Oui les déficits sont imputables même en cas de cession !

Le  Conseil d’Etat (CE 26-4-2017 n°400441) juge que lorsqu’un immeuble cesse d’être donné en location, les déficits se rapportant à cet immeuble sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

« 3. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires de l’article 23 de la loi du 22 juin 1993 de finances rectificative pour 1993 dont elles sont issues, que, lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire, rappelé au point 2, permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année. 

4. Ainsi, en jugeant que les dispositions précitées du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts font obstacle à ce que l’administration fiscale remette en cause à la suite de la vente, le 8 août 2005, d’un immeuble appartenant à la SCI Edouard Ier, dont M. et Mme B… détiennent la totalité des parts, l’imputation des déficits fonciers générés par ce bien sur leurs revenus fonciers au titre de l’année 2008 à hauteur de la somme non contestée de 52 208 euros, la cour administrative d’appel de Versailles n’a pas entaché son arrêt d’une erreur de droit. 

5. Il résulte de ce qui précède que le ministre des finances et des comptes publics n’est pas fondé à demander l’annulation des articles 1er à 3 de l’arrêt qu’il attaque. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros à verser à M. B…au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. »

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000034496442&fastReqId=367786616&fastPos=1

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SCI et expatriation en Belgique ou en UK … attention !!!

La Cour de cassation belge est venue préciser son interprétation de la convention fiscale franco-belge en matière de SCI française détenue par un résident fiscal belge (un arrêt du 29 septembre 2016).

La SCI est traitée de façon semi-transparente en France, les revenus fonciers générés par la SCI sont donc imposables en France conformément aux dispositions de la convention et taxable chez l’associé belge en application des principes français.

La Belgique ne connaissant pas le principe de semi-transparence, la Cour de cassation belge avait cependant admis de reconnaître cette particularité et de ne pas imposer l’associé lors de la distribution des sommes à l’associé. Elle vient ici de revirer, se ralliant à la position de l’administration fiscale belge : désormais, l’associé résident belge d’une SCI française sera imposé une première fois en France au titre des revenus fonciers de la SCI, et une seconde fois en Belgique au titre d’une distribution de dividendes lors de l’attribution du bénéfice à l’associé.

Il est à noter le même problème avec les résidents fiscaux UK détenant des SCI en France …

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Les projets fiscaux du gouvernement Macron sur la taxe d’habitation

D’ici 2020, 4 Français sur 5 ne paieront plus la taxe d’habitation sur leur résidence principale.

À partir de 2018, la taxe sera allégée en trois paliers jusqu’à un dégrèvement total en 2020 pour les foyers concernés.

Le seuil sera celui d’un revenu fiscal de référence de 20 000 euros par an et par part (40 000 € pour un couple).

L’autonomie fiscale et les ressources des collectivités seront entièrement préservées : l’Etat paiera la taxe d’habitation à la place des ménages et à l’euro près. Ce dégrèvement se fera

sur la base des taux 2016. Les bases seront actualisées en fonction notamment de l’évolution de la population.

Coût de la mesure : 10 milliards d’euros

A suivre …

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Afficher une pub sur son immeuble … quelle fiscalité ?

Le Code de l’environnement, dans son article L. 581-25, prévoit des dispositions d’ordre public sur le contrat de location du droit d’affichage. Cet article impose que «  le contrat de louage d’emplacement privé aux fins d’apposer de la publicité ou d’installer une préenseigne  »  doit être conclu par écrit pour une période ne pouvant excéder six années. Le preneur doit maintenir en permanence l’emplacement loué en bon état d’entretien. Il doit également remettre cet emplacement dans son état antérieur dans les trois mois suivant l’expiration du contrat. Le contrat doit contenir des mentions obligatoires.

Fiscalement, les revenus tirés de la location du droit d’affichage rentrent en vertu de l’alinéa 2 de l’article 29 du CGI dans la catégorie des revenus fonciers.

Et l’assurance vie … pour maîtriser sa fiscalité et sa succession, pensez-y ! 

En ce qui concerne les monuments historiques, les propriétaires peuvent, sur autorisation administrative, et par exception au principe selon lequel la publicité est interdite aux abords des monuments historiques, donner en location comme espaces publicitaires les bâches d’échafaudage mises en place lors de la réalisation de travaux de restauration de ces monuments. Les recettes provenant de la location de ce droit d’affichage constituent également des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui doivent être obligatoirement affectées au financement des travaux de restauration concernés.

En tout état de cause, il est fait obligation aux locataires d’emplacements publicitaires de déclarer chaque année, sur un imprimé n° 2061, les noms et adresses des bénéficiaires, ainsi que le montant des sommes versées (article 1649 B du CGI). La même obligation s’impose aux syndics de copropriété en cas de mise à la disposition des copropriétaires de leur quote-part des sommes perçues au titre de la location d’emplacements d’affichage.

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La fiscalité des assurances emprunteur

L’assurance emprunteur est une assurance temporaire souscrite à l’occasion de la mise en place d’un crédit , qui garantit la prise en charge de tout ou partie du crédit en cas de survenance de certains événements comme le décès de l’emprunteur, en cas de perte totale et irréversible d’autonomie …

L’emprunteur n’est pas légalement obligé de souscrire cette assurance. Mais c’est un moyen pour l’établissement prêteur de sécuriser les remboursements du prêt. La souscription d’un tel contrat permet aussi à l’emprunteur d’être sûr que la compagnie d’assurance se substituera à lui pour régler les échéances restantes, en cas de défaillance de sa part.

C’est pourquoi, les établissements de crédit proposent à l’emprunteur la souscription de différentes assurances auprès d’une assurance de groupe.

La loi de réforme du crédit à la consommation interdit à l’établissement de crédit d’imposer la souscription de son assurance de groupe.

Le consommateur peut dès lors choisir librement son assurance emprunteur si elle présente des garanties équivalentes à celles demandées par la banque pour son contrat de groupe. La banque peut refuser l’assurance déléguée, mais elle doit motiver sa décision.

La souscription d’une assurance déléguée par l’emprunteur ne peut en aucun cas motiver une majoration du taux d’intérêt du crédit.

En matière de prêt immobilier, ces assurances sont :

l’Assurance Décès-Invalidité (ADI) qui garantit le remboursement des échéances du prêt en cas de décès de l’assuré (l’emprunteur) ou d’incapacité temporaire ou permanente de travail. Cette assurance est souvent imposée par les établissements de crédit ;

l’Assurance Perte-Emploi (APE) qui garantit le remboursement des échéances en cas de chômage de l’assuré. Cette assurance est vivement conseillée mais n’est pas imposée par les établissements prêteurs.

Obligation d’information

Depuis le 26 janvier 2014, l’emprunteur doit être informé du coût de l’assurance de groupe, grâce à la communication dans toutes les publicités faites par l’organisme de crédit d’un exemple représentatif pour les crédits à la consommation.

En cas de crédit immobilier, l’organisme prêteur doit transmettre des éléments chiffrés dans une fiche standardisée d’information dès la 1ère simulation de crédit.

Et fiscalement est ce déductible en cas de location ?

Les emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers.

En plus des intérêts versés au cours de l’année d’imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d’emprunt suivants dont les primes afférentes à un contrat d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt, dès lors qu’aucune récupération des sommes versées n’est possible.

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Et si vous souhaitez résilier ?

Pour l’assurance emprunteur en garantie d’un crédit immobilier, le prêteur a la possibilité de substituer son contrat par une autre après l’émission de l’offre de prêt, mais avant son acceptation.

Pendant les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt, l’emprunteur peut également décider de substituer au contrat d’assurance emprunteur initial un autre contrat d’assurance présentant un niveau de garanties équivalent (loi n° 2014- 344 du 17 mars 2014).

Pour exercer ce droit, il doit adresser une lettre en courrier recommandé avec accusé de réception au moins 15 jours avant la fin de la première année de l’offre de prêt.

Si vous souhaitez résilier votre contrat d’assurance, la résiliation doit être acceptée par votre prêteur.

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Connaissez vous notre chambre des réponses ?

Vous vous posez ces questions …

Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ?

Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ?

Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l’apporter ou la vendre à une SCI soumise à l’IR. Quels sont les avantages, risques … ?

Cession d’un immeuble par un loueur en meublé : quel régime d’imposition pour la plus-value ?

Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t’il ?

Mr souhaite savoir s’il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d’inaliénabilité ?

Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ?

J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ?

Accédez à toutes nos réponses >>

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Le décret pour l’investissement Cosse est paru !

Un décret et un arrêté du 5 mai 2017 fixent les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour 2017 du nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif « Cosse ancien ».

Le zonage géographique est le même que celui prévu pour le dispositif « Duflot-Pinel ».

En savoir plus : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/5/5/LHAL1635296D/jo/texte

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La déclaration ISF 2735 pour 2017 concernant l’immobilier

L’ensemble des immeubles bâtis (ainsi que les SCI, …) doit être déclaré à l’ISF sur l’annexe 1 ou l’annexe simplifiée S1 de la déclaration 2735 et ensuite les montants totalisés reportés sur la déclaration principale. A noter que les redevables dont le patrimoine taxable est inférieur à 2 570 000 € ne sont pas tenus de joindre ces annexes.

Sur quelle valeur déclarée ?

Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l’ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n’ont pas pour le redevable un caractère professionnel. En effet, dans ce cas, ils peuvent bénéficier de l’exonération en tant qu’outils professionnels (sous conditions).

Les immeubles concernés sont donc :

  • des immeubles bâtis de toute nature :
  • locaux d’habitation (appartement dans un immeuble collectif avec cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu’hôtel particulier, monument historique, etc.),
  • ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés ;
  • des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit d’un bail à construction) ;
  • des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété.

Les SCI doivent naturellement être déclarées à ce titre pour leur valeur vénale.

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L’ensemble des immeubles bâtis et assimilés doit être déclaré sur l’annexe 1 ou l’annexe simplifiée S1 et ensuite les montants totalisés reportés sur la déclaration principale.

A noter que pour les biens immobiliers détenus en indivision, leur valeur peut petre moindre que celle obtenue en appliquant à la valeur totale de ces derniers le pourcentage de participation qu’ils représentent.

Et la résidence principale ?

Dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire, un abattement de 30 % peut être appliqué sur la valeur vénale réelle du bien.

A noter que si c’est la résidence principale est en SCI, la décote n’est pas possible.

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La fiscalité des revenus immobiliers de source américaine

Si vous êtes résident fiscal français et souhaitez investir dans de l’immobilier américain, la fiscalité est la suivante :

La convention fiscale conclue entre la France et les USA indique que les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’Etat où les biens sont situés (cependant l’imposition est non exclusive).

Ainsi, les résidents fiscaux français qui achètent un logement aux Etats-Unis pour le louer doivent tout d’abord déclarer leurs revenus aux US, puis en France.

La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôts obtenu en France.

Ce crédit d’impôt est « égal à l’impôt français », conformément à l’article 24 de la convention fiscale franco-américaine.

Pensez à regarder nos anciennes réponses qui peuvent vous servir …

Vous cédez un bien immobilier américain et réalisez une plus-value

L’article 13 de la convention fiscale conclue entre la France et les USA prévoit que les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l’Etat de situation des biens.

Ainsi, vous devrez déclarer cette plus-value aux USA et payer de l’impôt aux USA.

Mais attention, lorsque, la plus-value réalisée par un résident de France est imposable aux Etats-Unis, la France impose également ce gain. La double imposition est évitée par l’imputation sur l’impôt français dû à ce titre d’un crédit d’impôt égal à l’impôt américain.

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Peut on échapper à l’ISF quand on part à l’étranger ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas de retour en France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Je pars en expatriation comment sera taxé précisément mon contrat d’assurance vie en France ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en tant que mandataire social d’une société basée en France si je suis à l’étranger ? la réponse ici >>

Peut-on bénéficier de l’exonération de la 1ère d’un logement pour acquérir une résidence principale dans l’UE ? la réponse ici >>

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Prélèvement à la source … oui, non , peut-être ?

Bien que certains textes d’application viennent d’être publiés, on en sait pas plus sur l’avenir du prélèvement à la source

Go, report, retour en arrière …

Selon les déclarations des proches d’Emmanuel Macron, le prélèvement à la source va faire l’objet d’un « audit » au moins de juin.

L’examen de cet audit pourrait mener ou non à un « report » de la mesure, a assuré le porte-parole du président Benjamin Griveaux en fin de semaine dernière !

A suivre …

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