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L’imputation du déficit foncier sur le revenu global, quelle que soit la limite appliquée n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de l’imputation.

Lorsque l’immeuble appartient à une société civile non passible de l’IS (notamment les SCI et SCPI), l’imputation définitive du déficit foncier sur le revenu global de l’associé est subordonnée à deux conditions : l’affectation de l’immeuble à la location pendant 3 ans et la conservation des parts de la société par l’associé pendant le même délai (BOFiP-RFPI-BASE-30-20, n°230, 1er septembre 2017).

Ainsi, le bénéfice de l’imputation du déficit foncier de l’année 2023 sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est donné en location jusqu’au 31 décembre 2026. Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente.

L’administration précise que cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme. En cas de départ d’un locataire, une nouvelle location doit immédiatement être consentie mais un délai incompressible est admis pour trouver un nouveau locataire.

L’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location.

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Les caractéristiques du Loc’avantage

L’avantage fiscal lié au régime « louer abordable » a été modifié par la loi de finances 2022.

Prenant jusqu’en 2021 la forme d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pouvant atteindre, sous certaines conditions, 85 % des revenus, ce dispositif Loc’Avantage est transformé en réduction d’impôt à compter de 2022.
Cette réduction est calculée sur le montant des loyers charges non déduites.
5 taux distincts sont prévus allant de 15 % à 65 % selon les modalités de la location (niveau de loyer, de ressources du locataire, recours à une location intermédiée ou non..).
Les plafonds de loyer seront désormais fixés au niveau des communes et non plus en fonction des zones ABC (ce qui ne permettait pas de garantir une corrélation suffisante avec le marché local).
La durée des conventions sera unifiée à 6 ans (en cas de travaux actuellement la convention doit durer 9 ans) et la sortie du dispositif sera facilitée en zone tendue en permettant au bailleur de procéder à une réévaluation libre du loyer à cette occasion.
Si le bailleur transfère son domicile fiscal hors de France, alors que ses engagements de location et de conservation sont toujours en cours, la réduction d’impôt s’imputera sur son impôt dû en France avant déduction des prélèvements et retenues non libératoires.

La 1ère année
Les obligations déclaratives doivent être remplies dès la première année, à défaut, l’administration peut refuser le bénéfice de l’avantage du contribuable.

Le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle la location ouvre droit pour la 1ère fois à la réduction calculée en fonction du revenu brut si c’est en direct :

• • • une copie de la convention conclue avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) signée par les 2 parties,
    • une copie du bail nu signé par le bailleur et le locataire,
    • une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de la dernière année ou l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Attention la réduction est comprise dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales qui limite le montant de l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisant à 10 000 € par an.

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Le démembrement du droit de propriété de l’immeuble donné en location.

L’usufruitier est le titulaire des revenus fonciers.

Chaque usufruitier impute le déficit foncier sur son revenu global dans les limites et conditions indiquées dès lors qu’il dépose une déclaration séparée.

Bien qu’il ne déclare pas de revenus pour l’immeuble donné en location, le nu-propriétaire peut déduire les charges qu’il a effectivement supportées sur l’immeuble dont la propriété est démembrée : dépenses de grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture) et intérêts des emprunts contractés pour financer soit l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble, soit les dépenses de grosses réparations, d’entretien et d’amélioration (BOFiP-RFPI-BASE-20-80, n° 170, 1er septembre 2017 ; Rescrit n° 2007/53 (FP) du 11 décembre 2007).

Il peut aussi déduire les dépenses de réparation et d’entretien dès lors qu’il en supporte effectivement la charge (Conseil d’Etat 7 février 1975, n° 90196 ; Conseil d’Etat 6 décembre 1978, n° 10238 précisant que « dans le cas où lesdites dépenses sont assumées par le nu-propriétaire, celui-ci peut déduire toutes les charges qui seraient déductibles si le droit de propriété n’était pas démembré et non pas seulement celles qui lui incombent en vertu des articles 605 et 606 du code civil »).

Le nu-propriétaire qui supporte des charges afférentes à l’immeuble loué subit nécessairement un déficit foncier qu’il peut compenser avec les revenus fonciers provenant de la location de ses autres propriétés. A défaut d’autres revenus fonciers ou si ces revenus sont insuffisants, le déficit foncier constaté par le nu-propriétaire est imputable dans les conditions de droit commun.

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