L’immobilier et l’ISF 2018 …

Suite aux intentions du nouveau Président de la République, l’ISF 2018 serait recentré sur l’immobilier, sans changer le seuil d’imposition (1,3 million d’euros de patrimoine net taxable) ni le sort de la résidence principale (abattement de 30% sur la résidence principale).

Il y aurait donc un remplacement de I’ISF par un impôt sur la fortune immobilière qui serait assis sur les seuls actifs immobiliers, et qui reposera sur le même seuil d’assujettissement, le même barème et les mêmes règles que l’actuel ISF.

Le coût de la mesure serait de 2 milliards d’euros.

Les assurances-vies, actions, … sortiraient donc de la base de taxation.

Nouveauté joptimiz : le guide ISF pour optimiser votre situation et maîtriser les principes de déclaration. Nous vous conseillons d’acquérir ce guide avant la fin de l’année 2017 car la plupart des stratégies pour réduire l’ISF 2018 se réalise avant de 31 décembre !

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Investir dans l’immobilier en cas d’expatriation

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

Le prélèvement à la source à partir de 2018 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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La location meublée avec ou sans prestations est éligible à l’exonération Dutreil-transmission !

L’administration précise en effet, dans une note figurant sous plusieurs avis du comité de l’abus de droit fiscal (Avis du comité de l’abus de droit 2015-07 à 09 du 6-11-2015), que la location meublée accompagnée ou non de prestations de services est éligible à l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre de pactes Dutreil.

Rappel sur le pacte Dutreil : les transmissions par donation ou par décès d’entreprise ou de parts ou actions de sociétés bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération partielle des droits de mutation, à hauteur de 75 % de leur valeur, sans limitation de montant, lorsque, préalablement à la donation ou au décès, le donateur ou le futur défunt et au moins un associé de la société ont pris et respecté l’engagement de conserver l’entreprise (ou leurs titres) pendant 2 ans minimum et que les donataires, les héritiers ou légataires prennent ensuite l’engagement de les conserver pendant une période supplémentaire de 4 ans.

Ceci renforce donc l’intérêt des schémas de locations meublées non professionnelles pour allier optimisation patrimoniale et transmission !

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La fiscalité des SCPI en cas d’expatriation

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

Le prélèvement à la source à partir de 2018 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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Une ordonnance pour cadrer la domiciliation des revenus

Une ordonnance, publiée le 3 juin dernier, fixe un cadre légal à la domiciliation des revenus souvent exigée par les banques lors de la souscription d’un crédit immobilier.

Ce nouveau cadre s’appliquera pour les offres de prêts émises à partir du 1er janvier 2018, ainsi qu’aux avenants futurs qui modifieront ces offres. Dès lors, la domiciliation des salaires ne sera valable que si l’emprunteur bénéficie, en contrepartie, d’un avantage individualisé et si un certain formalisme est respecté.

En savoir plus :

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034849528

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Médecin … vous souhaitez céder votre cabinet et le local ?

Vous êtes médecin et vous pensez arrêter votre activité ou prendre votre retraite. La cession de votre cabinet médical aura des impacts fiscaux. En effet, la vente engendra la taxation de la plus value qu’elle soit sur les actifs ou sur l’immobilier. Quelle sera la fiscalité qui s’appliquera à la cessation de l’activité et à la vente du local ?

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La vente de l’activité

La vente de l’activité entraîne une taxation sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire sur la différence positive entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien immobilisé.
Cette plus-value doit être obligatoirement déclarée dans votre déclaration 2035.

La taxation des plus-values de cession suit le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme.
La plus-value à court terme est celle qui résulte de la vente d’un bien amortissable ou non acquis depuis moins de deux ans.
Elle sera imposée, au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux de 15.5% et éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% ou 4% si vous y êtes assujetti.

La plus-value à long terme est celle qui résulte de la vente de biens non amortissable détenus depuis plus de deux ans. Les biens amortissables acquis depuis plus de 2 ans sont réputés à court terme concurrence de l’amortissement déduit et long terme au-delà.

La plus -value à long terme sera imposée à un taux de 16% auquel il faudra ajouter 15,5% de prélèvements sociaux et éventuellement 3% ou 4% au titre de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus si vous y êtes assujetti.

Si vous réalisez une perte lors de la vente de votre activité, les moins-values nettes à court terme pourront être déduites des bénéfices de l’année de réalisation alors que les moins-values à long terme ne pourront être déduites que des plus-values à long terme réalisées au cours de dix années suivantes.

Et le local ?

Il existe un régime spécial d’imposition pour la cession des biens immobiliers professionnels (pour la part des plus-values long terme) qui leur permet de bénéficier d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention sur la plus-value imposable. Le solde est imposé à 16% + les prélèvements sociaux.

Vous pourrez bénéficier d’une exonération totale des plus-values après 15 ans de détention.

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La fiscalité du viager

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Pour le bouquet … pensez à le réinvestir dans l’assurance-vie pour vous fournir des revenus complémentaires et transmettre le bouquet dans de bonnes conditions fiscales !

Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l’usufruit.

Quelle est la fiscalité ?

En matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 
70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30% si il est âgé de plus de 69 ans

En matière d’ISF 

Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

Impôts locaux :

La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.

La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant.

Plus-values 

Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.

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Fiscalité de la résidence principale

Fiscalité de la résidence principale :

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF  : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

L’assurance-vie est également un excellent moyen de transmettre son patrimoine hors succession !

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

Attention, les réductions d’impôt sont limitées par le plafonnement des niches fiscales.

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Exonération de la résidence principale … attention aux sous locations !

Nouvel arrêt de la Cour d’Appel

Le contribuable vend son bien parisien et souhaite pouvoir bénéficier de l’exonération de la plus-value en tant que résidence principale. Le fisc et le tribunal administratif rejettent la demande du contribuable qui porte le litige en appel.

La question est de savoir si ce bien habité lors des déplacements professionnels réguliers à Paris du contribuable peut être assimilé à sa résidence principale ?

En d’autres termes, peut-on parler dans le cas présent d’une utilisation habituelle et effective du bien.

Pour rappel, sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération de plus-value.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

N’oubliez pas notre guide ISF (caractéristiques, patrimoine, optimisation …) !

L’administration fiscale relève que le propriétaire a donné mandat à une agence immobilière de sous-louer l’appartement pour de courtes durées.

La Cour d’appel donne raison à l’administration fiscale.

« 5. Considérant qu’il est constant que le logement en litige a été la résidence principale de

 M. C…jusqu’à son déménagement à Bordeaux en 2006 et qu’après son mariage en 2006, il a conservé son activité professionnelle à Paris ; que M. C…soutient qu’il a continué à utiliser son appartement parisien de manière régulière jusqu’à sa vente le 29 août 2008 en l’occupant plusieurs jours par semaine lors de ses déplacements professionnels à Paris ; que pour remettre en cause l’exonération de plus-value sur la vente du bien immobilier en litige intervenue le 29 août 2008, au motif que le logement ne constituait pas la résidence principale de M. C…au jour de la cession, l’administration fiscale relève, d’une part, que M. C…a indiqué sur ses déclarations de revenus postérieures à l’année 2006 que sa résidence se situait à Bordeaux, d’autre part, que par un contrat exclusif de location meublée du 31 juillet 2007, prenant effet au 1er septembre 2007, il a donné à bail cet appartement à la société Guest Apartement Services Paris, lui donnant ainsi mandat pour sous-louer l’appartement pour de courtes durées ; que ce bail a pris fin en juillet 2008, soit un mois avant la vente de l’appartement ; que si M. C…soutient qu’il résidait dans l’appartement en litige entre le 1er septembre 2007 et le 29 août 2008, pendant les jours ouvrés, en raison de son activité professionnelle exercée à Paris, il se borne à produire, outre un calendrier de présence établi par ses soins ainsi qu’une attestation sommaire et non datée de la société Guest Apartment Services Paris indiquant, sans autre précision, que M. C…a pu occuper l’appartement entre le 31 juillet 2007 et le 29 juillet 2008, des billets de train pour des trajets entre Paris et Bordeaux, alors qu’il ressort des éléments recueillis par l’administration fiscale en particulier auprès de la SNCF dans le cadre de l’exercice de son droit de communication, que

 M.C…, au cours de la période comprise entre le 1er janvier 2008 et le 29 août 2008, n’a pas passé à Paris plus de 96 jours sur une période totale de 241 jours ; que, par ailleurs, compte tenu des périodes de location, l’appartement n’a pas été disponible sur toute la période ; que d’ailleurs, le contrat de location prévoyait que le bailleur pourrait seulement  » occuper son appartement pour de courtes périodes suivant disponibilité ou en prévenant le locataire en avance (en évitant les périodes de haute saison) « , ce qui a eu pour effet de priver M. C…de la jouissance continue de son bien ; qu’en outre, les factures de gaz et électricité ainsi que l’attestation d’assurance produites par M.C…, si elles établissent que l’appartement a été occupé, ne permettent pas davantage d’établir que l’intéressé résidait à titre principal à son adresse parisienne ; que, par suite, alors même que le requérant soutient avoir occupé son logement de manière plus continue du 1er septembre 2007 au 1er janvier 2008, et dès lors qu’il ne conteste pas utilement les éléments relevés par l’administration, c’est à bon droit qu’elle a retenu que l’appartement ne constituait pas la résidence principale du cédant lors de sa cession et que M. C…ne pouvait ainsi bénéficier de l’exonération de plus-value prévue par l’article 150 U du code général des impôts ; »

« c’est à bon droit que l’administration fiscale a appliqué la majoration de 40 % du a. de l’article 1729 du code général des impôts aux impositions en litige »

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000034807717&fastReqId=959202616&fastPos=1

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J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >>

J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >>

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Les revenus fonciers des expatriés …

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est cependant différente que vous soyez résident fiscal français ou non (mais la base de taxation restera la même avec l’application de la règle du forfait ou réel).

Les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France doivent en principe déposer l’année du départ ou du retour en France 2 déclarations n° 2044 :

  • l’une comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période précédant le départ ou le retour en France,
  • l’autre comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période suivant le départ ou le retour en France.

Ces éléments sont ensuite à reporter dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR en fonction de la période considérée.

Toutefois, à titre de règle pratique, l’administration fiscale admet que, lorsque les revenus fonciers afférents aux 2 périodes proviennent des mêmes immeubles, le contribuable puisse déposer une seule déclaration n° 2044 pour l’année entière et répartir le résultat correspondant aux 2 périodes au prorata de leur durée respective dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR.

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