Comment sont imposées les recettes tirées de la location classique ?

Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

Si les recettes sont inférieures ou égales à 15 000€, le régime micro-foncier s’applique de plein droit. Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein droit si les recettes sont supérieures à 15 000€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées par le loueur seront déduites pour leur valeur réelle.

Concernant les déficits, ils sont déductibles du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu (IR) dans la limite de 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Expatriation à Londres et investissement immobilier en France

Lors de votre expatriation à Londres, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France. De même, vous pouvez vous interroger sur l’opportunité de l’investissement l’immobilier pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie. Se posera alors plusieurs questions quant à votre fiscalité en France tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’IFI et des droits de succession et autres taxes. La convention fiscale conclue avec le Royaume Uni et la France le 19 juin 2008 et la loi interne française nous apportent les solutions.

Avant toute chose et pour prendre les bonnes décisions, il est fortement conseillé de faire un bilan patrimonial expatriation pour connaître l’ensemble des impacts fiscaux vous concernant quant à une éventuelle opération immobilière.

Une question fiscale ?

Dans quel type de bien immobilier pouvez vous investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un expatrié. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier français en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux ou Scellier dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Comment se calcul l’impôt sur vos revenus locatifs ?

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France. C’est le cas de la convention conclue avec le Royaume Uni.

En tant que non résident, vos revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Ainsi par exemple, les travaux et les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.
Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur (+ prélèvements sociaux).

Vous devrez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration. Vous devrez éventuellement déclarer vos revenus locatifs en UK qui impacteront votre taux d’imposition de vos revenus en UK avec cependant des crédits d’impôt (sauf sous certaines conditions comme par exemple la remittance basis).

Il existe cependant des stratégies de réduction de l’impôt sur les revenus locatifs. L’utilisation par exemple du statut de loueur en meublé non professionnel peut en être une.

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La CSG-CRDS sur les revenus fonciers UK d’un résident français ouvre droit à crédit d’impôt

La CSG-CRDS sur les revenus fonciers UK d’un résident français ouvre droit à crédit d’impôt

L’octroi d’un crédit d’impôt égal au montant de la CSG et de la CRDS, qui font partie de « l’impôt français » au sens de la convention franco-britannique, n’est pas subordonné à l’inclusion des revenus dans la base d’un impôt équivalent ou similaire au UK.

C’est ce qui ressort de l’avis du Conseil d’Etat : CE avis 12-2-2020 n° 435907

Bonne journée

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Notre Guide IFI 2020

Ce guide d’une cinquantaine de pages (format pdf) reprend les différentes étapes dans le calcul de votre IFI pour ne manquer aucune étape ou pour son optimisation.

La rédaction de ce document a nécessité un travail important de recherche tant fiscal que juridique que nous souhaitons vous faire partager.

De manière non exhaustive, vous y retrouverez :

  • l’ensemble des calculs de votre IFI (calcul de la base, de l’impôt, la règle du plafonnement …),
  • les produits patrimoniaux à conserver, à clôturer, à acquérir afin d’optimiser votre situation,
  • les particularités (pacte d’actionnaire, immobilier, non résident, titres financiers …),
  • les optimisations sur les biens immobiliers,
  • nos conseils quant la réduction de cet impôt et les différentes stratégies (stratégie de réduction de la base, de l’impôt, règles du plafonnement et son utilisation, …),

Ce guide sera ponctué de nos conseils à chaque étape.

Plus de détails sur le guide IFI 2020 >>

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Charges déductibles en cas de location meublée

Charges déductibles en cas de location meublée

Selon le régime réel, le loueur en meublé professionnel ou non professionnel peut déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges qu’il a effectivement supportées dans l’intérêt de son activité.

Quelles sont les charges déductibles ?

Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, les charges déductibles ne font l’objet d’aucune liste indicative mais doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC.

Elles doivent :

  • être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;
  • correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
  • être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

La liste suivante dresse de manière non exhaustive les charges pouvant être déduites du résultat fiscal :

  • frais d’établissement qui peuvent être déductibles immédiatement (ou amortissables sur une durée de 5 ans)

Ex : frais de notaire, de constitution de société notamment, les frais d’acquisition (notaire, ingénierie, droits d’enregistrement, honoraires d’agence…)

  • frais d’entretien et de réparation ;
  • impôts locaux ;
  • frais de gestion et les charges de copropriété ;
  • frais d’assurances (emprunt et propriétaire non occupant) ;
  • intérêts d’emprunt (majorés des frais de dossiers et de constitution des garanties) ;
  • amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an) ;
  • amortissements des locaux

Concernant les amortissements

Toutefois, cet amortissement est limité : la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée.

Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire.

  • les frais relatifs à la tenue d’une comptabilité (honoraires de l’expert-comptable, adhésion à un centre de gestion agrée).

 

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Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

En vertu du principe général posé par l’article 13 du Code Général des Impôts (CGI), les dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu foncier sont admises en déduction, sauf lorsqu’il s’agit des dépenses expressément exclues des charges foncières déductibles par l’art 31 du CGI telles que les dépenses de reconstruction.

Quelles sont les charges déductibles ?

En optant pour le régime réel, les frais et charges à déduire des recettes comprennent notamment :

  • Les dépenses de réparation ou d’entretien : tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
  • Les dépenses d’amélioration des locaux : travaux ayant pour objet d’apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l’immeuble.
  • Ex : installation du chauffage central, de l’électricité, d’un ascenseur, d’une salle d’eau, d’une cuisine aménagée et équipée, du tout-à-l’égout, d’une antenne collective de télévision, du téléphone, de dispositifs de sécurité contre les cambriolages, agrandissement des portes et des fenêtres, pose de persiennes, installation d’équipements pour personnes handicapées.
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires (car n’ayant pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire).

Ex : les fournitures ou services destinés à l’usage privé ou commun des locataires (consommation d’eau chaude et froide, frais de chauffage, d’éclairage, d’ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, etc.) + les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage.

  • Les provisions pour charges de copropriété (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs et dépenses de travaux)
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement du locataire : les indemnités d’éviction sont déductibles si le propriétaire reprend la disposition de son immeuble en vue de le relouer dans de meilleures conditions.
  • Les frais de gestion :
  • Les frais de procédure à l’occasion d’un procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers ;
  • Les frais de rémunération des concierges (salaires en espèces, avantages en nature, charges sociales et fiscales) ou des gardes (y compris les frais de garde-chasse dans les propriétés rurales) ;
  • Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

Ex : services de gérants d’immeuble ou administrateur de biens, les commissions versées à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ou les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles.

Les autres frais de gestion sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 € par local.

Ex : téléphone, les frais de déplacement, les dépenses d’acquisition de matériels et mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels et les frais de promotion et de publicité.

  • Les primes d’assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés, emprunt, etc)
  • Certains impôts, autres que ceux incombant à l’occupant. Sont ainsi exclus la taxe d’habitation, la taxe d’urbanisme, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, …
  • Lorsque ces impôts ont fait l’objet d’une pénalité pour défaut ou retard de paiement, cette pénalité est également admise en déduction.
  • Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ou la conservation de ces propriétés.

Ex : pour payer les droits de succession (les intérêts versés au Trésor en cas de paiement fractionné des droits de mutation à titre gratuit sont de même déductibles).

Quid plus particulièrement des frais d’emprunt ?

La déduction peut porter également sur les frais d’emprunt.

Si les intérêts sont versés avant l’achèvement de l’immeuble, ils sont considérés comme une charge déductible du revenu des autres propriétés du contribuable ou déficit foncier.

Le contribuable conserve le bénéfice de la déduction lorsqu’il conclut un emprunt destiné à rembourser ou à se substituer à son emprunt initial, si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt (mais seuls les intérêts relatifs au capital restant dû ouvrent droit à déduction).

Il y a déduction également des indemnités de résiliation anticipée et de renégociation du prêt ainsi que les frais d’ouverture de dossier du nouvel emprunt (si nouvel emprunt permet de réduire effectivement la charge des intérêts restant dus).

La déduction des intérêts d’emprunt peut être pratiquée par les nus propriétaires d’immeubles dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social.

Les intérêts, payés à raison d’une avance sur assurance-vie utilisée pour financer les dépenses visées au présent paragraphe, sont déductibles à condition que l’avance soit effectivement remboursée à l’assureur au terme du prêt.

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Les avantages de l’investissement en SCPI

Une accessibilité sans restriction

C’est le premier avantage qu’il faut réellement citer. Investir en SCPI ne nécessite pas forcément de mettre des fonds astronomiques pour pouvoir avoir des parts. C’est un investissement pour toutes les bourses, qu’elles soient grandes ou petites. Ainsi, les entreprises comme les particuliers sont tous les bienvenus.

Un rendement de premier ordre

Certains investisseurs optent pour l’investissement en pierre papier pour profiter de la souplesse de la fiscalité SCPI. D’autres sont en recherche d’un meilleur taux de rentabilité. Que serait un bon investissement sans un bon rendement ?

Les SCPI n’investissent que dans des biens commerciaux ou professionnels à forts potentiels. Les loyers de ce type de bien s’accordent avec les flux de l’inflation, ce qui fait qu’ils sont en perpétuelle évolution. Les sociétés de gestion qui s’occupent de placer l’argent des clients prônent la stabilité au niveau du taux de rendement annuel et elles assurent cela grâce à leur professionnalisme dans la gestion de biens immobiliers. Il est possible d’avoir plus d’infos sur www.portail-scpi.fr.

Un suivi par des professionnels du métier

Pour rejoindre un peu l’idée précédente, les SCPI sont effectivement gérées par des sociétés de gestion spécialisées placées sous la surveillance de l’Autorité des marchés financiers. Leur travail consiste à collecter le capital nécessaire pour se constituer un parc immobilier important et ensuite le gérer pour générer les bénéfices nécessaires, à partager avec les épargnants. Justement, ces sociétés ont l’expérience et les compétences indispensables qui vont permettre de faire fructifier correctement cet argent.

Une régulation stricte

Comme il a été mentionné précédemment, l’Autorité des marchés financiers exerce un contrôle continu sur les sociétés de gestion. C’est assez rare pour le souligner que cette entité soit aussi stricte dans le secteur de l’immobilier. Il est impératif pour elle de garantir que le marché soit stable et ne sort pas du droit chemin.

 

Une mutualisation des risques

« C’est l’un des arguments qui convainquent le plus d’épargnants d’investir en SCPI. Selon le principe de fonctionnement des SCPI, les risques ne sont pas du tout individualisés en cas de pépin. Si par exemple, un propriétaire est confronté à un mauvais payeur de loyer, il aura des problèmes.

Dans le cadre des SCPI, comme il s’agit de plusieurs investisseurs et, qui plus est, de plusieurs biens immobiliers dont la valeur dépasse les milliards, un seul mauvais locataire n’affectera pas vraiment le rouage du système. Et en plus, grâce au professionnalisme et à l’expérience des sociétés de gestion, elles peuvent garantir aux épargnants qu’elles dépassent toujours les 90 % de taux d’occupation. » Déclare Antoine Cesari de Portail-SCPI

Pour conclure alors, les avantages d’investir en SCPI ne sont nullement négligeables. En effet, les épargnants ne se sentiront pas discriminés et pourront gagner de l’argent en toute sécurité avec un taux de rendement raisonnable, parfois même très onéreux.

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IFI 2020 : quid de la résidence principale détenue au travers d’une SCI ?

La résidence principale détenue au travers d’une SCI

En tant que résidence principale, vous avez la possibilité de bénéficier d’un abattement de 30%.

Mais l’abattement de 30% est accordé quand la résidence principale est possédée par le biais d’une société civile immobilière de copropriété transparente telles qu’elles sont mentionnées à l’article 1655 ter du Code général des impôts. C’est-à-dire les SCI qui sont exclusivement dédiées à l’habitation des associés.

Sont exclus, en revanche, les titres de SCI d’investissement ou de gestion. Dans ce cas, l’abattement de 30% n’est pas accordé même si un associé habite un des immeubles concernés.

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Le dispositif COSSE

Le dispositif Cosse permettant, en cas de location sous convention à loyer maîtrisé conclue avec l’Anah, de bénéficier d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pouvant atteindre 85 % de leur montant, arrivait à expiration le 31 décembre 2019.

Seuls les loyers couverts par une convention conclue avant cette date y étaient éligibles.

La loi de finances pour 2020 proroge ce dispositif pour une période de 3 ans (de 2020 à 2022).

Toutefois, pour les conventions conclues à compter du 1er juillet 2020 seuls les logements répondant à un niveau de performance énergétique qui devrait être fixé par arrêté pourront bénéficier du dispositif.

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Fin de la déclaration au RCS pour le LMP

Le Code général des impôts prévoit que, pour qualifier de professionnelle une activité de loueur en meublé, 3 conditions cumulatives doivent être remplies :

  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
  • retirer de cette activité des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et,
  • dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Le 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a censuré la condition relative à l’inscription au RCS pour le LMP et l’administration avait, en conséquence, retiré de sa doctrine cette condition en mars 2019. Ceci a été repris par la Loi de Finances 2020.

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