Astuces pour financer son investissement locatif 

Choisissez le crédit pour votre investissement locatif 

Pour financer un investissement locatif, il est possible d’utiliser le crédit bancaire. Pour cela, il faut avoir pensé son investissement au préalable.

Le prévisionnel doit être clair et bien établi. Votre banquier pourra se laisser plus facilement convaincre de vous apporter 100% du montant du bien voire même une partie des travaux pour un appartement ancien nécessitant des rénovations. Mais cela sera possible uniquement si vous disposez d’un bon dossier et que le rendez-vous a bien été préparé en amont.

Le banquier pourra également se prémunir sur la valeur des loyers encaissés, si votre bien est situé dans une zone où la demande locative est forte, comme Paris par exemple. Il pourra tout de même vous demander d’apporter la valeur des frais de notaire.

 

 

Les différents crédits pour un investissement immobilier

Au moment de monter votre dossier de demande de crédit, il est important de définir à l’avance certaines données, notamment le type de taux désiré. Vous pouvez choisir un taux fixe ou un taux variable. Afin d’opter pour la solution la plus adaptée à votre projet, faites-vous conseiller par des spécialistes : votre conseiller financier ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Dans le cas où vous choisissez un taux variable, prenez garde de bien sélectionner un taux capé. Il vous faudra également déterminer le type de crédit.

Deux variantes sont possibles :

  • le crédit remboursable, que vous allez amortir au fil des mois ;
  • ou alors, le crédit in fine, dont vous rembourserez le capital en une seule fois au terme du contrat.

Enfin, il vous faudra négocier : le taux, les frais de dossier, les modalités de remboursement anticipé et la clause de transfert.

Les avantages d’un financement par crédit bancaire

Le fait de se faire financer par la banque par le biais d’un crédit immobilier offre de nombreux avantages.

L’immobilier est le seul placement qui permet d’avoir recours à ce financement.

Ainsi, vous investissez l’argent de la banque et non le vôtre. Vous pouvez alors investir des sommes plus importantes que simplement le montant de vos économies.

Ce mode de financement est également très intéressant car les taux sont, en ce moment, historiquement très bas.

Il est également possible de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs selon le régime d’imposition choisi. C’est par exemple le cas pour les investissements locatifs meublés si vous déclarez au réel.

Investissement-Locatif.com vous propose une solution clé en main : nous recherchons un bien, nous le rénovons, nous assurons l’ameublement et la décoration pour enfin gérer la location-gestion. Nous vous proposons un projet adapté à votre budget et à vos envies.

N’hésitez pas à nous contacter pour parler de ce projet ensemble.

(article provenant de notre partenaire investissement-locatif.com)

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Renforcement des obligations pour les locations court terme

Un amendement adopté au projet de loi de finance 2019 (PLF) renforce les obligations déclaratives et les sanctions pour les plateformes de réservations d’hébergements en ligne et les propriétaires, dans le cadre de la collecte de la taxe de séjour prévue au code général des collectivités territoriales.

L’obligation déclarative renforcée s’accompagne de sanctions plus lourdes. En cas de défaut de déclaration ou de perception de la taxe de séjour, les professionnels et les propriétaires encourent une amende d’un montant minimum de 750 euros et pouvant aller jusqu’à 12 500 euros. Lorsque la déclaration est fausse ou parcellaire, l’amende s’élève à 150 euros par inexactitude ou omission, sans que le montant total ne dépasse 12 500 euros.

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Puis-je déduire l’intégralité de mes dépenses faites en 2018 sur mes revenus fonciers en 2019 ?

NON.

Il convient ici de différencier deux types de charges : les charges pilotables et les charges non pilotables.

Les charges non pilotables, récurrentes, seront intégralement déductibles des revenus fonciers, quelle que soit leur date de paiement.

Les charges pilotables payées en 2018 sont déductibles du RNF dans les conditions de droit commun. Cependant, celles payées en 2019 ne sont déductibles qu’à hauteur de la moyenne des montants dépensés en 2018 et 2019.

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La vente de biens immobiliers détenus une SCI soumise à l’IS

Concernant l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession des biens immobiliers par une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :

–              aucune exonération sur les plus-values n’est possible. Il n’existe aucune atténuation en fonction de la durée de détention.

–              la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître dans le temps compte tenu de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.

Cette plus-value est taxée au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés qui s’élève, pour les exercices ouverts en 2018 à 28 % pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 500 000 € et à 33,1/3 % au-delà.

A noter que la loi de finances pour 2018  a prorogé le dispositif d’imposition au taux réduit de l’impôt sur les sociétés de 19% des plus-values de cessions de locaux destinés à être transformés en locaux à usage d’habitation et s’applique désormais aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2020. Il est par ailleurs étendu aux cessions de terrains à bâtir et aux cessions éligibles réalisées au profit  d’une société bénéficiant du régime fiscal de l’article 239 ter du CGI, c’est-à-dire des sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente.

Ce dispositif est désormais restreint aux cessions de biens situés dans des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

Et si les associés veulent récupérer les capitaux de la cession ?

Plusieurs dispositifs juridiques sont à la disposition des associés pour appréhender tout ou partie du prix de cession tels que le remboursement des compte–courants des associés, la distribution de dividendes, la dissolution de la société ou la réduction de capital.

En cas de sortie de trésorerie de la SCI, il convient de se pencher sur les possibilités de sortie de cette trésorerie.

Ainsi par exemple, si suite à la cession des biens détenus par une SCI à l’IS, lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle de la société, les associés souhaitent distribuer tout ou partie du résultat, cette distribution de dividendes donnerait lieu à l’application de la fiscalité (flat tax au taux de 30%).

Et le remboursement de compte courant d’associé ?

Dans l’hypothèse où les associés disposent d’un compte courant d’associés, la SCI peut procéder au remboursement de ce compte courant d’associé sans frottement fiscal au niveau de l’impôt sur le revenu.

En cas de sortie d’un montant de trésorerie plus important, il conviendra de procéder à une distribution de dividendes par la SCI.

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Plus de largesse pour le dispositif fiscal Duflot-Pinel ?

Le gouvernement a présenté un amendement pour étendre le dispositif fiscal Duflot-Pinel.

Le gouvernement souhaite que les travaux d’amélioration réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 deviennent éligibles aux dispositif Duflot-Pinel à condition qu’ils représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.

Le type de dépenses entrant dans le dispositif sera précisé par décret et les zones géographiques concernées par arrêté ministériel.

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IFI, immobilier et expatrié …

Quelle que soit sa nationalité, un redevable qui a son domicile fiscal en France est imposable à l’IFI sur tous ses actifs immobiliers situés en France ou hors de France. Il convient toutefois de tenir compte du domicile fiscal du conjoint et des enfants pour déterminer le champ d’application de l’IFI au regard de chacune de ces personnes.

Les Français installés à Monaco depuis le 1er janvier 1989 sont redevables de l’IFI dans les mêmes conditions que les personnes domiciliées en France.

Par ailleurs, les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été fiscalement domiciliées à l’étranger pendant les cinq années civiles précédentes ne sont temporairement imposables que sur leurs biens français. Ce dispositif est applicable au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et ce, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son installation en France.

Et les personnes physiques domiciliées hors de France ?

Lorsqu’un redevable n’a pas son domicile fiscal en France, il n’est imposable qu’à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France et sur ses parts ou actions de sociétés ou organismes (établis en France ou à l’étranger) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens ou droits immobiliers.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Notre service d’assistance fiscale en ligne …

Connaissez vous nos services d’assistance fiscale Joptimiz ?

Notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

Prix :
Nos tarifs sont calculés en fonction de la complexité de vos questions afin de vous apporter une réponse réellement adaptée à votre cas et non standardisée (service payant de 30 à 100 euros (1)la plupart de nos réponses étant facturée moins de 50 euros).

Fonctionnement :
Vous posez votre question par formulaire. Vous recevez le jour même un devis sans engagement de votre part, et les informations nécessaires au paiement (CB sécurisé Paypal ou par chèque [en savoir plus]), et la réponse par mail (fichier pdf ou Word) sous 48h après paiement. 

Accéder au service d’assistance fiscale >>

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Connaissez vous notre chambre des réponses ?

Vous vous posez ces questions ?

Mon couple va mal … si je divorce, puis-je modifier mon taux en cours d’année civile ?

Je trouve que mon taux de prélèvement à la source est trop important. Puis-je choisir un taux plus adapté ?

Mes revenus exceptionnels perçus en 2018 profitent-ils de l’année blanche en matière de prélèvement à la source ?

Puis-je déduire toutes mes dettes de l’assiette taxable à l’IFI ?

Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ?

Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ?

Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l’apporter ou la vendre à une SCI soumise à l’IR. Quels sont les avantages, risques … ?

Cession d’un immeuble par un loueur en meublé : quel régime d’imposition pour la plus-value ?

Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t’il ?

Mr souhaite savoir s’il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d’inaliénabilité ?

Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ?

J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ?

Accédez à toutes nos réponses >>

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Prorogation du crédit d’impôt pour la transition énergétique en 2019 ?

Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier, au taux de 30 %, d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique au titre de certaines dépenses effectivement supportées pour l’amélioration de la qualité environnementale de leur habitation principale.

Ce dispositif, déjà prorogé d’une année l’an passé, ferait l’objet d’une nouvelle prorogation jusqu’au 31 décembre 2019 !

Pour mémoire, la LF pour 2018 avait également exclu du champ d’application du CITE :

•les dépenses d’acquisition de chaudières à haute performance énergétique, à l’exception de celles utilisant le fioul comme source d’énergie, à compter du 1er janvier 2018, sauf acceptation d’un devis et paiement d’un acompte antérieurement à cette date (les chaudières à très haute performance énergétique utilisant le fioul acquises entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 demeuraient, elles, éligibles au crédit d’impôt, mais au taux de 15 %)

•les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur, à compter du 1er janvier 2018 (avec une exception pour les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation des parois vitrées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018, lorsqu’elles remplaçaient de simples vitrages, qui ouvraient droit au crédit d’impôt au taux de 15 %). Des mesures transitoires étaient également prévues

Par cette mesure, le Gouvernement entendait exclure du bénéfice du CITE les dépenses d’acquisition des chaudières les plus carbonées. Serait ainsi uniquement prorogé le crédit d’impôt au bénéfice des dépenses effectuées et payées avant le 31 décembre 2019, au titre de l’acquisition de chaudière à haute performance énergétique, à l’exception de celles utilisant le fioul comme source d’énergie.

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Prélèvement à la source … c’est pour demain !

Aujourd’hui, l’impôt sur le revenu est (hors cas particuliers) payé l’année suivant celle de la perception des revenus imposés.

L’objectif du prélèvement à la source (PAS), qui sera mis en œuvre à compter du 1er janvier 2019, est de supprimer ce décalage et de recouvrer l’impôt sur le revenu (IR) au moment où le contribuable reçoit les revenus (et notamment ses traitements et salaires) sur lesquels portent l’impôt.

La mise en œuvre du prélèvement à la source ne modifie pas les règles de calculs de l’impôt (application du barème progressif de l’IR, prise en compte du quotient familial, maintien des dispositifs de réductions et crédits d’impôts….) et du revenu fiscal de référence. Le contribuable continuera à déclarer ses revenus au printemps de l’année n+1 pour permettre à l’administration fiscale de calculer l’impôt définitivement dû.

La plupart des revenus sont concernés et notamment:

–              Les traitements, salaires et pensions de retraites (ainsi que les rentes issues d’un PERP ou d’un contrat retraite Madelin) qui seront soumis à une retenue à la source appliquée par le débiteur des revenus  (employeur, caisse de retraite, compagnie d’assurances, …) lors de leurs versements ;

–              Les revenus fonciers ainsi que les revenus des indépendants qui seront soumis à un acompte prélevé par l’Administration fiscale.

Certains types de revenus ne sont pas concernés compte tenu de leurs modalités particulières d’imposition et de leur caractère non récurent.

C’est notamment le cas :

–              des plus-values immobilières (imposées au moment de leur réalisation) ;

–              des plus-values sur cessions de valeurs mobilières (imposées l’année suivant leur réalisation sur la base des éléments déclarés par le contribuable dans sa déclaration d’impôt sur le revenu) ;

–              des revenus de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes et revenus assimilés).

Il est utile de rappeler à cet égard qu’en matière d’IR les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values sur cessions de valeurs mobilières sont désormais soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 12.8 % ou, sur option dans le cadre de la déclaration de revenus du contribuable, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette dernière option est alors globale et s’applique à tous les revenus de capitaux mobiliers perçus et plus-values sur cessions de valeurs mobilières réalisées par le foyer fiscal. Ils sont en outre soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17.2 %.

2018, année de transition …

Pour éviter que, dans le cadre de cette réforme, les contribuables n’aient à régler en 2019 l’impôt à la fois sur les revenus de 2018 (suivant le décalage actuel) et sur les revenus de 2019 (compte tenu de la réforme), un dispositif particulier est mis en place pour les revenus concernés.

L’impôt dû au titre des revenus récurrents entrant dans le champ du PAS et perçus en 2018 sera neutralisé par l’application d’un crédit d’impôt dit CIMR.

Ce crédit d’impôt ne concernera en revanche pas les revenus que l’administration considère comme « exceptionnels ».

Il ne s’appliquera pas non plus aux revenus hors champs du PAS tels que les plus-values mobilières / immobilières, et les revenus de capitaux mobiliers qui resteront imposés dans les conditions de droit commun.

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