20.1.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

La LF 2012 exonère d’IR la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale et remploie le produit dans l’acquisition de sa résidence principale.

L’exonération entre en vigueur le 1^er février 2012.  Ce dispositif subordonne le bénéfice de l’exonération aux trois conditions suivantes :

•  L’exonération s’applique à la première cession réalisée par le contribuable à compter du 1^er février 2012.
• Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
• Le prix de cession doit être remployé dans l’acquisition ou la construction d’un logement, que le cédant affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale (remploi dans un délai de 24 mois à compter de la cession). 

De la part de Myimmobilier.com, plateforme de services pour l’immobilier parisien (achat, vente, location, diagnostics techniques, recherche d’appartements, travaux, défiscalisation …)

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13.1.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange …) d’immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, … ) ou de parts de SCI sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l’IR).

Lors de la cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat compte tenu des frais d’acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

En matière immobilière, la plus-value brute ainsi déterminée fait l’objet d’un abattement lié à la durée de détention au delà de la cinquième année de détention.

Ces taux entrent en application au 1er février 2012 sauf pour les apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société à prépondérance immobilière où l’entrée en vigueur du dispositif est alors rétroactive au 25 août 2011.

Bon à savoir : 1ère cession d’un immeuble, hors résidence principale, réalisée à partir du 1er février 2012, sera exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière dès lors que le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans qui précèdent la cession et qu’il remploie les sommes perçues dans les 24 mois qui suivent la cession.

A noter également l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, lorsque le cédant part vivre en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés, de même que la cession d’un droit de surélévation.

Bonne journée

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22.11.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

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11.11.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le Home Staging consiste en l’optimisation et la valorisation de votre bien immobilier pour sa mise en vente sur le marché.

C’est est une solution efficace pour faire face aux difficultés rencontrées lors de la vente de votre bien et répondre aux exigences accrues des acquéreurs.
Désencombrement, dépersonnalisation, réparations, création d’ambiance, accessoirisassions et assainissement, l’idée est de jouer sur l’espace et la lumière, le but est de provoquer le désir d’achat en rendant le bien visuellement accessible pour que l’acquéreur potentiel puisse s’y projeter.

Le home staging s’avère être un moyen efficace et peu coûteux. Cela permet de vendre le bien deux fois plus vite et d’éviter de lourdes négociations.

Les professionnels du Home Staging  vous conseillent et vous accompagnent tout au long de votre projet immobilier.

N’oublions pas que l’achat d’un bien immobilier est une décision purement émotionnelle,  le Home Staging peut donc provoquer ce coup de foudre.

Merci de contacter l’équipe de Myimmobilier si vous êtes intéressé par ce service Home Staging.

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19.10.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Deux catégories d’explications : soit il s’agit d’une bulle spéculative, soit les prix reflètent réellement l’offre et la demande de logement. 

1^er argument : c’est spéculatif !

Pour qu’il y ait spéculation, il faut que les achats spéculatifs fassent monter artificiellement les prix. Beaucoup de particuliers sont guéris pour longtemps de toute velléité de placer leur patrimoine en bourse par les événements des dernières années.

L’épargne des ménages étant toujours abondante et la fiscalité appliquée à l’immobilier de rapport étant très favorable, de l’argent est donc disponible pour des achats à vocation de placement. C’est ce qui peut expliquer cette bulle spéculative. 

2^ème  argument : c’est réellement un reflet de l’offre et de la demande.

Mais il semblerait que la plupart des transactions se font pour un motif de logement. Et, si les prix augmentent rapidement, c’est qu’il y a peu de vendeurs et beaucoup d’acheteurs solvables. La faiblesse des taux de crédit actuels et l’augmentation possible des durées d’emprunt ont dopé l’accession au crédit pour l’achat immobilier.

C’est donc une des raisons.

La seconde est dans la limitation du nombre de logement à Paris. Paris n’étant pas “extensible”, avec une population croissante requerrant un logement (augmentation des divorces, premier emploi à Paris …), les prix s’envolent de part la distorsion de l’offre et de la demande : de plus en plus de demande avec une offre qui reste constante. 

Enfin, la pénurie d’offre et la frénésie des acheteurs qui revendent leurs biens en vue d’acquérir des surfaces plus grandes, alimentent la surenchère.  

La flambée des tarifs parisiens entretient également la hausse des prix en banlieue, de plus en plus d’acheteurs étant de fait contraints de reporter leurs recherches au-delà du périphérique.

De la part de Myimmobilier.com, plateforme de services immobiliers et stratégies sur Paris et Région parisienne

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10.10.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le taux du prélèvement social sur les revenus du capital passe de 2,2 % à 3,4 %. Ainsi, le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus du capital passe de 12,3% à 13,5%.

Cette mesure est applicable :

• aux revenus du patrimoine (dont les prélèvements sociaux sont recouvrés par voie de rôle) perçus à compter du 1er janvier 2011 (plus-values de cession de valeurs mobilières, revenus fonciers, etc.). Par conséquent, les plus-values de cession de valeurs mobilières réalisées en 2011 seront soumises aux prélèvements sociaux au taux de 13,5%.
• aux produits de placements perçus à compter du 1er octobre 2011 (intérêts des comptes sur livret « CSL », comptes à terme « CAT », plans d’épargne logement « PEL » de plus de 12 ans, dividendes éligibles à l’abattement de 40%, plus-values de cessions immobilières, …).
• aux produits de placements pour leur part acquise et, le cas échéant, constatée à compter du 1er octobre 2011 (intérêts des PEL de moins de 12 ans, revenus des PEA de plus de 5 ans, revenus des PEE, …).

Les revenus et plus values immobilières sont donc impactées par cette hausse.

Bonne journée

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22.9.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le dispositif Scellier permet aujourd’hui de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier directement du montant de ses impôts.

En 2011, la loi Scellier BBC (investissement dans un Bâtiment Basse Consommation), permet de déduire 22% du prix de revient du bien, ou 13% si le programme immobilier ne bénéficie pas de la norme BBC.

Le Premier Ministre a proposé de baisser ce taux en 2012 à 16% pour la loi Scellier BBC et à 8% pour la loi Scellier non-BBC.

A suivre …

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29.8.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

La suppression de cet abattement concernerait les promesses ou compromis de ventes signés dès le 25 août 2011.

La suppression de cet abattement (10 % par an au-delà de la 5e année de détention de l’immeuble, d’où une exonération totale après 15 ans) concernerait les promesses ou compromis de ventes signés dès le 25 août 2011.

La plus-value serait désormais seulement corrigée de l’inflation constatée depuis l’acquisition.

Les résidences principales restent exonérées.

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17.8.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Avant de se plonger dans un projet d’investissement, il convient d’apprécier la rentabilité de l’investissement, notamment par rapport à celles des produits financiers sans risques.

La rentabilité dépend de nombreux facteurs : rentabilité financière du bien, taux d’imposition de l’investisseur, mode de financement, régime fiscal choisi …

C’est à partir du Taux de Rendement que vous évaluerez l’opportunité.

Le taux de rendement brut tient compte que des loyers annuels et du prix d’achat du logement. C’est une première approximation.

Taux de rendement net quant à lui, par rapport au précédent, ce ratio intègre les :

• frais d’acquisition (commission de l’agent immobilier, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de dossier et hypothèque),

• frais de gestion locative,

• charges de copropriété,

• frais d’entretien courant,

• frais d’assurance,

• intérêts d’emprunt,

• la taxe foncière,

• les changements de locataires avec des périodes de vacance,

• l’impôt sur le revenu généré par les revenus fonciers.

Attention, l’impôt sur les revenus fonciers vient en principe diminuer le taux de rendement des investissements locatifs. L’impact de cet impôt dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs. Cela peut également se renverser et doper le taux de rendement lorsque par exemple le déficit est imputable sur le revenu global et vient réduire le montant de l’impôt.

La cerise sur le gâteau est le Taux de Rendement Interne. Le TRI a l’avantage, par rapport aux précédents, d’apprécier la rentabilité d’un investissement sur toute sa durée de l’investissement.

Le TRI tient ainsi compte de :

• la diminution du montant des intérêts déductibles chaque année,

• la diminution du montant de l’amortissement déductible,

• la revente du bien (et par conséquent de la plus-value éventuelle).

Le TRI tient compte de tous les décaissements et encaissements sur la durée totale de l’investissement.

Enfin, le gros avantage est que le TRI permettra essentiellement de mesurer l’impact de votre mode de financement choisi. N’hésitez pas à varier les paramètres de votre financement pour en mesurer les impacts.

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6.6.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Un bien immobilier est acquis par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit temporaire. 

Un institutionnel dans le cas de l’acquisition démembrée d’un bien immobilier, se porte acquéreur de l’usufruit. Cette acquisition lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus. 

L’intérêt pour le nu propriétaire est d’acquérir le bien de manière décoté en bénéficiant d’optimisation fiscale. Le prix de l’investissement est acquitté par l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis.

Elle consiste notamment à estimer l’usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l’achat d’une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l’acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer seulement la moitié de la valeur de l’appartement en pleine propriété, soit une réduction d’environ 50 %. 

Avantages de l’opération : 

Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

ISF : Les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt. 

Déduction de certains frais du revenu :Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.  

Plus-values :A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation. En cas de cession du bien, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans. 

Fin de l’opération : Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer.  

Ce schéma s’adresse essentiellement aux personnes assujetties à l’ISF qui veulent réduire leur base imposable sans besoin immédiat de revenus complémentaires.

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