1.2.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

Une société civile immobilière est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins deux personnes (souvent les membres d’une même famille) qui lui apportent des biens. La SCI achète, loue, gère ou construit des immeubles. Elle est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier, soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à leur disposition. C’est la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés. Chaque associé détient des parts de société. 

Comment créer une SCI ? Capital social : Le capital social correspond à la valeur des apports réalisés par les associés (biens immobiliers, sommes d’argent, parts de SICAV, etc.), sachant qu’aucun capital social minimum n’est exigé. Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant.  Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés. 

Statuts : Les statuts sont un ensemble de règles “sur mesure”. Rédigés par les associés à leur propre convenance, avec l’intervention d’un notaire si des biens immobiliers sont apportés, ils fixent : 

• l’objet social et la durée de vie de la société ;
• les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l’unanimité ou non) ;
• les règles de répartition :

-           du pouvoir de décision entre les associés ;

-           des droits de vote, notamment en cas de démembrement de la propriété ;

-           en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux ; 

• l’agrément obligatoire de tout nouvel associé (héritier, légataire ou personne étrangère à la famille), ou de la cession de parts entre associés.

• à titre facultatif :

-           la répartition des plus-values en cas de cession d’actifs ;

-           la libération des apports, etc.  Les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés à la recette des impôts. 

Formalités administratives : Plusieurs étapes doivent être respectées : 

• enregistrer les statuts auprès de la recette des impôts (dont dépend l’étude du notaire ou du domicile des associés) dans le mois qui suit leur signature ; ou s’il y a des apports mobiliers et immobiliers auprès de la conservation des hypothèques et dans les deux mois qui suivent la signature.
• insérer un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège social, pour un coût d’environ 375 € (si la société a un capital de moins de 225 000 €) ou 500 € ;
• déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il en coûte environ 200 €.
• faire une déclaration fiscale d’existence auprès des impôts :

-           dans les 90 jours qui suivent la signature des statuts si la société opte pour la “semi transparence fiscale” (chaque associé est imposé à titre personnel en fonction du nombre de parts sociales qu’il détient).

-           dans les 30 jours si la société opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. A noter que ce choix est irrévocable mais est souvent fiscalement avantageux si la société ne distribue pas ses bénéfices.

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29.5.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Le chef d’entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de 3 façons :

• une détention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine privé se confondent ;
• une détention via l’entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de l’entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;
• l’apport de ce patrimoine immobilier à une société juridiquement indépendante (type SCI, …) intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.

Cette dernière option présente l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel.

Pourquoi séparer l’immobilier de l’activité professionnelle ?

Lorsque l’immobilier a été séparé de l’actif professionnel, il pourra s’intégrer dans une stratégie de gestion du patrimoine privé, avec bien évidemment des restrictions quant aux possibilités d’arbitrage en raison des liens professionnels existant avec la société d’exploitation. Une stratégie de transmission pourra ainsi être envisagée à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d’usufruit, voire donation d’usufruit, la mise en œuvre de cette stratégie sera d’autant plus facilitée par la création de structure sociétaire permettant de diviser l’immeuble en parts.

La séparation initiale de l’immobilier résulte alors du choix du chef d’entreprise réalisé lors de la réalisation de l’investissement.

En revanche, lorsque l’immobilier est soit inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, soit propriété d’une société d’exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut s’imposer entraînant des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée.

Dans une entreprise individuelle, tant la cession de l’immobilier que le retrait dans le patrimoine privé de l’exploitant ou une donation vont générer une imposition des plus values selon le régime des plus values professionnelles. En matière de droit d’enregistrement, la cession supportera des droits de 5 %, la donation générera des droits de mutation à titre gratuit (selon un barème), le retrait dans le patrimoine privé n’occasionnant aucun droit d’enregistrement.

Dans une structure sociétaire, la séparation de l’immobilier peut s’effectuer selon plusieurs techniques :

• distribution de dividendes en nature,
• cession de l’immeuble à un associé ou à une société civile,
• retrait d’immeuble et réduction de capital,
• scission de la société d’exploitation,
• …

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2.4.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Deux solutions peuvent être envisagées pour acquérir un bien immobilier à deux sans être marié (dès lors que les deux partenaires participent l’acquisition de ce bien, et ce même si l’acquisition est déséquilibrée).

En indivision

En cas d’entente l’indivision ne pose pas de problème. En revanche, en cas de mésentente, la situation peut se bloquer car « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ».

En matière de protection du partenaire, des solutions existent telles que les testaments croisés, les clauses de rachat, l’établissement d’une « convention d’indivision ». Cette dernière solution est toutefois limitée dans le temps.

En Société Civile Immobilière

La SCI semble mieux adaptée pour permettre aux concubins d’organiser la gestion d’un bien immobilier et d’en faciliter plus tard la transmission.

En cas de décès de l’un des concubins, la SCI n’est pas remise en cause et les parts du défunt vont aux héritiers.

Afin de garantir au concubin survivant la jouissance paisible de son logement jusqu’à son décès, deux solutions existent :

• Prévoir lors de la rédaction des statuts une clause d’agrément stipulant que les héritiers ou les légataires de l’associé défunt ne pourront devenir propriétaires des parts de la société qu’avec l’accord de l’associé survivant. Ainsi celui-ci pourra empêcher les héritiers de devenir associés à condition évidemment d’avoir les moyens de racheter leurs parts.

• L’autre solution en cas de décès consiste à organiser, dès la création de la SCI, un démembrement de propriété qui verrouille le dispositif au profit du partenaire. Chacun procède à un échange croisé de l’usufruit des parts. Ce montage permet aussi au concubin survivant de conserver l’usage et les revenus du bien.

En cas de séparation, la clause d’agrément peut également être utile. En effet, la cession des parts peut se faire à l’associé qui souhaite conserver le logement si celui-ci ne veut pas ou ne peut pas les acheter, il sera en revanche impossible de trouver un autre acquéreur.

Pour aider le concubin survivant à régler les droits de mutation, il conviendra donc de privilégier par exemple de l’assurance vie à son profit.

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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30.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le capital social correspond à la valeur des apports réalisés par les associés, sachant qu’aucun capital social minimum n’est exigé. Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant. Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés. 

Vous devez également rédiger des statuts. 

Les statuts sont un ensemble de règles “sur mesure”. Rédigés par les associés à leur propre convenance, avec l’intervention d’un notaire si des biens immobiliers sont apportés, ils fixent:

• l’objet social et la durée de vie de la société ;

• les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l’unanimité ou non) ;

• les règles de répartition du pouvoir de décision entre les associés ; des droits de vote notamment en cas de démembrement de la propriété ; en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux …

• l’agrément obligatoire de tout nouvel associé (héritier, légataire ou personne étrangère à la famille), ou de la cession de parts entre associés.

Les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés à la recette des impôts. Concernant les apports, les futurs associés apportent à la société des biens (argent, bien immobilier, etc.) et reçoivent, en contrepartie, des parts sociales.  

Quelles formalités administratives : 

Plusieurs étapes doivent être respectées :

• enregistrer les statuts auprès de la recette des impôts (dont dépend l’étude du notaire ou du domicile des associés) dans le mois qui suit leur signature ; ou s’il y a des apports mobiliers et immobiliers auprès de la conservation des hypothèques et dans les deux mois qui suivent la signature

• insérer un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège social, pour un coût d’environ 375 € 

• déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il en coûte environ 200 €.

• faire une déclaration fiscale d’existence auprès des impôts. 

Bonne journée

De la part de Myimmobilier.com, leader de l’immobilier parisien (achat, vente, location, recherche d’appartements, défiscalisation)

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