Bail meublé : l’absence de certains équipements ne suffit pas à requalifier la location en bail nu, rappelle le TA de Nantes (26 février 2026)
La frontière entre location meublée et location nue joue un rôle déterminant dans la fiscalité immobilière. Elle conditionne la catégorie d’imposition des loyers, les règles de déduction des charges et l’utilisation des déficits.
Un enjeu fiscal majeur pour les bailleurs
- En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an sur le revenu global.
- En location meublée, les loyers relèvent des BIC, un régime plus souple sur les amortissements mais où les déficits ne s’imputent que sur d’autres BIC de même nature.
Cette différence explique pourquoi la qualification du bail est souvent contestée lors des contrôles fiscaux.
Les équipements obligatoires du meublé : une liste stricte, mais pas absolue
Depuis le décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit comporter 11 catégories d’équipements essentiels, notamment :
- Une literie comprenant matelas + couette ou couverture.
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux opaques…).
- Des plaques de cuisson (électriques, gaz ou vitrocéramique).
- Un four ou un four à micro‑ondes.
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur avec compartiment freezer (≤ –6 °C).
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas.
- Les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, ustensiles de base).
- Une table.
- Des sièges (chaises, tabourets…).
- Des étagères de rangement (placards, commodes, bibliothèques…).
- Du matériel d’entretien ménager adapté au logement (balai, aspirateur si moquette, serpillière…).
- Cette liste vise à garantir que le logement soit immédiatement habitable.
Ce que rappelle le Tribunal administratif de Nantes (26 février 2026)
Dans sa décision du 26 février 2026 (TA Nantes, 4e chambre, n° 2110444), le tribunal rappelle un principe essentiel :
L’absence de quelques équipements parmi la liste réglementaire ne suffit pas, à elle seule, à requalifier un bail meublé en bail nu.
Le juge souligne que la qualification fiscale d’une location repose avant tout sur :
- la réalité juridique du contrat,
- la réalité matérielle du logement,
- l’intention des parties,
- et le caractère globalement habitable du bien.
Autrement dit, tant que le logement conserve son caractère meublé et que le bail reflète fidèlement cette réalité, le simple manque ponctuel d’un équipement ne justifie pas une requalification.
À retenir
- Le bail meublé ne perd pas automatiquement son statut si un ou deux équipements manquent.
- La qualification dépend de l’ensemble des circonstances, et non d’une application mécanique de la liste du décret.
- La décision du TA de Nantes renforce la sécurité juridique des bailleurs en rappelant que la réalité du contrat prime.
