Reprise de nos services dès aujourd’hui …

Bonjour,

Nos vacances sont terminées !

Nous reprenons nos activités d’assistance fiscale, bilan patrimonial …

A bientôt …

L’équipe de joptimiz.com

 

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Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

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Nos services sont fermés pour congés…

Nos services sont fermés jusqu’au 25 juillet. Nous vous souhaitons d’agréables vacances.

A très bientôt …

L’équipe Joptimiz

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Abattement exceptionnel plus-value immobilière 2021

Abattement exceptionnel plus-value immobilière 2021

La loi prévoit, pour favoriser et accélérer les projets d’aménagements spécifiques du territoire (ORT ou GOU), l’instauration d’un abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières réalisées de 2021 à 2023. Cet abattement, égal à 70 % ou 58 % de la plus-value, s’appliquera à condition que l’acquéreur prenne l’engagement de démolir la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.

L’abattement sera ainsi applicable aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres des « grandes opérations d’urbanisme » (GOU) ou dans les périmètres d’opérations de revitalisation du territoire (ORT). Seules les cessions initiées entre 2021 et 2023 sont concernées.

Le taux de l’abattement est fixé à :

  • 70 % en principe,
  • 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires, dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

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Quid de la taxation des plus-values en cas d’expatriation ?

Quid de la taxation des plus-values en cas d’expatriation ?

La plupart des conventions fiscales réservent, en principe, le droit d’imposer les plus-values mobilières à l’Etat de résidence du contribuable. La France n’impose pas en principe ce revenu. Toutefois, il existe des exceptions si par exemples vous détenez plus de 25% de participations avec certains pays.

Et quant aux Plus-values immobilières ?

Les gains qu’un contribuable expatrié retire de la cession d’un bien immobilier (bâti ou non) situé à l’étranger sont, en principe, imposables dans l’Etat de situation de l’immeuble. Il en va de même pour les gains provenant de la cession de biens mobiliers faisant partie d’une entreprise établie à l’étranger.

Ces plus-values peuvent également être imposables en France. La double imposition peut alors être éliminée par l’octroi d’un crédit d’impôt dont le montant est déterminé en fonction des dispositions propres à chaque convention applicable.

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Actualisation des plafonds de loyer et de ressources 2020 et 2021 pour la réduction d’impôt Jego

Actualisation des plafonds de loyer et de ressources 2020 et 2021 pour la réduction d’impôt Jego

Les plafonds de loyer et de ressources conditionnant l’application de la réduction d’impôt Jego ont été publiés par l’administration fiscale.

Pour rappel, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt à raison des investissements réalisés dans le secteur du logement social réalisés jusqu’au 24 septembre 2018 dans les DOM ou jusqu’au 31 décembre 2025 dans les COM à condition notamment de s’engager à louer à un organisme de logement social le logement nu pendant au moins 5 ans et à le céder à terme.

La réduction, accordée au titre de l’année d’acquisition ou d’achèvement est égale à 50 % du prix de revient du logement retenu dans la limite de 2 664 € par mètre carré de surface habitable.

La réduction d’impôt est subordonnée au respect de plafonds spécifiques de ressources du sous-locataire et de loyer mis à la charge de ce dernier.

Ces plafonds non pas été actualisés depuis 2019.

La mise à jour concerne ainsi les plafonds 2020 et 2021 :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10177-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000019-20210609

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C’est quoi la taxe sur les logements vacants ?

C’est quoi la taxe sur les logements vacants ?

Depuis le 1er janvier 2013, les propriétaires de logements inoccupés depuis plus de 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis une taxe assise sur la valeur locative foncière brute dont le taux est fixé à 12,5 % pour la 1ère année de vacance et 25 % dès la 2ème année.

Cette taxe sur les logements vacants n’est due que dans certaines communes de plus de 50 000 habitants où la situation du marché locatif est tendue.

Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation.

La taxe n’est pas due pour :

  • les résidences secondaires,
  • les locaux qui nécessiteraient, pour être habitables, des travaux importants,
  • les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition,
  • les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas acquéreur,
  • les logements détenus par les organismes d’habitation à loyers modérés.

La taxe n’est pas due lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition.

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Dons familiaux de sommes d’argent exonérés sous condition de remploi

Dons familiaux de sommes d’argent exonérés sous condition de remploi

Les dons de somme d’argent réalisés en pleine propriété au profit des descendants, ou à défaut des neveux et nièces, sont exonérés dans la limite d’un plafond fixé à 100 000 €, à condition que les sommes données soient affectées, au plus tard le dernier jour du 3ème mois suivant le transfert, soit à la souscription de parts de petites entreprises, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique soit à la construction de son logement par le donataire. Ce régime d’exonération s’applique aux donations consenties entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021.

Ce dispositif est réservé aux dons de sommes d’argent effectués au profit :

  • d’un enfant ;
  • d’un petit-enfant ;
  • d’un arrière-petit-enfant ;
  • ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce.

Le donateur doit donc être :

  • le père ou la mère du donataire ;
  • son grand-père (branche maternelle ou paternelle) ou sa grand-mère (branche maternelle ou paternelle) ;
  • son arrière-grand-père (branche maternelle ou paternelle) ou son arrière-grand-mère (branche maternelle ou paternelle) ;
  • ou, à défaut d’une telle descendance, un oncle ou une tante.

L’exonération de droits de mutation à titre gratuit s’applique aux seuls dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété

Le donataire doit affecter les sommes qui lui ont été données, au plus tard le dernier jour du 3ème mois suivant le transfert :

  • soit à la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une petite entreprise au sens de la réglementation européenne ;
  • soit au financement de travaux de rénovation énergétique  dans le logement dont il est propriétaire, et à condition qu’il s’agisse de sa résidence principale,
  • soit à la construction de sa résidence principale.

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Quels sont les aspects comptables de la SCI ?

Quels sont les aspects comptables de la SCI ?

Les SCI n’ont aucune obligation à tenir une comptabilité commerciale, sauf pour les SCI à l’impôt sur les sociétés et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d’une comptabilité commerciale.

Les SCI à l’IR sont tenues de produire chaque année une déclaration de leur résultat fiscal à l’administration, même si ce sont les associés qui acquittent l’impôt correspondant. Ce résultat doit pouvoir s’expliquer par la présentation d’une comptabilité de nature à justifier, au mieux une comptabilité commerciale.

L’établissement de comptes annuels se formalise par la présentation de 3 documents : le bilan (situation patrimoniale recensant actifs et passifs), le compte de résultat (situation financière faisant état des produits et des charges) et une annexe si la bonne compréhension des bilan et compte de résultat le justifie.

La tenue d’une comptabilité commerciale implique la comptabilisation d’amortissements. Les SCI à l’IS et les SCI à l’IR ayant des associés tenus à une comptabilité commerciale doivent donc amortir.

Dans les autres cas, SCI à l’IR avec des associés personnes physiques notamment, amortir ou non relève d’un choix dont les incidences sont comptables mais non fiscales (l’amortissement n’étant pas déductible des revenus fonciers).

Les amortissements constituent une charge déductible du résultat comptable. Ils contribuent donc à minorer ce dernier.

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La SARL de famille pour la location meublée ?

La SARL de famille pour la location meublée ?

Comme à chaque fois, il est essentiel de s’intéresser aux raisons qui expliquent et justifient une décision patrimoniale !

 

Le recours à la SARL de famille plutôt qu’à la location en direct permet de profiter de certains avantages comme par exemples :

  • Par rapport à une société à l’IS : un mode de détermination du bénéfice taxable proche de celui de l’impôt sur les sociétés, sans en avoir les inconvénients en matière d’impôt sur les plus-values ;
  • Distinguer la propriété du pouvoir de décision (assemblées générales mais surtout gérance). Comme dans toute société la possibilité de répartir les pouvoirs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Alors que dans la détention en direct la répartition du pouvoir entre usufruitier et nu-propriétaire ne peut pas être aménagée
  • Transmettre des parts sociales (plus souple). Le fait de pouvoir plus facilement fractionner dans le cadre de la donation.
  • Transmettre sur une valeur prenant en compte le passif social (notamment les emprunts et comptes courants d’associés). Le recours à une structure sociétaire pour réaliser des investissements immobiliers se justifie souvent par un objectif d’optimisation (fiscale) de la transmission du patrimoine. La SARL de famille ne fait pas exception. L’objectif principal est la préparation de la transmission du patrimoine immobilier exploité en location meublée.
  • Utiliser le démembrement de propriété. De surcroît, lorsqu’il s’agit de réaliser un donation avec réserve d’usufruit du bien immobilier exploité en location meublée, le donateur perd la possibilité de poursuivre l’amortissement comptable et fiscal de la nue-propriété dont il à transmis la propriété, même s’il conserve toujours la possibilité d’amortir l’usufruit calculé sur son espérance de vie statistique (cf »Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier »). Ainsi, la donation de parts d’une SARL de famille permet de contourner cette problématique importante. La SARL de famille pourra continuer de calculer son bénéfice comptable et fiscal après déduction de l’amortissement de l’intégralité de l’immeuble en location meublée et, grâce à l’interposition d’une SARL de famille, la donation ne sera pas une sortie d’élément d’actif fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).
  • Éviter les charges sociales (si gérant minoritaire non rémunéré) et les risques liés aux statuts sociaux du loueur en meublé en direct.
  • Éviter d’être LMP en cumulant dans la société des associés ayant des foyers fiscaux distincts (parents, enfants majeurs non rattachés etc.). Cela permet de multiplier le seuil permettant de devenir LMP par le nombre de foyer fiscaux existant.

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