Les prélèvements sociaux sur vos biens immobiliers en cas d’expatriation

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Les prélèvements sociaux en cas d’expatriation

Les non-résidents fiscaux (UE ou Etat tiers) qui ne travaillent pas en France, ne sont pas redevables de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur les revenus non immobiliers de source française, notamment :

  • dividendes de sociétés françaises,
  • plus-values de valeurs mobilières de sociétés françaises,
  • rachats sur des contrats d’assurance-vie et contrats de capitalisation souscrits en France,

Concernant plus particulièrement les revenus et plus-values immobilières :

Pour celles affiliées à un régime de sécurité sociale en UE, dans l’EEE (Islande, Liechtenstein et Norvège) en Suisse ou au Royaume-Uni ET non affiliées à un régime de sécurité sociale obligatoire en France

Elles sont exonérées de CSG et CRDS (depuis 2018) mais restent soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 % sur les revenus et plus-values d’immeubles situés en France.

Pour les autres, elles sont soumises aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au taux global de 17,2 % sur les revenus et plus-values d’immeubles situés en France.

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L’IFI en cas d’expatriation

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L’IFI en cas d’expatriation

Les personnes physiques domiciliées fiscalement hors de France au 1er janvier de l’année d’imposition sont assujetties à l’IFI à raison de leur seul patrimoine immobilier situé en France si celui-ci dépasse 1.300.000 €.

L’IFI est donc assis sur l’ensemble des biens et droits immobiliers français (y compris s’ils sont détenus directement ou indirectement via des parts ou actions de sociétés) qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, composent le patrimoine du foyer, sous réserve, notamment, qu’ils n’aient pas le caractère de biens professionnels. Il s’agit notamment :

  • des immeubles bâtis français (y compris des immeubles en cours de construction), quelle que soit leur affectation (à usage d’habitation ou à usage industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral), qu’ils soient loués ou non, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
  • des immeubles non bâtis français (terrains, …) ;
  • des droits réels immobiliers français (usufruit, …) ;
  • des actifs immobiliers français détenus par l’intermédiaire de sociétés ou via des contrats d’assurance vie ou des bons ou contrats de capitalisation (certaines parts ou actions sont toutefois exclues de l’assiette de l’IFI en raison notamment du pourcentage de participation du redevable dans ces sociétés ou organismes) ;
  • des biens ou droits immobiliers français placés dans un trust ou dans une fiducie ;

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Projet de loi de finances 2023

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Présenté en conseil des ministres lundi 26 septembre, le projet de loi de finances contient essentiellement les mesures annoncées de suppression progressive de la CVAE pour les entreprises et de revalorisation du barème de l’impôt sur les revenus de 2022 en fonction de l’inflation.

En effet, les tranches du barème de l’impôt sur les revenus de 2022 seraient relevées de 5,4 % pour tenir compte de la hausse des prix.

Seraient revalorisés dans les mêmes proportions :

  • les tranches des barèmes de taux neutre du PAS ;
  • les plafonds des avantages liés au quotient familial ;
  • et les seuils et limites relatifs à la décote et à l’abattement pour enfant rattaché.

Et sont toujours bien prévues pour 2023 :

  • La suppression de la taxe d’habitation au titre de la résidence principale pour l’ensemble des contribuables (quels que soient leurs revenus) à compter de 2023 ;
  • La fin du doublement de l’abattement sur les rachats sur contrat d’assurance-vie reversés sur des PER pour les rachats à compter du 1er janvier 2023 ;
  • la baisse de la réduction Pinel, initialement, à 12 % (en cas d’engagement de location de 6 ans), qui passe à 9 % pour un investissement en 2024.

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Démembrement de propriété et IFI …

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Démembrement de propriété et IFI …

Sont soumis à l’IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier (détenu en direct, via une société, un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation) non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’euros : les autres biens (liquidités, meubles, titres financiers) sont exclus de l’assiette.

En principe, l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier.

Exception : Imposition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété

Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (CGI. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement résultant :

  • de l’usufruit légal du conjoint survivant quelle que soit la date du décès (CGI. ancien article 767, CGI. art. 757)
  • de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098),
  • de l’usufruit dont les ascendants ont pu bénéficier dans les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (C. civ. art. 1094 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007),
  • de la vente du bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur autre qu’un présomptif héritier ou descendant de ce dernier, bénéficiaire d’une précédente donation ou personne interposée au sens de l’article 751 du CGI,
  • de la donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’Etat, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique.

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Posez nous votre question fiscale !

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Posez nous votre question fiscale !

Depuis 2006, notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

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C’est très simple … Vous posez votre question par formulaire. Vous recevez le jour même les informations nécessaires au paiement (CB sécurisé Paypal ou par chèque [en savoir plus]), et la réponse par mail (fichier pdf ou Word) sous 48h après paiement. Vous pouvez également télécharger le pdf remplissable et nous l’envoyer par mail.

 

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L’immeuble est loué par l’usufruitier, quid de la fiscalité ?

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L’immeuble est loué par l’usufruitier, quid de la fiscalité ?

Pour rappel, l’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits.

A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.

L’usufruitier doit déclarer les revenus qu’il perçoit, en contrepartie il pourra déduire les charges foncières.

Si un déficit est créé, l’usufruitier pourra l’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 € et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Et que se passe t’il quant aux dépenses du nu-propriétaire ?

Si le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers, il pourra déduire les dépenses effectivement supportées, déductibles selon les règles des revenus fonciers,  sur ses revenus fonciers même s’il s’agit de dépenses qui incombent normalement à l’usufruitier.

S’il s’agit de dépenses de grosses réparations (C. civ. art. 605) et que le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs effectués sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement, le nu-propriétaire pourra soit rester sous le régime de droit commun.

Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il va constater un déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et pour la fraction excédent cette limite et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Qui peut rentrer dans la SARL de famille ?

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Qui peut rentrer dans la SARL de famille ?

Une des stratégies pour transmettre des biens en location meublée est la constitution d’une SARL de famille.

Mais qui peut rentrer dans la SARL de famille ?

La SARL peut opter pour le régime de la SARL de famille si cumulativement :

  • la SARL est formée entre parents en ligne directe ;
  • et la SARL exerce de manière exclusive une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.

Ces conditions doivent être remplies non seulement au moment de la notification de l’option mais aussi pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend appliquer le régime de la SARL de famille.

La SARL doit être formée uniquement entre parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants, etc.) ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un PACS.

Une SARL de famille peut être constituée entre :

  • deux époux avec leurs enfants communs ;
  • un père, ses enfants et leurs conjoints ;
  • deux frères et leurs conjoints ;
  • un grand-père et ses petits-enfants à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
  • deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux

En revanche, ne peuvent pas relever pas du régime des SARL de famille les sociétés constituées entre :

  • deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ;
  • une épouse, ses enfants et les enfants d’un premier lit de son conjoint
  • deux beaux-frères sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur ;
  • deux concubins et leurs enfants communs ;
  • un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux.

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Démembrement de propriété et travaux … qui paie quoi ?

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Démembrement de propriété et travaux … qui paie quoi ?

 Le démembrement est un acte qui sépare la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes :

  • la nue-propriété d’une part ;
  • l’usufruit d’autre part.

L’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits. A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.

Le démembrement immobilier est souvent utilisé pour optimiser la transmission. Des parents peuvent par exemple transmettre la nue-propriété à leurs enfants qui ne paieront des droits que sur la nue-propriété.

Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété du bien. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’est pas taxable aux droits de succession.

L’usufruitier d’un bien immobilier a le droit :

  • de l’occuper gratuitement,
  • de le prêter,
  • de le louer.

L’usufruitier peut également vendre ou donner son droit.

Que se passe t’il en cas de travaux, qui doit payer  ?

A défaut de convention prévoyant des dispositions différentes, le régime légal s’applique.

« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

La jurisprudence a précisé les notions de grosses réparations et de dépenses d’entretien : d’une manière générale constituent des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et des dépenses d’entretien celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de cet immeuble.

Les constructions nouvelles, quant à elles, constituent des améliorations.

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Investissement en France pour un expat UK

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Lors de votre expatriation à Londres, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France. De même, vous pouvez vous interroger sur l’opportunité de l’investissement l’immobilier pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie. Se posera alors plusieurs questions quant à votre fiscalité en France tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’IFI et des droits de succession et autres taxes. La convention fiscale conclue avec le Royaume Uni et la France le 19 juin 2008 et la loi interne française nous apportent les solutions.

Dans quel type de bien immobilier pouvez vous investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un expatrié. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier français en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux ou Scellier dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Comment se calcul l’impôt sur vos revenus locatifs ?
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France. C’est le cas de la convention conclue avec le Royaume Uni.

En tant que non résident, vos revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Ainsi par exemple, les travaux et les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.
Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% (voire 30% en fonction du montant de votre loyer)sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur (+ prélèvements sociaux).

Vous devrez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration. Vous devrez éventuellement déclarer vos revenus locatifs en UK qui impacteront votre taux d’imposition de vos revenus en UK avec cependant des crédits d’impôt (sauf sous certaines conditions comme par exemple la remittance basis).

Il existe cependant des stratégies de réduction de l’impôt sur les revenus locatifs. L’utilisation par exemple du statut de loueur en meublé non professionnel peut en être une.

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Retour en France après une expatriation avec des loyers étrangers ? quelle fiscalité ?

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Retour en France après une expatriation avec des loyers étrangers ? quelle fiscalité ?

 Le sort des revenus locatifs retirés par un résident fiscal français après un retour d’expatriation par exemple, de la location d’immeubles situés hors de France dépend de l’existence ou non d’une convention fiscale signée avec l’Etat de situation de l’immeuble.

Dans tous les cas, ces revenus fonciers étrangers doivent être portés dans la déclaration des revenus encaissés à l’étranger n° 2047. Lorsque les revenus sont imposables en France, ils doivent être reportés dans la déclaration des revenus n° 2042 aux cases correspondantes et une déclaration des revenus fonciers n° 2044 doit être complétée, le cas échéant, dans les mêmes conditions que les revenus encaissés en France.

En présence d’une convention fiscale, l’élimination de la double imposition se fait soit par l’attribution d’un droit exclusif d’imposition, soit par l’octroi d’un crédit d’impôt.

 

  1. Imposition exclusive au lieu de situation de l’immeuble

 Lorsque la convention fiscale applicable entre la France et le lieu de situation de l’immeuble prévoit que les revenus fonciers sont imposables uniquement à l’étranger les revenus sont exonérés en France mais pris en compte pour le calcul du taux effectif.

Cette règle permet de maintenir la progressivité de l’impôt sur le revenu lorsque les contribuables perçoivent des revenus qui, en application d’accords internationaux liant la France à d’autres Etats, sont exonérées en France. En effet, en l’absence d’application de cette règle, à un revenu égal, un contribuable percevant des revenus en France imposables en totalité paierait plus d’impôt qu’un autre dont une partie des revenus est exonérée en France. Les revenus exonérés n’étant pas pris en compte, le contribuable progresserait moins vite dans les tranches du barème.

  1. Imposition en France et dans le lieu de situation de l’immeuble

Lorsque la convention fiscale prévoit que les revenus fonciers sont imposables à l’étranger, ces revenus peuvent être également imposables en France si la convention ne le précise pas, et il est attribué au contribuable, pour éliminer la double imposition, un crédit d’impôt représentatif de l’impôt français.

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