PLF 2026 : l’amortissement pour la location nue adopté – Une révolution fiscale pour les bailleurs privés

La réforme fiscale adoptée dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2026 (PLF 2026) introduit un changement majeur pour les propriétaires bailleurs : l’amortissement pour la location nue.

Jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP/LMP), ce mécanisme devient désormais accessible aux revenus fonciers.

Une évolution très attendue, qui marque la création d’un véritable “Statut du Bailleur Privé”.

Dans cet article, nous analysons en détail le dispositif, ses conditions, ses restrictions, et son impact sur l’investissement locatif.

Pourquoi l’amortissement en location nue est une révolution fiscale

L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement, ce qui réduit l’assiette imposable des revenus fonciers.

C’est une rupture majeure par rapport au régime actuel, où les bailleurs en location nue ne pouvaient déduire que leurs charges courantes.

Grâce à ce mécanisme :

• la rentabilité nette des locations nues augmente ;
• la concurrence avec la location meublée devient plus équilibrée ;
• l’investissement locatif pourrait redevenir attractif dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux.

Le Gouvernement présente d’ailleurs le dispositif comme neutre pour les finances publiques :

• le coût initial (103 M€ prévus en 2026) serait compensé par une relance de l’activité (TVA, droits de mutation) ;
• l’avantage fiscal serait récupéré à la revente car les amortissements seront réintégrés dans la plus-value immobilière.

Le fonctionnement du dispositif : rappel de l’amendement initial

À l’origine, l’amendement I-582  prévoyait :

• un système d’amortissement sur le bâti (hors terrain) ;
• une ouverture aux logements neufs et anciens avec travaux ;
• un plafond d’avantage fiscal fixé à 10 000 € par logement.

Mais après de longues négociations, l’Assemblée nationale a adopté 12 sous-amendements qui redessinent entièrement le dispositif.

Les 12 restrictions adoptées dans le PLF 2026

1. Plafonds de loyers et de ressources obligatoires

✔ Pour tous les logements, neufs et anciens.

➡ Objectif : recentrer le dispositif sur le logement abordable.

2. Exclusion des maisons individuelles

Seuls les logements en immeubles collectifs sont éligibles.

➡ Objectif : limiter l’artificialisation des sols.

3. Interdiction de louer à la famille élargie

Parents, enfants, frères et sœurs exclus.

➡ But : éviter les montages familiaux.

4. Engagement de location porté à 12 ans

(Révision de l’engagement initial de 9 ans.)

➡ Permet de stabiliser l’offre locative.

5. Plafond d’amortissement abaissé à 8 000 € par foyer fiscal

✔ Plafond global, non par logement.

➡ Cible les biens autour de 350 000 € maximum.

6. Dispositif expérimental de 2026 à 2028

Applicable uniquement pour :

• les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028,
• les permis de construire déposés sur la même période.

7. Interdiction de créer un déficit global

Les amortissements et les intérêts d’emprunt ne peuvent pas réduire le revenu global.

➡ L’avantage fiscal reste cantonné au bien lui-même.

 Et la location meublée dans le PLF 2026 ?

Un autre sous-amendement adopté limite l’amortissement des locations meublées à un taux unique de 2 %.

Cela réduit l’avantage historiquement offert au LMNP et rééquilibre le marché en faveur de la location nue.

Ce changement pourrait profondément impacter les stratégies d’investissement locatif dans les années à venir.

Ce qu’il faut retenir

• La location nue change de paradigme avec l’introduction de l’amortissement fiscal.
• Le dispositif est encadré, recentré et limité dans le temps.
• Il cible clairement :
  ✔ le logement abordable,
  ✔ le logement collectif,
  ✔ la stabilité de l’offre locative.

Il rééquilibre la concurrence avec la location meublée, désormais plus strictement encadrée.

Et surtout : le dispositif n’est pas encore définitif, en attente de l’adoption finale du PLF 2026.

De la part de www.myimmobilier.com, assistance fiscale en ligne