Le nouveau COSSE 2022 …

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Le nouveau COSSE 2022 …

A compter du 1er janvier 2022, le dispositif Cosse ancien, prenant actuellement la forme d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, pouvant atteindre sous certaines conditions 85 %, serait transformé par la loi de finances 2022 en réduction d’impôt. Cette réduction serait calculée sur le montant des revenus locatifs perçus.

5 taux distincts seraient prévus, allant de 15 % à 65 % selon les modalités de la location (niveau de loyer, de ressources du locataire, recours à une location intermédiée ou non…).

Les plafonds de loyer seraient désormais fixés au niveau des communes et non plus en fonction des zones ABC, la durée des conventions serait unifiée à 6 ans (en cas de travaux actuellement la convention doit durer 9 ans) et la sortie du dispositif serait facilitée en zone tendue en permettant au bailleur de procéder à une réévaluation libre du loyer à cette occasion.

L’avantage ne dépendra donc plus de la TMI mais du taux de réduction (en fonction du niveau de loyer, …)

De la part de www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne

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L’encadrement des loyers applicable dans certaines régions comme Paris, Lille …

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Afin de contenir la flambée des prix, un mécanisme d’encadrement des loyers applicable dans certaines régions dans lesquelles le marché est extrêmement tendu a été créé, en plus de celui d’encadrement général qui est susceptible de s’appliquer dans toutes les zones tendues.

La décision d’appliquer ce dispositif d’encadrement revient à chaque commune.

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.

En application de ce mécanisme, le prix du loyer doit être fixé dans la limite d’un plafond qui varie en fonction du secteur géographique dans lequel l’immeuble se situe.

Pour que le dispositif d’encadrement s’applique, les communes situées dans les zones visées doivent en faire la demande auprès du Préfet.

En juin 2019, la ville de Paris a sollicité le Préfet et a obtenu, par voie d’arrêté préfectoral, l’autorisation d’encadrer les loyers dans la commune dont les 80 quartiers ont été regroupés en 14 zones géographiques. Son entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 2019.

Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?

Pour l’application de ce dispositif de plafonnement un arrêté préfectoral fixe chaque année :

  • un loyer de référence. Ce loyer est déterminé par l’observatoire des loyers selon certaines modalités :

o   les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location (meublée ou nue), au nombre de pièces principales et à l’époque de construction,

o   les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif ;

  • un loyer de référence majoré que le bailleur ne pourra dépasser. Ce loyer ne peut être supérieur de 20 % au loyer de référence,
  • et un loyer de référence minoré de 30 % en dessous duquel le bailleur est en droit de demander une augmentation de loyer pour atteindre au moins ce seuil au moment du renouvellement du bail.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières.

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat.

 

 

Et en cas de non-respect ?

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers par le bailleur, plusieurs sanctions sont applicables :

  • mise en demeure préfectorale de réduire le loyer et de reverser le trop-perçu au locataire sous 2 mois,
  • si la mise en demeure reste infructueuse, condamnation par le préfet à une amende administrative de 5 000 € maximum pour un particulier et 15 000 € maximum pour une personne morale et engagement d’une action judiciaire en diminution de loyer par le locataire.

http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

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Quid de la taxation des plus-values en cas d’expatriation ?

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Quid de la taxation des plus-values en cas d’expatriation ?

La plupart des conventions fiscales réservent, en principe, le droit d’imposer les plus-values mobilières à l’Etat de résidence du contribuable. La France n’impose pas en principe ce revenu. Toutefois, il existe des exceptions si par exemples vous détenez plus de 25% de participations avec certains pays.

Et quant aux Plus-values immobilières ?

Les gains qu’un contribuable expatrié retire de la cession d’un bien immobilier (bâti ou non) situé à l’étranger sont, en principe, imposables dans l’Etat de situation de l’immeuble. Il en va de même pour les gains provenant de la cession de biens mobiliers faisant partie d’une entreprise établie à l’étranger.

Ces plus-values peuvent également être imposables en France. La double imposition peut alors être éliminée par l’octroi d’un crédit d’impôt dont le montant est déterminé en fonction des dispositions propres à chaque convention applicable.

De la part de www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne pour les expatriés

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La taxe sur les logements vacants

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La taxe sur les logements vacants

Depuis le 1er janvier 2013, les propriétaires de logements inoccupés depuis plus de 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis une taxe assise sur la valeur locative foncière brute dont le taux est fixé à 12,5 % pour la 1ère année de vacance et 25 % dès la 2ème année.

Cette taxe n’est due que dans certaines communes de plus de 50 000 habitants où la situation du marché locatif est tendue.

Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation.

La taxe n’est pas due pour :

  • les résidences secondaires,
  • les locaux qui nécessiteraient, pour être habitables, des travaux importants,
  • les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition,
  • les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas acquéreur,
  • les logements détenus par les organismes d’habitation à loyers modérés.

La taxe n’est pas due lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition.

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Expulsion du locataire en cas de non-paiement du loyer ?

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Expulsion du locataire en cas de non-paiement du loyer ?

Même si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur doit saisir le juge d’instance  pour obtenir la résolution du bail et l’expulsion du locataire.

Le locataire ne peut être expulsé du logement que par un jugement d’expulsion. Mais il bénéficie tout de même de certaines mesures protectrices.

Tout d’abord, le locataire ne peut être expulsé pendant la période d’hiver s’il n’est pas immédiatement relogé.

Ensuite, le locataire peut demander au juge de lui accorder des délais de grâce. Ainsi, le juge peut lui accorder un délai compris entre 3 mois et 1 an pour quitter les lieux s’il s’avère que son relogement est impossible malgré sa bonne volonté.

Enfin, avant de procéder à l’expulsion, le bailleur doit signifier au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour obéir au commandement.

Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai que le propriétaire peut demander à un huissier de procéder à l’expulsion. En cas d’opposition du locataire, l’huissier peut demander le concours de la force public.

S’il lui est refusé, le bailleur peut demander au tribunal administratif à être indemnisé des loyers non perçus.

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Prendre une assurances pour loyers impayés ?

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Prendre une assurances pour loyers impayés ?

Le bailleur et le locataire peuvent souscrire, chacun de leur coté, une assurance pour loyers impayés.

Lorsqu’elle est souscrite par le propriétaire, cette assurance lui garantit le versement du loyer en cas de défaillance du locataire. Cependant, les compagnies d’assurances n’accordent ce type de garantie qu’aux propriétaires louant leur logement à des locataires dont les revenus sont assez élevés et qui n’ont jamais rencontré d’incidents de paiement. Par ailleurs, les conditions générales des contrats d’assurance imposent généralement un délai de carence de 3 mois (le propriétaire n’est indemnisé qu’à partir du 4ème loyer impayé) et limitent la durée de l’indemnisation à 2 années de loyers impayés. Le montant de la prime s’élève à 2 ou 3 % du loyer mensuel. Depuis 1996, le bailleur peut déduire de son revenu brut foncier le montant de la prime d’assurance. Lorsque le contrat couvre d’autres risques (frais de contentieux, détériorations du logement…), seules la partie de la prime couvrant les loyers impayés est déductible.

Désormais, les locataires ont également la possibilité de s’assurer contre le chômage, l’invalidité et le décès ou plus généralement contre des événements entraînant une baisse de leurs ressources et, par voie de conséquence, des difficultés de paiement.

Mais il convient de préciser que les contrats prévoient généralement une franchise (aucune indemnisation si le risque couvert survient durant les 6 premiers mois du contrat) et un délai de carence (l’indemnisation n’intervient qu’à compter du 3ème mois de chômage, par exemple).

De plus, la durée de l’indemnisation est limitée, dans la plupart des cas, à 12 mois.

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Quid de la taxation des plus-values en cas d’expatriation ?

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Quid de la taxation des plus-values en cas d’expatriation ?

La plupart des conventions fiscales réservent, en principe, le droit d’imposer les plus-values mobilières à l’Etat de résidence du contribuable. La France n’impose pas en principe ce revenu. Toutefois, il existe des exceptions si par exemples vous détenez plus de 25% de participations avec certains pays.

Et quant aux Plus-values immobilières ?

Les gains qu’un contribuable expatrié retire de la cession d’un bien immobilier (bâti ou non) situé à l’étranger sont, en principe, imposables dans l’Etat de situation de l’immeuble. Il en va de même pour les gains provenant de la cession de biens mobiliers faisant partie d’une entreprise établie à l’étranger.

Ces plus-values peuvent également être imposables en France. La double imposition peut alors être éliminée par l’octroi d’un crédit d’impôt dont le montant est déterminé en fonction des dispositions propres à chaque convention applicable.

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La notion de TMI …

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Le Taux Marginal d’Imposition (TMI) permet d’identifier le taux d’imposition auquel sera soumis tout revenu supplémentaire perçu par le foyer fiscal.
Il correspond au taux appliqué sur la dernière tranche d’imposition du contribuable.
Les crédits ou réductions d’impôt ont un impact sur l’impôt net à payer mais n’ont pas d’influence sur le Taux Marginal d’Imposition.

Le Taux Marginal d’Imposition en détail …

Le taux marginal d’imposition (TMI) d’un contribuable correspond au taux auquel est imposée la dernière tranche de son revenu.
C’est donc la somme des revenus du foyer après application du quotient familial et de son plafonnement !
L‘IR d’un contribuable est calculé selon un barème progressif qui est composé de plusieurs tranches d’imposition.
Connaitre son TMI permet d’évaluer l’impact qu’aura sur le montant des impôts, soit un revenu supplémentaire (revenu du capital ou revenu salarial) ou une baisse de revenu (passage en retraite …).

Le TMI pour des revenus perçus en 2020 par le foyer de 120.000 €  par ex est de 41%.

Cette notion de TMI est donc importante pour l’investissement PERin par exemple, car être imposés à un TMI de 41% en tant que salariés (Mr et Mme) et passé à 30% au moment de la retraite, dopera le retour sur investissement du produit grâce à ce différentiel d’impôt (j’ai plus déduit que je n’ai payé d’impôt) !

 

 

Qu’est ce qui modifie un TMI ?

Il y a différents paramètres qui pourraient modifier le TMI.

On peut en citer quelques un … :

  • La perception d’un bonus ;
  • Une augmentation de salaire ;
  • La baisse de revenus (passage en retraite par ex) ;
  • Un divorce (seuls les revenus de l’un ou l’autre) sont alors pris en compte (avec les règles du quotient familial).
  •  …

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Le projet de loi de finances 2022 prévoit d’enrichir le régime de cession d’actifs numériques

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Le projet de loi de finances 2022 prévoit d’enrichir le régime de cession d’actifs numériques

2 nouveaux articles du projet de loi de finances pour 2022 prévoient d’enrichir le régime d’imposition des gains de cession d’actifs numériques (cryptomonnaies, jetons numériques …).

Le nouvel article 5 ter prévoit tout d’abord, pour les ventes réalisées à compter de 2023, l’imposition suivant les règles des BNC des gains de cessions d’actifs numériques réalisées dans des conditions analogues à celles qui caractérisent une activité exercée par une personne se livrant à ce type d’opération à titre professionnel.

De plus, le nouvel article 5 quinquies prévoit par ailleurs, toujours pour les ventes intervenant à compter de 2023, la possibilité pour les particuliers, imposés en principe sur leurs gains de cession d’actifs numériques à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 % (plus prélèvements sociaux), d’opter pour l’imposition de leurs gains au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

A suivre …

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Le HSCF vient de publier ses contraintes relatives au crédit immobilier

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Le HSCF vient de publier ses contraintes relatives au crédit immobilier.

 

 

La décision de la HSCF (Haut conseil de la stabilité financière ) fixe de nouveaux critères cumulatifs en matière de crédit immobilier :

  • le taux d’effort de l’emprunteur (charges annuelles totales d’emprunt / revenus annuels) ne doit pas dépasser 35 %,
  • la durée maximale du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Cette durée peut toutefois être portée à 27 ans en cas de différé d’amortissement pour les opérations suivantes :crédits immobiliers liés à une vente en l’état futur d’achèvement, à un contrat de construction de maison individuelle ou à un contrat de promotion, crédits immobiliers liés à l’acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération. Sont uniquement concernées les opérations de création de surfaces habitables ou de surfaces annexes, de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables ou annexes existantes, de réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Les établissements prêteurs pourront déroger à ces critères à hauteur de 20 % maximum de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044178669

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