C’est quoi un logement décent ?

Un décret indiqué déjà la définition d’un logement décent. Est qualifié de décent, le logement qui respecte certains critères de surface et de confort minimal, à savoir :

  • comporter au moins une pièce principale dont la surface habitable est égale à 9 m2 ou dont le volume habitable est égal à 20 m3,
  • être sans risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire,
  • disposer d’installation minimale (présence d’un évier dans la cuisine, d’une installation sanitaire intérieure, d’un réseau électrique permettant un éclairage suffisant…).

 A ces 3 caractéristiques, la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a ajouté le respect d’un critère de performance énergétique, dont un décret vient de préciser l’étendue.

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Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018, les logements devront être protégés contre les infiltrations d’air parasite

Le décret modifie le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l’air et aération correctes) et indépendamment de son mode d’occupation et du coût de l’énergie.

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034165655

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Une plateforme pour déclarer la mise en location saisonnière de son logement

Un décret paru le 30 avril 2017 permet aux communes de plus de 200.000 habitants de demander aux propriétaires d’enregistrer leur bien sur internet ou en maire préalablement à sa mise en location sur une plateforme.

Ce décret détermine les informations exigées pour l’enregistrement d’un local meublé faisant l’objet de location de courte durée en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, prévu au II de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (statut et caractéristiques).

Publics concernés : loueurs de locaux meublés de tourisme et collectivités territoriales.

Objet : informations exigibles pour l’enregistrement des meublés auprès des communes.

Entrée en vigueur : le 2 mai 2017

 

En savoir plus : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/4/28/ECFI1705839D/jo/texte

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En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

(CAA Lyon 30 septembre 2010)

Après divorce ou séparation entraînant une imposition distincte, chacun des époux impute la moitié des déficits fonciers reportables afférents aux immeubles qui dépendaient de la communauté conjugale, y compris lorsque ces biens étaient
détenus par l’intermédiaire d’une SCI dont les parts, détenues inégalitairement entre les époux, faisaient partie de la communauté.

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Les mesures immobilières des candidats Macron et Le Pen

Concernant les mesures immobilières, voici pour chaque candidat leur programme :

Le programme Macron :

Définition de la zone où la construction est une priorité absolue

Création d’un bail à mobilité professionnelle

Maintien du délai d’exonération totale des plus-values immobilières à 30 ans

Maintien du dispositif Pinel

Suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages

Remplacement de l’ISF par l’impôt sur les hauts patrimoines immobiliers

Encadrement des loyers : analyse des résultats du dispositif pour décider ou non du maintien

Maintien du prélèvement à la source (mais éventuellement reporter en 2019)

Le programme Le Pen :

Financement par le fonds de réserve des retraites d’un grand plan d’aide à la construction et à la réhabilitation des logements

Création d’une protection logement jeunes grâce à une revalorisation de 25% des APL jusqu’à 27 ans

Diminution des frais de Notaires de 10%

Maintien de l’ISF

Maintien du délai d’exonération totale des plus-values immobilières à 30 ans

Maintien du dispositif Pinel

Encadrement des loyers : analyse des résultats du dispositif pour décider ou non du maintien

Suppression du prélèvement à la source

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Pourquoi un représentant fiscal en cas de vente immobilière ?

En principe, les contribuables domiciliés hors de France cédant des immeubles français doivent se faire représenter auprès de l’administration fiscale par un représentant accrédité en France. La désignation d’un représentant accrédité concerne toute nature de cession entrant dans le champ de l’article 244 bis A du Code Général des Impôts.

Principes

Les contribuables domiciliés hors de France ne peuvent se faire représenter auprès de l’administration que par :

  • l’acheteur du bien s’il est fiscalement domicilié en France ;

  • les banques et établissements financiers exerçant leur activité en France ;

  • les personnes agréées à cet effet par l’administration (certains organismes bénéficiant d’agréments permanents).

L’accréditation est accordée sur demande du contribuable et après instruction du dossier par l’administration dans les conditions habituelles (moralité fiscale du représentant proposé, examen de sa solvabilité, éventuellement garanties complémentaires).

La compétence du service chargé de l’instruction de la demande de désignation de représentant accrédité est définie en fonction :

  • du lieu de situation de l’immeuble ou des droits immobiliers s’y rapportant ;

  • du siège de la société concernée en cas de cession d’actions ou de parts de sociétés non cotées à prépondérance immobilière.

En cas de défaut de désignation d’un représentant, la conservation des hypothèques ou le service des impôts refuse l’accomplissement de la formalité fusionnée ou l’enregistrement au déposant.

Dispense de désignation

Certaines personnes bénéficient de dispenses automatiques de représentant accrédité dans les cas où les cessions remplissent l’un des critères suivants :

  • le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € ;

  • le bien cédé bénéficie de l’exonération pour durée de détention (délai de 30 ans).

En pratique, le notaire n’a donc plus à soumettre aux services fiscaux le projet d’acte de cession en cause ainsi que le projet de déclaration de plus-value y afférent pour obtenir la dispense. Le rédacteur de l’acte apprécie lui-même si les critères ouvrent droit au bénéfice de la dispense automatique.

Le saviez vous : la loi supprime l’obligation de désigner un représentant fiscal en France pour les non-résidents domiciliés dans un Etat de l’Espace économique européen (EEE), hors Liechtenstein.

Cette suppression vise à mettre la France en conformité avec le droit européen, celle-ci ayant été mise en demeure par la Commission européenne de supprimer le dispositif de la représentation fiscale au sein de l’EEE.

Ainsi, pour l’établissement de l’IR dû au titre de 2014, de l’ISF dû à compter de 2015 et du prélèvement forfaitaire applicable aux cessions d’immeubles ou droits représentatifs de ces biens réalisées à compter du 1er janvier 2015, les ressortissants des Etats précités sont désormais dispensés de désigner un représentant fiscal. S’agissant des plus-values immobilières, lorsque le cédant est une société de personnes dont le siège est établi dans un Etat de l’EEE (hors Liechtenstein), l’obligation de désigner un représentant fiscal s’apprécie au regard de la situation de chacun des associés.

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Revenus fonciers et prélèvement à la source pour 2018

A compter de 2018, les contribuables paieront l’IR à la source, c’est-à-dire qu’ils s’acquitteront tous les mois (en principe) de l’IR dû au titre des revenus perçus au cours de ce mois.

Les revenus fonciers font partis des revenus concernés par le prélèvement à la source.

En effet, les revenus soumis à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers font l’objet d’un prélèvement à la source prenant la forme d’un acompte contemporain calculé par l’administration fiscale et acquitté directement par le contribuable.

Sont ainsi concernés les revenus imposables des propriétés bâties et non bâties, qu’il s’agisse de loyers, de fermages, de droits d’affichage, de droits d’exploitation de carrières, ou de revenus de parts de sociétés immobilières, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale.

Quand faudra-il payé ?

L’acompte est calculé et prélevé par l’administration par douzième au plus tard le 15 de chaque mois ou sur option du contribuable par quart.

Comment seront pris les prélèvements ?

Les taux du prélèvement seront fixés d’après les éléments d’imposition de l’année N-2 du 01/01 au 31/08 puis N-1 du 01/09 au 31/12.

Le montant du prélèvement peut être adapté à la hausse ou à la baisse sous la responsabilité du contribuable.

Chaque année, les contribuables devront déposer une déclaration de revenus afin de régulariser l’IR dû au titre des revenus N-1 et de mettre à jour le taux du PAS qui leur est applicable.

Les règles de calcul de l’impôt sur le revenu restant inchangées, la démarche civique de la déclaration par chaque foyer, lors de l’année N+1, des revenus perçus au titre de l’année N, sera maintenue.

Au vu de cette déclaration, l’administration fiscale calculera l’IR dû au titre des revenus perçus en N dans les mêmes conditions qu’actuellement.

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Et pour 2017 / 2018 ?

Les propriétaires bailleurs pourraient être tentés d’attendre 2018 pour engager des travaux d’entretien, réparation et rénovation. En effet, en limitant les charges déductibles et donc les dépenses d’entretien, réparation et rénovation, le contribuable bénéficierait alors d’un crédit d’impôt modernisation du recouvrement plus important.

Cependant il est prévu :

•  que que les dettes dont l’échéance intervient en 2017, ne sont déductibles que pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2017 ; Cela signifie que les dettes échues en 2017, mais payées en 2018 ne seraient pas déductibles en 2018 ;

•  Que les charges d’entretien, réparation et rénovation payées en 2017 et 2018 ne seront déductibles en 2018 qu’à hauteur de 50% de leur montant réellement payé par le contribuable.

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Déclarer ses revenus immobiliers en 2017

Lorsque les conditions en sont remplies (revenu net foncier < 15.000 € …), le régime micro-foncier est applicable de plein droit. Il dispense le contribuable de remplir une déclaration 2044 de revenus fonciers et lui permet d’inscrire directement sur la déclaration 2042 le montant de ses revenus locatifs.

Le contribuable qui n’entre pas dans le champ d’application du régime micro-foncier ou qui préfère opter pour le régime réel d’imposition doit déposer une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou 2044 spéciale) afin d’y détailler les calculs nécessaires à la détermination de ses revenus fonciers imposables (y compris notamment les recettes provenant de la location du droit d’affichage).

Le contribuable qui souscrit une déclaration n° 2044 spéciale doit cocher la case 4 BZ.

Si les conditions d’application du régime simplifié d’imposition sont réunies, le contribuable n’a pas à remplir de déclaration de revenus fonciers n° 2044. Il porte directement le montant brut de ses revenus fonciers sur sa déclaration 2042, rubrique 4, page 3, ligne 4 BE.

Il convient également d’indiquer sur la ligne adéquate l’adresse du ou des biens loués ainsi que les nom et adresse des locataires.

 

Option pour le régime réel d’imposition ?

Le contribuable peut opter pour le régime réel d’imposition afin de pouvoir déduire d’éventuels déficits sur son revenu global. L’option résulte du simple dépôt d’une déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044. Une fois exercée, l’option pour le régime réel d’imposition est irrévocable pendant trois ans.

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Le dispositif Cosse en faveur de l’investissement locatif

Le nouveau dispositif Cosse en faveur de l’investissement locatif concerne les logements anciens donnés en location nue à titre d’habitation principale.

Ce nouveau régime permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah de bénéficier d’une déduction spécifique des revenus fonciers dont le taux varie de 15 % à 70 % selon le niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée et selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social. Le taux de déduction spécifique atteint 85 % lorsque le logement est confié à un organisme agréé, dans le cadre d’une intermédiation locative, en vue d’une location « solidaire ».

La convention doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Pour qui ce dispositif ?

Le dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers . Il s’agit donc des propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés ( SCI , SCPI , sociétés transparentes).

Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable.

Le logement ne peut pas être donné en location un membre du foyer fiscal du propriétaire, un descendant ou un ascendant. Il ne peut pas non plus être donné en location à une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail.

Le dispositif impose des plafonds de revenus locataires et du loyer, qui seront fixés par décret.

Le logement doit être situé dans les zones A, Abis, B1 et B2 du dispositif Duflot-pinel.

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Quelle est la fiscalité ?

Les revenus locatifs sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers .

Déduction spécifique :

Si toutes les conditions sont respectées, le propriétaire-bailleur peut pratiquer une déduction spécifique sur ses revenus fonciers.

Quand le logement est situé en zone B2, le taux de la déduction fiscale est égal à :

• 15 % dans le secteur intermédiaire,

• 50 % dans le secteur social très social.

Quand le logement situé en zone Abis, A ou B1, le taux de la déduction fiscale est égal à :

• 30 % dans le secteur intermédiaire,

• 70 % dans le secteur social et social.

Le taux porté à 85 % pour les logements donnés en location un organisme public ou privé agréé en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La déduction spécifique est calculée sur le revenu brut tiré de la location du logement ayant fait l’objet du conventionnement et s’ajoute aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.

Attention, la déduction spécifique ne peut pas, en principe, se cumuler, pour un même logement, avec un autre régime fiscal prévu en faveur de l’investissement locatif.

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J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >>

J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >>

Toutes nos autres réponses >>

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Travaux, revenus fonciers et prélèvement à la source !

Avec la neutralisation de l’IR sur les revenus 2017 dans le cadre de la réforme du prélèvement à la source, la réalisation de travaux en 2017 ne procurerait que peu d’avantages. Nombre de propriétaires pourraient donc être tentés de différer la réalisation de travaux de 2017 à 2018 ou 2019, pour bénéficier à plein de leur déduction…

Afin d’éviter cela, des règles de déduction dérogatoire ont été mises en place pour la déduction des travaux dits « pilotables », c’est-à-dire dont le bailleur a la possibilité de différer la réalisation.

Ainsi, au titre des revenus perçus en 2018, le bailleur ne pourra déduire, au titre de ces travaux pilotables que la moyenne des travaux réalisés en 2017 et en 2018 (soit 50 % des travaux de cette nature réalisés en 2017 + 50 % des travaux pilotables réalisés en 2018, au lieu de 100 % des travaux 2018).

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Politique du logement cherche candidat !

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers vient de présenter 7 mesures destinées à moderniser la politique du logement.

Proposition n° 1

Supprimer le volet « rapports locatifs » de la loi ALUR du 24 mars 2014 ;

Supprimer l’encadrement des loyers et le préavis de départ du locataire réduit à 1 mois pour les zones tendues ;

Porter le dépôt de garantie à 2 mois ;

Autoriser à nouveau le chèque de réservation du logement par un candidat locataire.

Réduire les pénalités de retard imposées en cas de restitution tardive du dépôt de garantie (imposer des pénalités correspondant à 10 % du loyer en principal

par période mensuelle commencée en retard, alors que souvent propriétaires et locataires ne se mettent pas de suite d’accord sur les travaux à prévoir à la sortie du logement, est beaucoup trop fort !) ;

Permettre à nouveau au propriétaire d’imposer des pénalités de retard au locataire ;

Supprimer le bail-type d’habitation.

Proposition n° 2

Il est urgent d’inscrire le principe du contradictoire dès le début des procédures d’insalubrité ou d’indécence, soit dans les articles L.1331-26 du Code de la santé publique, L.542-2 du Code de la sécurité sociale et L.831-3 du CSS.

En second lieu, il est souhaitable, si l’on veut tarir les contentieux développés dans le domaine, que les intervenants choisis pour dresser des pré-rapports justifient d’un minimum de formation et de compétence en droit de l’immobilier et

technique du bâtiment.

Proposition n° 3

Il faut de toute urgence libérer le droit des baux ! Si certaines dispositions peuvent être d’ordre public, la liberté contractuelle doit rester le principe et non l’inverse.

Proposition n° 4

Il faut d’urgence mettre fi n à l’excès de formalisme en matière de caution de dettes locatives !

Cela passe notamment par une abrogation de l’article 22-1, sixième alinéa de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par une abrogation de l’article 8-1, VI, troisième phrase de la loi de 1989 (proposition subsidiaire à défaut de suppression du volet

« rapports locatifs » de la loi ALUR).

Proposition n° 5

De manière générale, le législateur et le pouvoir réglementaire doivent de toute urgence faire un effort de simplification. Les diverses « loi de simplification du droit » sont à ce jour largement insuffisantes. En ce qui concerne notamment les

surfaces, il est tout-à-fait possible d’unifier certaines surfaces.

Proposition n° 6

Renforcer le pouvoir du conseil syndical notamment en simplifiant les règles de majorité, limiter la superposition des assurances obligatoires (les biens locatifs sont assurés 3 fois), autoriser les copropriétaires occupants à déduire

de leurs revenus les dépenses liées aux investissements obligatoires réalisés dans leur immeuble (accessibilité, isolation thermique, etc.). Enfin, suppression de l’immatriculation des copropriétés sujette à la création d’une nouvelle taxe (ex :automobile).

Proposition n° 7

Réduire les délais des procédures d’expulsion à 9 mois et empêcher le juge de paralyser jusqu’à trois ans une décision d’expulsion devenue définitive.

Garantir par les pouvoirs publics l’exécution des jugements d’expulsion. A défaut, ils doivent prendre en charge l’indemnisation intégrale des propriétaires.

Prévoir le relogement immédiat des locataires insolvables, faisant l’objet d’une procédure d’expulsion, dans le parc HLM Créer un fi chier des incidents de paiement ayant donné lieu à jugement d’expulsion.

Proposition n° 8

Exonérer la taxe foncière pendant 5 ans et ouvrir la possibilité de déduire des intérêts d’emprunt pendant 10 ans (afin de tenir compte de l’allongement de la durée des prêts) pour les primo-accédant.

Réduire drastiquement les droits de mutation pour les primo-accédant.

Proposition n° 9

Déductibilité des annuités d’emprunt (capital + intérêts) pendant toute la durée du prêt pour un 1er investissement. Cela permettra de ne pas payer d’impôts sur des revenus qui n’existent pas.

Exonération de taxe foncière pendant 5 ans.

20 % de crédit d’impôt sur le premier investissement locatif sans obligation particulière en contrepartie (baisse du loyer, travaux, etc.).

Proposition n° 10

Supprimer l’étalement dans le temps des hausses de loyer des baux commerciaux (« le plafonnement du déplafonnement »). Et donc supprimer le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce et la dernière

phrase de l’alinéa 3 de l’article L.145-38 du même code.

Proposition n° 11

Il faut supprimer l’ISF.

Afi n d’endiguer la pression fiscale, il faut bloquer l’augmentation de la taxe foncière, stopper l’inflation des prélèvements sociaux, et abaisser les droits de mutation.

Concernant les plus-values immobilières, il est nécessaire d’appliquer le même délai d’exonération pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux et de ramener ce délai à 8 ans.

Et réduire ce délai à 5 ans pour les personnes ayant loué à loyer social ou intermédiaire.

Pour les sociétés, il faut ramener le taux d’imposition de 33,33 à 19 %.

De manière générale, pour ramener la confiance des investisseurs, il faut absolument mettre fin au « yoyo » fiscal.

Remplacer le forfait de 20 € pour frais d’administration et de gestion des revenus fonciers par un taux proportionnel de 14 %.

Proposition n° 12

Il faut de toute urgence abaisser les plafonds de ressources donnant droit à l’attribution d’un logement public si l’on veut que les organismes HLM ou assimilés reprennent leur mission normale, à savoir loger les plus démunis.

Proposition n° 13

Il faut d’urgence rendre obligatoire l’assujettissement au surloyer pour les locataires dépassant les plafonds de loyer, et prévoir un barème de surloyers progressif. Au-delà des conditions de ressources, les organismes HLM doivent pouvoir exiger le départ des locataires qui ne remplissent pas les conditions d’un droit au maintien dans les lieux.

Proposition n° 14

Il faut permettre aux collectivités territoriales de se réapproprier la politique du logement au niveau local et supprimer l’article 55 de la loi SRU.

Proposition n° 15

Oser le remplacement total et définitif de l’aide à la pierre par l’aide personnelle au logement !

PROPOSITION COMPLÉMENTAIRE D’URGENCE : Suppression du prélèvement à la source

http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/664616.pdf

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