Meublés de tourisme non classés : conséquences du dépassement du seuil de 15 000 €

Le régime fiscal des meublés de tourisme non classés devient plus contraignant lorsque les recettes annuelles dépassent 15 000 €. Ce franchissement de seuil entraîne plusieurs conséquences importantes pour le loueur.

Passage obligatoire au régime réel BIC

Dès lors que les recettes excèdent 15 000 €, les revenus issus du meublé de tourisme non classé sont en principe imposés au régime réel BIC.

Une exception existe toutefois pour les activités créées en 2025 ou en 2026 (BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 35).

Le passage au réel implique notamment :

• la tenue d’une comptabilité commerciale complète, régulière et sincère ;
• la conservation de l’ensemble des pièces justificatives ;
• des obligations déclaratives plus lourdes.

Le classement du logement pour conserver le micro-BIC

Pour continuer à bénéficier du régime micro-BIC, le propriétaire peut faire classer son meublé de tourisme.

La demande doit être adressée à un organisme agréé ou accrédité (liste disponible sur le site d’Atout France — Atout France).

Après visite du logement, l’organisme attribue un nombre d’étoiles et délivre un certificat de classement valable 5 ans.

Attention au classement en cours d’année

Un classement obtenu en cours d’année peut entraîner l’application de deux régimes fiscaux distincts sur une même année :

• pour les loyers perçus du 1er janvier jusqu’à la date de classement : règles des meublés non classés (seuil 15 000 €) ;
• pour les loyers perçus après le classement : règles des meublés classés (seuil micro-BIC de droit commun).

Pour rester éligible au micro-BIC, deux conditions cumulatives doivent alors être respectées :

• les loyers perçus avant classement doivent rester inférieurs à 15 000 € ;
• le total des loyers sur l’année entière (avant et après classement) doit rester sous le plafond micro-BIC, soit 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour 2025).

DPE : nouvelles règles applicables au 1er janvier 2026

Plusieurs évolutions importantes concernent le diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er janvier 2026, avec un impact direct pour les propriétaires de logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité.

Révision du calcul du DPE pour l’électricité

Le mode de calcul du DPE a été modifié par l’arrêté du 13 août 2025, qui abaisse le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire.

Conséquence : l’étiquette énergétique de certains logements électriques s’améliore mécaniquement.

Les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2026 intègrent automatiquement ce nouveau coefficient.

Ceux établis avant cette date restent valables jusqu’à leur échéance, mais peuvent être mis à jour sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Les propriétaires peuvent télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette sur le site de l’Agence de la transition écologique (ADEME).

Jusqu’à 850 000 logements sortiraient du statut de passoire énergétique

Dans la pratique, cette évolution pourrait permettre à environ 850 000 logements de sortir des classes F ou G.

Pour les propriétaires concernés, la mise à jour du DPE est fortement recommandée : elle peut permettre de sortir du statut de logement énergivore — et donc d’éviter certaines contraintes réglementaires — ou, à défaut, de gagner une classe énergétique.

Extension de l’obligation de DPE collectif à toutes les copropriétés

Le DPE collectif, qui évalue la performance énergétique globale d’un immeuble (parties communes, façades, toitures, équipements), est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, selon un calendrier désormais achevé :

• depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots.

Réalisé par un opérateur certifié sous la responsabilité du syndic, ce diagnostic complète le DPE individuel de chaque logement. Il constitue un outil d’aide à la décision pour planifier les travaux de rénovation énergétique et définir une stratégie globale à l’échelle de l’immeuble.

LMNP et plus‑value immobilière : ce que change réellement la loi de finances 2025

La réforme du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) introduite par la loi de finances 2025 bouleverse profondément le calcul de la plus‑value immobilière. L’article 84, désormais confirmé par une réponse ministérielle, impose la réintégration de tous les amortissements déduits, y compris ceux antérieurs à 2025.

Un changement majeur pour les investisseurs en meublé, qui impacte directement la fiscalité lors de la revente.

Dans cet article, nous décryptons les nouvelles règles, leurs conséquences et les points de vigilance à connaître.

1. Pourquoi la réforme du LMNP change tout en 2025 ?

Le régime LMNP offrait jusqu’ici un avantage unique :

• déduire les amortissements du bien pour réduire le résultat imposable,
• sans réintégrer ces amortissements dans le calcul de la plus‑value lors de la cession.

Ce « double avantage » créait une différence notable avec le régime LMP, où les amortissements sont toujours réintégrés. La loi de finances 2025 met fin à cette asymétrie.

Objectif affiché :

• rétablir l’équité entre loueurs professionnels et non‑professionnels,
• lutter contre la tension du marché immobilier,
• limiter les effets d’optimisation fiscale jugés excessifs.

2. Ce que dit l’article 84 de la loi de finances 2025

La réforme prévoit que le prix d’acquisition fiscal doit désormais être diminué de l’ensemble des amortissements déduits pendant la période de location.

Exceptions limitées :

• résidences étudiantes,
• établissements médico‑sociaux,
• établissements de soins longue durée.

Les résidences de tourisme, un temps envisagées, ne figurent pas dans la liste finale.

3. Une application immédiate… et rétroactive dans ses effets

L’un des points les plus sensibles concerne la portée temporelle de la réforme.

Date d’application :

Toutes les cessions réalisées à partir du 15 février 2025.

Trois interprétations étaient possibles :

1. n’appliquer la réforme qu’aux biens mis en LMNP après 2025 ;
2. ne réintégrer que les amortissements post‑2025 ;
3. réintégrer tous les amortissements, même ceux déduits depuis 2009, 2010 ou toute année antérieure.

Le Gouvernement a choisi l’interprétation la plus stricte : la n°3.

Cela signifie que tous les amortissements passés seront réintégrés, même si l’investisseur a construit son projet sur un régime qui ne prévoyait pas cette règle.

4. Sécurité juridique, rétroactivité : pourquoi le Gouvernement assume

Plusieurs parlementaires ont alerté sur les risques d’inconstitutionnalité :

• atteinte à la sécurité juridique,
• rupture d’égalité devant l’impôt,
• remise en cause de la confiance légitime.

Le Gouvernement a balayé ces critiques en rappelant la position constante du Conseil constitutionnel : tant que la plus‑value n’est pas réalisée, le contribuable n’a aucun droit acquis au maintien d’un mode de calcul.

En clair :

• la plus‑value est un fait générateur futur,
• l’État peut modifier son assiette tant qu’elle n’est pas liquidée,
• la mesure poursuit un objectif d’intérêt général.

5. Conséquences concrètes pour les investisseurs LMNP

1. Une hausse significative de la plus‑value imposable

Plus les amortissements passés sont élevés, plus la plus‑value taxable augmente.

2. Une rentabilité nette potentiellement réduite

Les stratégies basées sur une revente à moyen terme deviennent moins attractives.

3. Une incitation à la détention longue

Les abattements pour durée de détention restent applicables, ce qui atténue l’impact pour les biens détenus plus de 22 ans (exonération d’impôt) ou 30 ans (exonération totale).

4. Une réévaluation nécessaire des stratégies patrimoniales

Les investisseurs doivent repenser :

• leurs arbitrages de cession,
• la pertinence du LMNP vs. d’autres régimes,
• l’intérêt d’un passage en LMP dans certains cas.

6. En résumé : ce qu’il faut retenir

✔️ La réforme s’applique à toutes les cessions postérieures au 15 février 2025.

✔️ Tous les amortissements déduits depuis l’origine seront réintégrés dans le calcul de la plus‑value.

✔️ Les exceptions sont limitées et ne concernent pas les résidences de tourisme.

✔️ Les investisseurs doivent anticiper une hausse de la fiscalité en cas de revente.

7. Faut‑il revoir sa stratégie LMNP en 2025 ?

La réponse dépend de chaque situation patrimoniale. Mais une chose est sûre : la réforme change profondément la logique du LMNP, et les investisseurs doivent désormais intégrer cette nouvelle donne dans leurs arbitrages.