Valorisation à l’IFI des titres de société

Les titres de sociétés ou organismes ne sont imposables qu’à hauteur de leur fraction représentative de biens ou droits immobiliers imposables détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Le redevable de l’IFI doit donc d’abord déterminer la valeur vénale de ses titres puis lui appliquer un coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société.

Ainsi, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l’organisme :

–              Pour l’acquisition d’un actif imposable à un redevable ou un membre de son foyer fiscal qui contrôle, directement ou indirectement, la société ou organisme.

–              Auprès d’un redevable ou d’un membre de son foyer fiscal pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement de dépenses afférentes à un tel actif.

–              Auprès d’une société ou organisme contrôlée directement, ou par l’intermédiaire de plusieurs sociétés interposées, par le redevable ou un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif.

–              Auprès d’un membre du groupe familial d’un redevable (autre que son conjoint et ses enfants mineurs) pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel actif. L’exclusion de la dette ne joue qu’à proportion de la participation de la personne en cause dans la société ou l’organisme.

Dans les trois premiers cas, la clause anti-abus ne s’applique pas et les dettes peuvent être prises en compte si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Dans le dernier cas, la clause anti-abus ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt.

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Investissement en France pour un expat UK

Lors de votre expatriation à Londres, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France. De même, vous pouvez vous interroger sur l’opportunité de l’investissement l’immobilier pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie. Se posera alors plusieurs questions quant à votre fiscalité en France tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’IFI et des droits de succession et autres taxes. La convention fiscale conclue avec le Royaume Uni et la France le 19 juin 2008 et la loi interne française nous apportent les solutions.

Dans quel type de bien immobilier pouvez vous investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un expatrié. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier français en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux ou Scellier dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Comment se calcul l’impôt sur vos revenus locatifs ?
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France. C’est le cas de la convention conclue avec le Royaume Uni.

En tant que non résident, vos revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Ainsi par exemple, les travaux et les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.
Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur (+ prélèvements sociaux).

Vous devrez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration. Vous devrez éventuellement déclarer vos revenus locatifs en UK qui impacteront votre taux d’imposition de vos revenus en UK avec cependant des crédits d’impôt (sauf sous certaines conditions comme par exemple la remittance basis).

Il existe cependant des stratégies de réduction de l’impôt sur les revenus locatifs. L’utilisation par exemple du statut de loueur en meublé non professionnel peut en être une.

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La SARL de famille pour la location meublée ?

La SARL de famille pour la location meublée ?

Comme à chaque fois, il est essentiel de s’intéresser aux raisons qui expliquent et justifient une décision patrimoniale !

 

Le recours à la SARL de famille plutôt qu’à la location en direct permet de profiter de certains avantages comme par exemples :

  • Par rapport à une société à l’IS : un mode de détermination du bénéfice taxable proche de celui de l’impôt sur les sociétés, sans en avoir les inconvénients en matière d’impôt sur les plus-values ;
  • Distinguer la propriété du pouvoir de décision (assemblées générales mais surtout gérance). Comme dans toute société la possibilité de répartir les pouvoirs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Alors que dans la détention en direct la répartition du pouvoir entre usufruitier et nu-propriétaire ne peut pas être aménagée
  • Transmettre des parts sociales (plus souple). Le fait de pouvoir plus facilement fractionner dans le cadre de la donation.
  • Transmettre sur une valeur prenant en compte le passif social (notamment les emprunts et comptes courants d’associés). Le recours à une structure sociétaire pour réaliser des investissements immobiliers se justifie souvent par un objectif d’optimisation (fiscale) de la transmission du patrimoine. La SARL de famille ne fait pas exception. L’objectif principal est la préparation de la transmission du patrimoine immobilier exploité en location meublée.
  • Utiliser le démembrement de propriété. De surcroît, lorsqu’il s’agit de réaliser un donation avec réserve d’usufruit du bien immobilier exploité en location meublée, le donateur perd la possibilité de poursuivre l’amortissement comptable et fiscal de la nue-propriété dont il à transmis la propriété, même s’il conserve toujours la possibilité d’amortir l’usufruit calculé sur son espérance de vie statistique (cf »Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier »). Ainsi, la donation de parts d’une SARL de famille permet de contourner cette problématique importante. La SARL de famille pourra continuer de calculer son bénéfice comptable et fiscal après déduction de l’amortissement de l’intégralité de l’immeuble en location meublée et, grâce à l’interposition d’une SARL de famille, la donation ne sera pas une sortie d’élément d’actif fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).
  • Éviter les charges sociales (si gérant minoritaire non rémunéré) et les risques liés aux statuts sociaux du loueur en meublé en direct.
  • Éviter d’être LMP en cumulant dans la société des associés ayant des foyers fiscaux distincts (parents, enfants majeurs non rattachés etc.). Cela permet de multiplier le seuil permettant de devenir LMP par le nombre de foyer fiscaux existant.

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Particularités du régime d’imposition du LMNP

Particularités du régime d’imposition du LMNP

Les déficits constatés par les loueurs non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes (CGI art. 156, I-1° ter), étant précisé que cette restriction n’a pas de portée pratique pour les loueurs qui sont soumis au régime des micro-entreprises, ce régime excluant la possibilité de constater un déficit.

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières privées (CGI art. 151 septies, VII). Il en résulte notamment qu’en cas de mutation à titre gratuit la plus-value n’est pas imposable.

 

Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (régime Censi-Bouvard) pour certains investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021 dans des résidences services (CGI art. 199 sexvicies, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1317 du 28-12-2018).

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Location Meublée Professionnel et ISF (IFI) … des réponses

Exonération au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des investissements immobiliers sous le régime de loueur en meublé professionnel 12910. 

 31 octobre 2019. − M. Christophe-André Frassa attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur une question relative à l’exonération au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des investissements immobiliers faits sous le régime de loueur en meublé professionnel. En effet, l’article 885 R du code général des impôts (CGI), complété par les commentaires de l’administration fiscale publiés au bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (paragraphe 180 du BOI-PAT-ISF-30-30-10-10), conditionnent le bénéfice de l’exonération à trois conditions cumulatives. Parmi ces conditions, il est exigé que le propriétaire des locaux «retire plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.» Aussi, il lui demande de préciser s’il convient de tenir compte des recettes brutes issues de la location meublée ou du bénéfice net (voir en ce sens la réponse publiée le 6 mars 2007 au Journal officiel «questions» de l’Assemblée nationale à la question no 114639 et non reprise au BOFiP depuis le 12 septembre 2012) et si les pensions et retraites du foyer fiscal entrent dans la masse des revenus venant en comparaison.

Réponses des ministres aux questions écrites SÉNAT 27 AOÛT 2020

Réponse. − Il résulte des dispositions de l’article 885 E du code général des impôts (CGI) que l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant au foyer fiscal, soumis à cet impôt. Par exception, l’article 885 R du CGI qualifie de biens professionnels exonérés à ce titre d’ISF, les locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, réalisent plus de 23000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. Pour l’appréciation de cette dernière condition, il convient de retenir le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée déterminé dans les conditions prévues au 2 de l’article 38 du CGI, afin d’en permettre la comparaison avec le revenu net du foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location. En outre, il est fait abstraction des pensions de retraite.

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Posez nous votre question fiscale !

Posez nous votre question fiscale !

Depuis 2006, notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

Nos domaines de compétence : fiscalité internationale/expatriation, impôt sur le revenu, IFI, transmission, entreprise, immobilier, fiscalité du patrimoine …

Prix de la prestation : entre 36 et 49 € (sauf cas très particulier, nous vous l’indiquerons alors par devis)

C’est très simple … Vous posez votre question par formulaire. Vous recevez le jour même les informations nécessaires au paiement (CB sécurisé Paypal ou par chèque [en savoir plus]), et la réponse par mail (fichier pdf ou Word) sous 48h après paiement. Vous pouvez également télécharger le pdf remplissable et nous l’envoyer par mail.

 

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Rappel sur le calcul de la réduction d’impôt du dispositif Pinel

Rappel sur le calcul de la réduction d’impôt du dispositif Pinel

Au préalable, il est important de préciser qu’un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’au titre de l’acquisition de deux logements maximum et d’une souscription au capital d’une SCPI au cours d’une même année.

La réduction d’impôt du Dispositif Pinel est calculée sur le prix de revient du ou des logements augmenté du montant des travaux de réhabilitation réalisés. Néanmoins, deux plafonds s’appliquent sur ce montant. D’une part, le prix de revient des logements est retenu dans la limite de 5 500€ par mètre carré de surface habitable. D’autre part, la base de calcul de la réduction d’impôt est globalement limitée à 300 000€ pour une même année d’imposition.

Pour les investissements réalisés en métropole, le taux global de la réduction d’impôt est de 12% pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de 6 ans et de 18% pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de 9 ans. Pour des investissements réalisés en outre-mer, les taux sont fixés à 23% et 29% respectivement.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Par conséquent, elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette année puis sur l’impôt dû les cinq ou huit années suivantes, selon la durée d’engagement de location, à raison de 2% par an. Ainsi, pour un investissement en métropole retenu pour un montant de 300 000 €, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt chaque année égale à 6 000€, pendant 6 ou 9 ans.

En pratique, suite à la mise en place du prélèvement à la source, l’administration fiscale verse le 15 janvier de chaque année une avance égale à 60% du montant de l’avantage fiscal accordé l’année précédente (le prélèvement à la source ne tenant pas compte des réductions et crédits d’impôt). Cet acompte est ensuite régularisé lors de la liquidation de l’impôt. Il est possible de moduler le montant de l’acompte directement depuis son espace particulier sur impots.gouv.fr.

Enfin, la réduction d’impôt Pinel ne peut pas être cumulée avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Denormandie, Cosse ancien, …). En outre, la réduction Pinel entre dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales. Ainsi, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution de l’impôt dû supérieure à 10 000€ en 2020 .

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Rappel sur les conditions d’engagement du dispositif Pinel

Rappel sur les conditions d’engagement du dispositif Pinel

Les conditions propres à la location pour bénéficier du dispositif Pinel :

  • L’engagement de location ou de conservation

Le propriétaire doit s’engager à donner le logement en location nue pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans pour bénéficier du dispositif Pinel. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’engagement initial de location pourra être prorogé pour une période de 3 ans renouvelable une fois, s’il était d’une durée de 6 ans, et d’une seule période de 3 ans, s’il était d’une durée de 9 ans, ouvrant droit à un complément de réduction d’impôt.

Dès lors que l’investissement est réalisé par une société, l’engagement de location sera pris par la société. Afin de bénéficier de la réduction d’impôt, les associés devront s’engager à conserver leurs parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société.

  • Conditions propres au locataire

Il est possible de donner le bien en location à un enfant ou un parent, dès lors qu’il n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une SCPI, le locataire ne peut pas être l’un des associés du bailleur. La réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Concernant les ressources du locataire, son revenu fiscal de référence, apprécié à la date de la signature du bail, ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires qui sont fixés en fonction de la zone géographique où est situé le bien immobilier.

  • Conditions propres au loyer

Le loyer mensuel est également plafonné selon les zones géographiques de situation du logement. Les plafonds de loyer peuvent être réduits après avis du comité régional de l’habitat afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Attention, le non-respect de l’ensemble de ces conditions au cours de la période d’engagement de location entraîne la remise en cause de la réduction d’impôt. Les droits supplémentaires pourront alors être assortis d’intérêts de retard et de majorations.

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Non-résidents : Exonération de la 1ère cession d’un logement

Non-résidents : Exonération de la 1ère cession d’un logement

Les personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales peuvent bénéficier d’une exonération spécifique de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la triple condition que :

  • le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
  • la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 10èmeannée suivant celle du transfert, par le cédant, de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession,
  • le cédant n’ait pas bénéficié antérieurement, au titre d’un autre logement, de l’autre régime d’exonération de la plus-value de cession réservé aux expatriés cédant leur résidence principale.

La fraction de la plus-value nette imposable supérieure à 150 000 € est soumise au prélèvement forfaitaire et aux prélèvements sociaux dans les conditions de droit commun, ainsi que, le cas échéant, à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

Lorsque la plus-value nette imposable est supérieure au plafond de 150 000 €, la nature et le fondement de l’exonération partielle doivent être indiqués dans l’acte de cession.

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Valorisation des immeubles au titre de l’IFI

En principe, les biens imposables à l’IFI sont estimés à leur valeur vénale, sous l’entière responsabilité du redevable qui procède à cette évaluation en utilisant la méthode qui lui semble la plus appropriée.

La valeur vénale d’un bien est le prix de cession de ce bien, c’est-à-dire celui auquel il pourrait être cédé aux conditions normales du marché.

Dans certains cas limitatifs, le contribuable est autorisé à appliquer une décote sur la valeur de son bien.

A ce titre :

–              La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Est considéré comme résidence principale l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable pendant la majeure partie de l’année.

–              Les résidences secondaires et dans le cas où la résidence principale serait détenue par une société, la valeur des titres de cette société, ne bénéficient pas de l’abattement de 30 %.

–              Pour les biens donnés en location, l’occupation d’un immeuble par un locataire justifie une réfaction sur la valeur libre de tout usage.

–              Pour les biens possédés en indivision : les droits indivis ne conférant pas à leurs détenteurs la propriété d’une quote-part physique des biens, leur valeur est moindre que celle obtenue en appliquant à la valeur totale de ces derniers le pourcentage de participation qu’ils représentent.

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