Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance ou les revenus du bien.
Le contrat de vente en viager repose sur le principe suivant : l’acheteur acquiert au moment de la vente générallement la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et éventuellement d’un bouquet.
Le vendeur perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.
Le prix d’acquisition, librement fixé par les parties est composé en principe de deux éléments :
- le bouquet (somme versée lors de la conclusion de la vente en capital)
- et la rente, versée jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement de son conjoint en cas de réversion de la rente).
Si la fixation du prix de vente est libre, il doit toutefois être fixé à une somme proche de la valeur économique du bien. Les héritiers du crédirentier, ou toute autre personne, pourraient demander l’annulation de la vente si le prix était largement sous-estimé par rapport à la valeur économique réelle du bien.
Le fisc peut quant à lui, en cas d’insuffisance de prix, requalifier le contrat en donation déguisée (surtout lorsque des liens affectifs existent entre les parties).
Pour la détermination de la rente, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
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valeur du bien,
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taux de rendement du bien,
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existence et importance du bouquet,
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espérance de vie du crédit-rentier (fonction de son âge et de son sexe),
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existence d’une clause de réversibilité,
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droits du crédit-rentier sur le bien ( viager libre ou occupé, simple droit d’usage ou usufruit ….).
La rente peut être constituée sur plusieurs têtes, notamment lorsque l’immeuble vendu en viager appartient à un couple. Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.
La rente fait l’objet souvent d’une indexation sur un indice librement choisi par les parties (il s’agit en général de l’indice des prix à la consommation (INSEE ou du coût de la construction).
Si la rente n’est pas indexée, elle est révisée automatiquement chaque année en fonction d’un taux de majoration fixé chaque année en décembre par arrêté (arrêté de décembre). Si cette révision n’est pas suffisante par rapport à la valeur réelle de l’immeuble, le crédirentier peut demander une révision de la rente en justice limitée à 75 % du montant de la rente.
Le paiement de la rente peut être mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
