Une réponse ministérielle relative à l’IFI et aux investissements locatifs …

Une réponse ministérielle du 6 mars 2018 relative à l’IFI et aux investissements locatifs …

Question N° : 3510

Question publiée au JO le : 05/12/2017

Réponse publiée au JO le : 06/03/2018 page : 1906

Date de changement d’attribution : 12/12/2017

 

(NEW) Notre Guide IFI 2018

 

Analyse > Exonérer l’investissement locatif de l’impôt sur la fortune immobilière.

M. Pierre Vatin appelle l’attention de M. le ministre de l’action et des comptes publics sur l’importance d’exonérer l’investissement locatif de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si le projet de loi de finances 2018 exonère les placements financiers, il n’en va pas de même pour l’investissement locatif. Cette exonération n’aurait que très peu d’incidence sur la rentabilité de l’IFI, mais elle permettrait d’injecter l’épargne française dans l’économie réelle. La libération d’un tel potentiel financier aurait des retombées positives, notamment sur le plan de la création d’emplois non délocalisables et l’augmentation de l’offre du logement. C’est pourquoi il lui demande les mesures qu’il entend prendre afin d’exonérer totalement de l’IFI l’investissement locatif.

La réponse

L’article 31 de la loi de finances pour 2018 instaure un impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI) frappant les capacités contributives constituées par la détention directe ou indirecte par le redevable d’un patrimoine immobilier (immeubles et droits immobiliers y afférents), d’une valeur nette supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition, non affecté à son activité professionnelle ou à celle de l’entreprise ou de l’organisme dont il détient des parts ou actions. L’activité professionnelle s’entend de la seule activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. A l’inverse, l’activité de simple gestion de son patrimoine immobilier, catégorie dont relève normalement la location d’immeubles, constitue une activité de nature civile qui n’est pas exclue de l’assiette de l’impôt. En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. Pour des raisons tenant à la cohérence juridique de ce nouvel impôt, et conformément à son objectif d’assurer une contribution aux charges publiques des personnes dont le patrimoine immobilier est le plus élevé, il ne paraît pas envisageable d’étendre cette exonération au-delà du cas de l’activité professionnelle principale du redevable prévu par l’article 975 du CGI.

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Pourquoi pas la SCI à l’IS ?

A défaut d’option expresse pour l’impôt sur les sociétés, la SCI relève de l’impôt sur le revenu. Dans le cadre de ce régime fiscal, la SCI détermine un résultat selon les règles des revenus fonciers comme un investisseur privé, mais ce résultat serait déclaré par chaque associé au prorata des droits qu’il détient dans son capital social pour être imposé avec ses autres revenus au barème de l’impôt sur le revenu.

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Pourquoi passer votre SCI à l’IS ?

Par application du régime réel d’imposition des revenus fonciers, le résultat foncier serait déterminé par différence entre :

  • d’une part, les loyers réellement encaissés,
et d’autre part, un ensemble de charges et frais effectivement décaissés, à savoir :

– les dépenses d’entretien et de réparation,

– les frais de gestion (frais de procédure, de rémunération de concierge ou de gérance),

– les autres frais de gestion pour un montant limité à 20 € par local,

– les primes d’assurance,

– la taxe foncière,

– les intérêts et frais d’emprunt

Les avantages de ce régime fiscal

En cas de cession soit des parts sociales par les associés soit des locaux par la SCI , la plus-value de cession bénéficie du régime des plus-values immobilières. Cependant, ce régime a évolué en 2014 car il faut dorénavant 22 ans pour être exonéré de plus value. Par conséquent, en cas de cession soit des parts sociales détenues depuis plus de trente ans par les associés, soit des locaux par la SCI détenus pendant une période identique, la plus-value de cession serait totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Les inconvénients de ce régime fiscal

Dans le cadre d’un emprunt classique et dans les limites fiscales de la valeur locative des locaux, les loyers perçus par la SCI servent à rembourser en totalité en principe, les mensualités de l’emprunt, capital plus intérêts. Or, sur le plan fiscal, seule la partie des intérêts serait déductible des loyers de sorte que le résultat foncier de la SCI serait bénéficiaire sans pour autant que la SCI soit en mesure de distribuer des dividendes à ses associés.

De plus, l’impôt sur le revenu serait susceptible d’augmenter progressivement car au fur et à mesure de l’amortissement de l’emprunt la partie des intérêts diminuera. De plus, les loyers seront susceptibles d’être revalorisés.

Par conséquent, il est important de procéder au calcul de l’impôt sur le revenu supplémentaire, pour connaître les incidences en termes de trésorerie de cette hypothèse.

Enfin, a cela s’ajoute l’augmentation croissante des prélèvements sociaux. Devant peu d’avantages et de plus en plus d’inconvénient, il peut être à notre sens intéressant de plus en plus d’opter pour une SCI à l’IS.

En savoir plus …

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Expatriation avant la cession de la résidence principale

Une personne qui a quitté la France au jour de la cession de son ancienne résidence principale bénéficie au mieux d’une exonération partielle de sa plus-value, l’exonération totale étant réservée aux résidents. Cette règle d’imposition fait l’objet d’une QPC (CE QPC 9e ch. 28 juillet 2017 n° 411546).
Les particuliers non-résidents qui cèdent un immeuble en France sont redevables d’un prélèvement spécifique égal à 19 % de la plus-value réalisée, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (article 244 bis A CGI et article L 136-7 CSS). Contrairement aux résidents, ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de la résidence principale, cette exonération n’étant pas expressément visée par l’article 244 bis A, II-1° du CGI. Une exonération plafonnée à 150 000 € leur est en revanche réservée, sous certaines conditions, en cas de cession d’un logement en France (article 150 U, II-2° CGI).
Ainsi, si au jour de la cession de son ancienne résidence principale, même réalisée dans un délai normal de vente, le cédant n’est déjà plus domicilié en France, l’exonération totale lui sera refusée ; il pourra au mieux prétendre à l’exonération partielle.
Jugée sérieuse, la question de la conformité à la Constitution, notamment aux principes d’égalité devant la loi et les charges publiques, de ces dispositions combinées des articles 244 bis A, II-1° et 150 U, II-2° du CGI est renvoyée au Conseil Constitutionnel.

 

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La fiscalité du gérant de la SCI

Le statut fiscal du chef d’entreprise dépend de la structure choisie : SCI, SARL, SAS, SA … La fiscalité de leur rémunération dépend donc de cette structure et de leur déductibilité par l’entreprise. A noter aussi que les statuts peuvent prévoir qu’elles soient exercées à titre gratuit, ce qui peut être le cas des SCI …

Cette rémunération peut être fixée dans les statuts, par le conseil d’administration, par décision collective des associés ou encore par l’assemblée générale.

Pour les SCI, la fiscalité du gérant va dépendre du régime d’imposition de la SCI .

Pour les SCI imposé à l’IR :

Si le gérant est gérant associé :

Dans cette situation, la rémunération est non déductible des résultats de la société. Le gérant doit ajouter cette rémunération à ses revenus fonciers .

Si le gérant est non associé :

Dans ce cas, la rémunération est déductible des résultats de la société et imposable entre les mains du gérant dans la catégorie des salaires .

Pour les SCI imposée à l’IS :

La rémunération du gérant est déductible des résultats de la société dès lors qu’elle rémunère un travail effectif et que son montant n’est pas exagéré.

Elle est imposée entre les mains du gérant dans les conditions de l’article 62 du Code Général des Impôts (Ces dirigeants ont leurs revenus imposés dans la catégorie des traitements et salaires, mais ils sont affiliés, pour leurs cotisations sociales, aux caisses des travailleurs indépendants).

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Les salaires et revenus immobiliers des mineurs

Salaires du mineur protégé

Le salaire du mineur qui exerce une activité professionnelle doit être versé à son ou ses représentants légaux. Il ne lui est versé directement que si l’employeur en a eu l’autorisation du représentant légal.

Pour certains métiers (enfants mannequins ou employés dans le spectacle), seule une fraction de la rémunération est laissée à la disposition du représentant légal. Le surplus est versé à la Caisse des dépôts et consignations qui le gère jusqu’à la majorité de l’enfant.

Les impôts du mineur

Fiscalement, en matière d’IR et d’ISF / IFI, il a rattachement automatique au foyer fiscal des parents.

Ainsi, pour déterminer le patrimoine imposable d’un couple marié, lié par un PACS ou vivant en concubinage notoire, il faut y ajouter les biens appartenant aux enfants mineurs dont l’un ou l’autre des époux, partenaires ou concubins est l’administrateur légal.

Et l’IR ?

Bien qu’ils soient en principe automatiquement rattachés au foyer de leurs parents, les contribuables peuvent demander l’imposition distincte de leurs enfants mineurs à condition que ces derniers tirent un revenu de leur travail ou d’une fortune indépendante de la sienne. Les contribuables souhaitant que leurs enfants mineurs qui ont des revenus personnels fassent l’objet d’une imposition distincte, doivent formuler expressément une option en ce sens.

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LMP et RCS …

Le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur l’obligation d’inscription au RCS pour bénéficier du statut de LMP.

Le  Conseil constitutionnel  a en effet déclaré contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC).

Il invite le législateur à réfléchir à un nouveau critère « permettant d’officialiser » cette activité suite à la décision n°2017-689 QPC du 8 février 2018.

A suivre …

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SCI et expatriation en Belgique ou en UK … attention !!!

La Cour de cassation belge est venue préciser son interprétation de la convention fiscale franco-belge en matière de SCI française détenue par un résident fiscal belge (un arrêt du 29 septembre 2016).

La SCI est traitée de façon semi-transparente en France, les revenus fonciers générés par la SCI sont donc imposables en France conformément aux dispositions de la convention et taxable chez l’associé belge en application des principes français.

La Belgique ne connaissant pas le principe de semi-transparence, la Cour de cassation belge avait cependant admis de reconnaître cette particularité et de ne pas imposer l’associé lors de la distribution des sommes à l’associé. Elle vient ici de revirer, se ralliant à la position de l’administration fiscale belge : désormais, l’associé résident belge d’une SCI française sera imposé une première fois en France au titre des revenus fonciers de la SCI, et une seconde fois en Belgique au titre d’une distribution de dividendes lors de l’attribution du bénéfice à l’associé.

Il est à noter le même problème avec les résidents fiscaux UK détenant des SCI en France …

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Airbnb … bientôt tout sera déclaré aux impôts !

Le fisc connaîtra bientôt tout ce que vous gagnez via des plateformes comme Airbnb. Sans même que vous le déclariez…

Très bel article des Echos de ce jour

Extrait …

« Finies les locations au noir sur Airbnb: à partir de 2019, tous les revenus que vous toucherez en provenance d’une plateforme seront directement déclarés au fisc. Exemple : vous louez votre appartement via Airbnb ou Abritel pendant votre absence l’été, vous touchez 500, 1000, 2000 euros : ces sommes seront déclarées au fisc par la plateforme et reportées par l’administration fiscale sur votre déclaration préremplie, à côté de la ligne de vos autres revenus. Les plateformes n’auront pas le choix et vous non plus. Cela fait plus d’un an que Bercy travaillait sur ce sujet. Il fallait régler les modalités techniques avec les acteurs concernés: c’est fait.

Plus de fraude donc. Mais en regardant de près, il y a des services qui pourront encore passer entre les gouttes…

[ …] . Mais surtout les sites d’annonces comme Leboncoin vont échapper à ce nouveau dispositif car la transaction ne transite pas par ces sites, elles se fait directement de particulier à particulier. En clair, un particulier qui loue une résidence via un site d’annonce pourra toujours « oublier » de déclarer ce qu’il a touché, alors que ce ne sera plus possible via une plateforme. »

Pour rappel, les revenus réalisés par les particuliers dans le cadre de leurs activités de toute nature sont imposables, y compris les revenus de services rendus à d’autres particuliers avec lesquels ils ont été mis en relation par l’intermédiaire notamment de plates-formes collaboratives .

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Pourquoi passer par une SCI ?

La réforme des plus values qui a eu lieu en 2012 a rendu la détention de parts en SCI très avantageuse dans l’optique d’une transmission patrimoniale.

S’il n’est pas possible d’échapper à la taxation en cas d’apport d’un bien, en revanche donner des parts de SCI à ses enfants par exemple constitue le gros avantage de la SCI en termes de plus value.

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Au lieu de vendre ses parts et d’en donner le capital à ses enfants, un couple peut, par exemple les donner directement. Dans ce cas, l’opération donnera lieu au paiement des droits de donation après abattement des 100 000 euros, mais elle évitera la taxation des plus values, à condition que les parts soient revendues et que le prix de cession soit proche de la valeur des parts au moment où elles ont été données.

Attention, il ne doit pas s’agir d’une donation déguisée et, en aucun cas, les enfants ne doivent reverser une part de l’argent de la cession aux parents donateurs, sous peine de voire requalifier l’opération en abus de droit.

Enfin, de part l’allongement du délai de 15 à 22 ans pour l’exonération totale des plus values en matière d’IR (et 30 ans pour les prélèvements sociaux), il peut être judicieux de passer votre SCI à l’IS.

Naturellement cela ne concerne pas une résidence principale détenue par une SCI.

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Exonération de la résidence principale … attention aux sous locations !

Nouvel arrêt de la Cour d’Appel

Le contribuable vend son bien parisien et souhaite pouvoir bénéficier de l’exonération de la plus-value en tant que résidence principale. Le fisc et le tribunal administratif rejettent la demande du contribuable qui porte le litige en appel.

La question est de savoir si ce bien habité lors des déplacements professionnels réguliers à Paris du contribuable peut être assimilé à sa résidence principale ?

En d’autres termes, peut-on parler dans le cas présent d’une utilisation habituelle et effective du bien.

Pour rappel, sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération de plus-value.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

N’oubliez pas notre guide ISF (caractéristiques, patrimoine, optimisation …) !

L’administration fiscale relève que le propriétaire a donné mandat à une agence immobilière de sous-louer l’appartement pour de courtes durées.

La Cour d’appel donne raison à l’administration fiscale.

« 5. Considérant qu’il est constant que le logement en litige a été la résidence principale de

 M. C…jusqu’à son déménagement à Bordeaux en 2006 et qu’après son mariage en 2006, il a conservé son activité professionnelle à Paris ; que M. C…soutient qu’il a continué à utiliser son appartement parisien de manière régulière jusqu’à sa vente le 29 août 2008 en l’occupant plusieurs jours par semaine lors de ses déplacements professionnels à Paris ; que pour remettre en cause l’exonération de plus-value sur la vente du bien immobilier en litige intervenue le 29 août 2008, au motif que le logement ne constituait pas la résidence principale de M. C…au jour de la cession, l’administration fiscale relève, d’une part, que M. C…a indiqué sur ses déclarations de revenus postérieures à l’année 2006 que sa résidence se situait à Bordeaux, d’autre part, que par un contrat exclusif de location meublée du 31 juillet 2007, prenant effet au 1er septembre 2007, il a donné à bail cet appartement à la société Guest Apartement Services Paris, lui donnant ainsi mandat pour sous-louer l’appartement pour de courtes durées ; que ce bail a pris fin en juillet 2008, soit un mois avant la vente de l’appartement ; que si M. C…soutient qu’il résidait dans l’appartement en litige entre le 1er septembre 2007 et le 29 août 2008, pendant les jours ouvrés, en raison de son activité professionnelle exercée à Paris, il se borne à produire, outre un calendrier de présence établi par ses soins ainsi qu’une attestation sommaire et non datée de la société Guest Apartment Services Paris indiquant, sans autre précision, que M. C…a pu occuper l’appartement entre le 31 juillet 2007 et le 29 juillet 2008, des billets de train pour des trajets entre Paris et Bordeaux, alors qu’il ressort des éléments recueillis par l’administration fiscale en particulier auprès de la SNCF dans le cadre de l’exercice de son droit de communication, que

 M.C…, au cours de la période comprise entre le 1er janvier 2008 et le 29 août 2008, n’a pas passé à Paris plus de 96 jours sur une période totale de 241 jours ; que, par ailleurs, compte tenu des périodes de location, l’appartement n’a pas été disponible sur toute la période ; que d’ailleurs, le contrat de location prévoyait que le bailleur pourrait seulement  » occuper son appartement pour de courtes périodes suivant disponibilité ou en prévenant le locataire en avance (en évitant les périodes de haute saison) « , ce qui a eu pour effet de priver M. C…de la jouissance continue de son bien ; qu’en outre, les factures de gaz et électricité ainsi que l’attestation d’assurance produites par M.C…, si elles établissent que l’appartement a été occupé, ne permettent pas davantage d’établir que l’intéressé résidait à titre principal à son adresse parisienne ; que, par suite, alors même que le requérant soutient avoir occupé son logement de manière plus continue du 1er septembre 2007 au 1er janvier 2008, et dès lors qu’il ne conteste pas utilement les éléments relevés par l’administration, c’est à bon droit qu’elle a retenu que l’appartement ne constituait pas la résidence principale du cédant lors de sa cession et que M. C…ne pouvait ainsi bénéficier de l’exonération de plus-value prévue par l’article 150 U du code général des impôts ; »

« c’est à bon droit que l’administration fiscale a appliqué la majoration de 40 % du a. de l’article 1729 du code général des impôts aux impositions en litige »

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000034807717&fastReqId=959202616&fastPos=1

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J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >>

J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >>

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