Bail meublé : l’absence de certains équipements ne suffit pas à requalifier la location en bail nu, rappelle le TA de Nantes (26 février 2026)

La frontière entre location meublée et location nue joue un rôle déterminant dans la fiscalité immobilière. Elle conditionne la catégorie d’imposition des loyers, les règles de déduction des charges et l’utilisation des déficits.

Un enjeu fiscal majeur pour les bailleurs

• En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an sur le revenu global.
• En location meublée, les loyers relèvent des BIC, un régime plus souple sur les amortissements mais où les déficits ne s’imputent que sur d’autres BIC de même nature.

Cette différence explique pourquoi la qualification du bail est souvent contestée lors des contrôles fiscaux.

Les équipements obligatoires du meublé : une liste stricte, mais pas absolue

Depuis le décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit comporter 11 catégories d’équipements essentiels, notamment :

• Une literie comprenant matelas + couette ou couverture.
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux opaques…).
• Des plaques de cuisson (électriques, gaz ou vitrocéramique).
• Un four ou un four à micro‑ondes.
• Un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur avec compartiment freezer (≤ –6 °C).
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas.
• Les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, ustensiles de base).
• Une table.
• Des sièges (chaises, tabourets…).
• Des étagères de rangement (placards, commodes, bibliothèques…).
• Du matériel d’entretien ménager adapté au logement (balai, aspirateur si moquette, serpillière…).
• Cette liste vise à garantir que le logement soit immédiatement habitable.

Ce que rappelle le Tribunal administratif de Nantes (26 février 2026)

Dans sa décision du 26 février 2026 (TA Nantes, 4e chambre, n° 2110444), le tribunal rappelle un principe essentiel :

L’absence de quelques équipements parmi la liste réglementaire ne suffit pas, à elle seule, à requalifier un bail meublé en bail nu.

Le juge souligne que la qualification fiscale d’une location repose avant tout sur :

• la réalité juridique du contrat,
• la réalité matérielle du logement,
• l’intention des parties,
• et le caractère globalement habitable du bien.

Autrement dit, tant que le logement conserve son caractère meublé et que le bail reflète fidèlement cette réalité, le simple manque ponctuel d’un équipement ne justifie pas une requalification.

À retenir

• Le bail meublé ne perd pas automatiquement son statut si un ou deux équipements manquent.
• La qualification dépend de l’ensemble des circonstances, et non d’une application mécanique de la liste du décret.
• La décision du TA de Nantes renforce la sécurité juridique des bailleurs en rappelant que la réalité du contrat prime.

Si vos recettes sont supérieures aux seuils ou sur option, vos revenus sont imposés selon les règles du régime « réel BIC ».

Dans ce cas, et comme pour les loueurs professionnels, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc.) est déductible des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. À défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles.

Vous pourrez également amortir l’immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). Vous disposez également de la possibilité de différer vos amortissements.

Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra s’imputer sur les bénéfices retirés de l’activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes (contrairement aux loueurs en meublé professionnels, il ne pourra en revanche pas venir en déduction de votre revenu global).

Lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou du financement des travaux de rénovation.

Enfin, le loueur non professionnel ne bénéficie pas d’avantage particulier en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou de fiscalité sur la transmission.

Bonne journée

Meublés de tourisme non classés : conséquences du dépassement du seuil de 15 000 €

Le régime fiscal des meublés de tourisme non classés devient plus contraignant lorsque les recettes annuelles dépassent 15 000 €. Ce franchissement de seuil entraîne plusieurs conséquences importantes pour le loueur.

Passage obligatoire au régime réel BIC

Dès lors que les recettes excèdent 15 000 €, les revenus issus du meublé de tourisme non classé sont en principe imposés au régime réel BIC.

Une exception existe toutefois pour les activités créées en 2025 ou en 2026 (BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 35).

Le passage au réel implique notamment :

• la tenue d’une comptabilité commerciale complète, régulière et sincère ;
• la conservation de l’ensemble des pièces justificatives ;
• des obligations déclaratives plus lourdes.

Le classement du logement pour conserver le micro-BIC

Pour continuer à bénéficier du régime micro-BIC, le propriétaire peut faire classer son meublé de tourisme.

La demande doit être adressée à un organisme agréé ou accrédité (liste disponible sur le site d’Atout France — Atout France).

Après visite du logement, l’organisme attribue un nombre d’étoiles et délivre un certificat de classement valable 5 ans.

Attention au classement en cours d’année

Un classement obtenu en cours d’année peut entraîner l’application de deux régimes fiscaux distincts sur une même année :

• pour les loyers perçus du 1er janvier jusqu’à la date de classement : règles des meublés non classés (seuil 15 000 €) ;
• pour les loyers perçus après le classement : règles des meublés classés (seuil micro-BIC de droit commun).

Pour rester éligible au micro-BIC, deux conditions cumulatives doivent alors être respectées :

• les loyers perçus avant classement doivent rester inférieurs à 15 000 € ;
• le total des loyers sur l’année entière (avant et après classement) doit rester sous le plafond micro-BIC, soit 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour 2025).

DPE : nouvelles règles applicables au 1er janvier 2026

Plusieurs évolutions importantes concernent le diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er janvier 2026, avec un impact direct pour les propriétaires de logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité.

Révision du calcul du DPE pour l’électricité

Le mode de calcul du DPE a été modifié par l’arrêté du 13 août 2025, qui abaisse le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire.

Conséquence : l’étiquette énergétique de certains logements électriques s’améliore mécaniquement.

Les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2026 intègrent automatiquement ce nouveau coefficient.

Ceux établis avant cette date restent valables jusqu’à leur échéance, mais peuvent être mis à jour sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Les propriétaires peuvent télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette sur le site de l’Agence de la transition écologique (ADEME).

Jusqu’à 850 000 logements sortiraient du statut de passoire énergétique

Dans la pratique, cette évolution pourrait permettre à environ 850 000 logements de sortir des classes F ou G.

Pour les propriétaires concernés, la mise à jour du DPE est fortement recommandée : elle peut permettre de sortir du statut de logement énergivore — et donc d’éviter certaines contraintes réglementaires — ou, à défaut, de gagner une classe énergétique.

Extension de l’obligation de DPE collectif à toutes les copropriétés

Le DPE collectif, qui évalue la performance énergétique globale d’un immeuble (parties communes, façades, toitures, équipements), est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, selon un calendrier désormais achevé :

• depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots.

Réalisé par un opérateur certifié sous la responsabilité du syndic, ce diagnostic complète le DPE individuel de chaque logement. Il constitue un outil d’aide à la décision pour planifier les travaux de rénovation énergétique et définir une stratégie globale à l’échelle de l’immeuble.