour le régime micro BIC, cela exclut la possibilité de constater un déficit.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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21.4.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Les SCI peuvent être soumises à deux régimes d’imposition distincts : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Seules les sociétés non soumises à l’IS sont tenues de souscrire une déclaration n° 2072-S ou 2072-C.

Les sociétés soumises à l’IS doivent souscrire une déclaration n° 2065.

Les sociétés immobilières non transparentes, qui ne relèvent pas de l’impôt sur les sociétés et qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés, doivent souscrire, comme les sociétés transparentes, une déclaration d’existence ainsi qu’une déclaration annuelle de leurs résultats, dont la vérification est suivie directement entre le service des Impôts et la personne morale elle-même.  

La déclaration annuelle des résultats

 La déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’IS a été profondément refondue en 2011, au titre de l’imposition des revenus perçus en 2010. 

Il existe désormais 2 modèles de déclaration : un simplifié (2072-S) pour les sociétés ne détenant pas d’immeubles spéciaux et dont les associés sont tous imposables dans la catégorie des revenus fonciers, un imprimé plus complet (2072-C) pour les sociétés détenant des immeubles spéciaux et/ou comportant des associés pour lesquels elle doit liquider son résultat selon les règles applicables en matière d’IS, de BIC ou de BA. 

Ces 2 imprimés comportent de nombreux renseignements concernant la société mais ne permettent pas de déterminer le résultat qui doit être liquidé, immeuble par immeuble, sur les annexes 2072-S-AN 1 ou 2072-C-AN 1, à souscrire en autant d’exemplaire qu’il y a d’immeubles. Par ailleurs, la société doit déterminer, pour chaque associé, la quote-part de résultat lui revenant. Pour ce faire elle doit souscrire pour chaque associé : 

• une annexe 2072-S-AN 2 si elle est tenue de déposer une déclaration n° 2072-S,

•  une annexe 2072-C-AN 2 pour chaque associé dont la quote-part de revenu est déterminée selon la règle des revenus fonciers et une annexe 2072-C-AN 8 pour chaque associé dont la quote-part de revenu est déterminée selon les règles applicables en matière d’IS, de BIC ou de BA.

 D’autres annexes peuvent être jointes à ces déclarations lorsque l’imprimé 2072-S ou 2072-C ne contient pas un nombre de lignes suffisant pour renseigner certaines informations.

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7.1.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Des plafonds de loyer et de ressources du locataire sont prévus et révisés chaque année pour l’application du dispositif Scellier.

Dans le but de prendre en compte les communes dont le marché immobilier est le plus tendu (la liste de ces communes est fixée par arrêté), un décret vient confirmer la création d’une nouvelle zone “A bis”.
De ce fait, de nouveaux plafonds de loyer ont été fixés pour les investissements Scellier en 2011, en intégrant cette nouvelle zone.

Ainsi, s’agissant des logements acquis ou construits à compter du 1er janvier 2011, les plafonds sont les suivants :

A : 16,10 euros

A Bis : 21,70 euros

B1 : 13 euros

B2 : 10,60

C : 6,10 euros

De plus, dans un souci d’harmonisation avec les règles applicables aux baux de location et au logement social, le texte modifie les règles d’indexation des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Alors que l’indexation des loyers était faite selon l’indice de révision des loyers et que celle des ressources était fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance, le décret supprime cette distinction. L’indexation est à présent basée sur l’indice de révision des loyers quel que soit le plafond considéré et doit avoir lieu le 1er janvier de chaque année. Le texte modifie également la règle d’arrondi en le fixant au centime d’euro le plus proche et non plus au centime d’euro supérieur.

Source : Décr. n°2010-1601, 20 déc. 2010, JO 22 déc.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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15.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Dans le cadre du vote de la loi de finances, plusieurs mesures vont se traduire par un augmentation de la fiscalité des personnes physiques. L’immobilier est hélas très fortement impacté.

 Les plus-values immobilières qui sont soumises à ce jour à une imposition au taux de 28,1% (16% au titre de l’impôt sur le revenu et 12,1% au titre des prélèvements sociaux) seraient imposées plus lourdement : les majorations suivantes sont en effet prévues par la loi de finances pour 2011 :

• augmentation du taux de taxation de 3% quant à l’impôt sur le revenu

Pour les cessions entrant dans le champ de la taxation, le taux d’imposition passerait de 16% à 19% à compter du premier janvier 2011.

• prélèvements sociaux : une refonte complète envisagée pour les plus-values bénéficiant de l’abattement pour durée de détention

Alors qu’actuellement la plus-value immobilière soumise aux prélèvements sociaux est strictement identique à celle soumise à l’impôt sur le revenu, l’assemblée nationale a voté un amendement visant à décorréler les deux bases. Ainsi, la plus value immobilière serait désormais soumise aux prélèvements sociaux dès le 1er euro, sans tenir compte d’un abattement pour durée de détention. Les cas d’exonération autres que ceux liés à la durée de détention ne seraient pas concernés (résidence principale, …). 

Certaines stratégies peuvent alors être envisageables (et envisagées). Ainsi, il peut être conseillé d’apporter son immeuble à une SCI à l’IR avant le 31 décembre de cette année pour ainsi créer un nouveau prix de revient. Attention naturellement, il vaut mieux que le bien soit détenu depuis plus de 15 ans.

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19.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le Conseil d’Etat a autorisé la déduction des revenus fonciers des intérêts d’un emprunt finançant le remboursement de prêts contractés antérieurement dès lors que l’objet du financement n’a pas été modifié.

Il en va de même des frais de souscription de l’emprunt substitutif. Ils sont déductibles au même titre que les frais liés à l’emprunt initial.

L’indemnité de résiliation de l’emprunt initial est quant à elle déductible en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu foncier. Il est rappelé que la déduction de ces différentes sommes est également admise par l’administration fiscale sous réserve que l’opération permette effectivement de réduire la charge financière globale.

C’est ce qu’il en ressort du Conseil d’Etat 5 juillet 2010 n° 301044.

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12.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire. 

La technique du démembrement de propriété, utilisée le plus souvent dans un objectif de transmission du patrimoine, peut, en effet, servir dans cette autre optique. 

Avantages de l’opération

En matière d’ISF : les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt. 

Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

Déduction de certains frais du revenu : pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles (sous certaines conditions) des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.  

Plus-values : la cession de la nue-propriété d’un bien, avant l’extinction de l’usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus-values réalisées. La plus-value qui correspond à la différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et son prix de cession est soumise, après application de l’éventuel abattement pour durée de détention, à une imposition au taux de 16 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux global est de 12,1 %. 

A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation.  Cet investissement peut être réalisé soit sous forme d’investissement en direct soit sous forme de SCPI. 

A bientôt

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6.10.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le projet de loi prévoit une augmentation des prélèvements sur les hauts revenus (majoration de la dernière tranche du barème de l’IR de 1 point) et un alourdissement de la fiscalité des revenus du patrimoine (plus-values mobilières et immobilières, revenus mobiliers) afin notamment de financer la réforme des retraites.  

Relèvement des taux d’imposition forfaitaire 

Le texte propose de majorer de 1 point :

• le taux applicable à la tranche d’imposition la plus élevée du barème progressif de l’impôt sur le revenu qui serait relevé de 40 à 41 %,

• le taux du prélèvement forfaitaire libératoire applicable aux dividendes d’actions et intérêts sur produits de placement à taux fixe qui passerait ainsi de 18 % à 19 %,

• le taux de la retenue à la source sur les dividendes versés par des sociétés françaises à des personnes physiques non résidentes en France qui serait porté de 18 % à 19 %,

• le taux proportionnel applicable aux gains de cession des valeurs mobilières et de droits sociaux qui passerait également de 18 % à 19 %,

• et le taux proportionnel applicable aux plus-values immobilières qui serait porté de 16 % à 17 %.

 L’immobilier est donc impacté par cette pénalisation, se rajoutant en plus au durcissement des niches fiscales (cf précédent article) 

A bientôt (pour de meilleures nouvelles nous l’espérons !)

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation

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