Le préfet de Paris vient de signer l’arrêté fixant les niveaux de loyers !

Ca y est … l’encadrement des loyer est revenu à Paris.

Pour Rappel, ce dispositif, avait été annulé par décision du tribunal administratif en 2017.

Cet arrêté fixe pour l’année 3 types de loyers :

–        un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30% de ce dernier),

–        un loyer de référence,

–        un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20% de ce dernier),

et cela pour 80 quartiers de Paris regroupés en 14 zones, selon le nombre de pièces et la période de construction de l’immeuble.

Une carte interactive a été mise en place par la préfecture pour connaître le montant des loyers :http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

L’Unpi, association de propriétaires, a d’ores et déjà annoncé qu’elle demanderait l’annulation de ce texte en justice.

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Attention à l’exonération de la 1ère cession d’un logement

L’exonération de la première cession d’un logement doit être indiquée dans l’acte de cession

Selon la cour administrative d’appel de Douai (CAA Douai 23-4-2019 n° 17DA01449),  l’exonération de la plus-value réalisée en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale ne peut pas être demandée par voie de réclamation mais uniquement dans l’acte de cession.

Formalité donc à ne pas oublier …

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Investir dans l’immobilier quand on est expatrié(e) ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime était gelé. Cela a été modifié par la loi de finances 2019.

L’investissement dans des parts de SCPIest possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

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Sort fiscal du déficit en meublé professionnel ou pas

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont normalement imposables à raison des revenus qu’elles retirent de cette activité. Le sort des déficits va dépendre de la nature de l’activité : professionnelle ou pas.

Le loueur non professionnel (LMNP)

Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle).

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont donc imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Auparavant, il pouvait utiliser les autres BIC non professionnels, sans distinction selon la nature de l’activité, de la même année ou des 10 années suivantes.

La loi a donc d’un côté réduit les possibilités d’imputation en limitant cette dernière aux revenus de mêmes activités, mais a permis une imputation plus longue sur la durée : 10 ans (au lieu de 6 auparavant).

La réforme n’a pas prévu de mesures transitoires concernant l’imputation des déficits. Les déficits antérieurs non imputés sont donc soumis au nouveau régime.

Si le loueur en meublé devient au cours d’une de ces années, professionnel, l’imputation des déficits non professionnels ne sera donc plus possible car les revenus seront des BIC professionnels.

Le loueur professionnel (LMP)

Le loueur professionnel a l’avantage de pouvoir imputer, sans limitation de montant (hors cas des amortissements), directement le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année ou des 6 années suivantes.

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont en effet imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’ amortissements exclus des charges déductibles.

Depuis le 1er janvier 2009, l’imputation des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, par les loueurs en meublé professionnels est possible.

Ces déficit s sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s’il le redevient, la possibilité d’imputation prend fin de manière définitive.

Les déficits restant à imputer suivent alors le régime de droit commun applicable aux déficits subis par des LMNP.

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Parution du décret sur les amendes concernant l’encadrement des loyers !

A noter la parution du décret qui précise les modalités de recouvrement des amendes administratives sanctionnant le non-respect du dispositif expérimental d’encadrement des loyers (location d’immeuble …).

L’article 140 prévoit à l’encontre des bailleurs qui ne jouent pas le jeu une amende de 5.000 euros maximum pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale.

Publics concernés : bailleurs et locataires de logements nus ou meublés.

Objet : modalités de mise en œuvre de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et modalités de recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=0F13F53040DB5B8CEF7DAB8CE229D4DF.tplgfr27s_2?cidTexte=JORFTEXT000038465840&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000038465530

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SCI, déficit et abus de droit !

Le Conseil d’Etat considère que l’opération par laquelle une résidence secondaire vendue à une SCI constituée par le contribuable, son épouse et ses enfants, et louée immédiatement par la SCI au couple, permettant à ce dernier de constater un déficit foncier résultant de travaux réalisés sur l’immeuble, la SCI étant à l’impôt sur le revenu, est constitutive d’abus de droit (dans un arrêt du 8 février 2019).

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000038135374&fastReqId=897048182&fastPos=6

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Faut-il réaliser des travaux immobiliers en 2019 ?

Faut-il réaliser des travaux immobiliers en 2019 ?

Les travaux imputés en 2019 sont déductibles des revenus fonciers de 2019.

Mais compte tenu de la mise en place du prélèvement à la source, l’opportunité de réaliser des travaux sur un bien immobilier loué en revenus fonciers dépend de la nature des travaux et de la réalisation de travaux en 2018.

S’il n’y a eu de travaux ou travaux d’urgence en 2018, seulement 50% des travaux volontaires (travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration) seront déductibles !

Si vous en avez réalisé en 2018, mais pas en 2019 … vous aurez quand même 50% des travaux de 2018 déductibles.

Si vous en avez réalisé en 2018 et 2019 (des travaux volontaires), cela sera la moitié de ces travaux qui seront déductibles en 2019 !

Une question fiscale … cliquez ici !

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Le LMNP pour maîtriser l’impôt de ses revenus immobiliers

Le LMNP pour maîtriser l’impôt !

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.

En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié, généralement plus avantageux.

Lorsque les recettes de la location meublée n’excèdent pas 70.000 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC.

Afin d’optimiser sa fiscalité, il peut choisir d’opter pour le régime réel d’imposition.

Pour cela, il devra exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le 1er février de l’année en cours. Au-delà de 70.000 euros de recettes annuelles, le régime du « bénéfice réel » est de droit.

La fiscalité du micro-Bic

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 70.000 €, vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore micro-entreprises.

Ce régime a le mérite d’être extrêmement simple puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.

Les recettes s’entendent du loyer et des charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant déclaré. Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Cette somme viendra s’ajouter à vos autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Corrélativement, vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % du montant déclaré. Au-delà, le régime du réel est plus intéressant.

Il s’applique sur option, avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous voulez bénéficier de ce régime. L’option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l’année.

Le régime réel d’imposition

Au-delà de 70.000 € de recettes par an, ou sur option si le montant est inférieur, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.

Vous allez également appliquer un système d’amortissement sur le prix d’acquisition du bien immobilier qui, selon les règles de la comptabilité commerciale, ont pour but de constater la dépréciation économique d’un bien immobilisé. Cet amortissement constitue une charge déductible du résultat imposable sans entraîner en contrepartie, une sortie de trésorerie.

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple (sauf option pour leur amortissement sur cinq ans) ;

– Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;

– Les impôts locaux ;

– Les frais de gestion et d’assurances ;

– Les intérêts d’emprunt ;

– L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.

– L’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée d’utilisation et selon la méthode par composant car tous les éléments significatifs d’un bien ne se déprécient pas de la même manière. En principe, selon les usages comptables, un bien d’habitation peut s’amortir sur 40 ans, soit un amortissement de 2,5% par an du prix d’acquisition.

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Quelles sont les obligations comptables ?

Ce régime est nécessairement moins simple que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

Et en cas de plus-value ?

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée.

Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux. En effet, celle-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

 

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Les prélèvements sociaux sont des crédits d’impôt en cas d’expatriation ?

Les prélèvements sociaux sont des crédits d’impôt en cas d’expatriation ?

En présence d’une convention internationale relative à l’élimination des doubles impositions, il convient de se référer à cette dernière puisqu’elle peut prévoir certaines dérogations aux dispositions de la loi interne.

Les prélèvements sociaux (dus par exemple sur les revenus immobiliers) sont assimilés à l’impôt sur le revenu pour la lecture des conventions fiscales. Ainsi, le crédit d’impôt égal à l’impôt français est déterminé en retenant les prélèvements sociaux sauf si la convention fiscale écarte la possibilité de retenir les prélèvements sociaux pour la détermination du crédit d’impôt imputable sur l’impôt étranger

Les conventions fiscales avec le Royaume-Uni, Monaco, la Polynésie française et Saint-Martin ne couvrent ni la CSG ni la CRDS. La convention fiscale avec le Royaume-Uni l’exclut expressément à l’article 24, 2, c – BOI-INT-CVB-GBR !

Les conventions fiscales avec Bahreïn et l’Inde ne couvrent que la CRDS.

Et avec les USA ? La rédaction de la convention fiscale avec les Etats-Unis permet de couvrir la CSG et la CRDS. Cependant, l’administration américaine les regarde comme des cotisations sociales n’ouvrant pas droit au crédit d’impôt conventionnel.

 

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La rente et le bouquet du viager …

La rente et le bouquet en cas d’achat en viager

Le prix d’acquisition d’un viager, librement fixé par les parties est composé en principe de deux éléments :

·        le bouquet (somme versée lors de la conclusion de la vente en capital)

·        et la rente, versée jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement de son conjoint en cas de réversion de la rente, voir précisions ci-dessous).

Si la fixation du prix de vente est libre, il doit toutefois être fixé à une somme proche de la valeur économique du bien. Les héritiers du crédirentier, ou toute autre personne, pourraient demander l’annulation de la vente si le prix était largement sous-estimé par rapport à la valeur économique réelle du bien.

Le fisc peut quant à lui, en cas d’insuffisance de prix, requalifier le contrat du viager en donation déguisée (surtout lorsque des liens affectifs existent entre les parties).

Pour la détermination de la rente, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

·        valeur du bien,

·        taux de rendement du bien,

·        existence et importance du bouquet,

·        espérance de vie du crédit-rentier (fonction de son âge et de son sexe),

·        existence d’une clause de réversibilité,

·        droits du crédit-rentier sur le bien ( viager libre ou occupé, simple droit d’usage ou usufruit ….).

La rente peut être constituée sur plusieurs têtes, notamment lorsque l’immeuble vendu en viager appartient à un couple. Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

La rente fait l’objet souvent d’une indexation sur un indice librement choisi par les parties (il s’agit en général de l’indice des prix à la consommation (INSEE ou du coût de la construction).

Si la rente n’est pas indexée, elle est révisée automatiquement chaque année en fonction d’un taux de majoration fixé chaque année en décembre par arrêté (arrêté de décembre). Si cette révision n’est pas suffisante par rapport à la valeur réelle de l’immeuble, le crédirentier peut demander une révision de la rente en justice limitée à 75 % du montant de la rente.

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