Précisions sur la valeur des plafonds de loyers du dispositif « Loc’Avantages »

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Précisions sur la valeur des plafonds de loyers du dispositif « Loc’Avantages »

L’arrêté définissant les valeurs des plafonds de loyers pour l’application de la réduction d’impôt « Loc’Avantages » est paru il y a quelques mois.

Pour rappel, le dispositif de déduction Cosse ancien est devenu depuis le 1er mars 2022, une réduction d’impôt dénommée Loc’Avantages.

La réduction Loc’Avantages présente certaines particularités par rapport aux investissements défiscalisant classiques tel que le Pinel :

  • la réduction est calculée sur le loyer brut encaissé (et non sur le prix de revient) ;
  • la réduction n’est pas limitée dans le temps ;
  • la réduction s’applique que l’on acquiert un nouveau bien (c’est-à-dire un achat ou bien reçu par donation ou succession) ou que l’on détienne déjà le bien.
  • Le bien peut être détenu en pleine propriété, en indivision ou en SCI, voire en démembrement (puisque le texte ne l’exclut pas).

Les modalités d’application de la réduction d’impôt « Loc’Avantages » créée par l’article 67 de la loi 2021-1900 du 30 décembre 2021 (loi de finances pour 2022) viennent d’être précisées par le décret 2022-465 du 31 mars 2022 et l’arrêté LOGL2206704A du 29 mars 2022.

L’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI issu du décret, a fixé la méthode de calcul des plafonds de loyers à partir de l’estimation du loyer de marché, à laquelle est appliquée une décote en fonction de l’affectation du logement : location intermédiaire (15 %), sociale (30 %) ou très sociale (45 %). Les valeurs obtenues sont arrondies au centime d’euro le plus proche.

Les valeurs des plafonds de loyer hors charges par mètre carré de surface habitable à respecter par les propriétaires bailleurs concluant ou renouvelant des baux en 2022 sont fixées par l’annexe à l’arrêté LOGL2209827A du 14 avril 2022 (JO 22). Cette annexe est publiée sur le site Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=MNp5nBkJ2LcjAxCTxNf3Ss1EHFQ2DgWXsjxXY-a5RFQ=

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Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

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Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

En vertu du principe général posé par l’article 13 du Code Général des Impôts (CGI), les dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu foncier sont admises en déduction, sauf lorsqu’il s’agit des dépenses expressément exclues des charges foncières déductibles par l’art 31 du CGI telles que les dépenses de reconstruction.

Quelles sont les charges déductibles ?

En optant pour le régime réel, les frais et charges à déduire des recettes comprennent notamment :

  • Les dépenses de réparation ou d’entretien : tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
  • Les dépenses d’amélioration des locaux : travaux ayant pour objet d’apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l’immeuble.
  • Ex : installation du chauffage central, de l’électricité, d’un ascenseur, d’une salle d’eau, d’une cuisine aménagée et équipée, du tout-à-l’égout, d’une antenne collective de télévision, du téléphone, de dispositifs de sécurité contre les cambriolages, agrandissement des portes et des fenêtres, pose de persiennes, installation d’équipements pour personnes handicapées.
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires (car n’ayant pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire).

Ex : les fournitures ou services destinés à l’usage privé ou commun des locataires (consommation d’eau chaude et froide, frais de chauffage, d’éclairage, d’ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, etc.) + les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage.

  • Les provisions pour charges de copropriété (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs et dépenses de travaux)
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement du locataire : les indemnités d’éviction sont déductibles si le propriétaire reprend la disposition de son immeuble en vue de le relouer dans de meilleures conditions.
  • Les frais de gestion :
  • Les frais de procédure à l’occasion d’un procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers ;
  • Les frais de rémunération des concierges (salaires en espèces, avantages en nature, charges sociales et fiscales) ou des gardes (y compris les frais de garde-chasse dans les propriétés rurales) ;
  • Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

Ex : services de gérants d’immeuble ou administrateur de biens, les commissions versées à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ou les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles.

Les autres frais de gestion sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 € par local.

Ex : téléphone, les frais de déplacement, les dépenses d’acquisition de matériels et mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels et les frais de promotion et de publicité.

  • Les primes d’assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés, emprunt, etc)
  • Certains impôts, autres que ceux incombant à l’occupant. Sont ainsi exclus la taxe d’habitation, la taxe d’urbanisme, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, …
  • Lorsque ces impôts ont fait l’objet d’une pénalité pour défaut ou retard de paiement, cette pénalité est également admise en déduction.
  • Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ou la conservation de ces propriétés.

Ex : pour payer les droits de succession (les intérêts versés au Trésor en cas de paiement fractionné des droits de mutation à titre gratuit sont de même déductibles).

Quid plus particulièrement des frais d’emprunt ?

La déduction peut porter également sur les frais d’emprunt.

Si les intérêts sont versés avant l’achèvement de l’immeuble, ils sont considérés comme une charge déductible du revenu des autres propriétés du contribuable ou déficit foncier.

Le contribuable conserve le bénéfice de la déduction lorsqu’il conclut un emprunt destiné à rembourser ou à se substituer à son emprunt initial, si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt (mais seuls les intérêts relatifs au capital restant dû ouvrent droit à déduction).

Il y a déduction également des indemnités de résiliation anticipée et de renégociation du prêt ainsi que les frais d’ouverture de dossier du nouvel emprunt (si nouvel emprunt permet de réduire effectivement la charge des intérêts restant dus).

La déduction des intérêts d’emprunt peut être pratiquée par les nus propriétaires d’immeubles dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social.

Les intérêts, payés à raison d’une avance sur assurance-vie utilisée pour financer les dépenses visées au présent paragraphe, sont déductibles à condition que l’avance soit effectivement remboursée à l’assureur au terme du prêt.

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Les dates à retenir pour les déclarations 2022

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Les dates à retenir pour les déclarations 2022

L’avis d’impôt sur le revenu est disponible dans l’espace particulier sécurisé, selon la situation du contribuable, entre le 25 juillet 2022 et le 5 août 2022.

Il est possible en cas d’oubli ou d’erreur constaté sur l’avis d’imposition, de procéder à des corrections. Ces modifications concernent non seulement l’impôt sur le revenu mais également l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les contribuables ayant déclaré leurs revenus en ligne peuvent rectifier leur déclaration directement en ligne. Le service de correction en ligne sera ouvert début août 2022 et accessible jusqu’à mi-décembre 2022.

Après, il sera encore possible de déposer une déclaration rectificative jusqu’au 31 décembre 2024. Le contribuable doit suivre la procédure proposée à l’écran en sélectionnant l’impôt et l’année concernés. Il doit également préciser le motif de sa demande. La réclamation est alors directement transmise au service concerné et le contribuable doit recevoir un accusé de réception.

La correction de la déclaration de l’impôt peut aboutir à une diminution ou une augmentation du montant de l’impôt. En cas de baisse d’impôt, un avis d’impôt corrigé informera le contribuable du dégrèvement et le montant de l’impôt dû sera précisé sous le libellé « montant de votre impôt net ». S’il avait déjà payé l’impôt, le trop-perçu lui sera remboursé. S’il n’avait pas encore payé l’impôt, seul le « montant de votre impôt net » figurant sur le nouvel avis d’imposition sera à régler.

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Le Dispositif Pinel en cas de départ à l’étranger (expatriation, …).

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Le Dispositif Pinel en cas de départ à l’étranger (expatriation, …).

Le dispositif Pinel ne concerne que les investissement réalisés par des contribuables fiscalement domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker. La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt « Pinel » transfère son domicile fiscal hors de France après la réalisation de l’investissement n’entraîne pas la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu :

  • pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, après transfert du domicile fiscal hors de France, la réduction d’impôt s’impute sur l’impôt déterminé selon les règles applicables aux non-résidents, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires, et ne peut pas donner lieu à remboursement ;
  • pour les investissements réalisés antérieurement, pour les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est plus considéré comme fiscalement domicilié en France, la réduction d’impôt ne peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019, après transfert du domicile fiscal hors de France, la réduction d’impôt s’impute sur l’impôt déterminé selon les règles applicables aux non-résidents, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. La réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à remboursement.

Cette possibilité d’imputation est toutefois subordonnée au fait la condition que le contribuable ait été domicilié fiscalement en France lors de la réalisation de l’investissement éligible à l’avantage fiscal.

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Nos services sont fermés pour congés…

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Nos services sont fermés jusqu’au 24 juillet. Nous vous souhaitons d’agréables vacances.

A très bientôt …

L’équipe Joptimiz

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Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

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Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

Si les recettes sont inférieures ou égales à 15 000€, le régime micro-foncier s’applique de plein droit. Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein droit si les recettes sont supérieures à 15 000€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées par le loueur seront déduites pour leur valeur réelle.

Concernant les déficits, ils sont déductibles du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu (IR) dans la limite de 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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C’est quoi la taxe sur les logements vacants ?

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C’est quoi la taxe sur les logements vacants ?

Depuis le 1er janvier 2013, les propriétaires de logements inoccupés depuis plus de 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis une taxe assise sur la valeur locative foncière brute dont le taux est fixé à 12,5 % pour la 1ère année de vacance et 25 % dès la 2ème année.

Cette taxe sur les logements vacants n’est due que dans certaines communes de plus de 50 000 habitants où la situation du marché locatif est tendue.

Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation.

La taxe n’est pas due pour :

  • les résidences secondaires,
  • les locaux qui nécessiteraient, pour être habitables, des travaux importants,
  • les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition,
  • les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas acquéreur,
  • les logements détenus par les organismes d’habitation à loyers modérés.

La taxe n’est pas due lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition.

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La notion de TMI …

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Le Taux Marginal d’Imposition (TMI) permet d’identifier le taux d’imposition auquel sera soumis tout revenu supplémentaire perçu par le foyer fiscal.
Il correspond au taux appliqué sur la dernière tranche d’imposition du contribuable.
Les crédits ou réductions d’impôt ont un impact sur l’impôt net à payer mais n’ont pas d’influence sur le Taux Marginal d’Imposition.

Le Taux Marginal d’Imposition en détail …

Le taux marginal d’imposition (TMI) d’un contribuable correspond au taux auquel est imposée la dernière tranche de son revenu.
C’est donc la somme des revenus du foyer après application du quotient familial et de son plafonnement !
L‘IR d’un contribuable est calculé selon un barème progressif qui est composé de plusieurs tranches d’imposition.
Connaitre son TMI permet d’évaluer l’impact qu’aura sur le montant des impôts, soit un revenu supplémentaire (revenu du capital ou revenu salarial) ou une baisse de revenu (passage en retraite …).

Le TMI pour des revenus perçus en 2020 par le foyer de 120.000 €  par ex est de 41%.

Cette notion de TMI est donc importante pour l’investissement PERin par exemple, car être imposés à un TMI de 41% en tant que salariés (Mr et Mme) et passé à 30% au moment de la retraite, dopera le retour sur investissement du produit grâce à ce différentiel d’impôt (j’ai plus déduit que je n’ai payé d’impôt) !

 

 

Qu’est ce qui modifie un TMI ?

Il y a différents paramètres qui pourraient modifier le TMI.

On peut en citer quelques un … :

  • La perception d’un bonus ;
  • Une augmentation de salaire ;
  • La baisse de revenus (passage en retraite par ex) ;
  • Un divorce (seuls les revenus de l’un ou l’autre) sont alors pris en compte (avec les règles du quotient familial).
  •  …

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Expulsion du locataire en cas de non-paiement du loyer ?

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Expulsion du locataire en cas de non-paiement du loyer ?

Même si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur doit saisir le juge d’instance  pour obtenir la résolution du bail et l’expulsion du locataire.

Le locataire ne peut être expulsé du logement que par un jugement d’expulsion. Mais il bénéficie tout de même de certaines mesures protectrices.

Tout d’abord, le locataire ne peut être expulsé pendant la période d’hiver s’il n’est pas immédiatement relogé.

Ensuite, le locataire peut demander au juge de lui accorder des délais de grâce. Ainsi, le juge peut lui accorder un délai compris entre 3 mois et 1 an pour quitter les lieux s’il s’avère que son relogement est impossible malgré sa bonne volonté.

Enfin, avant de procéder à l’expulsion, le bailleur doit signifier au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour obéir au commandement.

Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai que le propriétaire peut demander à un huissier de procéder à l’expulsion. En cas d’opposition du locataire, l’huissier peut demander le concours de la force public.

S’il lui est refusé, le bailleur peut demander au tribunal administratif à être indemnisé des loyers non perçus.

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Quels sont les aspects comptables de la SCI ?

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Quels sont les aspects comptables de la SCI ?

Les SCI n’ont aucune obligation à tenir une comptabilité commerciale, sauf pour les SCI à l’impôt sur les sociétés et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d’une comptabilité commerciale.

Les SCI à l’IR sont tenues de produire chaque année une déclaration de leur résultat fiscal à l’administration, même si ce sont les associés qui acquittent l’impôt correspondant. Ce résultat doit pouvoir s’expliquer par la présentation d’une comptabilité de nature à justifier, au mieux une comptabilité commerciale.

L’établissement de comptes annuels se formalise par la présentation de 3 documents : le bilan (situation patrimoniale recensant actifs et passifs), le compte de résultat (situation financière faisant état des produits et des charges) et une annexe si la bonne compréhension des bilan et compte de résultat le justifie.

La tenue d’une comptabilité commerciale implique la comptabilisation d’amortissements. Les SCI à l’IS et les SCI à l’IR ayant des associés tenus à une comptabilité commerciale doivent donc amortir.

Dans les autres cas, SCI à l’IR avec des associés personnes physiques notamment, amortir ou non relève d’un choix dont les incidences sont comptables mais non fiscales (l’amortissement n’étant pas déductible des revenus fonciers).

Les amortissements constituent une charge déductible du résultat comptable. Ils contribuent donc à minorer ce dernier.

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