Quelle est l’assiette taxable à l’IFI 2018 ?

Quelle serait l’assiette taxable à l’IFI ?

L’assiette taxable à l’IFI devrait être composée exclusivement des biens immobiliers détenus par les contribuables concernés.

Seront donc exclues les valeurs mobilières.

Le Ministre de l’action et des comptes publics a précisé que l’immobilier professionnel ne rentrerait pas dans le cadre de l’IFI.

Seront donc concernés par l’impôt sur la fortune immobilière :

  • Les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable.
  • Les parts et actions de société à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers. En revanche, sont exclus les titres de sociétés ayant une activité professionnelle dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote.
  • La valeur de rachat des contrats d’assurance vie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs et droits immobiliers – c’est-à-dire les parts de SCPI et OPCVI.

Comme précédemment sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition dès lors qu’elles se rapportent à un actif imposable.

Conséquence de la modification de l’assiette taxable de l’impôt, le passif déductible est donc limité aux seuls impôts liés aux biens immobiliers taxables (i.e. taxe foncière notamment), à l’exclusion de l’impôt sur le revenu.

Une autre restriction afférente à la déductibilité des dettes de financement des biens entrant dans le champ de l’IFI doit être relevée : les prêts in fine ne seront déductibles qu’à concurrence d’un coefficient annuel de dépréciation, afin de limiter le levier fiscal obtenu dans le cadre de certains schémas d’acquisition immobilière par voie d’endettement. Quant aux prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable, ils sont exclus du passif déductible.

Pour les actifs partiellement imposés à l’IFI, la règle du prorata s’applique. Le passif est réduit à proportion de la fraction de valeur imposable. Sont déductibles :

  • les dépenses d’acquisition, y compris celles liées à l’acquisition des parts ou actions immobilières
  • les dépenses de réparation et d’entretien
  • les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
  • les impositions dues sur ces propriétés.

Un plafond général de déduction des dettes est introduit dès lors que la valeur des actifs imposables excède cinq millions d’euros et que le montant des dettes est supérieur à 60 % de cette même valeur : le montant des dettes excédant ce seuil ne serait admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Une question fiscale sur votre IFI ?

Quelles seraient les modalités d’imposition ?

Seuil d’imposition

Devraient être imposables à l’IFI les personnes ayant un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 million d’euros.

Publié dans Fiscalité, Immobilier d'entreprise, Immobilier des expat, Immobilier étranger, Immobilier parisien, Investissement, ISF | Commentaires fermés sur Quelle est l’assiette taxable à l’IFI 2018 ?

Quels changements pour l’immobilier ?

Réforme de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’ISF va être remplacé par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) à compter du 1 er janvier 2018. L’assiette de l’IFI sera limitée aux actifs immobiliers non affectés par leur propriétaire à son activité professionnelle. Cela signifie que l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable entreront dans le champ d’application de l’IFI.

Seront également soumis à l’IFI les titres de sociétés ou d’organismes possédés par le redevable à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Concernant la résidence principale, un abattement de 30% sera conservé.

A noter, les parts de SCPI et OPCI entreront dans le champ d’application de l’IFI même en cas de détention au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Enfin, la déduction de certaines dettes sera exclue (prêts familiaux) ou limitée (prêts in fine).

 

Prolongation du prêt à taux zéro (PTZ)

Le projet de loi de finances prorogera de quatre années le dispositif de prêt à taux zéro dont bénéficient les particuliers en vue de financer l’acquisition ou la construction de leur résidence principale en primo-accession. Cette reconduction jusqu’au 31 décembre 2021 s’accompagnera d’une nouvelle modification du champ d’application du dispositif.

La principale modification viserait à progressivement recentrer le PTZ pour les logements neufs sur les zones les plus tendues. Pour les logements anciens, le dispositif serait au contraire recentré sur les zones les moins tendues afin de « promouvoir la réhabilitation de logements neufs dans ces zones ».

 

Suppression de l’APL accession

Le gouvernement envisage de supprimer l’APL accession jugée peu efficace et peu attractive. Ce dispositif permet aux ménages aux revenus modestes devenus propriétaires de continuer à bénéficier d’une aide au logement pour les aider à rembourser leur prêt à l’accession sociale (PAS). Il leur permet ainsi de réduire le coût de leurs mensualités. L’exécutif envisagerait de redéployer une partie de son financement en faveur de la prorogation du Prêt à taux zéro (PTZ) dans les zones tendues.

Aucune remise en cause de l’APL accession n’est prévus pour les personnes qui la perçoivent déjà : elle devrait continuer à être versée aux personnes déjà bénéficiaires. Si sa suppression est actée définitivement, les ménages éligibles au PAS ont jusqu’à mi-novembre pour souscrire et espérer pouvoir en bénéficier pour les aider à financer leur projet.

 

Plans d’épargne logement / Comptes épargne-logement

Le projet de loi de finances prévoit que les PEL et CEL seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Seront concernés les intérêts des sommes inscrites sur les PEL et CEL ouverts à compter du 1 er janvier. Pour les plans ouverts avant cette date, les intérêts resteront exonérés d’impôt sur le revenu pendant les douze premières années.

De plus, pour les plans ouverts après le 1 er janvier 2018, la prime d’état sera supprimée.

 

Prorogation de la réduction d’impôt Duflot-Pinel

Le dispositif Pinel, qui devait s’appliquer aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, sera prorogé jusqu’au 31 décembre 2021.

Cependant, il sera recentré sur les investissements réalisés dans les zones géographiques où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement est le plus important. Seraient essentiellement visées la région parisienne, la Côte d’Azur, les grandes agglomérations ainsi que les départements d’outre-mer.

Cette restriction s’appliquerait aux acquisitions réalisées à compter du 1 er janvier 2018 ou aux constructions de logements pour lesquelles une demande de permis de construire a été déposée à compter de la même date.

Toutefois, elle ne concernerait pas les acquisitions réalisées avant le 1 er avril 2018 pour lesquelles le contribuables peut justifier d’une promesse d’achat ou de vente signée avant le 31 décembre 2017 ou d’un contrat de réservation signé avant la même date dans le cadre d’une VEFA.

 

Prorogation du crédit d’impôt afférent aux dépenses en faveur de la transition énergétique (CITE)

Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit de prolonger d’un an l’application du crédit d’impôt sur le revenu afférent aux dépenses en faveur de la transition énergétique (CITE) réalisées dans l’habitation principale, et de le recentrer sur les dépenses jugées les plus efficientes (exclusion des chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul, des matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée…). Cependant, des mesures transitoires protégeraient les dépenses déjà engagées.

Les équipements exclus du champ d’application du crédit continueraient cependant à bénéficier du taux réduit de TVA qui leur est actuellement applicable.

Le crédit d’impôt serait prorogé jusqu’au 31 décembre 2018. L’année 2018 devrait constituer sa dernière année d’application puisque, selon l’exposé des motifs de l’article, une prime, immédiatement perceptible au moment des travaux, devrait venir le remplacer en 2019.

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Immobilier étranger, Immobilier parisien, Investissement, ISF | Commentaires fermés sur Quels changements pour l’immobilier ?

Un logement locatif doit être décent …

Un décret indiqué déjà la définition d’un logement décent. Est qualifié de décent, le logement qui respecte certains critères de surface et de confort minimal, à savoir :

  • comporter au moins une pièce principale dont la surface habitable est égale à 9 m2 ou dont le volume habitable est égal à 20 m3,
  • être sans risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire,
  • disposer d’installation minimale (présence d’un évier dans la cuisine, d’une installation sanitaire intérieure, d’un réseau électrique permettant un éclairage suffisant…).

 A ces 3 caractéristiques, la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a ajouté le respect d’un critère de performance énergétique, dont un décret vient de préciser l’étendue.

Envie d’investir à Paris … Notre partenaire Investissement-locatif vous renseigne !

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018, les logements devront être protégés contre les infiltrations d’air parasite

Le décret modifie le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l’air et aération correctes) et indépendamment de son mode d’occupation et du coût de l’énergie.

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034165655

Une question fiscale ? nos experts Joptimiz.com vous répondent !

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, Investissement, Juridique | Commentaires fermés sur Un logement locatif doit être décent …

Impôt sur la fortune immobilière 2018 (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplacera l’ISF à compter du 1er janvier 2018. Codifié aux nouveaux articles 964 et suivants du CGI, l’IFI frapperait les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire dont la valeur nette excède 1 300 000 euros.

Seront donc concernés par l’impôt sur la fortune immobilière :

  • Les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable.
  • Les parts et actions de société à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers. En revanche, sont exclus les titres de sociétés ayant une activité professionnelle dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote.
  • La valeur de rachat des contrats d’assurance vie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs et droits immobiliers – c’est-à-dire les parts de SCPI et OPCVI.

L’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale serait conservé.

Le barème de l’impôt sera identique au barème actuel de l’ISF et la réduction ISF-dons sera maintenue, de même qu’un plafonnement à 75 % des revenus de la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu.

En revanche, la réduction ISF-PME sera supprimée. Toutefois, les versements effectués entre la date limite de déclaration 2017 (déclaration d’ensemble des revenus ou déclaration spéciale ISF) et le 31 décembre 2017 ouvriraient droit à réduction de l’IFI dû au titre de 2018.

Comme précédemment sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition dès lors qu’elles se rapportent à un actif imposable.

Pour les actifs partiellement imposés à l’IFI, la règle du prorata s’applique. Le passif est réduit à proportion de la fraction de valeur imposable. Sont déductibles :

– les dépenses d’acquisition, y compris celles liées à l’acquisition des parts ou actions immobilières

– les dépenses de réparation et d’entretien

– les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

– les impositions dues sur ces propriétés.

A noter, concernant les prêts in fine, ils seront déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, ISF | Commentaires fermés sur Impôt sur la fortune immobilière 2018 (IFI)

La fiscalité du gérant de la SCI

Le statut fiscal du chef d’entreprise dépend de la structure choisie : SCI, SARL, SAS, SA … La fiscalité de leur rémunération dépend donc de cette structure et de leur déductibilité par l’entreprise. A noter aussi que les statuts peuvent prévoir qu’elles soient exercées à titre gratuit, ce qui peut être le cas des SCI …

Cette rémunération peut être fixée dans les statuts, par le conseil d’administration, par décision collective des associés ou encore par l’assemblée générale.

Pour les SCI, la fiscalité du gérant va dépendre du régime d’imposition de la SCI .

Pour les SCI imposé à l’IR :

Si le gérant est gérant associé :

Dans cette situation, la rémunération est non déductible des résultats de la société. Le gérant doit ajouter cette rémunération à ses revenus fonciers .

Si le gérant est non associé :

Dans ce cas, la rémunération est déductible des résultats de la société et imposable entre les mains du gérant dans la catégorie des salaires .

Pour les SCI imposée à l’IS :

La rémunération du gérant est déductible des résultats de la société dès lors qu’elle rémunère un travail effectif et que son montant n’est pas exagéré.

Elle est imposée entre les mains du gérant dans les conditions de l’article 62 du Code Général des Impôts (Ces dirigeants ont leurs revenus imposés dans la catégorie des traitements et salaires, mais ils sont affiliés, pour leurs cotisations sociales, aux caisses des travailleurs indépendants).

Publié dans SCI | Commentaires fermés sur La fiscalité du gérant de la SCI

Le sort des déficits de location meublée

Déficits pour le LMNP (location meublé non )

Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle).

Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.

Si le loueur en meublé devient au cours d’une de ces années, professionnel, l’imputation des déficits non professionnels ne sera donc plus possible car les revenus seront des BIC professionnels.

Déficits pour le LMP (location meublé professionnelle)

Le loueur professionnel a l’avantage de pouvoir imputer, sans limitation de montant , directement le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année ou des 6 années suivantes.

Depuis le 1er janvier 2009, l’imputation des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, par les loueurs en meublé professionnels est possible. Ces déficits sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s’il le redevient, la possibilité d’imputation prend fin de manière définitive. Les déficits restant à imputer suivent alors le régime de droit commun applicable aux déficits subis par des LMNP.

Publié dans Fiscalité, LMP, Location Meublé | Commentaires fermés sur Le sort des déficits de location meublée

Investir dans l’immobilier au Brésil ?

Vous êtes résident fiscal français et vous souhaitez investir au Brésil dans de l’immobilier, des actifs financiers, ou d’autres actifs …

Se poseront alors plusieurs questions fiscales sur ces actifs étrangers :

•  quid de l’imposition des revenus ?

•  des plus-values en cas de cession ?

•  de la succession en cas de décès ?

 Les personnes domiciliées en France ayant encaissé des revenus à l’étranger doivent, en principe, remplir une déclaration n° 2047.

Les revenus, bénéfices et plus-values de toute nature encaissés hors de France par l’ensemble du foyer fiscal doivent y être déclarés, sauf cas de dispense.

La France impose, en principe, tous les revenus de ses résidents qu’ils soient de source française ou étrangère. Les revenus de source étrangère sont imposables en France même s’ils n’y ont pas été rapatriés.

Amedia facilite les implantations et opérations au Brésil !

Comment déclarer en France ?

Ces revenus doivent être déclarés sur l’imprimé n° 2047, quel que soit le lieu de placement des capitaux, de la situation des biens ou, enfin, de l’exercice de l’activité dont ils proviennent.

Mais ces revenus de source étrangère font l’objet d’un traitement fiscal particulier, c’est la raison pour laquelle ils doivent faire l’objet d’une déclaration distincte, car ils ont déjà, en principe, subi une imposition dans le pays de leur source.

Les revenus perçus à l’étranger sont donc susceptibles de faire l’objet d’une double imposition :

•  ils sont une 1ère fois imposés dans le pays étranger de source,

•  et une 2nde fois au lieu de domiciliation fiscale du contribuable : en France.

Pour éviter cette dette double imposition, la plupart des Etats ont conclu des conventions fiscales bilatérales par lesquelles ils se répartissent le droit d’imposer les revenus.

Lorsque les revenus, bénéfices ou plus-values en cause ont été encaissés en monnaie étrangère, ils doivent être déclarés pour leur contre-valeur en euros, calculée d’après le cours du change à Paris au jour de l’encaissement (réception en espèces, inscription au crédit d’un compte, etc.).

Il existe une convention fiscale avec le Brésil .

Les revenus de vos investissements au Brésil

Concernant les revenus immobiliers, l’imposition de ces revenus de biens immobiliers est attribuée à l’Etat où ces biens sont situés, en l’occurrence au Brésil si votre bien immobilier s’y situe.

Cela s’applique également aux plus-values immobilières en cas de revente de ces biens situés au Brésil.

Concernant les investissements mobiliers (portefeuille titres, …) détenus au Brésil, le prélèvement à la source sur les dividendes distribués par les sociétés brésiliennes à des associés résidents de France est limité à 15 %. Par contre, ces revenus doivent être aussi déclarer au Brésil, un crédit d’impôt venant réduire l’imposition pour éviter la double taxation.

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat | Commentaires fermés sur Investir dans l’immobilier au Brésil ?

Exonération de la taxe d’habitation pour 80% des foyers

Le ministre des comptes publics a précisé, mercredi 13 septembre, les seuils d’exonération pour la taxe d’habitation qui devrait concerner 80% des foyers. Pour être exonéré du paiement de la taxe d’habitation, le revenu fiscal de référence du foyer fiscal devra être de :

–              27 000 euros pour une personne seule ;

–              43 000 euros pour un couple sans enfant ;

–              49 000 euros pour un couple avec un enfant.

Il faudra ensuite rajouter 6 000 euros au revenu fiscal de référence pour chaque enfant supplémentaire.

Les foyers concernés devraient bénéficier d’une baisse annuelle du tiers de leur taxe d’habitation jusqu’à extinction complète en 2020.

Publié dans Fiscalité, Taxe habitation | Commentaires fermés sur Exonération de la taxe d’habitation pour 80% des foyers

Proposition d’abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains

Le plan du Gouvernement pour le logement comprend des mesures fiscales pour favoriser les cessions de terrains et l’investissement locatif. Ces dispositions devraient figurer dans le projet de loi de finances pour 2018.

En effet, les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis dans les zones tendues en vue de la construction de logements neufs bénéficieraient d’un abattement exceptionnel.

Le taux de l’abattement varierait selon la nature des logements construits : 100 % pour le logement social, 85 % pour le logement intermédiaire, 70 % pour le logement libre.

Cet abattement s’appliquerait en cas de conclusion d’une promesse de vente avant le 31 décembre 2020.

A suivre …

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, Investissement | Commentaires fermés sur Proposition d’abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains

Les grandes lignes de la réforme de l’ISF 2018

Le ministre des finances a précisé, mardi 12 septembre, les grandes lignes de la réforme de l’ISF.

Ainsi, il a confirmé que seuls les actifs immobiliers resteront soumis au barème actuel de l’ISF. L’IFI concernera les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€. Il semblerait que rien ne change sur le seuil d’entrée, les taux et les abattements, comme celui de 30 % sur la résidence principale.

De même, l’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise du contribuable ne sera pas concerné par la réforme de l’ISF.

Un plafonnement sera également maintenu : la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75 % des revenus.

La réduction d’impôt de 75 % pour les dons aux des organismes d’intérêt général sera maintenue (jusqu’à 50 000 euros). En revanche, la réduction d’impôt en cas d’investissement au capital des PME (ISF-PME) sera supprimée.

Le directeur général de l’Aspim, l’Association française des sociétés de placement immobilier, a précisé que, selon ses derniers contacts avec les conseillers de Matignon, les parts de SCPI seront incluses dans l’assiette IFI des souscripteurs. Il semblerait même que les parts de SCPI achetées à travers des contrats d’assurance-vie soient inclues dans l’assiette de l’IFI.

Publié dans Fiscalité, ISF | Commentaires fermés sur Les grandes lignes de la réforme de l’ISF 2018