Une société civile immobilière est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins deux personnes (souvent les membres d’une même famille) qui lui apportent des biens. La SCI achète, loue, gère ou construit des immeubles. Elle est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier, soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à leur disposition. C’est la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés. Chaque associé détient des parts de société. 

Comment créer une SCI ? Capital social : Le capital social correspond à la valeur des apports réalisés par les associés (biens immobiliers, sommes d’argent, parts de SICAV, etc.), sachant qu’aucun capital social minimum n’est exigé. Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant.  Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés. 

Statuts : Les statuts sont un ensemble de règles “sur mesure”. Rédigés par les associés à leur propre convenance, avec l’intervention d’un notaire si des biens immobiliers sont apportés, ils fixent : 

• l’objet social et la durée de vie de la société ;
• les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l’unanimité ou non) ;
• les règles de répartition :

-           du pouvoir de décision entre les associés ;

-           des droits de vote, notamment en cas de démembrement de la propriété ;

-           en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux ; 

• l’agrément obligatoire de tout nouvel associé (héritier, légataire ou personne étrangère à la famille), ou de la cession de parts entre associés.

• à titre facultatif :

-           la répartition des plus-values en cas de cession d’actifs ;

-           la libération des apports, etc.  Les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés à la recette des impôts. 

Formalités administratives : Plusieurs étapes doivent être respectées : 

• enregistrer les statuts auprès de la recette des impôts (dont dépend l’étude du notaire ou du domicile des associés) dans le mois qui suit leur signature ; ou s’il y a des apports mobiliers et immobiliers auprès de la conservation des hypothèques et dans les deux mois qui suivent la signature.
• insérer un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège social, pour un coût d’environ 375 € (si la société a un capital de moins de 225 000 €) ou 500 € ;
• déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il en coûte environ 200 €.
• faire une déclaration fiscale d’existence auprès des impôts :

-           dans les 90 jours qui suivent la signature des statuts si la société opte pour la “semi transparence fiscale” (chaque associé est imposé à titre personnel en fonction du nombre de parts sociales qu’il détient).

-           dans les 30 jours si la société opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. A noter que ce choix est irrévocable mais est souvent fiscalement avantageux si la société ne distribue pas ses bénéfices.

 

La loi de finances a étendu l’exonération de la plus-value résultant de la vente de la résidence principale réalisée par une personne âgée ou handicapée, sous conditions : 

• être résident d’une maison de retraite médicalisée ou d’un foyer d’accueil médicalisé
• la résidence principale doit être restée libre de toute occupation depuis l’entrée dans l’établissement spécialisé
• l’avant-dernière année précédant la cession, ne pas avoir été passible de l’ISF et ne pas avoir eu un RFR supérieur à 23 572€ pour une part
• la cession doit intervenir moins de 2 ans après l’entrée dans l’établissement 

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La LF 2012 exonère d’IR la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale et remploie le produit dans l’acquisition de sa résidence principale.

L’exonération entre en vigueur le 1^er février 2012.  Ce dispositif subordonne le bénéfice de l’exonération aux trois conditions suivantes :

•  L’exonération s’applique à la première cession réalisée par le contribuable à compter du 1^er février 2012.
• Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
• Le prix de cession doit être remployé dans l’acquisition ou la construction d’un logement, que le cédant affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale (remploi dans un délai de 24 mois à compter de la cession). 

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La loi de finances pour 2011 a réformé le régime des aides en faveur de l’accession à la propriété en supprimant le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt versés au titre de l’acquisition ou la construction de l’habitation principale et en le remplaçant, à compter du 1er janvier 2011, par le prêt à taux zéro + (PTZ +).

Ainsi, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt versés au titre de l’acquisition ou la construction de l’habitation principale s’applique aux opérations réalisées au plus tard le 30 septembre 2011, sous réserve que chacun des prêts concourant à leur financement ait fait l’objet d’une offre de prêt émise au plus tard le 31 décembre 2010.

En savoir plus sur ce régime >>

Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange …) d’immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, … ) ou de parts de SCI sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l’IR).

Lors de la cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat compte tenu des frais d’acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

En matière immobilière, la plus-value brute ainsi déterminée fait l’objet d’un abattement lié à la durée de détention au delà de la cinquième année de détention.

Ces taux entrent en application au 1er février 2012 sauf pour les apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société à prépondérance immobilière où l’entrée en vigueur du dispositif est alors rétroactive au 25 août 2011.

Bon à savoir : 1ère cession d’un immeuble, hors résidence principale, réalisée à partir du 1er février 2012, sera exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière dès lors que le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans qui précèdent la cession et qu’il remploie les sommes perçues dans les 24 mois qui suivent la cession.

A noter également l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, lorsque le cédant part vivre en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés, de même que la cession d’un droit de surélévation.

Bonne journée

 

Concernant les nouveaux plafonds de loyer 2012, un décret vient de revaloriser le plafond de loyer applicable aux baux conclus en 2012 en zone C dans le secteur libre.

Le plafond de loyer passe de 6,10 € en 2011 à 7,50 € par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) en 2012.

D’ailleurs, la liste des communes situées en zone C, éligibles au dispositif Scellier, s’étoffe progressivement. 4 nouvelles communes viennent de recevoir l’agrément pour bénéficier de ce dispositif  portant le nombre de communes agréées, passé de 5 à 9 le 18 décembre dernier, à 13 : Redessan (Gard) depuis le 25 décembre 2011, Bousse (Moselle) depuis le 4 janvier 2012, Charron (Charente-Maritime) depuis le 6 janvier 2012, Rochefort (Charente-Maritime) depuis le 6 janvier 2012. 

Les autres plafonds applicables en 2012 dans le cadre du dispositif Scellier (zones A, A bis, B et secteur intermédiaire toutes zones) n’ont pas encore été publiés à ce jour.

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Nous vous remercions d’être toujours aussi fidèle à Myimmobilier.

Nous vous souhaitons de très bonnes fêtes de fin d’année, tous nos voeux de bonheur pour cette nouvelle année !

(reprise des articles 1ère semaine de janvier)

 

L’assemblée nationale adopte le régime transitoire pour les PV immobilières (la commission réserve cependant sa position). 

Les anciennes règles de calcul (abattement au bout de 15 ans) s’appliquent pour les cessions de terrain nus à bâtir (constructibles du fait de leur classement, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées) pour lesquels une promesse de vente, assortie de conditions suspensives liées à de très longues procédures d’urbanisme, a été enregistrée avant le 25 août 2011 et lorsque la vente est conclue avant le 1er janvier 2013 (conditions cumulatives).

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L’Assemblée a voté l’application de nouvelles mesures qui tendent vers un assouplissement de la réforme des plus-values immobilières qui a été engagée cet été.

En effet, le nouveau régime d’exonération pour durée de détention ne devrait pas s’appliquer pour les cessions de terrains nus constructibles dès lors qu’une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 et que la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.
De plus, un nouveau cas d’exonération des plus-values immobilières serait institué lorsque les 4 conditions cumulatives suivantes seraient remplies :

• le cédant vit en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés ;
• il n’a pas été passible de l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant la cession ;
• son revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds de ressources prévus pour bénéficier du dégrèvement de taxe d’habitation applicable aux personnes de conditions modestes ;
• la cession du bien intervient dans les 2 ans qui suivent l’entrée dans l’établissement

A suivre …