Joptimiz lance sa nouvelle plateforme d’assistance fiscale : Myimmobilier.com !

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Nous avons la joie d’annoncer le lancement de notre nouvelle plateforme d’assistance juridique et fiscale avec réponse en ligne : www.Myimmobilier.com

Myimmobilier.com est une plateforme en ligne dédiée à fournir des services et des conseils en matière immobilière, fiscale et patrimoniale. Son équipe (Joptimiz.com) est composée de cinq professionnels chevronnés, experts dans leurs domaines respectifs, qui travaillent de concert pour offrir des solutions personnalisées et de qualité à leurs clients.

Nous traitons tous les sujets concernant les domaines de l’immobilier : location nue, meublée, non résident, SCI, démembrement  …

A bientôt sur notre plateforme…

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La fiscalité des investissements en Loc’Avantages

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La fiscalité des investissements en Loc’Avantages

Ce dispositif concerne les propriétaires bailleurs qui donnent en location un logement dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale dans l’habitat (Anah), en respectant des conditions de loyer et de ressources du locataire.

Les propriétaires de logements donnés en location dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) peuvent, lorsque la demande de conventionnement a été enregistrée par l’Anah entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024, bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social (de 15 à 65%).

Ouvrent droit à la réduction d’impôt les logements neufs ou anciens situés en France (métropole ou DOM), loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

La 1ère année

Les obligations déclaratives doivent être remplies dès la première année, à défaut, l’administration peut refuser le bénéfice de l’avantage du contribuable.

Le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle la location ouvre droit pour la 1ère fois à la réduction calculée en fonction du revenu brut si c’est en direct :

  • une copie de la convention conclue avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) signée par les 2 parties,
  • une copie du bail nu signé par le bailleur et le locataire,
  • une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de la dernière année ou l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

De la part de www.myimmobilier.com, plateforme d’assistance juridique et fiscale immobilière

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Louer une pièce de sa résidence principale pour les JO à Paris (Joptimiz.com)

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Vous pensez louer une pièce de votre habitation principale pour les JO à Paris … et vous vous interrogez sur la fiscalité applicable.

Les revenus de la location d’une ou plusieurs pièce(s) de l’habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile sont exonérés d’IR et de prélèvements sociaux.

Ils ne sont pas à déclarer si :

  • la location est habituelle ;
  • la location est réalisée pour une journée, une semaine ou un mois (c’est-à-dire à des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement) ;
  • les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.

Si les recettes dépassent, vous rentrez dans le champs de la location saisonnière.

La fiscalité des loyers dépendra alors du type d’option choisie : micro-BIC ou réel.

De la part de Joptimiz.com et Myimmobilier.com, assistance fiscale en ligne

 

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Le régime réel d’imposition pour les loueurs en LMNP

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Au-delà de 77.700 € de recettes par an, ou sur option si le montant est inférieur, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous allez également appliquer un système d’amortissement sur le prix d’acquisition du bien immobilier qui, selon les règles de la comptabilité commerciale, ont pour but de constater la dépréciation économique d’un bien immobilisé. Cet amortissement constitue une charge déductible du résultat imposable sans entraîner en contrepartie, une sortie de trésorerie.

C’est le véritable avantage de la Location meublée.

Les charges déductibles :

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple (sauf option pour leur amortissement sur cinq ans) ;
– Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;
– Les impôts locaux ;
– Les frais de gestion et d’assurances ;
– Les intérêts d’emprunt ;
– L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
L’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée d’utilisation et selon la méthode par composant car tous les éléments significatifs d’un bien ne se déprécient pas de la même manière. En principe, selon les usages comptables, un bien d’habitation peut s’amortir sur 40 ans, soit un amortissement de 2,5% par an du prix d’acquisition.

Les obligations comptables.

Ce régime est nécessairement moins simple que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

L’utilisation des déficits

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

La taxation des plus-values

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

En l’état actuel des choses, pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée. Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux, puisque celles-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Attention, cet avantage pourrait bientôt disparaitre, une réflexion est en effet menée par la majorité parlementaire actuelle, afin d’imposer la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value. Ce dispositif avait d’ailleurs fait l’objet d’une révision dans le cadre d’une proposition de loi de la majorité parlementaire.

De la part de www.myimmobilier.com, plateforme d’assistance juridique et fiscale immobilière

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La fiscalité du micro-Bic en LMNP …

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Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 77.700 €, vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore micro-entreprises.

Une déclaration très simple pour les loueurs en LMNP :

Ce régime a le mérite d’être extrêmement simple puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes s’entendent du loyer et des charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

Un abattement forfaitaire …

L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant déclaré. Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Cette somme viendra s’ajouter à vos autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Corrélativement, vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % du montant déclaré. Au-delà, le régime du réel est plus intéressant. Il s’applique sur option, avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous voulez bénéficier de ce régime. L’option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l’année.

Attention ! si vous louez en saisonnier, la règle fiscale était jusqu’au 31/12/2023, la même : en principe 50 % d’abattement jusqu’à 77.700 €. Exception : pour les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme , l’abattement n’était pas de 50 % mais de 71 % s’appliquant jusqu’à 188.700 € de recettes par an.

A compter du 1er janvier 2024 le seuil de chiffre d’affaires à ne pas dépasser pour être soumis au régime micro-BIC est fixé à 15 000 € pour la location de meublés de tourisme non classés. Il reste néanmoins possible d’appliquer les dispositions antérieures pour les revenus de l’année 2023.

La loi de finances pour 2024 introduit pour les activités de location directe ou indirecte de locaux meublés de tourisme non classés (location d’un hébergement individuel tel qu’une villa, un appartement ou un studio meublé) un seuil de chiffre d’affaires à ne pas dépasser pour être intégré dans le régime micro-BIC. Ce seuil est fixé à 15 000 €.

De la part de www.myimmobilier.com, plateforme d’assistance juridique et fiscale immobilière

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Ca bouge (encore) pour la location saisonnière …

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Le Senat a adopté en première lecture le 21 mai 2024, la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif.

2 points à relever :

  • nouveaux seuils et abattements applicables en matière de location saisonnière de logements classés et non classés (non classé : seuil micro-BIC à 23 000 €, abattement 30 %,  régime réel si loyers > 23 000 €; classé :  77 700 €, abattement 50 % et réel si loyers > 77 700 €) ;
  • obligation pour tous les biens loués meublés – même saisonniers – de réaliser un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et de louer un logement « décent » en termes de performances énergétiques, excepté pour les biens constituant la résidence principale du propriétaire-bailleur.

La mise en location de la résidence principale du propriétaire ne requiert pas d’autorisation de changement d’usage si la durée de la location saisonnière n’excède pas 120 jours par an. Dans les communes ayant instauré un enregistrement, la mise en location saisonnière plus de 120 jours par an est interdite et sera passible d’une amende de 15 000 € (contre 10 000 € précédemment).

De plus, l’amende de non-respect d’enregistrement de la location saisonnière entraînerait une amende de 10 000 €.

L’ensemble des éléments de cette proposition de loi  ne sont pas en vigueur tant que cela n’est pas voté définitivement.

De la part de Myimmobilier.com, assistance fiscale immobilière en ligne

 

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Du nouveau pour le dispositif Denormandie ancien !

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La réduction d’impôt, à nouveau prorogée, est étendue aux investissements réalisés à  compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit notamment être situé dans certaines communes. L’investissement est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Nous vous indiquons les informations à connaître.

L’article 42 de la loi relative à la rénovation de l’habitat dégradé étend l’avantage fiscal aux logements situés dans des copropriétés en grave difficulté financière faisant l’objet d’une procédure judiciaire d’administration provisoire en application de l’article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ou dans des copropriétés incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées régie par les articles L 741-1 et L 741-2 du Code de la construction et de l’habitation.

De la part de www.myimmobilier.com, assistance fiscale immobilière en ligne

 

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La fiscalité des SCPI européennes

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Les sociétés civiles de placement immobilier sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. Elles bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale.

Les SCPI Européennes sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier concentrant principalement ses investissements sur des biens immobiliers situés en Europe.

Quelle est la fiscalité des SCPI européennes ?

Pour définir l’étendue de l’obligation fiscale en France, l’article 4 A du Code Général des Impôts établit la distinction suivante, qui est fondamentale :

  • les personnes qui ont en France leur domicile fiscal sont passibles de l’impôt français sur le revenu à raison de l’ensemble de leurs revenus, qu’ils soient de source française ou étrangère ;
  • les personnes dont le domicile fiscal est situé hors de France ne sont passibles dudit impôt que pour les seuls revenus de source française.

S’agissant des revenus fonciers de source étrangère, ils doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôt, à l’aide du formulaire 2047.

Le principe des conventions fiscales consiste en l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble.

Et en France ? il existe 2 régimes : crédit d’impôt ou exonération en France

Le régime du crédit d’impôt
C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source allemande par exemple. Dans ce cas, il y a imposition en Allemagne et en France avec un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français. Si le pays source à un taux d’imposition faible, dans ce cas, la rentabilité nette de la SCPI est plus importante.

Le régime de l’exonération
C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source belges et les anciennes conventions fiscales. Il y a donc dans ce cas exonération en France mais il y a quand même un impact à cause du taux moyen d’imposition effectif qui jouera sur la taxation globale des revenus perçus par le contribuable en affectant la progressivité de l’impôt.

De la part de www.myimmobilier.com, plateforme d’assistance fiscale immobilière

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LMP et LMNP … qui payent les cotisations sociales ?

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À compter des revenus 2020, les indépendants n’ont plus qu’une seule déclaration à remplir. En effet ils n’ont pas à remplir de déclaration sociale sur le site net-entreprise.fr.

En cas de déclaration en ligne, les revenus indiqués dans la déclaration 2042 C PRO seront utilisés pour préremplir la déclaration des revenus des indépendants (DRI) qui apparaîtra à la suite de la déclaration fiscale 2042 C PRO.

Les informations seront ensuite envoyées directement à l’URSSAF ou à la Caisse générale de sécurité sociale (CGSS) et à la caisse de retraite des professions libérales.

Qui sont concernés ?

Sont concernées les LMP ainsi que les LMNP réalisant plus de 23 000 € de location saisonnière, au titre de l’année 2023, y compris en cas de résultat nul ou déficitaire ou encore si les revenus sont exonérés de cotisations sociales.

Le calcul des cotisations sociales est effectué en reprenant (pour une grande partie) les revenus déclarés dans la déclaration 2042 C PRO. Cependant, les assiettes sociale et fiscale étant différentes sur certains points, le contribuable doit indiquer certains revenus dans la DRI.

En principe, la DRI apparaît automatiquement à la suite de la déclaration 2042 C PRO (l’URSSAF et la CGSS communiquent à l’administration fiscale la liste des personnes relevant du régime TNS).

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Avantages et inconvénients de la SCI a l’IS

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Avantages et inconvénients de la SCI a l’IS

La société soumise à l’IS est redevable de l’impôt et le résultat imposable est déterminé en fonction des règles de l’impôt sur les sociétés. L’application de celles-ci présente de nombreux intérêts lors de l’exploitation des immeubles inscrits à l’actif du bilan :

  • Il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif, ce qui vient diminuer le résultat imposable,
  • Le taux de l’IS est souvent plus bas que celui de l’IR (majoré des prélèvements sociaux). Ainsi on appliquera le taux réduit de 15% jusqu’à 42.500 euros de bénéfice, ou 25% au-delà
  • Les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse (Flat tax : 12,8% d’impôt forfaitaire + 17,2% de prélèvements sociaux),
  • La rémunération du gérant est déductible du résultat.

Le principale écueil est naturellement le coût fiscal lors de la revente avec la reprise des amortissements.

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