La déduction des intérêts d’emprunt

Les emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers. En plus des intérêts proprement dits, les frais d’emprunts peuvent, dans certains cas, être déduits comme l’assurance emprunteur.

Les intérêts ne peuvent être déduits que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’immeubles loués ou destinés à la location (ou l’acquisition de parts pour les associés de sociétés de personnes (SCI) détenant de tels immeubles).

Les intérêts des sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas admis en déduction.

Emprunts dont les intérêts sont déductibles

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
    De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
  • indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.
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IFI : quid de L’immobilier détenu au travers de sociétés ?

IFI : quid de L’immobilier détenu au travers de sociétés ?

Il se peut que vous déteniez des parts de sociétés (SCI, SARL …) dont les actifs rentrent dans le seuil et calcul de l’IFI .

Pour déterminer la fraction imposable de la valeur des parts ou actions appartenant au redevable, il est appliqué alors à leur valeur un coefficient correspondant au rapport existant entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers non affectés à l’activité de la société et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société dans laquelle le redevable détient une participation directe.

Si par contre, ceux sont des biens considérés comme professionnels , ils ne rentrent pas dans le calcul.

Pour être considérés comme professionnels et être exclus du patrimoine taxable à l’IFI, les biens ou droits immobiliers et les parts et actions de sociétés ou d’organismes représentatives de ces mêmes biens doivent être utilisés par leur propriétaire ou par un membre de son foyer fiscal IFI pour l’exercice de son activité professionnelle principale.

L’immobilier détenu au travers de sociétés patrimoniales

Lorsque des biens ou droits immobiliers imposables sont inscrits à l’actif de la société ou de l’organisme dont le redevable, ou l’un des membres du foyer fiscal, détient directement des parts ou actions ( SCI , SARL, …) , il convient de déterminer :

•  la valeur totale des parts ou actions de la société ou de l’organisme que le redevable et les autres membres du foyer détiennent directement (après réintégration, le cas échéant, de la valeur des dettes non déductibles contractées par la société ou l’organisme) (A) ;

•  la valeur vénale réelle de chacun des biens et droits immobiliers détenus par cette société ou organisme (exceptés ceux qui sont affectés à son activité ou à l’activité d’une société ou d’un organisme du même groupe) (B) ;

•  la valeur vénale réelle de l’ensemble des éléments composant l’actif de cette société ou organisme (y compris la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers imposables) (C).

La fraction imposable de la valeur des parts ou actions détenues par le redevable correspond à la valeur de ces parts ou actions (A) auquel est appliqué le coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables (B) et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme dans lequel le redevable détient une participation directe (C).

Le redevable doit inclure dans l’assiette de l’IFI la fraction imposable qui a été déterminée.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Les projets de la loi de finances 2020 pour l’immobilier

Les projets de la loi de finances 2020

Le gouvernement a présenté, le 27 septembre dernier, le texte du projet de loi de finances pour 2020, déposé dans la foulée sur le bureau de l’Assemblée nationale.

Concernant plus particulièrement l’immobilier …

 Les mesures concernent :

 La suppression de la taxe d’habitation

Conformément aux annonces précédemment réalisées par le gouvernement, le texte prévoit la suppression totale de la taxe d’habitation pour les résidences principales d’ici 2023. A partir de 2023, la taxe d’habitation serait renommée en « taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS) ».

La révision des valeurs locatives des locaux d’habitation

Les valeurs locatives des locaux d’habitation sont utilisées pour établir les impôts directs locaux. Elles ne reflètent cependant plus la réalité du marché car elles reposent toujours sur les loyers constatés en 1970…

A l’instar de la révision de la valeur locative des locaux professionnels qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2017 après 2 années d’expérimentation dans 5 départements, le gouvernement envisage de procéder à une révision de la valeur locative des locaux d’habitation à horizon 2026.

Prévoir donc une hausse de nos taxes foncières …

Transformation progressive du CITE en prime

Autre mesure annoncée de longue date, la transformation progressive du CITE (Crédit d’impôt pour la transition énergétique concernant par ex l’installation de chaudière à haute condensation, isolation thermique des parois vitrés,…) en prime à compter de 2020, qui s’accompagne d’un recentrage des dépenses éligibles. Le CITE devrait être supprimé définitivement en 2021, et les ménages jusqu’alors éligibles à cet avantage pourraient bénéficier de la prime.

Une question fiscale ? La réponse ici …

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Qui paye la taxe d’habitation en cas de location saisonnière ?

Qui paye la taxe d’habitation en cas de location saisonnière ?

Le demandeur était locataire d’un logement en location meublée.  Il a contesté l’exigibilité la cotisation de taxe d’habitation à laquelle il a été assujetti pour ce logement au titre de

l’année 2016, au motif que la location avait un caractère saisonnier. Le Conseil d’Etat fait droit à la demande de décharge : certes, la taxe d’habitation est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. Mais par dérogation à ce principe, lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières, c’est le propriétaire du bien qui est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année.

C’est ce qui ressort de la décision du 24 juillet 2019, n°420149, 8ème chambre :

« 1. Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que Mme B… a été locataire, en vertu d’un bail d’habitation conclu le 24 août 2015 pour une période non reconductible allant du 1er septembre 2015 au 30 juin 2016, d’un appartement meublé dans une villa située à Palavas-les-Flots. Elle a contesté auprès de l’administration fiscale la cotisation de taxe d’habitation à laquelle elle a été assujettie à raison de ce logement dans les rôles de cette commune au titre de l’année 2016, au motif que la location avait un caractère saisonnier. Le ministre de l’action et des comptes publics se pourvoit en cassation contre le jugement du 19 mars 2018 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a accordé à Mme B… la décharge de cette cotisation. 

2. Aux termes du I de l’article 1407 du code général des impôts :  » La taxe d’habitation est due : / 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation ; (…) « . Aux termes du I de l’article 1408 du même code :  » La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. (…) « . Aux termes de l’article 1415 du même code :  » La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition « . 

3. Il résulte de ces dispositions qu’est en principe redevable de la taxe d’habitation le locataire d’un local imposable au 1er janvier de l’année d’imposition. Par dérogation à ce principe, lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année. 

4. Le tribunal administratif a relevé, par une appréciation souveraine des faits non arguée de dénaturation, d’une part, que la location du logement en litige revêtait, eu égard aux caractéristiques du bail et ainsi que le soutenait Mme B…devant lui sans être contredite, un caractère saisonnier et, d’autre part, que sa propriétaire avait entendu en conserver la disposition ou la jouissance à son expiration. C’est, dès lors, sans erreur de droit que le tribunal a pu en déduire qu’alors même qu’elle avait la disposition du logement au 1er janvier 2016, la locataire n’était pas redevable de la taxe d’habitation et prononcer en conséquence la décharge de la cotisation en litige. Le ministre n’est donc pas fondé, par les moyens qu’il invoque, à demander l’annulation du jugement attaqué. »

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La rente et le bouquet du viager

La rente et le bouquet en cas d’achat en viager

Le prix d’acquisition d’un viager, librement fixé par les parties est composé en principe de deux éléments :

·        le bouquet (somme versée lors de la conclusion de la vente en capital)

·        et la rente, versée jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement de son conjoint en cas de réversion de la rente, voir précisions ci-dessous).

Si la fixation du prix de vente est libre, il doit toutefois être fixé à une somme proche de la valeur économique du bien. Les héritiers du crédirentier, ou toute autre personne, pourraient demander l’annulation de la vente si le prix était largement sous-estimé par rapport à la valeur économique réelle du bien.

Le fisc peut quant à lui, en cas d’insuffisance de prix, requalifier le contrat du viager en donation déguisée (surtout lorsque des liens affectifs existent entre les parties).

Pour la détermination de la rente, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

·        valeur du bien,

·        taux de rendement du bien,

·        existence et importance du bouquet,

·        espérance de vie du crédit-rentier (fonction de son âge et de son sexe),

·        existence d’une clause de réversibilité,

·        droits du crédit-rentier sur le bien ( viager libre ou occupé, simple droit d’usage ou usufruit ….).

La rente peut être constituée sur plusieurs têtes, notamment lorsque l’immeuble vendu en viager appartient à un couple. Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

La rente fait l’objet souvent d’une indexation sur un indice librement choisi par les parties (il s’agit en général de l’indice des prix à la consommation (INSEE ou du coût de la construction).

Si la rente n’est pas indexée, elle est révisée automatiquement chaque année en fonction d’un taux de majoration fixé chaque année en décembre par arrêté (arrêté de décembre). Si cette révision n’est pas suffisante par rapport à la valeur réelle de l’immeuble, le crédirentier peut demander une révision de la rente en justice limitée à 75 % du montant de la rente.

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Et en cas de plus-value pour la location meublée ?

Et en cas de plus-value pour la location meublée ?

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée. Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux, puisque celle-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

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La fiscalité des OPCI

La fiscalité des OPCI

Le régime fiscal applicable aux OPCI(organismes de placement collectif immobilier) varie en fonction de leur forme : FPI (fonds de placement immobilier) ou SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

Les FPI ne disposent pas de la personnalité morale.

En conséquence, les revenus encaissés par le fonds sont imposables entre les mains de chaque associé, en fonction du régime d’imposition qui leur est propre. Seuls les revenus effectivement distribués par le fonds sont imposables.

Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu à raison des revenus et profits distribués par le fonds, au titre de l’année au cours de laquelle cette distribution intervient.

Lorsque les parts sont détenues par des personnes physiques ne les ayant pas inscrites à leur actif professionnel, ces revenus sont imposables, selon la source des revenus, dans la catégorie des revenus fonciers, des revenus mobiliers, des plus-values immobilières ou mobilières. Les revenus encaissés par le FPI conservent en effet leur nature propre.

Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) sont des sociétés anonymes, et sont dotées d’une personnalité morale.

Elles sont exonérées d’IS. Les actionnaires personnes physiques des SPPICAV sont imposés au PFU au titre des revenus distribués par la société suivant le régime des dividendes.

Au final, les revenus des FPI ont plus la nature de revenus fonciers et ceux des SPPICAV de dividendes.

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Location meublée et plus-value immobilière

Le régime des plus-values réalisées par un loueur en meublé lors de la cession du bien donné en location varie selon la nature professionnelle ou non de l’activité.

 En cas de location en meublé non professionnelle, c’est le régime général des plus-values des particuliers qui s’applique.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

La plus-value brute ainsi calculée est réduite d’un abattement pour durée de détention.

A noter également que la plus-value peut être sujette à la surtaxe applicable aux plus-values de cessions d’immeubles hors terrains à bâtir supérieures à 50 000 € réalisées depuis le 1er janvier 2013.

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Location meublée et taxe d’habitation …

Taxe d’habitation et location meublée …

La situation des locaux loués en meublé, au regard de la taxe d’habitation, doit être examinée du point de vue du loueur en meublé et de celui du locataire en meublé.

La situation du loueur en meublé diffère selon que les locaux meublés donnés en location constituent ou non une habitation personnelle. L’habitation personnelle s’entend de tout local occupé par le contribuable ou dont celui-ci se réserve l’usage comme habitation principale ou secondaire.

Locaux meublés qui ne constituent pas l’habitation principale du loueur : le loueur n’est pas imposable à la taxe d’habitation mais les locaux sont, en principe, assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)

Lorsque les locaux meublés constituent l’habitation principale du loueur, ce dernier est redevable de la taxe d’habitation.

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