La location en meublé pour 2017

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est applicable.
En tant que loueur en meublé, vous devrez donc déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié, généralement plus avantageux.
Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 33.100 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC.
Afin d’optimiser sa fiscalité, il peut choisir d’opter pour le régime réel.
Pour cela, il devra exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le
1er février de l’année en cours. Au-delà de 33.100 euros de recettes
annuelles, le régime de « bénéfice réel » s’impose de toute façon.

Pourquoi ?

Au-delà de 33.100 € de recettes par an en 2017, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous devrez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous devrez également appliquer un système d’amortissement. C’est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Ainsi, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition !

Les charges déductibles :

Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;
Les impôts locaux ;
Les frais de gestion et d’assurances ;
Les intérêts d’emprunt ;
L’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

D’un point de vue fiscal, vous devrez remplir une déclaration n° 2033
comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

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La fiscalité des SCPI pour les expatriés en 2017

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement autorisée à émettre des parts dans le public et ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

En tant que non-résident, il n’y a pas d’interdiction de détenir ce type d’investissement.

Par contre, la fiscalité sera particulière tant au niveau des revenus fonciers, de la plus-value que de l’ISF.

La fiscalité des revenus fonciers

Les revenus provenant de la location d’immeubles situés en France sont considérés comme des revenus de source française et sont donc imposables en France (article 164 B du CGI).

L’assiette de l’impôt est identique à celle des résidents français, soit le montant net des revenus imputés éventuellement des déficits. La fiscalité est donc celle des revenus immobiliers des non résidents.

Une déclaration annuelle au centre des impôts des non-résidents est nécessaire.

Centre des impôts des non-résidents TSA 10010 – 10 rue du Centre – 93465 Noisy-le-Grand Cedex. (Téléphone : 01 57 33 83 00 – Télécopie : 01 57 33 83 50).

Les revenus fonciers perçus par les non-résidents sont (encore) soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Cependant, cela pourrait bientôt évoluer.

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La fiscalité des revenus financiers

Les revenus financiers sont imposés générallement par retenue à la source en France dont le taux dépend de la convention fiscale conclue avec votre pays. Ces revenus peuvent également être imposés dans votre pays de résidence avec cependant un crédit d’impôt imputable pour ne pas payer 2 fois l’impôt (sauf règle particulière comme celle avec le UK, la remittance basis).

Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2013, les produits de placements à revenu fixe qui sont versés dans des Etats qui sont considérés comme non coopératifs (ETNC) sont soumis obligatoirement au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 75% (sous réserve de certaines exceptions).

Ces revenus sont susceptibles de devoir être déclarés dans le pays du ressortissant sur la base des montants mentionnés dans l’IFU dans la rubrique des revenus de capitaux mobiliers.

La fiscalité des plus-values immobilières

(Cessions de parts de SCPI et cession d’immeubles par une SCPI)

Les associés non-résidents ressortissants de l’Union Européenne sont assujettis à un taux d’imposition et des modalités de détermination des plus-values immobilières identiques aux résidents.

Le taux du prélèvement applicable est de 19 % .

Les plus-values réalisées par les non-résidents sont par ailleurs soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% .

L’impôt de solidarité sur la fortune

Les non-résidents ne sont imposables à l’ISF qu’à raison de leurs biens situés en France (cette notion inclut les parts de société à prépondérance immobilière de type SCPI). Lorsque la valeur totale de leurs actifs situés en France est supérieure à 1 300 000 €, les non-résidents sont imposables à l’ISF.

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Comment sont imposés les revenus immobiliers en UK ?

Au Royaume-Uni comme en France, les rental income provenant de la location de biens immobiliers sont imposables à l’Income tax.

Pour la détermination du revenu imposable, le contribuable peut, dans certaines conditions et limites, faire valoir des allowable expenses. Les pertes éventuelles peuvent être imputées sur les revenus immobiliers constatés au cours de l’année d’imposition ou des années suivantes.

Les revenus immobiliers sont constitués des loyers versés par les locataires.

A noter que les contribuables qui donnent en location une partie de leur unique ou principale habitation (« only or main home ») sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs y afférents à hauteur de 4 250 £ pour l’année fiscale 2015-2016 , et perdent corrélativement leur droit à la déduction des charges. Toutefois, les contribuables qui y ont un intérêt peuvent opter pour l’imposition de droit commun afin, notamment, de faire valoir leurs dépenses déductibles.

Le contribuable peut déduire de ses revenus immobiliers certaines dépenses à condition qu’elles soient engagées entièrement et exclusivement pour les besoins de la location. Tel est notamment le cas :

•  des dépenses d’entretien et de réparation (à l’exclusion des dépenses d’amélioration qui ne sont pas déductibles !) ;

•  des dépenses liées à la recherche d’un locataire, (frais de publicité …) ;

•  des honoraires des agents immobiliers ;

•  des intérêts d’emprunts immobiliers ;

•  de la « Council tax ;

•  …

Ne sont en revanche pas admises en déduction les « capital expenditure » qui ajoutent quelque chose au bien immobilier d’origine, améliorent ou valorisent l’existant (contrairement à la France qui les considèrent comme charges déductibles).

C’est par exemple le cas :

•  de l’ajout d’une extension ;

•  du remplacement d’une cuisine par un modèle plus haut de gamme ;

•  …

L’impôt sur les revenus immobiliers est calculé sur l’ensemble des revenus locatifs nets. Ainsi, lorsque plusieurs immeubles sont donnés en location, les revenus et les dépenses de l’ensemble des propriétés doivent être globalisés afin de déterminer un profit ou une perte globale. On parle alors d' »overall profit or loss ».

Lorsque le résultat fait apparaître une perte, celle-ci s’impute automatiquement sur les autres revenus immobiliers du contribuable.

Le profit ainsi déterminé est imposé à l’impôt sur le revenu (« Income tax« ) après prise en compte, le cas échéant, de la « personal allowance » à laquelle le contribuable a droit.

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Cosse ancien : publication des plafonds de loyer et de ressources

La loi de finances rectificative pour 2016 a mis en place un nouveau dispositif de déduction des revenus fonciers, le « Cosse ancien« , visant à se substituer aux régimes « Besson ancien » et « Borloo ancien » jugés peu efficaces et ne ciblant pas suffisamment les zones tendues et les personnes les plus modestes.

Pour connaitre les plafonds : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000294318

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Les prélèvements sociaux pour les expatriés (De Ruyter, la suite !)

Nous avons eu l’occasion de vous faire part à différentes reprises de la jurisprudence De Ruyter s’agissant des prélèvements sociaux appliqués aux non-résidents.

Suite à la décision du CE et de la CJUE, les redevables affiliés à un régime de sécurité sociale dans un autre état membre de l’UE, de l’EEE et en Suisse ont la possibilité sous réserve des règles de prescription de réclamer le remboursement des prélèvements sociaux réglés à tort au titre notamment des intérêts et dividendes perçus avant le 1er janvier 2016 et des revenus fonciers perçus et plus-values sur cessions de valeurs mobilières réalisées avant 2015.

Des contribuables ont invoqué devant le Conseil d’Etat une différence de traitement entre les personnes affiliées à un régime européen de sécurité sociale et celles affiliées dans un Etat tiers (hors Suisse), dès lors que seules les personnes qui sont affiliées en Europe bénéficient de cette jurisprudence favorable.

Jugée sérieuse par le Conseil d’Etat, la question de la conformité de la règle d’imposition prévue à l’article L 136-6 du Code de sécurité sociale avec les principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques est renvoyée au Conseil constitutionnel.

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Les prélèvements sociaux pour les expat sur l’immobilier

Le Conseil Constitutionnel est à nouveau saisi par le Conseil d’Etat (CE QPC 15-12-2016 n° 401716 ) de la constitutionnalité de l’assujettissement aux prélèvements sociaux de personnes non affiliées à un régime de sécurité sociale français.

A suivre …

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Prorogation de dispositifs fiscaux d’investissement locatif

Les dispositifs « Pinel » et « Censi-Bouvard » pour les résidences pour étudiants et seniors sont prolongés d’une année, soit jusqu’au 31 décembre 2017, sans modifications des conditions d’éligibilité aux réductions d’impôt auxquelles ils ouvrent droit.

Une réduction d’impôt est mise en place pour les résidences de tourisme afin d’encourager les propriétaires de telles résidences à réaliser des travaux de grande ampleur. Les travaux éligibles à la réduction d’impôt sont limitativement énumérés par le projet de loi et comprennent une forte composante environnementale, notamment en incluant les travaux de rénovation énergétique. Sont visés les travaux adoptés en assemblée générale de copropriété du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. La réduction d’impôt est égale à 20 % des dépenses engagées dans la limite d’un plafond de 22 000 € par logement.

Prorogation du crédit d’impôt transition énergétique jusqu’au 31 décembre 2017

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Suppression du crédit d’impôt au titre des primes d’assurance contre les impayés de loyer !

La loi supprime le crédit d’impôt au titre des primes d’assurance contre les impayés de loyer.  Cette suppression concerne les primes d’assurance payées à compter du 1er janvier 2017.

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Nouvelle réduction d’impôt en faveur des travaux dans les résidences de tourisme !

La loi met en place une nouvelle réduction d’impôt en faveur de la réhabilitation de résidences de tourisme (afin de compenser en partie la suppression du volet acquisition de résidences de tourisme du dispositif Bouvard, et de réorienter l’avantage fiscal vers le besoin réel de ce secteur qui n’est pas la production de logements mais la rénovation du parc existant).

 Ainsi, la réalisation, à compter du 1er janvier 2017, de travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d’adaptation aux personnes handicapées dans les résidences de tourisme ouvrira droit à une réduction d’impôt égale à 20 % des travaux retenus dans la limite de 22 000 €.

La réduction d’impôt s’applique aux travaux, réalisés par une entreprise, portant sur l’ensemble de la copropriété, au titre : de l’isolation thermique (parois vitrées, volets isolants, et parois opaques) et de l’installation d’équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable (à condition que ces travaux respectent les critères de performance énergétique exigés dans le cadre du CITE), de dépenses visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées, de travaux de ravalement.

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Censi-Bouvard et Prorogation et recentrage !

La loi proroge le dispositif Censi-Bouvard qui devait prendre fin le 31 décembre 2016, d’une année soit jusqu’au 31 décembre 2017.

Toutefois, pour cette dernière année d’application, l’avantage ne sera plus ouvert aux acquisitions de logements situés dans les résidences de tourisme. En effet, le gouvernement a souhaité recentrer le dispositif sur les secteurs où l’offre est réellement insuffisante (résidences pour personnes âgées, handicapées ou étudiants), ce qui n’est pas le cas des résidences de tourisme dont le parc est jugé suffisant. En revanche, ces résidences étant vieillissantes et nécessitant des travaux de rénovation, le gouvernement a prévu la création d’une nouvelle réduction d’impôt pour leur réhabilitation.

 La fin de la réduction pour acquisition de logements dans les résidences de tourisme prend effet à compter du 1er janvier 2017. Toutefois, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui auraient engagés de tels investissements non achevés à cette date, la loi prévoit une mesure de tolérance. Ainsi les investissements réalisés jusqu’au 31 mars 2017 pourront bénéficier de l’avantage à condition :

s’agissant de l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, qu’un contrat préliminaire de réservation ait été signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016 ;

dans les autres cas, qu’une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique de vente ait été signée au plus tard le 31 décembre 2016.

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