Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

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Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

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Majoration du loyer en cas de travaux ?

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Majoration du loyer en cas de travaux ?

Lorsque le bailleur s’engage, lors de la conclusion du bail, à effectuer des travaux à ses frais, l’un ou l’autre peut obtenir en contrepartie une majoration du loyer initial.

En effet, lorsque par une clause expresse du contrat ou par un avenant signé en cours de bail, le propriétaire décide, en accord avec le locataire, de réaliser des travaux d’amélioration à ses frais (et/ou, pour les logements loués meublés à compter du 27 mars 2014, de l’acquisition d’équipements), le loyer peut être majoré. La majoration étant prévue dans le contrat de bail lui-même, aucune action en diminution de loyer ne peut être intentée par le locataire.

Les travaux d’entretien courant, de menues réparations ou de mise aux normes ne peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration.

Les travaux peuvent aussi bien concerner le logement loué que les parties communes de l’immeuble.

La majoration du loyer est définitive et s’applique dès la fin des travaux, sur toute la durée du bail.

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Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

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Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

Le Parlement étudie actuellement les mesures du projet de loi de finances pour 2023, suite notamment au recours au 49-3 par le Gouvernement.

A ce stade, plusieurs mesures concernent l’immobilier comme par exemple celle concernant le déficit foncier imputable sur le revenu global qui serait porté de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en 2023, 2024 ou 2025 !

comme en 2022, la prime rénov’ serait accordée en 2023, sans condition de ressources, en cas de rénovation globale ;

Le doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global vise à inciter les contribuables bailleurs à entreprendre des rénovations énergétiques, faisant passer les logements d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Les propriétaires réalisant des travaux dans leur propre résidence principale ne sont pas concernés naturellement.

A suivre …

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Investir dans la « pierre-papier »

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Investir dans la « pierre-papier »

Investir dans l’immobilier à travers une SCPI permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un investissement moins important que celui qui serait nécessaire à une détention en direct.

Une façon de diversifier son patrimoine est également d’investir dans l’immobilier via une société civile de placement immobilier (SCPI).

La SCPI est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation…).

C’est un placement spécifique, plus communément appelé « pierre papier », qui permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct.

En effet, selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI.

Attention toutefois, les SCPI entrent dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quels sont les avantages ?

La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d’immobilier.

Ce placement regroupe de nombreux atouts :

–              mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un bien ;

–              accès à l’immobilier avec des mises de fonds limitées : l’investisseur peut adapter son investissement à son budget. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine ;

–              gestion par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : ils s’occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…). L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés) ;

–              opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l’achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite

Quelle est l’Imposition des revenus ?

Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus fonciers et financiers ) qu’il perçoit en fonction de la part qu’il détient dans la société.

Revenus fonciers :

La partie de ce revenu provenant des loyers, après déduction des frais et charges afférents aux immeubles productifs de ces loyers, entre dans la catégorie des revenus fonciers. Nous rappelons que les personnes physiques associées sont imposées non pas sur les revenus perçus mais sur leur quote-part de résultat fiscal de la SCPI.

Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. S’agissant des modalités de recouvrement, les revenus fonciers entrent dans le champ d’application du prélèvement à la source et donnent lieu au prélèvement d’acompte par l’administration fiscale.

Le champ d’application du régime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges pour le calcul de l’impôt) est ouvert aux associés de SCPI à condition qu’ils perçoivent par ailleurs des revenus fonciers provenant de locations d’immeubles nus ne bénéficiant pas d’un avantage fiscal particulier.

Pour être placé de plein droit sous ce régime, le montant total des revenus bruts fonciers perçu par foyer fiscal ne doit pas excéder 15.000 €.

Et en cas de démembrement ?

Les SCPI peuvent être souscrites en démembrement. Dans cette situation les revenus perçus de la SCPI reviennent de facto à l’usufruitier et sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Concernant l’IFI, l’usufruitier doit déclarer les parts pour leur valeur en pleine propriété tout comme il se doit de le faire pour les immeubles détenus en démembrement.

En cas de cession des parts, en l’absence de disposition spécifique, si une plus-value est constatée à cette occasion, le principe est que celle-ci soit partagée sur la base du barème fiscal de l’article 669 du CGI présentée précédemment.

Les porteurs de parts de SCPI, en cas de revente de ces dernières, sont principalement soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières. Comme pour la détention d’un bien immobilier en direct, le montant de l’imposition dépend de la durée de détention des parts. Le calcul des abattements pour durée de détention est différencié entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La plus-value nette, après prise en compte des abattements, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Les plus-values excédant 50 000 € sont en outre assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.

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Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

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Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

Si les recettes sont inférieures ou égales à 15 000€, le régime micro-foncier s’applique de plein droit. Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein droit si les recettes sont supérieures à 15 000€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées par le loueur seront déduites pour leur valeur réelle.

Concernant les déficits, ils sont déductibles du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu (IR) dans la limite de 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Posez nous votre question fiscale !

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Posez nous votre question fiscale !

Depuis 2006, notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

Nos domaines de compétence : fiscalité internationale/expatriation, impôt sur le revenu, IFI, transmission, entreprise, immobilier, fiscalité du patrimoine …

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Comment sont imposés les revenus d’une SCI soumise à l’IR ?et l’IS ?

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Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

D’une part, les revenus locatifs de la SCI seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers ou BIC).

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values immobilières et seront soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux PS au taux de 17,2%. Une surtaxe pourra éventuellement s’appliquer sur les plus-values élevées (2 – 6%).

Et alors si c’est à l’IS ?

SCI IR ou IS

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Quid de la taxation des plus-values étrangères en cas de retour d’expatriation ?

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Quid de la taxation des plus-values  ?

La plupart des conventions fiscales réservent, en principe, le droit d’imposer les plus-values mobilières à l’Etat de résidence du contribuable. La France n’impose pas en principe ce revenu. Toutefois, il existe des exceptions si par exemples vous détenez plus de 25% de participations avec certains pays.

Et quant aux Plus-values immobilières ?

Les gains qu’un contribuable expatrié retire de la cession d’un bien immobilier (bâti ou non) situé à l’étranger sont, en principe, imposables dans l’Etat de situation de l’immeuble. Il en va de même pour les gains provenant de la cession de biens mobiliers faisant partie d’une entreprise établie à l’étranger.

Ces plus-values peuvent également être imposables en France. La double imposition peut alors être éliminée par l’octroi d’un crédit d’impôt dont le montant est déterminé en fonction des dispositions propres à chaque convention applicable.

Si le bien est situé en France, le principe reste le même (imposition en France).

De la part de www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne pour les expatriés

 

Une question fiscale ? Ou vous souhaitez y répondre ? Nous venons de créer ce nouveau groupe FB d’échange et d’informations fiscales (fiscalité de l’immobilier, des cryptomonnaies, des investissements patrimoniaux, de votre entreprise, en cas d’expatriation, IFI, revenus …). N’hésitez pas à vous y abonner !

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Projet LDF 2023 : Taxe sur les logements vacants

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Projet LDF 2023 : Taxe sur les logements vacants

Les logements vacants situés dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (c’est-à-dire les communes de plus de 50 000 habitants) sont soumis à une taxe de 12,5 % la 1ère année et 25 % à compter de la 2ème année.

Ces taux seraient relevés à 17 % pour la 1ère année et 34 % pour la 2ème année !

Par ailleurs, la taxe sur les logements vacants serait étendue aux « zones tenues » (par hypothèse ayant moins de 50 000 habitants) définies en tenant compte des prix élevés à l’achat et la location ou une proportion élevée de résidences secondaires.

La liste des communes nouvellement concernées, à compter de 2024, serait établie par décret à paraître.

Cependant, les communes peuvent, sur délibération avant le 28 février 2023, instituer la taxe sur les logements vacants dès 2023

A suivre …

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Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

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Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

En vertu du principe général posé par l’article 13 du Code Général des Impôts (CGI), les dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu foncier sont admises en déduction, sauf lorsqu’il s’agit des dépenses expressément exclues des charges foncières déductibles par l’art 31 du CGI telles que les dépenses de reconstruction.

Quelles sont les charges déductibles ?

En optant pour le régime réel, les frais et charges à déduire des recettes comprennent notamment :

  • Les dépenses de réparation ou d’entretien : tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
  • Les dépenses d’amélioration des locaux : travaux ayant pour objet d’apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l’immeuble.
  • Ex : installation du chauffage central, de l’électricité, d’un ascenseur, d’une salle d’eau, d’une cuisine aménagée et équipée, du tout-à-l’égout, d’une antenne collective de télévision, du téléphone, de dispositifs de sécurité contre les cambriolages, agrandissement des portes et des fenêtres, pose de persiennes, installation d’équipements pour personnes handicapées.
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires (car n’ayant pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire).

Ex : les fournitures ou services destinés à l’usage privé ou commun des locataires (consommation d’eau chaude et froide, frais de chauffage, d’éclairage, d’ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, etc.) + les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage.

  • Les provisions pour charges de copropriété (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs et dépenses de travaux)
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement du locataire : les indemnités d’éviction sont déductibles si le propriétaire reprend la disposition de son immeuble en vue de le relouer dans de meilleures conditions.
  • Les frais de gestion :
  • Les frais de procédure à l’occasion d’un procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers ;
  • Les frais de rémunération des concierges (salaires en espèces, avantages en nature, charges sociales et fiscales) ou des gardes (y compris les frais de garde-chasse dans les propriétés rurales) ;
  • Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

Ex : services de gérants d’immeuble ou administrateur de biens, les commissions versées à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ou les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles.

Les autres frais de gestion sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 € par local.

Ex : téléphone, les frais de déplacement, les dépenses d’acquisition de matériels et mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels et les frais de promotion et de publicité.

  • Les primes d’assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés, emprunt, etc)
  • Certains impôts, autres que ceux incombant à l’occupant. Sont ainsi exclus la taxe d’habitation, la taxe d’urbanisme, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, …
  • Lorsque ces impôts ont fait l’objet d’une pénalité pour défaut ou retard de paiement, cette pénalité est également admise en déduction.
  • Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ou la conservation de ces propriétés.

Ex : pour payer les droits de succession (les intérêts versés au Trésor en cas de paiement fractionné des droits de mutation à titre gratuit sont de même déductibles).

Quid plus particulièrement des frais d’emprunt ?

La déduction peut porter également sur les frais d’emprunt.

Si les intérêts sont versés avant l’achèvement de l’immeuble, ils sont considérés comme une charge déductible du revenu des autres propriétés du contribuable ou déficit foncier.

Le contribuable conserve le bénéfice de la déduction lorsqu’il conclut un emprunt destiné à rembourser ou à se substituer à son emprunt initial, si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt (mais seuls les intérêts relatifs au capital restant dû ouvrent droit à déduction).

Il y a déduction également des indemnités de résiliation anticipée et de renégociation du prêt ainsi que les frais d’ouverture de dossier du nouvel emprunt (si nouvel emprunt permet de réduire effectivement la charge des intérêts restant dus).

La déduction des intérêts d’emprunt peut être pratiquée par les nus propriétaires d’immeubles dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social.

Les intérêts, payés à raison d’une avance sur assurance-vie utilisée pour financer les dépenses visées au présent paragraphe, sont déductibles à condition que l’avance soit effectivement remboursée à l’assureur au terme du prêt.

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