Quelles peuvent être les dépenses mises par convention à la charge des locataires ?

Aux recettes brutes s’ajoute le montant des dépenses par nature déductibles incombant au propriétaire qui ont été mises conventionnellement à la charge des locataires.

Les dépenses payées par les locataires sont ajoutées aux recettes brutes lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

·         les dépenses doivent avoir été directement payées à des tiers par le locataire en lieu et place du propriétaire ou remboursées au propriétaire,

·         les locataires doivent être tenus au paiement de ces dépenses par une clause expresse de leur bail. Le montant des travaux effectués par le locataire, en l’absence de toute obligation contractuelle, ne peut donc être retenu pour la détermination du revenu brut foncier.

Lorsque les 2 conditions énumérées ci-dessus sont satisfaites, il convient notamment d’ajouter aux recettes brutes :

·         le montant des réparations autres que les réparations locatives payées par le locataire (travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, de grosses réparations) ;

·         les impôts à la charge du propriétaire et acquittés par les locataires (en particulier la taxe foncière) ;

·         les primes d’assurance contre des risques dont le propriétaire est responsable. Toutefois, dans la mesure où elles constituent des dépenses déductibles, ces sommes peuvent être ultérieurement retranchées du revenu brut pour la détermination du revenu net. Or, le propriétaire peut ne pas connaître exactement le montant des dépenses payées directement pour son compte par le locataire ou, tout au moins, ne pas être en mesure d’en fournir la justification. Le fisc admet que le propriétaire peut, s’il le désire, faire purement et simplement abstraction du montant de ces sommes tant en recettes qu’en dépenses.

Cela doit être indiqué dans les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale (sur les lignes 212 ou 422).

A noter l’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’IR à compter du 1er janvier 2019. Les mesures transitoires indissociables de l’instauration du prélèvement à la source, notamment le CIMR, s’appliqueront elles aussi en 2018.

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L’expatriation et l’investissement immobilier en France

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

L’immobilier rentre dans la base de taxation de l’IFI des expatriés.

Le prélèvement à la source à partir de 2019 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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C’est quoi une société de construction-vente ?

Ces sociétés sont caractérisées essentiellement par la spécificité de leur objet social et par la possibilité pour la société d’exiger des associés des apports de fonds supplémentaires pour lui permettre de réaliser cet objet. L’article L 211-1 du CCH impose aux sociétés de construction-vente un objet spécifique : elles doivent avoir pour activité de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions », étant précisé que ces immeubles « ne peuvent être attribués, en tout ou partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l’attribution ».

Quelques interdictions

Il est expressément interdit, sous peine de nullité, aux sociétés de construction-vente d’attribuer, en tout ou en partie, à leurs associés les immeubles qu’elles construisent, quelle que soit la forme de cette attribution, en propriété ou en jouissance (CCH art. L 211-1, al. 2).

Toutefois, rien ne leur interdit de vendre aux associés tout ou partie de leurs immeubles et, dans ce cas, ceux-ci bénéficient des mêmes garanties que les tiers acquéreurs.

Il résulte, à notre avis, du caractère général et absolu de l’interdiction qu’en cas de dissolution de la société, il n’est pas possible de partager en nature les immeubles invendus entre les associés, procédé couramment utilisé dans le passé pour mettre fin à une opération de construction-vente et liquider les « queues de programme ». La seule solution consiste à louer ces « invendus » en attendant de trouver un acquéreur (sur le régime fiscal de ces locations, notamment en matière de TVA, voir n° 47500 s.).

La fiscalité

En cas d’apport

En ce qui concerne l’imposition éventuelle de la plus-value réalisée par l’apporteur, on se reportera aux règles générales (qu’il s’agisse d’apports effectués par un particulier ou par une entreprise), sous réserve de la particularité suivante concernant l’apport d’un terrain à bâtir (report d’imposition ou plus value d’apport lorsqu’il s’agit d’un particulier).

L’entreprise apporteuse peut renoncer au report d’imposition. Dans ce cas, elle doit joindre à la déclaration des résultats de l’exercice en cours à la date de l’apport une note exprimant sans équivoque son désir qu’il soit tenu compte de la plus-value résultant dudit apport pour la détermination des résultats fiscaux de l’exercice considéré.

Régime fiscal de la SCCV :

Les sociétés civiles de construction-vente sont en principe passibles de l’IS dès lors qu’elles exercent une activité réputée commerciale du point de vue fiscal.

Par dérogation, l’article 239 ter du Code Général des Impôts prévoit que les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente sont, sous certaines conditions, exclues du domaine de l’IS (sans possibilité d’option) et soumises au même régime fiscal que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations, c’est-à-dire que ce sont les associés (et non la société elle-même) qui sont imposés en proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre (impôt sur le revenu ou IS selon le cas).

Les associés doivent, par ailleurs, conformément aux statuts, être indéfiniment responsables du passif social en proportion de leurs droits sociaux.

En cas de profit ?

Les profits réalisés sous le couvert d’une société civile de construction-vente répondant aux conditions prévues par l’article 239 ter du Code Général des Impôts sont déterminés selon les règles de droit commun des BIC et imposés au nom des associés selon le régime fiscal qui leur est propre.

C’est ainsi que la fraction des profits revenant à des associés passibles de l’impôt sur le revenu (personnes physiques et entreprises industrielles et commerciales) est passible de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, celle revenant à des associés passibles de l’IS étant quant à elle passible de cet impôt.

Ainsi si l’associé est une personne morale ou un organisme passible de l’impôt sur les sociétés, sa part de bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société civile de construction-vente visée à l’article 239 ter du CGI est taxable à l’impôt sur les sociétés (art 218 bis du Code Général des Impôts).

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Avantages procurés par l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier

Avantages procurés par l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier

•  Préparer sa retraite …

Les loyers versés par le locataire du bien immobilier dont l’usufruit a été temporairement cédé sont perçus par l’ usufruitier. Cela signifie que le nu-propriétaire du bien n’en tire pas de revenu s durant cette période. Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier démembré est avantageux fiscalement lorsque l’acquéreur nu-propriétaire est encore en activité et n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Cela lui permet de bénéficier d’une décote importante lors de l’acquisition du bien (à hauteur de la valeur de l’usufruit) mais également de ne pas augmenter son impôt sur le revenu du montant des revenus fonciers tirés de la location de l’immeuble.

Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier démembré peut lui permettre de bénéficier de revenus complémentaires au moment de sa retraite , s’il prévoit un usufruit temporaire prenant fin lorsqu’il sera en âge d’en bénéficier.

•  Réduire le montant des revenus fonciers durant le démembrement de propriété

Durant la période où la propriété de l’immeuble est démembrée, le nu-propriétaire n’est en principe pas responsable de l’entretien du bien. Il est en revanche, sauf disposition contraire prévue dans la convention de démembrement, tenu de prendre en charge les grosses réparations liées au logement. Le montant des grosses réparations peut ensuite être déduit par le nu-propriétaire des revenus fonciers éventuellement perçus au titre d’autres biens immobiliers dont il percevrait des loyers. De plus, lorsque le nu-propriétaire a financé l’acquisition du bien par le recours à un emprunt il peut également, dans certaines conditions, déduire les intérêts de cet emprunt de ses revenus fonciers.

•  Maîtriser l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ou son IFI

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier permet également au nu-propriétaire de maîtriser la valeur de son patrimoine, afin de lui permettre soit de ne pas dépasser le seuil de 1,3 millions d’euros, soit de ne pas accroître – voire de diminuer – le montant de de son IFI  dont il est déjà redevable.

En effet, les capitaux investis dans la nue-propriété peuvent sortir de l’assiette de l’IFI. En effet, sous certaines conditions, Ils n’entrent pas dans la base imposable.

Ce n’est qu’à partir de la possession en pleine propriété de l’immeuble que le contribuable commencera à déclarer la valeur de son bien à l’IFI !

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Rappel sur la location meublée de tourisme à Paris …

Rappel sur la location meublée de tourisme à Paris …

Le propriétaire doit s’enregistrer en ligne et publier son numéro d’enregistrement dans on annonce, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire. Cette démarche n’est toutefois imposée que dans les villes l’ayant décidée, et dans ce cas se substitue à la déclaration en Mairie dont il a été question ci-dessus.

Dans la logique de sa politique de contrôle renforcé des locations meublées de tourisme, Paris est concerné. La mesure est récente puisqu’elle est applicable aux annonces parues depuis le 1er décembre 2017.

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L’administration apporte des commentaires concernant le CIMR

L’administration apporte des commentaires concernant le CIMR

S’agissant des revenus fonciers, l’administration a précisé que le montant du revenu net foncier courant (c’est-à-dire non exceptionnel) à prendre en compte au numérateur de la formule de calcul du CIMR, est déterminé en 2 étapes : dans un 1er temps, il convient d’exclure du revenu net foncier imposable de l’année 2018 la fraction de ce revenu correspondant :

  • d’une part aux majorations pour rupture d’engagement,
  • d’autre part aux majorations pour régularisation de charges de copropriété non déductibles,

dans un second temps, il est appliqué sur le montant net ainsi déterminé, un prorata représentant la part des revenus bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 (c’est-à-dire les loyers et fermages correspondant aux loyers échus et perçus en 2018 à l’exclusion des revenus se rapportant à une autre période, des indemnités, subventions et compléments de toutes sortes) par rapport au total des revenus bruts fonciers de l’année 2018 (majorations pour rupture d’engagement ou régularisations de charges non comprises).

Une question fiscale ? la réponse ici …

Et les travaux ?

Le montant des charges pilotables (travaux) déductibles des revenus perçus en 2019 sera égal à la moyenne des charges pilotables supportées en 2018 et 2019. L’administration précise que ces modalités de déduction s’appliquent bien locatif par bien locatif. Toutefois, les travaux d’urgence ou ceux réalisés sur un immeuble acquis ou classé monument historique en 2019 seront intégralement déductibles des revenus perçus en 2019. L’administration précise, sans donner de liste limitative, les travaux d’urgence exclus des règles de déduction dérogatoires et donc intégralement déductibles en 2019 (travaux faisant suite à un sinistre -intempéries, vandalisme-, panne de chaudière, travaux que le contribuable est contraint de réaliser suite à une décision de justice ou une injonction administrative…).

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Investissements en SCPI et Prélèvement à la source

Pour l’année 2018, les revenus fonciers provenant de parts de SCPI seront considérés comme des revenus non exceptionnels, et leur imposition sera donc neutralisée par le CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement) évoqué ci-dessus.

A partir de 2019, les revenus fonciers issus de parts de SCPI seront imposés sur le revenu par l’intermédiaire d’acomptes, mensuels ou trimestriels (selon le choix du contribuable), calculés par l’Administration fiscale sur la base de la déclaration de revenus.

Dans le cas où les parts de SCPI auraient été acquises en réalisant un emprunt, les intérêts de cet emprunt resteront déductibles, comme auparavant, des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les modalités pratiques du prélèvement à la source sont décrites en détail sur le site dédié de l’Administration fiscale: https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source/quand-et-comment

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Quels sont les emprunts dont les intérêts sont déductibles des fonciers …

Emprunts dont les intérêts sont déductibles

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
    De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
  • indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.
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Réouverture de l’assistance fiscale Joptimiz

Notre assistance fiscale est réouverte.

A bientôt sur www.joptimiz.com

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Faire de la pub sur les murs de votre maison ?

Le Code de l’environnement, dans son article L. 581-25, prévoit des dispositions d’ordre public sur le contrat de location du droit d’affichage. Cet article impose que «  le contrat de louage d’emplacement privé aux fins d’apposer de la publicité ou d’installer une préenseigne  »  doit être conclu par écrit pour une période ne pouvant excéder six années. Le preneur doit maintenir en permanence l’emplacement loué en bon état d’entretien. Il doit également remettre cet emplacement dans son état antérieur dans les trois mois suivant l’expiration du contrat. Le contrat doit contenir des mentions obligatoires.

Fiscalement, les revenus tirés de la location du droit d’affichage rentrent en vertu de l’alinéa 2 de l’article 29 du CGI dans la catégorie des revenus fonciers.

En ce qui concerne les monuments historiques, les propriétaires peuvent, sur autorisation administrative, et par exception au principe selon lequel la publicité est interdite aux abords des monuments historiques, donner en location comme espaces publicitaires les bâches d’échafaudage mises en place lors de la réalisation de travaux de restauration de ces monuments. Les recettes provenant de la location de ce droit d’affichage constituent également des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui doivent être obligatoirement affectées au financement des travaux de restauration concernés.

En tout état de cause, il est fait obligation aux locataires d’emplacements publicitaires de déclarer chaque année, sur un imprimé n° 2061, les noms et adresses des bénéficiaires, ainsi que le montant des sommes versées (article 1649 B du CGI). La même obligation s’impose aux syndics de copropriété en cas de mise à la disposition des copropriétaires de leur quote-part des sommes perçues au titre de la location d’emplacements d’affichage.

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