La fiscalité de la résidence principale

Fiscalité de la résidence principale :

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF  : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

L’assurance-vie est également un excellent moyen de transmettre son patrimoine hors succession !

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

Attention, les réductions d’impôt sont limitées par le plafonnement des niches fiscales.

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Notre simulateur IFI 2018

L’impôt sur la fortune immobilière viserait à taxer uniquement les actifs immobiliers, à l’exclusion des actifs mobiliers, détenus par les personnes physiques au-delà d’un certain seuil et selon un barème progressif. Il remplacerait l‘ISF.

Les expatriés sont également concernés par l’IFI.

La réforme de l’IFI devrait entrer en vigueur en janvier 2018. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplacera l’ISF à compter du 1er janvier 2018 suite au projet de loi de finances pour 2018.

Nous avons créé ce simulateur pour estimer votre impôt.

simulateur IR

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Attention aux SCI en cas de location meublée …

Une SCI qui, l’été, loue en meublé les locaux qu’elle met à la disposition gratuite de ses associés le reste du temps exerce une activité commerciale. Le caractère répétitif de la location empêche de considérer l’activité comme étant occasionnelle. La cour administrative d’appel de Versailles rappelle qu’une société civile immobilière qui donne habituellement à bail des locaux meublés doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du Code Général des Impôts la rendant, par suite, passible de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206,2 du même code.

Une question fiscale ? Nos Experts vous répondent …

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Hausse des prélèvements sociaux dès 2017 !

Les députés ont adopté en fin de semaine l’article 7 du PLFSS pour 2018 instaurant une augmentation de 1.7 % du taux de la CSG portant ainsi le taux global des prélèvements sociaux à 17.2 % (contre 15.5% en application de la réglementation en vigueur).

La question des modalités d’application dans le temps de ce nouveau taux a été clarifié par un amendement déposé par le gouvernement.

Ces modalités seraient désormais les suivantes :

  • Application à compter du 1er janvier 2018 pour les produits de placement pour lesquels les prélèvements sociaux sont appliqués lors de leur versement (ex : intérêts des CSL, des PEL et CEL ouverts à compter du 1er janvier 2018, dividendes…)
  • Application à compter de l’imposition des revenus 2017 pour les revenus du patrimoine. Contrairement à ce que prévoyait le PLFSS tel que présenté en conseil des ministres le 11 octobre dernier, l’augmentation du taux s’appliquerait donc aux plus-values générées au titre des cessions réalisées en 2017.

Les revenus du patrimoine :

•             Revenus fonciers

•             Rentes viagères

•             Revenus de capitaux mobiliers

•             Plus-values mobilières

•             Revenus entrant dans la catégorie des BIC, BNC, BA sauf s’ils sont assujettis à la contribution sur les revenus d’activité

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Quelle déclaration pour l’immobilier détenu par un expat ?

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est cependant différente que vous soyez résident fiscal français ou non (mais la base de taxation restera la même avec l’application de la règle du forfait ou réel).

Les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France doivent en principe déposer l’année du départ ou du retour en France 2 déclarations n° 2044 :

  • l’une comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période précédant le départ ou le retour en France,
  • l’autre comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période suivant le départ ou le retour en France.

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Ces éléments sont ensuite à reporter dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR en fonction de la période considérée.

Toutefois, à titre de règle pratique, l’administration fiscale admet que, lorsque les revenus fonciers afférents aux 2 périodes proviennent des mêmes immeubles, le contribuable puisse déposer une seule déclaration n° 2044 pour l’année entière et répartir le résultat correspondant aux 2 périodes au prorata de leur durée respective dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR.

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Dégrèvement progressif de la taxe d’habitation sur la résidence principale

Conformément à l’engagement de campagne du Président de la République, il est proposé d’instaurer à compter des impositions 2018 un dégrèvement progressif sur trois ans de la taxe d’habitation due à raison de la résidence principale. 80 % des foyers devraient être dispensés de ce paiement d’ici à 2020.

Ce nouveau dégrèvement concernera les foyers dont le revenu fiscal de référence n’excède pas 27 000 € pour un célibataire, majoré de 8 000 euros pour chacune des deux premières demi-parts puis de 6 000 euros par demi-part supplémentaire. Afin d’éviter des effets de seuil, un dégrèvement dégressif est prévu pour les foyers se situant entre ces limites et 28 000 € pour une part (majoré de 8 500 € pour les deux demi-parts suivantes) soit 45 000 € pour un couple (majoré de 6 000 € par demi-part supplémentaire).

Pour les foyers bénéficiaires, le dégrèvement sera de 30 % en 2018 puis de 65 % en 2019.

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Quel est le sort des déficits fonciers en attente de report en cas de cession du bien avant le 31-12 N+3 ?

(RES 2010/035 du 22/06/2010)

Les déficits fonciers (relatifs à ce bien) en attente de report, qui n’auraient pas été imputés sur le revenu foncier à la date de la cession sont perdus.
L’administration recalcule donc le revenu foncier et le revenu global des 3 années précédant la cession, en interdisant l’imputation sur le revenu global de la part de déficit foncier due au bien cédé.
Dans un premier temps, ce déficit n’est pas perdu : il est simplement transformé en déficit reportable. Mais le rescrit précise que le déficit reportable qui n’aurait pas été imputé sur les autres revenus fonciers, à la date de la cession, est perdu.

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5 mesures importantes pour l’immobilier 2018

5 mesures importantes concernent l’immobilier dans le projet de Loi de finances pour 2018, à savoir : le dégrèvement de la taxe d’habitation pour 80 % de la population d’ici 2020,

•             la prorogation et le recentrage de la réduction d’impôt sur le revenu du Pinel,

•             la reconduction et l’aménagement du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE),

•             la réforme des aides au logement et de la politique des loyers dans le parc social,

•             la prorogation et la réforme du prêt à taux zéro (PTZ).

Concernant le dernier point, en effet le prêt à taux zéro (PTZ) est reconduit pour une période de 4 ans.

 Un recentrage des zones bénéficiaires devrait être cependant opéré : pour les acquisitions dans le neuf, la zone C serait exclue pour les offres de prêts émises à partir du 1er janvier 2018 et la zone B2 à partir du 1er janvier 2019, afin de restreindre le bénéfice du PTZ aux zones les plus tendues,

Pour les acquisitions dans l’ancien, seules les zones C et B2 (zones les moins tendues) seraient ouvertes au dispositif. Cette mesure devrait s’appliquer dès le 1er janvier 2018.

 Enfin, le texte précise l’éligibilité du PTZ aux personnes invalides non primo-accédantes et actualise la liste des justificatifs permettant de déroger à la règle de la primo-accession.

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Connaissez vous la chambre des réponses ?

Vous vous posez ces questions ?

Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ?

Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ?

Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l’apporter ou la vendre à une SCI soumise à l’IR. Quels sont les avantages, risques … ?

Cession d’un immeuble par un loueur en meublé : quel régime d’imposition pour la plus-value ?

Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t’il ?

Mr souhaite savoir s’il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d’inaliénabilité ?

Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ?

J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ?

Accédez à toutes nos réponses >>

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Attention aux prêts pour l’IFI 2018

L’article 12 du Projet de Loi de Finances pour 2018 introduit une refonte majeure de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en vigueur en France depuis 1982.

A compter du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’IFI frappe les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire.

Le seuil d’imposition reste fixé à 1 300 000 euros et le barème de l’impôt est identique au barème actuel de l’ISF.

Conséquence de la modification de l’assiette taxable de l’impôt, le passif déductible est limité aux seuls impôts liés aux biens immobiliers taxables (i.e. taxe foncière notamment), à l’exclusion de l’impôt sur le revenu.

Une autre restriction afférente à la déductibilité des dettes de financement des biens entrant dans le champ de l’IFI doit être relevée : les prêts in fine ne seront déductibles qu’à concurrence d’un coefficient annuel de dépréciation, afin de limiter le levier fiscal obtenu dans le cadre de certains schémas d’acquisition immobilière par voie d’endettement. Quant aux prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable, ils sont exclus du passif déductible.

 

Un plafond général de déduction des dettes est introduit dès lors que la valeur des actifs imposables excède cinq millions d’euros et que le montant des dettes est supérieur à 60 % de cette même valeur : le montant des dettes excédant ce seuil ne serait admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

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