SCI et résidence principale : quid de l’abattement de 30% ?

SCI et résidence principale : quid de l’abattement de 30% ?

Une QPC avait été lancée concernant l’abattement de 30% en matière ISF (et d’IFI) impossible lorsque la résidence principale est détenue en société (CSI).

La décision QPC du Conseil Constitutionnel confirme la constitutionnalité de la réserve du bénéfice de l’abattement ISF de 30 % pour les résidences principales uniquement lorsque l’immeuble est détenu en direct.

https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2020/2019820QPC.htm

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Emprunter ou acquérir de l’immobilier avec son capital ?

Devenir propriétaire, est un objectif partagé par beaucoup d’entre vous. Ce but est souvent accompagné de questions liées aux modalités de financement d’un bien immobilier.

Vous êtes nombreux à vous demander à quel niveau et pour quelle durée faut-il emprunter ?

Alors, est-il plus intéressant et plus rentable de financer un bien immobilier en faisant un crédit ou en payant au comptant ? Plusieurs paramètres sont à étudier avant de décider des modalités de financement : résidence principale (premier achat, nouvel achat) ou investissement locatif, niveau des taux d’intérêt faible ou élevé, identification des futurs besoins de trésorerie…

Je vous propose d’analyser ces différents paramètres dans ce billet de blog fourni par Optifi.fr

A crédit ou au comptant, quel est le plus rentable ?

Quand on investit dans un bien immobilier à crédit, c’est, généralement, parce que l’on ne possède pas suffisamment de liquidités pour l’acheter au comptant.

Mais il peut arriver que certaines personnes souhaitent acheter un bien immobilier au comptant, parce qu’elles le peuvent et qu’elles ne souhaitent pas se sentir liées par une dette auprès d’un établissement financier, ou tout simplement pour ne pas s’endetter pendant de longues années et conserver un sentiment d’indépendance financière.

Néanmoins, dans certaines situations le crédit peut être plus intéressant que le financement d’un bien immobilier au comptant.

1.Acquisition de votre résidence principale

Nous sommes actuellement dans une période où les taux d’intérêt sont historiquement bas. Nous sentons un léger frémissement de remontée des taux, mais ces derniers devraient rester bas pendant encore quelques mois / années.

Dans tous les cas, la France est un des rares pays à offrir des taux fixes, il est donc pertinent de se poser cette question de nos jours.

En ayant recours à l’emprunt plutôt qu’à vos économies, vous conservez la possibilité d’investir vos économies sur d’autres supports et générer des intérêts qui viendront compenser ceux que vous payez pour votre prêt.

2.Réalisation d’un investissement locatif

En investissant à crédit dans l’immobilier locatif, vous bénéficierez des mêmes avantages que ceux que nous venons d’évoquer : préservation de votre trésorerie pour des imprévus ou autres investissements.

Mais l’investissement immobilier locatif offre un avantage supplémentaire qui plaide en faveur du crédit plutôt que du paiement au comptant : les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus locatifs lorsque vous optez pour une déclaration de revenus au régime réel.

Quid de la durée d’emprunt ?

Lors de la mise en place d’un crédit, on me demande souvent d’emprunter sur la durée la plus courte possible : car les taux courts sont plus bas que les taux longs, mais aussi pour l’aspect psychologique de rembourser sa dette au plus vite.

La démonstration ici est la même que plus haut : en empruntant sur 10 ans, vous essuierez une mensualité bien supérieure que si vous empruntiez sur 20 ans.

Prenons un exemple : crédit de 200 000€

◦Sur 10 ans, le taux sera de 1% environ, et votre mensualité sera de 1,752€ hors assurance.

◦Sur 20 ans, le taux sera lui de 1,45% environ, et votre mensualité sera de 960€ hors assurance.

Si votre capacité d’emprunt vous permet de payer 1,752€ de crédit par mois, ne vaudrait-il pas mieux rembourser 960€ de crédit, et investir les 792€ restant tous les mois ?

La prise de décision se résume donc à estimer la performance attendue de votre investissement et de la comparer au coût de votre crédit : si vous espérez obtenir plus de 2% net (1,45% + assurance) par an et bien il vaut mieux opter pour la durée la plus longue possible.

Si vous n’êtes pas prêt à investir sur le long terme et préférez laisser vos liquidités sur votre compte courant, il semblerait plus adapté de partir sur la durée la plus courte possible.

OptiFi étant également un cabinet de conseil financier, vous comprendrez alors que nous recommandons généralement de partir sur le crédit le plus long car nous sommes confiants dans notre capacité à générer de la performance sur la durée !

Comme je le disais au début de ce billet, la France est l’un des rares pays qui offre encore la possibilité d’emprunter à taux fixe sur le long-terme. Il serait dommage de ne pas en profiter.

En revanche, notre recommandation serait différente dans un environnement de taux élevés.

Optifi reste à votre écoute pour vous accompagner dans l’étude des conditions de financement d’une acquisition immobilière, en prenant en compte tous les éléments spécifiques à votre situation et, ceci afin de vous proposer un conseil personnalisé.

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IFI 2020 : quid de L’immobilier détenu au travers de SCI ?

IFI 2020 : quid de L’immobilier détenu au travers de SCI ?

Il se peut que vous déteniez des parts de sociétés (SCI, SARL …) dont les actifs rentrent dans le seuil et calcul de l’IFI .

Pour déterminer la fraction imposable de la valeur des parts ou actions appartenant au redevable, il est appliqué alors à leur valeur un coefficient correspondant au rapport existant entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers non affectés à l’activité de la société et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société dans laquelle le redevable détient une participation directe.

Si par contre, ceux sont des biens considérés comme professionnels , ils ne rentrent pas dans le calcul.

Pour être considérés comme professionnels et être exclus du patrimoine taxable à l’IFI, les biens ou droits immobiliers et les parts et actions de sociétés ou d’organismes représentatives de ces mêmes biens doivent être utilisés par leur propriétaire ou par un membre de son foyer fiscal IFI pour l’exercice de son activité professionnelle principale.

L’immobilier détenu au travers de sociétés patrimoniales

Lorsque des biens ou droits immobiliers imposables sont inscrits à l’actif de la société ou de l’organisme dont le redevable, ou l’un des membres du foyer fiscal, détient directement des parts ou actions ( SCI , SARL, …) , il convient de déterminer :

•  la valeur totale des parts ou actions de la société ou de l’organisme que le redevable et les autres membres du foyer détiennent directement (après réintégration, le cas échéant, de la valeur des dettes non déductibles contractées par la société ou l’organisme) (A) ;

•  la valeur vénale réelle de chacun des biens et droits immobiliers détenus par cette société ou organisme (exceptés ceux qui sont affectés à son activité ou à l’activité d’une société ou d’un organisme du même groupe) (B) ;

•  la valeur vénale réelle de l’ensemble des éléments composant l’actif de cette société ou organisme (y compris la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers imposables) (C).

La fraction imposable de la valeur des parts ou actions détenues par le redevable correspond à la valeur de ces parts ou actions (A) auquel est appliqué le coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables (B) et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme dans lequel le redevable détient une participation directe (C).

Le redevable doit inclure dans l’assiette de l’IFI la fraction imposable qui a été déterminée.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Réduction d’impôt «  Pinel  » : plafonnement des frais et déclaration obligatoire

Réduction d’impôt «  Pinel  » : plafonnement des frais et déclaration obligatoire

Le décret fixant le plafond des frais et commissions des intermédiaires liés à une acquisition immobilière ouvrant droit à la réduction d’impôt «  Pinel  » est paru : Décret n°2019-1426 du 20 décembre 2019

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039656689&categorieLien=id

Le décret précise également que l’acquéreur d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt indique expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d’impôt lors de la signature de l’avant-contrat et dans l’acte authentique d’acquisition du logement.

Il s’appliquera aux contrats signés à compter du 1er avril 2020.

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La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

L’imputation des déficits fonciers n’est acquise définitivement que si l’immeuble concerné est mis en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

Aucune remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global n’est cependant effectuée si l’abandon de la location est motivé par le licenciement, le décès, ou l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (du contribuable ou de son époux ou partenaire de PACS), ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.

L’administration a, par ailleurs, indiqué que l’affectation de l’immeuble à la location meublée avant le 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation est considérée comme une rupture de location !

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Suppression de la taxe Apparu !

Suppression de la taxe Apparu !

La loi de finances pour 2012 a créé une taxe sur les loyers élevés applicable pour les logements de petite surface, dite taxe Apparu. Cette taxe, qui a pour objet de réguler la pratique de loyers manifestement disproportionnés par rapport à la taille du logement en taxant les propriétaires bailleurs indélicats, n’a, selon le gouvernement, pas atteint ses objectifs.

La loi de finances pour 2020 abroge cette taxe qui n’a jamais vraiment été mise en œuvre. Les pertes financières engendrées par sa suppression seront cependant compensées par la création d’une taxe additionnelle à la taxe sur le tabac.

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Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Les revenus du patrimoine sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. La CSG est partiellement déductible de l’impôt sur le revenu.

L’assiette des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine comprend l’ensemble des revenus suivants :

  • les revenus de capitaux mobiliers (à l’exception de ceux imposables dans la catégorie des produits de placements) ;
  • les gains de cession de valeurs mobilières ;
  • certains profits imposables à un taux proportionnel ;
  • les bénéfices non commerciaux, les bénéfices industriels et commerciaux et les bénéfices agricoles, non soumis à la CSG au titre des revenus d’activité ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus des locations meublées non professionnelles ;
  • les rentes viagères constituées à titre onéreux. ;
  • les revenus d’origine indéterminée ou taxés d’office ;
  • les revenus des expatriés ;
  • les revenus dont l’imposition est attribuée à la France par une convention internationale relative aux doubles impositions et qui n’ont pas déjà supporté les prélèvements sociaux sur les revenus d’activité et de remplacement.

A noter que le plus-values immobilières et assimilées (biens meubles) relèvent de la catégorie des produits de placements.

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Loueur en meublé et plus-values immobilières

Loueur en meublé et plus-values immobilières

Le régime des plus-values réalisées par un loueur en meublé lors de la cession du bien donné en location varie selon la nature professionnelle ou non de l’activité.

 En cas de location en meublé non professionnelle, c’est le régime général des plus-values des particuliers qui s’applique.

Pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée. Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux, puisque celle-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Si la location est exercée à titre professionnel, les plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values professionnelles et leur traitement dépend du montant des recettes hors taxes réalisées sur l’année et de la durée d’exercice de l’activité (plus ou moins de 5 ans).

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Loueur en meublé professionnel ou non ?

Loueur en meublé professionnel ou non ?

Le statut de loueur « professionnel » permet au bailleur d’imputer l’éventuel déficit tiré de la location en meublé sur son revenu global. Il peut également, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’IFI pour l’immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel.

Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur :

·       qui tire de l’activité de location en meublé (apprécié au niveau du foyer) des recettes de 23 000 € au moins ;

·       dont les recettes excédent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (net de charges et d’abattements) dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC. Les revenus exonérés ne sont pas retenus et les déficits éventuels ne sont pris en compte qu’au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global (les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte).

Si l’une de ces 2 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel.

Avec la location meublée non professionnelle (LMNP) les revenus que vous retirez de l’activité sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers , mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime « micro-BIC », l’application d’un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien notamment.

En plus de cela, avec le LMP l’imputation du déficit sur votre revenu global est sans limitation de montant notamment.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Rappel sur le plafonnement des niches fiscales

Rappel sur le plafonnement des niches fiscales

Depuis 2009, le total des avantages fiscaux qu’un contribuable peut retirer de certains investissements ou de certaines dépenses ne peut pas procurer une réduction du montant de l’impôt dû supérieure à une somme revalorisée chaque année et fixée, pour les dépenses payées et investissements engagés à compter de 2013 à 10 000 €, sauf pour les réductions Jego, Girardin, SOFICA et, à compter de 2015, Pinel outre-mer, qui bénéficient d’un supplément de plafond de 8 000 €.

Seuls sont pris en compte pour le plafonnement, les avantages fiscaux afférents à un investissement du contribuable (RobienBorloo, ZRR, Pinel …) et ceux ayant pour contrepartie une prestation dont il bénéficie (salarié à domicile, frais de garde des jeunes enfants…).

On peut également citer naturellement les FCPI, les FIP …qui rentrent dans le calcul.

Les avantages fiscaux ayant pour objet la contrepartie d’une situation subie par le contribuable (prise en charge de la dépendance ou du handicap, déduction des pensions alimentaires), la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie pour lui (mécénat) ou bénéficiant aux entreprises, sont exclus du champ d’application du plafonnement global.

Le dispositif des monuments historiques est également exclu des niches fiscales.

C’est le mécanisme du plafonnement des niches fiscales.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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