Quelle valeur ISF pour l’immobilier en 2017 ?

Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l’ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n’ont pas pour le redevable un caractère professionnel.

Aujourd’hui vous avez la possibilité l’outil PATRIM disponible dans votre espace personnel des impôts pour estimer la valeur de vos biens.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Il s’agit donc :

  • des immeubles bâtis de toute nature :

    – locaux d’habitation (appartement dans un immeuble collectif avec dépendances dont cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu’hôtel particulier, château, manoir, moulin, monument historique, etc.),

    – ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés (boutique, bureau, atelier, hangar et tout local de ce type) ;

  • des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit d’un bail à construction) ;
  • des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété (sociétés dites « transparentes »).

La mise en vente au 1er janvier ou la promesse unilatérale de vente consentie au 1er janvier ne font pas sortir l’immeuble du patrimoine taxable. En revanche, la signature d’un compromis de vente entraîne directement le transfert de propriété du bien à l’acquéreur (et, en contrepartie, la naissance d’une créance au profit du vendeur), sauf si les parties ont prévu le contraire (condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, par exemple).

Pour le calcul de l’ISF, le bien sera donc inclus dans le patrimoine de l’acheteur si le compromis a été signé avant le 1er janvier.

Réduisez votre ISF avec les FCPI de notre partenaire 123 FCPI.com

Quelle valeur ?

Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition d’après une déclaration détaillée et estimative du redevable. L’ensemble des immeubles bâtis (ainsi que les SCI, …) doit être en effet déclaré à l’ISF sur l’annexe 1 ou l’annexe simplifiée S1 de la déclaration 2735 et ensuite les montants totalisés reportés sur la déclaration principale.

Pour l’évaluation des immeubles loués par leur propriétaire, il est tenu compte, le cas échéant, des conditions de location.

Lorsqu’un immeuble est occupé par son propriétaire, sans être loué, il ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre, sauf en cas d’occupation à titre de résidence principale.

Les biens immobiliers sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables de l’ISF dans les mêmes conditions quelle que soit leur localisation géographique, c’est-à-dire qu’ils soient situés sur le continent, en Corse et dans les départements d’outre-mer.

A noter que si vous ne détenez que la nue-propriété du bien immobilier , cela ne rentre pas dans la base de calcul de votre ISF. C’est donc un schéma d’optimisation pour maitriser votre ISF.

Et la résidence principale ?

Pour l’assiette de l’ISF, les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier. Néanmoins, dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire, l’administration fiscale autorise l’application d’un abattement, sur la valeur vénale réelle du bien, de 30 %.

———————————– xxxxxxxxxxxxxxxxx ———————————-

Questions à l’Expert …

Vous détenez une SCI exonérée d’ISF (locaux loués à l’entreprise) et souhaitez acquérir d’autres biens immobiliers. Quels impacts sur l’ISF ? la réponse ici >>

Nous sommes chacun dans un logement différent avec mon épouse. Peut on appliquer 2 fois l’abattement des 30% pour l’ISF ? la réponse ici >>

Le fait qu’il y a une clause d’inaliénabilité dans les statuts de ma SCI, puis-je appliquer un abattement pour l’ISF ? la réponse ici >>

Comment s’applique l’abattement de 30% en matière ISF dans le cadre d’une habitation principale détenue en démembrement ? la réponse ici >>

Toutes nos réponses ici >>

Publié dans Fiscalité, ISF | Commentaires fermés sur Quelle valeur ISF pour l’immobilier en 2017 ?

La surtaxe en cas de cession de votre immobilier en France

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l’application d’une taxe supplémentaire progressive dont le taux varie de 1 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Sont soumis à la surtaxe progressive, les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis autres que les terrains à bâtir, ou de droits portant sur ces biens tels que les parts de SCPI ainsi que les immeubles et parts de fonds de placement immobilier.

La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable réalisée est supérieur à 50 000 €. La taxe s’applique au montant de la plus-value immobilière nette imposable.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Pour apprécier le  seuil de 50 000 € déclenchant la soumission à cette taxe, il convient de l’individualiser par cédant (en présence d’indivisaires) y compris en cas de cession d’un bien conjointement par un couple marié ou pacsé : chacun des époux ou partenaires et considéré comme cocédant. Ainsi, le seuil est doublé pour les couples.

En matière d’indivision, « Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Par suite, s’agissant de la taxe due à raison de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie, au niveau de chaque cédant, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant de l’exonération partielle à hauteur de 150 000 € des plus-values réalisées par des expatriés au titre de la cession d’un logement situé en France.

Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

Ainsi, il acquitte, lors d’une même formalité, les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur et l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur.

 Pensez à investir avec notre partenaire à Paris pour de la location meublée …

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Immobilier parisien, Investissement, Juridique | Commentaires fermés sur La surtaxe en cas de cession de votre immobilier en France

Immobilier locatif : comprendre le nouveau cadre fiscal

Qu’on soit propriétaire ou locataire, il est souvent utile de connaître les améliorations que le législateur a apportées sur le volet fiscal avant de s’engager dans un projet immobilier. Savoir dans quel régime fiscal il est soumis permettra aux personnes concernées de mieux respecter les règles et de maximiser leur investissement. Des formes de location aux modalités d’impositions, toutes les informations aideront les intéressés à opter pour la formule qui leur convient.

Les modalités d’impositions selon le type de location

Les profits tirés d’un investissement immobilier locatif peuvent être de différentes natures. Cependant, la loi les classe en deux catégories : les revenus fonciers d’une part, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l’autre. Et puisque la location peut être nue et meublée, il a fallu que le législateur tienne compte de chaque cas. Certaines améliorations ont alors été récemment apportées au système fiscal régissant le domaine. Ces révisions pourront également servir lors d’une souscription à un contrat de crédit immobilier comme le présente le récapitulatif sur https://www.boursedescredits.com/credit-immobilier.php,

·         Dans le cas d’une location meublée

Dans cette forme de location, le cadre fiscal se rapporte tout de suite à la règle de prélèvement de 15,5 % et à la classe des BIC. Cependant, des sous-catégories existent pour les revenus ou encore les recettes annuels supérieurs et inférieurs à 33.100 euros. Dans la première, le principe du BIC s’applique dans son intégralité. Ce qui signifie que les charges, l’amortissement du bien et des meubles présents seront prélevés sur la totalité de la recette. Dans la seconde, la situation sera considérée comme un régime de micro-BIC. Cela implique que l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire minimal de 305 euros ou dans certains cas de 50 % des recettes imposables.

·         La location vide

Comme dans le premier cas, les 15,5 % de prélèvements sociaux seront respectés dans cette autre forme de location, la particularité se portera sur l’impôt sur le revenu puisqu’il s’agit bien de revenus fonciers. Ici encore, le législateur a pris la peine de placer un barème (15 000 euros) qui différencie les investissements micro-fonciers et les autres. Les cas de déficit sont également prévus dans le cadre fiscal. Ainsi, si les recettes sont inférieures au montant établi, l’abattement forfaitaire pour frais sera de 30 %. Le régime réel d’imposition des revenus fonciers s’appliquera au-delà de la valeur indiquée, mais peut aussi être choisi même s’il s’agit d’un micro-foncier. La législation stipule que les règles fiscales seront obligatoirement effectives durant trois ans dans cette dernière catégorie (régime réel).

Réduire ses impôts en immobilier locatif

Que la location soit nue ou meublée, certaines astuces permettent aux propriétaires de baisser ses impôts. Grâce au montant des travaux et les intérêts de l’emprunt qui lui ont permis de démarrer son investissement locatif, l’intéressé peut faire appel au principe du déficit foncier. Les charges seront, en effet, largement supérieur aux loyers. Ce qui impliquera une réduction. Ceux qui ont décidé d’œuvrer dans le domaine des logements neufs ou récemment rénovés peuvent profiter des dispositifs de défiscalisation comme ceux présentés par la loi Pinel.

Ceux qui possèdent une location meublée pourront également amoindrir le prélèvement fiscal en affirmant leur statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). De cette manière les charges et les amortissements des recettes seront épargnés. Pour finir, si l’investisseur est dans la catégorie LMP (loueur en meublé professionnel), il pourra toujours miser sur le déficit.

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, Investissement, LMP, Location Meublé | Commentaires fermés sur Immobilier locatif : comprendre le nouveau cadre fiscal

Comité de l’abus de droit fiscal : rapport annuel 2016 avec quelques dossiers sur l’immobilier

Pour rappel, le comité de l’abus de droit fiscal émet des avis sur les litiges opposant les contribuables et l’administration fiscale sur des dossiers susceptibles d’être constitutifs d’un abus de droit.

Les dossiers examinés portent sur des affaires de donations déguisées dont deux affaires connexes concernant l’utilisation abusive d’une clause d’accroissement (communément appelée tontine) insérée dans les statuts d’une SCI.

Dans ces deux affaires, le Comité a considéré que la clause d’accroissement insérée dans les statuts de la SCI était entachée de simulation et caractérisait une donation déguisée en constatant que cette clause d’accroissement était dépourvue de tout aléa (tant économique eu égard au déséquilibre manifeste des apports excluant tout espérance de gain, que vital eu égard à l’état de santé notoirement dégradé au moment de la conclusion du contrat de société), avant de relever que les dispositions testamentaires du défunt caractérisait l’intention libérale de ce dernier. A titre surabondant, le Comité a relevé que l’administration avait pu valablement invoquer, dans les circonstances de l’espèce, le défaut de substance économique de la SCI dès lors qu’elle ne possédait aucun compte bancaire et que son actif était composé quasi-exclusivement de biens immobiliers en nue-propriété.

 

En matière de revenus fonciers, le Comité s’est prononcé sur huit affaires connexes qui ont donné lieu à des avis favorables dans le cas d’une interposition abusive d’une SCI dans le but de contourner les dispositions de l’article 15-II du CGI. En effet, un montage très courant consiste à apporter l’usufruit de parts de SCI à l’IR à une société à l’IS afin de réduire l’imposition des revenus fonciers alors taxables au nom de la société à l’IS au taux réduit de l’IS à 15 % (pour la fraction des bénéfices n’excédant pas 38 210 €, 33,1/3 % pour le reste), et non plus au barème progressif de l’IR !

Ceci permet de réaliser une économie importante d’impôt.

Toujours en cette matière, le Comité a eu à connaître de trois dossiers connexes dans lesquels des SCI s’étaient créées concomitamment et mutuellement, chacune détenant 50 % des parts sociales des deux autres, sans aucun apport extérieur et sans aucun actif à apporter à l’autre, les apports en numéraire n’ayant pas été libérés, de sorte que leurs résultats n’étaient jamais imposés. Le Comité a estimé que, compte tenu de cette situation d’autocontrôle total, les SCI ne remplissaient pas, en l’absence d’affectio societatis, et malgré leur apparence juridique régulière, les conditions posées par l’article 1832 du code civil et devaient, dès lors, être regardées comme fictives.

https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/3_Documentation/cadf/rapport_annuel_2016.pdf

Investissez dans la location meublée avec notre partenaire Investissement-locatif.com

Publié dans Fiscalité, Jurisprudence, SCI | Commentaires fermés sur Comité de l’abus de droit fiscal : rapport annuel 2016 avec quelques dossiers sur l’immobilier

Rappel du programme Macron concernant l’immobilier …

Concernant les mesures immobilières, voici son programme :

Le programme Macron :

Définition de la zone où la construction est une priorité absolue

Création d’un bail à mobilité professionnelle

Maintien du délai d’exonération totale des plus-values immobilières à 30 ans

Maintien du dispositif Pinel

Suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages

Remplacement de l’ISF par l’impôt sur les hauts patrimoines immobiliers

Encadrement des loyers : analyse des résultats du dispositif pour décider ou non du maintien

Maintien du prélèvement à la source (mais éventuellement reporter en 2019)

Nous suivrons naturellement tout cela avec intérêts …

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Investissement, ISF | Commentaires fermés sur Rappel du programme Macron concernant l’immobilier …

Faire du Airbnb à Paris …

A Paris, les locaux d’habitation sont protégés : transformer un logement en location touristique nécessite une autorisation préalable, car cette location devient alors une activité économique (quels sont les impôts ?)

Ces dispositions ne concernent pas la location pour de courtes durées de sa résidence principale, qui, elle, ne nécessite pas d’autorisation dans la limite de 120 jours maximum par an.

Une autorisation préalable

La loi prévoit qu’une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de transformer un logement en location de courte(s) durée(s) pour des durées inférieures à 1 an (ou 9 mois pour un étudiant). Cette autorisation n’est pas nécessaire lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur.

Une nécessaire compensation

La réglementation prévoit que cette autorisation peut être accordée sous réserve de transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (par exemple un bureau ou un commerce), situés dans le même arrondissement. Cette compensation a pour but la préservation des surfaces à usage d’habitation dans l’arrondissement, et le maintien de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Le demandeur peut proposer cette compensation sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers (organisme HLM par exemple) qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit.

Les surfaces minimales à offrir en compensation dépendent du secteur où se situe votre logement (voir Paris.fr/meubles-touristiques).

Une déclaration sur l’honneur

Le loueur qui propose un logement sur une plateforme numérique doit obligatoirement fournir, à la société gérant cette plate-forme, une déclaration sur l’honneur attestant du respect des obligations de déclaration et d’autorisations préalables auprès de la Mairie de Paris (article L 324-2-1 du Code du Tourisme).

La Ville a demandé aux sociétés concernées d’assurer une application effective de ce dispositif légal.

Pour pouvoir proposer une location touristique de courte durée, il faut se mettre en conformité avec les réglementations et en conséquence faire un certain nombre de démarches auprès de la Mairie de Paris.

Notre partenaire à Paris pour de la location meublée

Quelle sanction en cas d’absence d’autorisation ?

Sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de

50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation) : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).

En savoir plus : http://www.paris.fr/meubles-touristiques

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Immobilier parisien, Location Meublé | Commentaires fermés sur Faire du Airbnb à Paris …

C’est quoi un logement décent ?

Un décret indiqué déjà la définition d’un logement décent. Est qualifié de décent, le logement qui respecte certains critères de surface et de confort minimal, à savoir :

  • comporter au moins une pièce principale dont la surface habitable est égale à 9 m2 ou dont le volume habitable est égal à 20 m3,
  • être sans risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire,
  • disposer d’installation minimale (présence d’un évier dans la cuisine, d’une installation sanitaire intérieure, d’un réseau électrique permettant un éclairage suffisant…).

 A ces 3 caractéristiques, la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a ajouté le respect d’un critère de performance énergétique, dont un décret vient de préciser l’étendue.

Envie d’investir à Paris … Notre partenaire Investissement-locatif vous renseigne !

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018, les logements devront être protégés contre les infiltrations d’air parasite

Le décret modifie le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l’air et aération correctes) et indépendamment de son mode d’occupation et du coût de l’énergie.

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034165655

Une question fiscale ? nos experts Joptimiz.com vous répondent !

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, Investissement, Juridique | Commentaires fermés sur C’est quoi un logement décent ?

Une plateforme pour déclarer la mise en location saisonnière de son logement

Un décret paru le 30 avril 2017 permet aux communes de plus de 200.000 habitants de demander aux propriétaires d’enregistrer leur bien sur internet ou en maire préalablement à sa mise en location sur une plateforme.

Ce décret détermine les informations exigées pour l’enregistrement d’un local meublé faisant l’objet de location de courte durée en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, prévu au II de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (statut et caractéristiques).

Publics concernés : loueurs de locaux meublés de tourisme et collectivités territoriales.

Objet : informations exigibles pour l’enregistrement des meublés auprès des communes.

Entrée en vigueur : le 2 mai 2017

 

En savoir plus : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/4/28/ECFI1705839D/jo/texte

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Immobilier parisien, Investissement, Juridique, Location Meublé | Commentaires fermés sur Une plateforme pour déclarer la mise en location saisonnière de son logement

En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

(CAA Lyon 30 septembre 2010)

Après divorce ou séparation entraînant une imposition distincte, chacun des époux impute la moitié des déficits fonciers reportables afférents aux immeubles qui dépendaient de la communauté conjugale, y compris lorsque ces biens étaient
détenus par l’intermédiaire d’une SCI dont les parts, détenues inégalitairement entre les époux, faisaient partie de la communauté.

Vous recherchez un avocat en cas de Divorce ? Broquet avocat vous aide dans vos démarches !

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, Investissement, Juridique | Commentaires fermés sur En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

Les mesures immobilières des candidats Macron et Le Pen

Concernant les mesures immobilières, voici pour chaque candidat leur programme :

Le programme Macron :

Définition de la zone où la construction est une priorité absolue

Création d’un bail à mobilité professionnelle

Maintien du délai d’exonération totale des plus-values immobilières à 30 ans

Maintien du dispositif Pinel

Suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages

Remplacement de l’ISF par l’impôt sur les hauts patrimoines immobiliers

Encadrement des loyers : analyse des résultats du dispositif pour décider ou non du maintien

Maintien du prélèvement à la source (mais éventuellement reporter en 2019)

Le programme Le Pen :

Financement par le fonds de réserve des retraites d’un grand plan d’aide à la construction et à la réhabilitation des logements

Création d’une protection logement jeunes grâce à une revalorisation de 25% des APL jusqu’à 27 ans

Diminution des frais de Notaires de 10%

Maintien de l’ISF

Maintien du délai d’exonération totale des plus-values immobilières à 30 ans

Maintien du dispositif Pinel

Encadrement des loyers : analyse des résultats du dispositif pour décider ou non du maintien

Suppression du prélèvement à la source

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Immobilier étranger, Immobilier parisien, Investissement, ISF, LMP, Location Meublé, Loi Pinel | Commentaires fermés sur Les mesures immobilières des candidats Macron et Le Pen