Comment sont imposés les revenus d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

D’une part, les revenus locatifs de la SCI seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers ou BIC).

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values immobilières et seront soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux PS au taux de 17,2%. Une surtaxe pourra éventuellement s’appliquer sur les plus-values élevées (2 – 6%).

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Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

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La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

La distinction entre logement principal ou secondaire

Tout d’abord, une définition s’impose car il convient de distinguer résidence principale et résidence secondaire au sens de la réglementation.

Une maison ou un appartement est considéré comme une résidence principale si on y habite au moins 8 mois dans l’année, sauf cas très exceptionnels (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

La définition de la résidence secondaire indique que c’est un logement occupé occasionnellement dans l’année (pour les loisirs, les vacances, pendant les week-ends…).

 

La location de la résidence principale

La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, est possible dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.

A Paris, à compter du 1er décembre 2017, les personnes proposant à la location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire au préalable auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer ce numéro d’enregistrement, lequel devra être reporté sur leur annonce. A Bordeaux, cette obligation d’enregistrement entrera en vigueur le 1er mars 2018.

Attention, si l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, le site ou l’agent immobilier par lequel est passé l’annonceur devra retirer son annonce.

Il est possible de louer plus de 120 jours si :

–        vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure

–        vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les chambres d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours

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Location meublée et exonération IFI

Location meublée et exonération IFI

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :

  • il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
  • il doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
  • et il doit retirer de cette activité plus de 50% de son revenu.

Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles de l’activité de location meublée

Attention, on ne parle pas de bénéfice imposable, mais de recettes. Il s’agit donc du montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée.

Retirer de cette activité de location meublée plus de 50 %

Cela concernent les revenus à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour pouvoir être exonéré d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites.

Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale.

Cette condition est la conséquence d’une réponse ministérielle VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) dans laquelle le ministre confirme :

« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »

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La location meublée et les BIC …

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale (exploitants individuels ou associés de certaines sociétés de personnes).
Ils font partie du revenu imposable et sont soumis à des obligations déclaratives qui dépendent du régime fiscal applicable : micro BIC, réel simplifié ou réel normal.
Le bénéfice imposable est, en principe, déterminé à partir du bénéfice comptable (recettes – charges).
Le redevable dont les recettes provenant d’activité de BIC peut bénéficier d’un régime simplifié d’imposition si elles sont peu importantes. Elles sont imposables, sauf option pour le régime réel, selon un bénéfice forfaitaire (forfait reprenant l’ensemble de ces charges).

BIC professionnels ou non professionnels

Les BIC sont non professionnels lorsque l’activité ne comporte pas la participation personnelle, directe et continue du contribuable à l’accomplissement des actes nécessaires à sa poursuite.
Il s’agit notamment :

  • des résultats des loueurs en meublé non professionnels et des membres non professionnels de copropriété de cheval de course ou d’étalon, quelle que soit la date à laquelle ces activités ont été créées,
  • des résultats des autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel et créées, étendues ou adjointes à compter du 1er janvier 1996,
  • de la fraction du résultat des activités commerciales non professionnelles créées, étendues ou adjointes avant le 1er janvier 1996, correspondant aux investissements réalisés à compter de cette date.

Le régime de Micro-BIC

Bénéficient de ce régime d’imposition simplifié les très petites entreprises qui, n’ayant pas opté pour un autre régime d’imposition, sont expressément exonérées de TVA ou bénéficient de la franchise en base de TVA et dont le CA n’excède pas certaines limites.
Pour les périodes d’imposition comprises de 2017 à 2019, les limites de chiffres d’affaires (à comparer au CA 2016 à 2018 selon les dates) sont fixées respectivement à :

  • 170 000 € HT de 2017 à 2019 et 176 200 € HT de 2020 à 2022, pour les activités de vente des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou la fourniture de logement (hors location en meublé sauf meublés de tourisme et chambres d’hôtes ) ;
  • 70 000 € HT de 2017 à 2019 et 72 600 € HT de 2020 à 2022, s’il s’agit d’autres entreprises (y compris les activités de location de matériels ou de biens de consommation durable).

Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux.
Ainsi, le bénéfice taxable correspond à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Le régime BIC et location meublée

L’imposition des revenus provenant de la location meublée dans la catégorie BIC présente certains avantages :

  • il est possible de bénéficier du régime du micro-BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme),
  • le loueur en meublé peut opter pour le régime du réel. S’il est considéré comme loueur professionnel (LMP), il a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l’actif du bilan. En revanche, si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, l’imposition dans la catégorie des BIC présente l’inconvénient de ne pas pouvoir imputer de déficit sur le revenu global, alors que dans le cadre des revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global dans une certaine limite.
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Posez nous votre question fiscale !

Posez nous votre question fiscale !

Depuis 2006, notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

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C’est quoi le TMI ?

Le Taux Marginal d’Imposition (TMI) permet d’identifier le taux d’imposition auquel sera soumis tout revenu supplémentaire perçu par le foyer fiscal.
Il correspond au taux appliqué sur la dernière tranche d’imposition du contribuable.
Les crédits ou réductions d’impôt ont un impact sur l’impôt net à payer mais n’ont pas d’influence sur le Taux Marginal d’Imposition.

Le Taux Marginal d’Imposition en détail …

Le taux marginal d’imposition (TMI) d’un contribuable correspond au taux auquel est imposée la dernière tranche de son revenu.
C’est donc la somme des revenus du foyer après application du quotient familial et de son plafonnement !
L‘IR d’un contribuable est calculé selon un barème progressif qui est composé de plusieurs tranches d’imposition.
Connaitre son TMI permet d’évaluer l’impact qu’aura sur le montant des impôts, soit un revenu supplémentaire (revenu du capital ou revenu salarial) ou une baisse de revenu (passage en retraite …).

Le TMI pour des revenus perçus en 2020 par le foyer de 120.000 €  par ex est de 41%.

Cette notion de TMI est donc importante pour l’investissement PERin par exemple, car être imposés à un TMI de 41% en tant que salariés (Mr et Mme) et passé à 30% au moment de la retraite, dopera le retour sur investissement du produit grâce à ce différentiel d’impôt (j’ai plus déduit que je n’ai payé d’impôt) !

 

 

Qu’est ce qui modifie un TMI ?

Il y a différents paramètres qui pourraient modifier le TMI.

On peut en citer quelques un … :

  • La perception d’un bonus ;
  • Une augmentation de salaire ;
  • La baisse de revenus (passage en retraite par ex) ;
  • Un divorce (seuls les revenus de l’un ou l’autre) sont alors pris en compte (avec les règles du quotient familial).
  •  …

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Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions suivantes (CGI art. 155, IV) :

–  les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;

–  ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Attention en 2018 : Le  Conseil constitutionnel  déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC). Ce critère n’apparait donc plus pour la qualification en matière d’IR.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces conditions.

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

De plus, en cas de déficits, ceux-ci sont imputables sur le revenu global.

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Le projet de loi de finances 2021

Le projet de Loi de Finances pour 2021 a été présenté en Conseil des ministres le 28 septembre 2020.

Les mesures sont susceptibles d’évoluer dans le cadre des débats parlementaires à venir.

La loi doit être définitivement adoptée et publiée au Journal Officiel d’ici la fin de l’année.

Pour l’instant peu de mesures concernant les particuliers sauf …

o Indexation du barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les revenus 2020 et des grilles de taux par défaut du prélèvement à la source (art 2)

Pour les revenus perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2021, les tranches du barème de l’impôt sur le revenu (tel que modifié l’an dernier dans le cadre de la Loi de Finances pour 2020) ainsi que les seuils et limites qui lui sont associés seraient revalorisés de 0.2 %. Le barème serait ainsi le suivant pour un quotient familial d’une part (avant application du plafonnement des effets du quotient familial et hors application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) :

Fraction du revenu imposable (une part) Taux (en %)

N’excédant pas 10 084 € 0 %

De 10 084 € à 25 710 € 11 %

De 25 710 € à 73 516 € 30 %

De 73 516 € à 158 122 € 41 %

Supérieure à 158 122 € 45 %

Les limites des tranches de revenus des grilles de taux par défaut du prélèvement à la source seraient indexées dans les mêmes proportions.

Et pour les entreprises : plus de mesures

De la part de www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne

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Rappel sur la fiscalité avantageuse de la location meublée

Rappel sur la fiscalité avantageuse de la location meublée

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition en matière de location meublée (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d’après les critères ordinaires.

Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles.

Si les recettes n’excèdent pas 70 000 € en 2020 (imposition des revenus de 2019), le bailleur relève pour l’impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d’ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l’administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l’amortissement de l’immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n’a pas à être réduit au prorata du temps.

Les propriétaires de meublés de tourisme  relèvent du micro-BIC si leurs recettes en 2019 et 2020 (imposition des revenus de 2018 et 2019) n’excèdent pas 170 000 €.

Dans ce cas, l’abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 70.000 €.

 

Si les recettes sont supérieures à 70 000 € le bailleur relève d’un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal.

S’il ne relève pas du micro-BIC, il peut opter pour l’un ou l’autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié, dont la limite supérieure d’application est de 238 000 €. Il doit exercer l’option pour le régime simplifié avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime (CGI art. 50-0, 4).

L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. Elle prend la forme d’une simple lettre adressée au service des finances publiques.

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