Quels sont les emprunts dont les intérêts sont déductibles des fonciers …

Emprunts dont les intérêts sont déductibles

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
    De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
  • indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.
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Réouverture de l’assistance fiscale Joptimiz

Notre assistance fiscale est réouverte.

A bientôt sur www.joptimiz.com

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Faire de la pub sur les murs de votre maison ?

Le Code de l’environnement, dans son article L. 581-25, prévoit des dispositions d’ordre public sur le contrat de location du droit d’affichage. Cet article impose que «  le contrat de louage d’emplacement privé aux fins d’apposer de la publicité ou d’installer une préenseigne  »  doit être conclu par écrit pour une période ne pouvant excéder six années. Le preneur doit maintenir en permanence l’emplacement loué en bon état d’entretien. Il doit également remettre cet emplacement dans son état antérieur dans les trois mois suivant l’expiration du contrat. Le contrat doit contenir des mentions obligatoires.

Fiscalement, les revenus tirés de la location du droit d’affichage rentrent en vertu de l’alinéa 2 de l’article 29 du CGI dans la catégorie des revenus fonciers.

En ce qui concerne les monuments historiques, les propriétaires peuvent, sur autorisation administrative, et par exception au principe selon lequel la publicité est interdite aux abords des monuments historiques, donner en location comme espaces publicitaires les bâches d’échafaudage mises en place lors de la réalisation de travaux de restauration de ces monuments. Les recettes provenant de la location de ce droit d’affichage constituent également des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui doivent être obligatoirement affectées au financement des travaux de restauration concernés.

En tout état de cause, il est fait obligation aux locataires d’emplacements publicitaires de déclarer chaque année, sur un imprimé n° 2061, les noms et adresses des bénéficiaires, ainsi que le montant des sommes versées (article 1649 B du CGI). La même obligation s’impose aux syndics de copropriété en cas de mise à la disposition des copropriétaires de leur quote-part des sommes perçues au titre de la location d’emplacements d’affichage.

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Le dispositif Visale est élargi

Le dispositif Visale est élargi. Instaurée en 2016 et bénéficiant à 40.000 ménages, cette alternative au cautionnement familial s’ouvre à tous les étudiants et les moins de 30 ans.

Le bailleur louant son logement à un locataire certifié Visale est garanti gratuitement sur les éventuels impayés locatifs (loyers et charges inscrites au bail) qui pourraient intervenir.

Couverture des impayés de loyers

•Visale prend en charge tous les impayés de loyers au cours de toute la durée du bail, dans la limite de 36 ou 9 mensualités impayées selon la nature du parc, hors dégradations locatives

•Les impayés de loyer s’entendent des loyers et des charges inscrits au bail, éventuellement y compris leur révision contractuelle ou réévaluation

•Pas d’application de franchise et de carence sous réserve que l’impayé soit constitué, déclaré dans les délais et que toutes les obligations inscrites au contrat de cautionnement et acceptées par le bailleur soient strictement respectée.

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Médecin … vous souhaitez céder votre cabinet et le local ?

Vous êtes médecin et vous pensez arrêter votre activité ou prendre votre retraite. La cession de votre cabinet médical aura des impacts fiscaux. En effet, la vente engendra la taxation de la plus value qu’elle soit sur les actifs ou sur l’immobilier. Quelle sera la fiscalité qui s’appliquera à la cessation de l’activité et à la vente du local ?

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La vente de l’activité

La vente de l’activité entraîne une taxation sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire sur la différence positive entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien immobilisé.
Cette plus-value doit être obligatoirement déclarée dans votre déclaration 2035.

La taxation des plus-values de cession suit le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme.
La plus-value à court terme est celle qui résulte de la vente d’un bien amortissable ou non acquis depuis moins de deux ans.
Elle sera imposée, au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux de 17.2% et éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% ou 4% si vous y êtes assujetti.

La plus-value à long terme est celle qui résulte de la vente de biens non amortissable détenus depuis plus de deux ans. Les biens amortissables acquis depuis plus de 2 ans sont réputés à court terme concurrence de l’amortissement déduit et long terme au-delà.

La plus -value à long terme sera imposée à un taux de 30%et éventuellement 3% ou 4% au titre de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus si vous y êtes assujetti.

Si vous réalisez une perte lors de la vente de votre activité, les moins-values nettes à court terme pourront être déduites des bénéfices de l’année de réalisation alors que les moins-values à long terme ne pourront être déduites que des plus-values à long terme réalisées au cours de dix années suivantes.

Et le local ?

Il existe un régime spécial d’imposition pour la cession des biens immobiliers professionnels (pour la part des plus-values long terme) qui leur permet de bénéficier d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention sur la plus-value imposable. Le solde est imposé à 16% + les prélèvements sociaux.

Vous pourrez bénéficier d’une exonération totale des plus-values après 15 ans de détention.

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Immobilier Pinel, Duflot … quid en cas d’expatriation ?

Le dispositif Pinel ne concerne (tout comme le dispositif Duflot) que les contribuables domiciliés en France.

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l’engagement de location n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.

Toutefois, pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est pas considéré comme fiscalement domicilié en France , la réduction d’impôt du dispositif Pinel ne peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure (en d’autres termes, l’impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d’impôt non imputées lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période d’engagement de location).

S’il rétablit son domicile fiscal en France pendant la période d’engagement de location, la réduction d’impôt pourra toutefois s’imputer à hauteur d’1/9ème de son montant sur l’impôt dû au titre des années d’imputation restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France (cette tolérance n’a ni pour effet de prolonger la période d’imputation de la réduction d’impôt qui reste fixée à 9 ans ni d’étendre la période d’engagement de location exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal).

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Mais cela pourrait changer !

Frédéric Lefebvre, député des français établis hors de France, formule une proposition de loi.

Cette proposition vise à préciser que la condition de domiciliation permettant de bénéficier des dispositifs puisse s’apprécier à la date d’acquisition du bien.

http://www.assemblee-nationale.fr/14/propositions/pion4628.asp

A suivre …

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Investissements locatifs (Pinel …) : actualisation des plafonds pour 2018

L’administration fiscale vient de publier les divers plafonds de loyer et de ressources.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif (Pinel …) sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.

Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier.

Voir les plafonds :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html

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C’est quoi le crédit logement ?

Dans l’hypothèse d’un investissement financé par un prêt immobilier, la banque pourra exiger l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers, d’une hypothèque sur le bien ou un cautionnement mutuel .

Le crédit logement 

Le fonctionnement de cette garantie est simple : lors de la souscription du prêt, l’emprunteur verse une somme d’argent à un organisme spécialisé (de 2 % environ du montant emprunté).

Cet organisme se porte caution de la dette d’emprunt et s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

Attention cette garantie n’est pas automatique : l’établissement spécialisé réexamine le dossier de demande de crédit selon ses propres critères. Le risque d’un rejet n’est pas à exclure.

Dans certains cela n’est pas possible : l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI dont les associés sont des tiers (sans lien de parenté) ne peut être cautionnée

En fin de prêt, le fonds de garantie peut restituer à l’emprunteur 70 à 80 % de la somme versée en début de prêt.

Ce système de garantie est très avantageux pour l’emprunteur de par la récupération à terme d’une bonne partie de la dépense initiale.

En savoir plus : https://www.creditlogement.fr/

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La distribution en nature d’un immeuble n’est pas soumis aux droits de mutation

La remise d’un immeuble en paiement du dividende ne constitue pas une cession à titre onéreux de l’immeuble. L’opération ne donne donc pas lieu au paiement des droits de mutation. C’est ce qui ressort de la réponse Grau : AN 15-5-2018 n° 3508

Attention cependant, l’attribution aux associés de produits en nature, telle que par exemple la remise d’un immeuble, constitue une distribution taxable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

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Les étapes d’une acquisition immobilière …

Lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accords sur le prix de vente, ils peuvent formaliser cet accord par écrit, qui ne deviendra définitif qu’après l’expiration d’un délai de rétractation de 10 jours en faveur de l’acheteur, par le biais :

•  soit d’une promesse unilatérale de vente qui est un avant-contrat par lequel une personne s’engage à vendre un bien à des conditions qui sont acceptées par les bénéficiaires. Le vendeur est donc le seul à prendre un engagement.

•  soit d’un compromis de vente qui est une convention par laquelle l’acheteur et le vendeur constatent leur accord sur les conditions d’une vente, en attendant de régulariser l’opération par un acte authentique. Des conditions suspensives sont généralement mises dans l’acte comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier, l’absence de droit de préemption, un état hypothécaire vierge, etc.

Un pourcentage du prix de vente sera versé soit au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit au titre du dépôt de garantie. Ce pourcentage pourra aller jusqu’à 10 %.

Ceci est valable pour l’acquisition de sa résidence principale , secondaire ou locative .

Pendant la phase de préparation

Des contrôles et des expertises concernant notamment les termites, le plomb, l’amiante, la performance énergétique ou certains risques (naturels, technologiques, sismiques…) seront obligatoires.

La loi « Carrez » trouve également application pour les biens en copropriété. Dans ce cas, la vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot et la fraction du lot en copropriété.

Une fois cette première étape accomplie, il faut soit obtenir un accord de prêt auprès d’un établissement financier, soit avoir les capitaux pour payer l’acquisition.

Pendant cette recherche de financement, le notaire désigné pour réaliser l’acte doit accomplir certaines formalités avant de pouvoir rédiger l’acte de vente et lui donner un caractère authentique. Il doit notamment soumettre le projet au droit de préemption urbain de la commune qui dispose de 2 mois pour l’exercer, obtenir un certificat d’urbanisme, la situation hypothécaire du bien ou encore les extraits d’actes de naissances des vendeurs et des acquéreurs.

Après un délai de 3 à 4 mois en général, l’acte de vente peut être signé devant un notaire.

Les frais lors de l’achat

Outre les frais de l’agence, il faudra également prévoir les frais du Notaire (émoluments, droits d’enregistrement …).

Vous pouvez estimer ce coût grâce à ce simulateur des Notaires .

Dans l’hypothèse d’un investissement financé par un prêt immobilier, la banque pourra exiger l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers, d’une hypothèque sur le bien ou un cautionnement mutuel .

L’une ou l’autre de ces solutions aura à un coût.

Une question fiscale ? … la réponse ici !

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