20.1.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

La LF 2012 exonère d’IR la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale et remploie le produit dans l’acquisition de sa résidence principale.

L’exonération entre en vigueur le 1^er février 2012.  Ce dispositif subordonne le bénéfice de l’exonération aux trois conditions suivantes :

•  L’exonération s’applique à la première cession réalisée par le contribuable à compter du 1^er février 2012.
• Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
• Le prix de cession doit être remployé dans l’acquisition ou la construction d’un logement, que le cédant affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale (remploi dans un délai de 24 mois à compter de la cession). 

De la part de Myimmobilier.com, plateforme de services pour l’immobilier parisien (achat, vente, location, diagnostics techniques, recherche d’appartements, travaux, défiscalisation …)

Posté dans Immobilier parisien, Fiscalité, Investissement, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

13.1.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange …) d’immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, … ) ou de parts de SCI sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l’IR).

Lors de la cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat compte tenu des frais d’acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

En matière immobilière, la plus-value brute ainsi déterminée fait l’objet d’un abattement lié à la durée de détention au delà de la cinquième année de détention.

Ces taux entrent en application au 1er février 2012 sauf pour les apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société à prépondérance immobilière où l’entrée en vigueur du dispositif est alors rétroactive au 25 août 2011.

Bon à savoir : 1ère cession d’un immeuble, hors résidence principale, réalisée à partir du 1er février 2012, sera exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière dès lors que le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans qui précèdent la cession et qu’il remploie les sommes perçues dans les 24 mois qui suivent la cession.

A noter également l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, lorsque le cédant part vivre en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés, de même que la cession d’un droit de surélévation.

Bonne journée

Posté dans Immobilier parisien, Fiscalité, Investissement, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

7.12.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

L’Assemblée a voté l’application de nouvelles mesures qui tendent vers un assouplissement de la réforme des plus-values immobilières qui a été engagée cet été.

En effet, le nouveau régime d’exonération pour durée de détention ne devrait pas s’appliquer pour les cessions de terrains nus constructibles dès lors qu’une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 et que la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.
De plus, un nouveau cas d’exonération des plus-values immobilières serait institué lorsque les 4 conditions cumulatives suivantes seraient remplies :

• le cédant vit en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés ;
• il n’a pas été passible de l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant la cession ;
• son revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds de ressources prévus pour bénéficier du dégrèvement de taxe d’habitation applicable aux personnes de conditions modestes ;
• la cession du bien intervient dans les 2 ans qui suivent l’entrée dans l’établissement

A suivre …

Posté dans Résidence Principale, Fiscalité, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

22.11.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Posté dans Immobilier parisien, Fiscalité, Investissement, Revue de presse, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

14.10.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Une taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface serait instituée par la loi de finances 2012.

Due par le bailleur, personne physique ou morale, elle ne serait pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu ou du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.

Elle s’appliquerait aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2012.

 Seraient concernés par la nouvelle taxe les logements :

• donnés en location nue ou meublée pour une durée d’au moins neuf mois ; 
• dont la surface habitable n’excède pas 13 mètres carrés ;
• situés dans des zones où existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (les communes concernées seront déterminées par arrêté) ;
• et pour lesquels le loyer mensuel exigé excède un montant fixé par décret, compris entre 30 et 45 € par mètre carré de surface habitable. Ce montant pourrait, par décret, être majoré au maximum de 10 % pour les locations meublées et/ou être modulé selon la tension du marché locatif au sein des zones concernées.

Les seuils seraient revalorisés annuellement en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers. La taxe serait assise sur le montant des loyers perçus au cours de l’année civile. Le taux de la taxe est fixé à : 

• 10 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15 % de cette valeur ; 
• 18 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur ; 
•  25 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur ;  
• 33 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur ;  
•  40 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 % de la valeur du loyer mensuel de référence.  

De la part de Myimmobilier.com, plateforme de services pour l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, travaux, défiscalisation)

Bonne journée

Posté dans Immobilier parisien, Fiscalité, Juridique, Uncategorized | Imprimer | Aucun commentaire »

5.9.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Les contrats de crédit-bail d’une durée supérieure à douze ans doivent être obligatoirement  publiés à la conservation des hypothèques.

L’administration en effet a indiqué, pour les contrats conclus depuis le 1^er janvier 1996, que le respect de cette formalité est une condition d’application de la mesure de tolérance consistant à retenir, pour l’assiette des droits de mutation, le prix de cession acquitté par le crédit-preneur lors de la levée d’option au lieu de la valeur vénale de l’immeuble à cette date

Conformément aux règles de droit commun, cette publication doit intervenir dans le délai de trois mois à compter de la conclusion du contrat.

Pour apprécier si la durée d’un contrat de crédit-bail est supérieure à douze ans ou non, et s’il est soumis à ce titre à une publicité foncière, l’administration admet de ne pas prendre en considération, le cas échéant, les périodes de versement des préloyers, sous réserve qu’ils aient exclusivement pour objet, selon la pratique courante, le remboursement des charges financières supportées par la société de crédit-bail dans la période comprise entre la date de conclusion du contrat et la date d’entrée en jouissance de l’immeuble.

La publication du contrat à la conservation des hypothèques donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % (0,71498 % avec les impositions additionnelles).

L’assiette de la taxe est limitée à la part des loyers correspondant au financement en capital de l’investissement supporté par le crédit-preneur.

Posté dans Fiscalité, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

6.6.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Un bien immobilier est acquis par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit temporaire. 

Un institutionnel dans le cas de l’acquisition démembrée d’un bien immobilier, se porte acquéreur de l’usufruit. Cette acquisition lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus. 

L’intérêt pour le nu propriétaire est d’acquérir le bien de manière décoté en bénéficiant d’optimisation fiscale. Le prix de l’investissement est acquitté par l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis.

Elle consiste notamment à estimer l’usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l’achat d’une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l’acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer seulement la moitié de la valeur de l’appartement en pleine propriété, soit une réduction d’environ 50 %. 

Avantages de l’opération : 

Valorisation du bien : L’investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L’avantage à la fin de l’opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. 

ISF : Les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt. 

Déduction de certains frais du revenu :Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n’est donc pas imposé. De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers. Si par ailleurs il décide d’emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.  

Plus-values :A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation. En cas de cession du bien, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans. 

Fin de l’opération : Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer.  

Ce schéma s’adresse essentiellement aux personnes assujetties à l’ISF qui veulent réduire leur base imposable sans besoin immédiat de revenus complémentaires.

Posté dans Défiscalisation immobilière, Fiscalité, Investissement, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

29.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le chef d’entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de 3 façons :

• une détention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine privé se confondent ;
• une détention via l’entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de l’entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;
• l’apport de ce patrimoine immobilier à une société juridiquement indépendante (type SCI, …) intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.

Cette dernière option présente l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel.

Pourquoi séparer l’immobilier de l’activité professionnelle ?

Lorsque l’immobilier a été séparé de l’actif professionnel, il pourra s’intégrer dans une stratégie de gestion du patrimoine privé, avec bien évidemment des restrictions quant aux possibilités d’arbitrage en raison des liens professionnels existant avec la société d’exploitation. Une stratégie de transmission pourra ainsi être envisagée à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d’usufruit, voire donation d’usufruit, la mise en œuvre de cette stratégie sera d’autant plus facilitée par la création de structure sociétaire permettant de diviser l’immeuble en parts.

La séparation initiale de l’immobilier résulte alors du choix du chef d’entreprise réalisé lors de la réalisation de l’investissement.

En revanche, lorsque l’immobilier est soit inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, soit propriété d’une société d’exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut s’imposer entraînant des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée.

Dans une entreprise individuelle, tant la cession de l’immobilier que le retrait dans le patrimoine privé de l’exploitant ou une donation vont générer une imposition des plus values selon le régime des plus values professionnelles. En matière de droit d’enregistrement, la cession supportera des droits de 5 %, la donation générera des droits de mutation à titre gratuit (selon un barème), le retrait dans le patrimoine privé n’occasionnant aucun droit d’enregistrement.

Dans une structure sociétaire, la séparation de l’immobilier peut s’effectuer selon plusieurs techniques :

• distribution de dividendes en nature,
• cession de l’immeuble à un associé ou à une société civile,
• retrait d’immeuble et réduction de capital,
• scission de la société d’exploitation,
• …

Posté dans SCI, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

7.3.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Selon la nature de l’acte, le notaire se rémunère en appliquant des émoluments fixes ou proportionnels, dont le taux est fixé par décret. S’ajoute ensuite la TVA au taux de 19,6 %.

Les émoluments fixes sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV). Fixée à 3,65 € HT depuis le 19 mai 2006, l’UV passe à 3,90 € HT à compter du 20 février 2011.
Exemple : la mise en place d’un pacte de renonciation à l’action en réduction contre les libéralités excessives est tarifée à 40 UV. Son coût s’établit désormais à 186,58 € TTC (40 UV x 3,90 € x 19,6 %), contre 174,62 € TTC avant le 20 février 2011.

Les émoluments proportionnels sont calculés sur la base d’un barème (Série 1 ou Série 2) tenant compte d’un coefficient variable selon l’acte (donation de bien immobilier, donation de valeurs mobilières, attestation de propriété immobilière, frais de liquidation du régime matrimonial, etc.).
A compter du 20 février 2011, le barème s’établit de la façon suivante …

Decret >>

Posté dans Immobilier parisien, Investissement, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »

4.2.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Suite à la cession de votre bien immobilier, vous seriez amené à réaliser une plus value, votre bien s’étant valorisé depuis son acquisition.  

Payerez vous de l’impôt ?

La plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.   Le propriétaire qui cède est imposable à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 12,3 %.  Des abattements s’appliquent sur la plus value en fonction de la durée de détention.  

L’habitation principale est cependant exonérée d’impôt sur la plus-value, si l’immeuble constitue effectivement la résidence du cédant au jour de la cession.   Attention ! nous attendons une réforme d’envergure mi juin 2011 qui augmenterait fortement l’imposition de la plus value immobilière. En effet, les prélèvements sociaux seraient dus maême dans le cadre des abattements. Un bien détenu depuis plus de 15 ans serait donc exonéré de l’impôt proportionnel de 19%, mais plus des prélèvements sociaux. 

Nous vous conseillons donc de céder avant juin 2011 les biens immobiliers détenus depuis plus de 15 ans que vous souhaitiez vendre prochainement.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

Posté dans Fiscalité, Investissement, Juridique | Imprimer | Aucun commentaire »