Valorisation à l’IFI des titres de société

Les titres de sociétés ou organismes ne sont imposables qu’à hauteur de leur fraction représentative de biens ou droits immobiliers imposables détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Le redevable de l’IFI doit donc d’abord déterminer la valeur vénale de ses titres puis lui appliquer un coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société.

Ainsi, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l’organisme :

–              Pour l’acquisition d’un actif imposable à un redevable ou un membre de son foyer fiscal qui contrôle, directement ou indirectement, la société ou organisme.

–              Auprès d’un redevable ou d’un membre de son foyer fiscal pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement de dépenses afférentes à un tel actif.

–              Auprès d’une société ou organisme contrôlée directement, ou par l’intermédiaire de plusieurs sociétés interposées, par le redevable ou un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif.

–              Auprès d’un membre du groupe familial d’un redevable (autre que son conjoint et ses enfants mineurs) pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel actif. L’exclusion de la dette ne joue qu’à proportion de la participation de la personne en cause dans la société ou l’organisme.

Dans les trois premiers cas, la clause anti-abus ne s’applique pas et les dettes peuvent être prises en compte si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Dans le dernier cas, la clause anti-abus ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt.

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La valorisation des immeubles au titre de l’IFI

En principe, les biens imposables à l’IFI sont estimés à leur valeur vénale, sous l’entière responsabilité du redevable qui procède à cette évaluation en utilisant la méthode qui lui semble la plus appropriée.

La valeur vénale d’un bien est le prix de cession de ce bien, c’est-à-dire celui auquel il pourrait être cédé aux conditions normales du marché.

Dans certains cas limitatifs, le contribuable est autorisé à appliquer une décote sur la valeur de son bien.

A ce titre :

–              La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Est considéré comme résidence principale l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable pendant la majeure partie de l’année.

–              Les résidences secondaires et dans le cas où la résidence principale serait détenue par une société, la valeur des titres de cette société, ne bénéficient pas de l’abattement de 30 %.

–              Pour les biens donnés en location, l’occupation d’un immeuble par un locataire justifie une réfaction sur la valeur libre de tout usage.

–              Pour les biens possédés en indivision : les droits indivis ne conférant pas à leurs détenteurs la propriété d’une quote-part physique des biens, leur valeur est moindre que celle obtenue en appliquant à la valeur totale de ces derniers le pourcentage de participation qu’ils représentent.

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Posez nous votre question fiscale !

Posez nous votre question fiscale !

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Quelle est la réduction d’impôt offerte par le dispositif Malraux ?

Quelle est la réduction d’impôt offerte par le dispositif Malraux ?

Investir dans l’immobilier Malraux permet de se constituer un patrimoine de prestige en bénéficiant d’une réduction d’impôt. En effet, les investissements visés sont les dépenses de travaux de restauration déclarés d’utilité publique pour les propriétaires d’immeubles situés dans certaines zones. La loi de finances pour 2020 prolonge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022.

Le dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt égale à 22% du montant des dépenses pour les immeubles situés dans une ZPPAUP  ou une AVAP  et à 30 % du montant des dépenses pour les immeubles situés en secteur sauvegardé. Le montant total des dépenses est plafonné à 400 000€ sur 4 ans.

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Comment sont imposés les revenus perçus par un loueur en meublé non professionnel ?

Comment sont imposés les revenus perçus par un loueur en meublé non professionnel ?

Les revenus tirés de la LMNP sont également imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors qu’ils sont inférieurs ou égaux à 72 600€, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein si les revenus sont supérieurs à 72 600€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées sont déductibles pour leur valeur réelle et il est possible d’amortir les biens immobiliers.

Par ailleurs, le loueur en meublé non professionnel pourra bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, afin d’obtenir une obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et de récupérer la TVA versée lors de l’achat du bien immobilier, sous conditions.

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Quels sont les avantages offerts par le statut de LMP  ?

Quels sont les avantages offerts par le statut de loueur en meublé professionnel  ?

Le premier avantage de la location meublée professionnelle réside dans le fait que les déficits retirés de cette activité sont imputables sur le revenu global soumis à l’IR sans limitation de montant et pendant 6 ans.

En outre, en cas de cession du bien soumis à location, l’éventuelle plus-value sera soumise au régime des plus-values professionnelles : la plus-value court terme sera imposée au barème progressif de l’IR et soumise aux prélèvements sociaux (PS) et la plus-value à long terme au PFU de 30% (12,8% d’IR et 17,2% de PS). A l’inverse, la plus-value d’un loueur en meublé non professionnel relèvera du régime des plus-values immobilières, soumises à 19% d’IR et 17,2% de PS, ainsi qu’éventuellement à une taxe sur les plus-values élevées (2 – 6%).

Le dernier avantage consiste en l’exonération des biens loués à l’impôt sur la fortune immobilière.

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Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

Si les recettes sont inférieures ou égales à 15 000€, le régime micro-foncier s’applique de plein droit. Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein droit si les recettes sont supérieures à 15 000€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées par le loueur seront déduites pour leur valeur réelle.

Concernant les déficits, ils sont déductibles du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu (IR) dans la limite de 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Comment sont imposés les revenus d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

D’une part, les revenus locatifs de la SCI seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers ou BIC).

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values immobilières et seront soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux PS au taux de 17,2%. Une surtaxe pourra éventuellement s’appliquer sur les plus-values élevées (2 – 6%).

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Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

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La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

La distinction entre logement principal ou secondaire

Tout d’abord, une définition s’impose car il convient de distinguer résidence principale et résidence secondaire au sens de la réglementation.

Une maison ou un appartement est considéré comme une résidence principale si on y habite au moins 8 mois dans l’année, sauf cas très exceptionnels (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

La définition de la résidence secondaire indique que c’est un logement occupé occasionnellement dans l’année (pour les loisirs, les vacances, pendant les week-ends…).

 

La location de la résidence principale

La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, est possible dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.

A Paris, à compter du 1er décembre 2017, les personnes proposant à la location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire au préalable auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer ce numéro d’enregistrement, lequel devra être reporté sur leur annonce. A Bordeaux, cette obligation d’enregistrement entrera en vigueur le 1er mars 2018.

Attention, si l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, le site ou l’agent immobilier par lequel est passé l’annonceur devra retirer son annonce.

Il est possible de louer plus de 120 jours si :

–        vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure

–        vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les chambres d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours

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