26.1.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

La loi de finances a étendu l’exonération de la plus-value résultant de la vente de la résidence principale réalisée par une personne âgée ou handicapée, sous conditions : 

• être résident d’une maison de retraite médicalisée ou d’un foyer d’accueil médicalisé
• la résidence principale doit être restée libre de toute occupation depuis l’entrée dans l’établissement spécialisé
• l’avant-dernière année précédant la cession, ne pas avoir été passible de l’ISF et ne pas avoir eu un RFR supérieur à 23 572€ pour une part
• la cession doit intervenir moins de 2 ans après l’entrée dans l’établissement 

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16.1.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

La loi de finances pour 2011 a réformé le régime des aides en faveur de l’accession à la propriété en supprimant le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt versés au titre de l’acquisition ou la construction de l’habitation principale et en le remplaçant, à compter du 1er janvier 2011, par le prêt à taux zéro + (PTZ +).

Ainsi, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt versés au titre de l’acquisition ou la construction de l’habitation principale s’applique aux opérations réalisées au plus tard le 30 septembre 2011, sous réserve que chacun des prêts concourant à leur financement ait fait l’objet d’une offre de prêt émise au plus tard le 31 décembre 2010.

En savoir plus sur ce régime >>

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7.12.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

L’Assemblée a voté l’application de nouvelles mesures qui tendent vers un assouplissement de la réforme des plus-values immobilières qui a été engagée cet été.

En effet, le nouveau régime d’exonération pour durée de détention ne devrait pas s’appliquer pour les cessions de terrains nus constructibles dès lors qu’une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 et que la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.
De plus, un nouveau cas d’exonération des plus-values immobilières serait institué lorsque les 4 conditions cumulatives suivantes seraient remplies :

• le cédant vit en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés ;
• il n’a pas été passible de l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant la cession ;
• son revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds de ressources prévus pour bénéficier du dégrèvement de taxe d’habitation applicable aux personnes de conditions modestes ;
• la cession du bien intervient dans les 2 ans qui suivent l’entrée dans l’établissement

A suivre …

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25.10.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Projet de loi de finances pour 2012 (art. 3 bis nouveau)

Les plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement par les contribuables qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale pourront dans certains cas être exonérées.

Le gouvernement avait en effet durci la taxation des plus-values immobilières en septembre, en reportant de quinze à trente ans le délai au-delà duquel elles sont totalement exonérées. Les députés ont assoupli cette mesure, en rétablissant une exonération intégrale pour les ménages qui ne sont pas propriétaires du logement qu’ils occupent et qui font une plus-value en vendant pour la première fois une résidence secondaire.

L’exonération sera toutefois réservée à ceux qui réemploient l’intégralité du prix de cession, dans un délai de deux ans, à l’acquisition d’une résidence principale.

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2.4.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Deux solutions peuvent être envisagées pour acquérir un bien immobilier à deux sans être marié (dès lors que les deux partenaires participent l’acquisition de ce bien, et ce même si l’acquisition est déséquilibrée).

En indivision

En cas d’entente l’indivision ne pose pas de problème. En revanche, en cas de mésentente, la situation peut se bloquer car « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ».

En matière de protection du partenaire, des solutions existent telles que les testaments croisés, les clauses de rachat, l’établissement d’une « convention d’indivision ». Cette dernière solution est toutefois limitée dans le temps.

En Société Civile Immobilière

La SCI semble mieux adaptée pour permettre aux concubins d’organiser la gestion d’un bien immobilier et d’en faciliter plus tard la transmission.

En cas de décès de l’un des concubins, la SCI n’est pas remise en cause et les parts du défunt vont aux héritiers.

Afin de garantir au concubin survivant la jouissance paisible de son logement jusqu’à son décès, deux solutions existent :

• Prévoir lors de la rédaction des statuts une clause d’agrément stipulant que les héritiers ou les légataires de l’associé défunt ne pourront devenir propriétaires des parts de la société qu’avec l’accord de l’associé survivant. Ainsi celui-ci pourra empêcher les héritiers de devenir associés à condition évidemment d’avoir les moyens de racheter leurs parts.

• L’autre solution en cas de décès consiste à organiser, dès la création de la SCI, un démembrement de propriété qui verrouille le dispositif au profit du partenaire. Chacun procède à un échange croisé de l’usufruit des parts. Ce montage permet aussi au concubin survivant de conserver l’usage et les revenus du bien.

En cas de séparation, la clause d’agrément peut également être utile. En effet, la cession des parts peut se faire à l’associé qui souhaite conserver le logement si celui-ci ne veut pas ou ne peut pas les acheter, il sera en revanche impossible de trouver un autre acquéreur.

Pour aider le concubin survivant à régler les droits de mutation, il conviendra donc de privilégier par exemple de l’assurance vie à son profit.

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29.1.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le prêt à taux Zéro devient accessible à tous les ménages qui acquièrent pour la première fois leur résidence principale quels que soient leurs revenus (il faut que ces derniers n’aient pas été propriétaires depuis 2 ans).   

Le prêt à taux zéro permet de financer l’achat d’un logement neuf ou ancien sans avoir à acquitter d’intérêts d’emprunt. Ces intérêts sont pris en charge par la banque, qui, en contrepartie, bénéficie d’un crédit d’impôt.   

Quels sont les logements concernés ? Le bénéficiaire d’un prêt à taux zéro doit occuper son logement dans un délai déterminé et ne peut le louer ou le vendre, sauf dans certains cas.   Le prêt à 0 % pourra être accordé pour financer les opérations suivantes :

 - la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement,

- l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation, - l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation (cette opération est assimilée à la construction d’un logement)  Le logement devra être la résidence principale de l’emprunteur dans le délai d’un an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement si elle est postérieure.  Ce délai est porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les conditions de ressources, de loyer PLS.  

La notion de résidence principale vise un logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre des intérêts professionnels et matériels de l’emprunteur et des personnes. L’emprunteur pourra mettre en location son logement uniquement si cette décision résulte de la survenance pour l’emprunteur de l’un des faits énumérés par la règlementation. Dans ce cas, la location est limitée six ans. Les ressources du locataire, à la date de la signature du contrat de location, n’excèderont pas les plafonds PLS et le montant du loyer n’excèdera pas les plafonds PLS. 

Cette mise en location devra faire l’objet d’une déclaration par l’emprunteur à l’établissement de crédit ainsi que, le cas échéant, à l’organisme payeur de l’allocation personnalisée au logement.    Conditions relatives aux performances energétiques du logement

Le PTZ+ est modulé en fonction de la performance énergétique du logement (de 40% BBC zone A à non BBC zone C) : 

• en cas de logement neuf, la distinction est faite entre les logements ayant obtenu le certificat BBC-Effinergie et les autres,  
• dans l’ancien, la distinction est faite entre les logements ayant un diagnostic de performance énergétique (DPE) les classant de A à D, de E à F et les autres.  L’emprunteur doit justifier de l’attribution du label BBC à titre provisoire lors de la demande de prêt. En CCMI comme en VEFA, le contrat devra comporter l’affirmation que le logement sera titulaire du label. 

Au plus tard un an après l’achèvement des travaux, l’emprunteur devra fournir à son établissement bancaire le certificat mentionnant l’attribution du label. A défaut, et pour ne pas voir son PTZ+ remis en cause, il devra fournir dans le même délai la preuve qu’il a engagé une procédure à l’encontre du maître d’ouvrage ou de son contractant. 

Qui est concerné ? Les bénéficiaires du PTZ+ ne devront pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt.  Ils devront fournir, par tout moyen, la preuve qu’il n’ont pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt, en prouvant d’une part leur lieu de résidence principale sur cette période et d’autre part la non-propriété de celle-ci. Cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l’ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à 0 %. 

Condition de ressources : Le PTZ+ sera distribué sans plafonds de ressources.    

Comment le rembourse t’on ? Elles varient en fonction du niveau des ressources du ou des emprunteurs et de celles des personnes occupant le logement à titre de résidence principale.Le PTZ+ prévoit 10 tranches de revenus, ceux-ci étant affectés par un coefficient familial.  De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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24.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le fait qu’un immeuble soit inoccupé pendant un délai anormalement long avant sa vente ne lui fait pas nécessairement perdre sa qualité de résidence principale, et donc le bénéfice de l’exonération d’imposition des plus-values, dès lors que des circonstances particulières sont invoquées. 

Le Conseil d’Etat (CE, 6 oct. 2010, n°308051) vient en effet de décider que le seul fait que l’immeuble ne soit plus occupé par le cédant depuis plus de 2 ans ne constitue pas un motif suffisant pour faire perdre à ce bien la qualité de résidence principale, dès lors que des circonstances particulières ont été invoquées par le cédant. 

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9.7.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Selon les Echos « Jean-Louis Borloo s’est (…) prêt à la chasse aux mauvaises dépenses, en présentant à Bercy un plan de 1 milliard d’euros d’économies sur les niches “vertes”, par rapport à leur coût 2010.

Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au logement, s’est, lui, attelé à la révision, hautement sensible, des aides au logement”, détaille le quotidien. Deux mesures sont ainsi quasi certaines de disparaître : la déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale et le Pass-Foncier qui incite près de 30 000 ménages pauvres à investir dans des logements neufs et relativement coûteux.

“L’objectif est de ramener le nombre de dispositifs de 5 à 3 à compter du 1er janvier 2011, en économisant entre 1 et 1,5 milliard d’euros. Au total, l’effort du ministère pourrait donc atteindre près de 2 milliards d’euros à l’horizon 2012, soit près du quart des sommes recherchées par le gouvernement”, ajoute le journal. » 

Ce serait donc la fin d’une belle mais courte histoire ! 

En savoir plus sur la déduction des intérêts d’emprunt >>

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24.6.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves ?

Maintenant, commence plutôt l’étape administrative sans quoi rien ne peut se faire : le prêt bancaire !

Une fois déterminée la banque auprès de laquelle vous souhaitez souscrire votre emprunt, il vous reste à monter effectivement le dossier de crédit. 

Le dossier de demande de prêt doit comporter un certain nombre de pièces qui permettent à l’établissement de crédit d’étudier la solvabilité du candidat emprunteur. 

Monter un dossier de prêt n’est pas simple. L’emprunteur doit transmettre un certain nombre de documents de nature à permettre au banquier de faire une étude approfondie de sa solvabilité. 

Pièces à fournir en général au montage du dossier :

Outre les documents officiels (carte d’identité, contrat de mariage, quittance EDF …), l’emprunteur doit fournir ses 3 derniers bulletins de salaires, son dernier avis d’imposition ainsi que toutes les offres de prêts en cours. L’établissement prêteur demande également un document attestant de la réalité de l’opération immobilière que l’emprunteur souhaite financer avec le prêt (promesse de vente, contrat de réservation, …). 

L’étude de la solvabilité de l’emprunteur est extrêmement importante car elle détermine le montant de l’emprunt, sa durée et son taux. Elle est réalisée, au vu des éléments fournis par l’emprunteur, par un rapport entre les revenus nets du foyer et les charges régulières supportées. Les revenus nets sont constitués par les revenus imposables.

Les prestations familiales et les primes exceptionnelles ne sont pas prises en compte dans le calcul de ces revenus car elles ont un caractère aléatoire. Les établissements prêteurs considèrent généralement que les charges des emprunteurs doivent être inférieures à un tiers des revenus nets. 

Attention, l’apport personnel des emprunteurs est un élément également très important pour le banquier. 

Bon crédit !

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7.6.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

L’administration vient d’indiquer des dispositions transitoires dans l’attente du décret concernant les normes techniques.

 En effet, les prêts contractés pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale ouvrent droit, en général, à un crédit d’impôt égal à 40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement et à 20 % du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes.

Cependant, depuis 2009, le montant du crédit d’impôt attaché aux logements neufs dépend des normes techniques selon lesquelles ils sont construits. Cependant ce dit décret n’a toujours pas été publié. La publication de ce dernier est en effet subordonnée à l’adoption définitive du projet de loi portant engagement national pour l’environnement (dit « Grenelle II »).

En attendant, l’administration prévoit les dispositions transitoires suivantes. Du 1er janvier 2010 à la date d’entrée en vigueur du décret à paraître, la preuve du respect de la réglementation thermique en vigueur est apportée par tous moyens, notamment par la production de la synthèse d’étude thermique standardisée RT2005, telle que définie à l’annexe VI de l’arrêté du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments.  

Pour les logements construits selon des normes de haute performance énergétique, la justification du respect de la réglementation thermique peut être apportée par la production du certificat mentionnant l’attribution du label, délivré par un organisme certificateur. Les labels concernés sont : 

• le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » ; 
• le label « haute performance énergétique, HPE 2005 » ;
• le label « très haute performance énergétique, THPE 2005 » ;
• le label « haute performance énergétique énergies renouvelables, HPE EnR 2005 » ;
• le label « très haute performance énergétique énergie renouvelables et pompes à chaleur, THPE EnR 2005 » (projet Inst. n°s 15 et 16). 

On rappelle que les contribuables ne sont pas tenus de joindre à leur déclaration de revenus le document justifiant du respect de la réglementation thermique en vigueur pour bénéficier du crédit d’impôt. Ils doivent seulement le tenir à la disposition de l’administration, qui peut le leur demander dans le cadre de l’exercice de son droit de contrôle.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation) 

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