Dons familiaux de sommes d’argent exonérés sous condition de remploi

Dons familiaux de sommes d’argent exonérés sous condition de remploi

Les dons de somme d’argent réalisés en pleine propriété au profit des descendants, ou à défaut des neveux et nièces, sont exonérés dans la limite d’un plafond fixé à 100 000 €, à condition que les sommes données soient affectées, au plus tard le dernier jour du 3ème mois suivant le transfert, soit à la souscription de parts de petites entreprises, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique soit à la construction de son logement par le donataire. Ce régime d’exonération s’applique aux donations consenties entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021.

Ce dispositif est réservé aux dons de sommes d’argent effectués au profit :

  • d’un enfant ;
  • d’un petit-enfant ;
  • d’un arrière-petit-enfant ;
  • ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce.

Le donateur doit donc être :

  • le père ou la mère du donataire ;
  • son grand-père (branche maternelle ou paternelle) ou sa grand-mère (branche maternelle ou paternelle) ;
  • son arrière-grand-père (branche maternelle ou paternelle) ou son arrière-grand-mère (branche maternelle ou paternelle) ;
  • ou, à défaut d’une telle descendance, un oncle ou une tante.

L’exonération de droits de mutation à titre gratuit s’applique aux seuls dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété

Le donataire doit affecter les sommes qui lui ont été données, au plus tard le dernier jour du 3ème mois suivant le transfert :

  • soit à la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une petite entreprise au sens de la réglementation européenne ;
  • soit au financement de travaux de rénovation énergétique  dans le logement dont il est propriétaire, et à condition qu’il s’agisse de sa résidence principale,
  • soit à la construction de sa résidence principale.

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Quels sont les aspects comptables de la SCI ?

Quels sont les aspects comptables de la SCI ?

Les SCI n’ont aucune obligation à tenir une comptabilité commerciale, sauf pour les SCI à l’impôt sur les sociétés et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d’une comptabilité commerciale.

Les SCI à l’IR sont tenues de produire chaque année une déclaration de leur résultat fiscal à l’administration, même si ce sont les associés qui acquittent l’impôt correspondant. Ce résultat doit pouvoir s’expliquer par la présentation d’une comptabilité de nature à justifier, au mieux une comptabilité commerciale.

L’établissement de comptes annuels se formalise par la présentation de 3 documents : le bilan (situation patrimoniale recensant actifs et passifs), le compte de résultat (situation financière faisant état des produits et des charges) et une annexe si la bonne compréhension des bilan et compte de résultat le justifie.

La tenue d’une comptabilité commerciale implique la comptabilisation d’amortissements. Les SCI à l’IS et les SCI à l’IR ayant des associés tenus à une comptabilité commerciale doivent donc amortir.

Dans les autres cas, SCI à l’IR avec des associés personnes physiques notamment, amortir ou non relève d’un choix dont les incidences sont comptables mais non fiscales (l’amortissement n’étant pas déductible des revenus fonciers).

Les amortissements constituent une charge déductible du résultat comptable. Ils contribuent donc à minorer ce dernier.

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La SARL de famille pour la location meublée ?

La SARL de famille pour la location meublée ?

Comme à chaque fois, il est essentiel de s’intéresser aux raisons qui expliquent et justifient une décision patrimoniale !

 

Le recours à la SARL de famille plutôt qu’à la location en direct permet de profiter de certains avantages comme par exemples :

  • Par rapport à une société à l’IS : un mode de détermination du bénéfice taxable proche de celui de l’impôt sur les sociétés, sans en avoir les inconvénients en matière d’impôt sur les plus-values ;
  • Distinguer la propriété du pouvoir de décision (assemblées générales mais surtout gérance). Comme dans toute société la possibilité de répartir les pouvoirs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Alors que dans la détention en direct la répartition du pouvoir entre usufruitier et nu-propriétaire ne peut pas être aménagée
  • Transmettre des parts sociales (plus souple). Le fait de pouvoir plus facilement fractionner dans le cadre de la donation.
  • Transmettre sur une valeur prenant en compte le passif social (notamment les emprunts et comptes courants d’associés). Le recours à une structure sociétaire pour réaliser des investissements immobiliers se justifie souvent par un objectif d’optimisation (fiscale) de la transmission du patrimoine. La SARL de famille ne fait pas exception. L’objectif principal est la préparation de la transmission du patrimoine immobilier exploité en location meublée.
  • Utiliser le démembrement de propriété. De surcroît, lorsqu’il s’agit de réaliser un donation avec réserve d’usufruit du bien immobilier exploité en location meublée, le donateur perd la possibilité de poursuivre l’amortissement comptable et fiscal de la nue-propriété dont il à transmis la propriété, même s’il conserve toujours la possibilité d’amortir l’usufruit calculé sur son espérance de vie statistique (cf »Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier »). Ainsi, la donation de parts d’une SARL de famille permet de contourner cette problématique importante. La SARL de famille pourra continuer de calculer son bénéfice comptable et fiscal après déduction de l’amortissement de l’intégralité de l’immeuble en location meublée et, grâce à l’interposition d’une SARL de famille, la donation ne sera pas une sortie d’élément d’actif fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).
  • Éviter les charges sociales (si gérant minoritaire non rémunéré) et les risques liés aux statuts sociaux du loueur en meublé en direct.
  • Éviter d’être LMP en cumulant dans la société des associés ayant des foyers fiscaux distincts (parents, enfants majeurs non rattachés etc.). Cela permet de multiplier le seuil permettant de devenir LMP par le nombre de foyer fiscaux existant.

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Le Dispositif Pinel en cas de départ à l’étranger (expatriation, …).

Le Dispositif Pinel en cas de départ à l’étranger (expatriation, …).

Le dispositif Pinel ne concerne que les investissement réalisés par des contribuables fiscalement domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker. La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt « Pinel » transfère son domicile fiscal hors de France après la réalisation de l’investissement n’entraîne pas la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu :

  • pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, après transfert du domicile fiscal hors de France, la réduction d’impôt s’impute sur l’impôt déterminé selon les règles applicables aux non-résidents, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires, et ne peut pas donner lieu à remboursement ;
  • pour les investissements réalisés antérieurement, pour les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est plus considéré comme fiscalement domicilié en France, la réduction d’impôt ne peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019, après transfert du domicile fiscal hors de France, la réduction d’impôt s’impute sur l’impôt déterminé selon les règles applicables aux non-résidents, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. La réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à remboursement.

Cette possibilité d’imputation est toutefois subordonnée au fait la condition que le contribuable ait été domicilié fiscalement en France lors de la réalisation de l’investissement éligible à l’avantage fiscal.

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La location meublée et les BIC …

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale (exploitants individuels ou associés de certaines sociétés de personnes).
Ils font partie du revenu imposable et sont soumis à des obligations déclaratives qui dépendent du régime fiscal applicable : micro BIC, réel simplifié ou réel normal.
Le bénéfice imposable est, en principe, déterminé à partir du bénéfice comptable (recettes – charges).
Le redevable dont les recettes provenant d’activité de BIC peut bénéficier d’un régime simplifié d’imposition si elles sont peu importantes. Elles sont imposables, sauf option pour le régime réel, selon un bénéfice forfaitaire (forfait reprenant l’ensemble de ces charges).

BIC professionnels ou non professionnels

Les BIC sont non professionnels lorsque l’activité ne comporte pas la participation personnelle, directe et continue du contribuable à l’accomplissement des actes nécessaires à sa poursuite.
Il s’agit notamment :

  • des résultats des loueurs en meublé non professionnels et des membres non professionnels de copropriété de cheval de course ou d’étalon, quelle que soit la date à laquelle ces activités ont été créées,
  • des résultats des autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel et créées, étendues ou adjointes à compter du 1er janvier 1996,
  • de la fraction du résultat des activités commerciales non professionnelles créées, étendues ou adjointes avant le 1er janvier 1996, correspondant aux investissements réalisés à compter de cette date.

Le régime de Micro-BIC

Bénéficient de ce régime d’imposition simplifié les très petites entreprises qui, n’ayant pas opté pour un autre régime d’imposition, sont expressément exonérées de TVA ou bénéficient de la franchise en base de TVA et dont le CA n’excède pas certaines limites.
Pour les périodes d’imposition comprises de 2017 à 2019, les limites de chiffres d’affaires (à comparer au CA 2016 à 2018 selon les dates) sont fixées respectivement à :

  • 170 000 € HT de 2017 à 2019 et 176 200 € HT de 2020 à 2022, pour les activités de vente des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou la fourniture de logement (hors location en meublé sauf meublés de tourisme et chambres d’hôtes ) ;
  • 70 000 € HT de 2017 à 2019 et 72 600 € HT de 2020 à 2022, s’il s’agit d’autres entreprises (y compris les activités de location de matériels ou de biens de consommation durable).

Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux.
Ainsi, le bénéfice taxable correspond à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Le régime BIC et location meublée

L’imposition des revenus provenant de la location meublée dans la catégorie BIC présente certains avantages :

  • il est possible de bénéficier du régime du micro-BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme),
  • le loueur en meublé peut opter pour le régime du réel. S’il est considéré comme loueur professionnel (LMP), il a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l’actif du bilan. En revanche, si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, l’imposition dans la catégorie des BIC présente l’inconvénient de ne pas pouvoir imputer de déficit sur le revenu global, alors que dans le cadre des revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global dans une certaine limite.

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Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

Les charges déductibles en cas de revenus fonciers

En vertu du principe général posé par l’article 13 du Code Général des Impôts (CGI), les dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu foncier sont admises en déduction, sauf lorsqu’il s’agit des dépenses expressément exclues des charges foncières déductibles par l’art 31 du CGI telles que les dépenses de reconstruction.

Quelles sont les charges déductibles ?

En optant pour le régime réel, les frais et charges à déduire des recettes comprennent notamment :

  • Les dépenses de réparation ou d’entretien : tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
  • Les dépenses d’amélioration des locaux : travaux ayant pour objet d’apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l’immeuble.
  • Ex : installation du chauffage central, de l’électricité, d’un ascenseur, d’une salle d’eau, d’une cuisine aménagée et équipée, du tout-à-l’égout, d’une antenne collective de télévision, du téléphone, de dispositifs de sécurité contre les cambriolages, agrandissement des portes et des fenêtres, pose de persiennes, installation d’équipements pour personnes handicapées.
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires (car n’ayant pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire).

Ex : les fournitures ou services destinés à l’usage privé ou commun des locataires (consommation d’eau chaude et froide, frais de chauffage, d’éclairage, d’ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, etc.) + les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage.

  • Les provisions pour charges de copropriété (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs et dépenses de travaux)
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement du locataire : les indemnités d’éviction sont déductibles si le propriétaire reprend la disposition de son immeuble en vue de le relouer dans de meilleures conditions.
  • Les frais de gestion :
  • Les frais de procédure à l’occasion d’un procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers ;
  • Les frais de rémunération des concierges (salaires en espèces, avantages en nature, charges sociales et fiscales) ou des gardes (y compris les frais de garde-chasse dans les propriétés rurales) ;
  • Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

Ex : services de gérants d’immeuble ou administrateur de biens, les commissions versées à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ou les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles.

Les autres frais de gestion sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 € par local.

Ex : téléphone, les frais de déplacement, les dépenses d’acquisition de matériels et mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels et les frais de promotion et de publicité.

  • Les primes d’assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés, emprunt, etc)
  • Certains impôts, autres que ceux incombant à l’occupant. Sont ainsi exclus la taxe d’habitation, la taxe d’urbanisme, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, …
  • Lorsque ces impôts ont fait l’objet d’une pénalité pour défaut ou retard de paiement, cette pénalité est également admise en déduction.
  • Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ou la conservation de ces propriétés.

Ex : pour payer les droits de succession (les intérêts versés au Trésor en cas de paiement fractionné des droits de mutation à titre gratuit sont de même déductibles).

Quid plus particulièrement des frais d’emprunt ?

La déduction peut porter également sur les frais d’emprunt.

Si les intérêts sont versés avant l’achèvement de l’immeuble, ils sont considérés comme une charge déductible du revenu des autres propriétés du contribuable ou déficit foncier.

Le contribuable conserve le bénéfice de la déduction lorsqu’il conclut un emprunt destiné à rembourser ou à se substituer à son emprunt initial, si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt (mais seuls les intérêts relatifs au capital restant dû ouvrent droit à déduction).

Il y a déduction également des indemnités de résiliation anticipée et de renégociation du prêt ainsi que les frais d’ouverture de dossier du nouvel emprunt (si nouvel emprunt permet de réduire effectivement la charge des intérêts restant dus).

La déduction des intérêts d’emprunt peut être pratiquée par les nus propriétaires d’immeubles dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social.

Les intérêts, payés à raison d’une avance sur assurance-vie utilisée pour financer les dépenses visées au présent paragraphe, sont déductibles à condition que l’avance soit effectivement remboursée à l’assureur au terme du prêt.

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Notre Guide IFI 2021

Ce guide d’une cinquantaine de pages (format pdf) reprend les différentes étapes dans le calcul de votre IFI pour ne manquer aucune étape ou pour son optimisation.

La rédaction de ce document a nécessité un travail important de recherche tant fiscal que juridique que nous souhaitons vous faire partager.

De manière non exhaustive, vous y retrouverez :

  • l’ensemble des calculs de votre IFI (calcul de la base, de l’impôt, la règle du plafonnement …),
  • les produits patrimoniaux à conserver, à clôturer, à acquérir afin d’optimiser votre situation,
  • les particularités (pacte d’actionnaire, immobilier, non résident, titres financiers …),
  • les optimisations sur les biens immobiliers,
  • nos conseils quant la réduction de cet impôt et les différentes stratégies (stratégie de réduction de la base, de l’impôt, règles du plafonnement et son utilisation, …),

Ce guide sera ponctué de nos conseils à chaque étape.

Plus de détails sur le guide IFI 2020 >>

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Rappel du Dispositif Pinel et de ses avantages fiscaux

Rappel du Dispositif Pinel et de ses avantages fiscaux

Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans certaines zone géographiques, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition de s’engager à le louer nu.

Le taux de l’avantage varie selon la durée d’engagement et la localisation du logement (en métropole ou outre-mer).

Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location et de la situation du logement (en métropole ou outre-mer).

Par ailleurs, le taux de la réduction d’impôt est, pour les années 2023 et 2024, abaissé. Cet abaissement ne concerne toutefois pas les logements :

  • situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
  • ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret.

Hormis le cas particulier de ces logements, et dans le cadre d’un engagement de location de 6 ans, le taux de la réduction sera fixé :

  • à 10,5 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 21,5 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement), en 2023. En cas de prorogation de l’engagement initial, le taux de la réduction sera fixé à 4,5 % pour la 1ère période de prorogation triennale (au lieu de 6 % actuellement), et à 2,5 % pour la 2nde (au lieu de 3 % actuellement),
  • à 9 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 20 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement), en 2024. En cas de prorogation de l’engagement initial, le taux de la réduction sera fixé à 3 % pour la 1ère période de prorogation triennale (au lieu de 6 % actuellement), et à 2 % pour la 2nde (au lieu de 3 % actuellement).
  • Dans le cas d’un engagement de location de 9 ans, le taux de la réduction sera fixé :
  • à 15 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 26 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 %actuellement), en 2023. En cas de prorogation de l’engagement initial pour une période triennale, le taux de la réduction sera fixé à 2,5 % (au lieu de 3 % actuellement),
  • à 12 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 23 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % actuellement), en 2024. En cas de prorogation de l’engagement initial pour une période triennale, le taux de la réduction sera fixé à 2 % (au lieu de 3 % actuellement).

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements (ainsi que des souscriptions au capital de SCPI) doublement plafonné :

  • un premier plafond s’appliquerait au niveau de chaque logement : le prix de revient des logements est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable,
  • un second plafond global : pour une même année d’imposition, la base de calcul de la réduction d’impôt (Pinel et Duflot confondus pour 2014) est limitée globalement (logements et souscriptions au capital de SCPI confondus) à 300 000 €.

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Comment sont imposés les revenus perçus par un LMNP ?

Comment sont imposés les revenus perçus par un loueur en meublé non professionnel ?

Les revenus tirés de la LMNP sont également imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors qu’ils sont inférieurs ou égaux à 72 600€, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein si les revenus sont supérieurs à 72 600€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées sont déductibles pour leur valeur réelle et il est possible d’amortir les biens immobiliers.

Par ailleurs, le loueur en meublé non professionnel pourra bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, afin d’obtenir une obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et de récupérer la TVA versée lors de l’achat du bien immobilier, sous conditions.

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Comment sont imposés les revenus d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

D’une part, les revenus locatifs de la SCI seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers ou BIC).

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values immobilières et seront soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux PS au taux de 17,2%. Une surtaxe pourra éventuellement s’appliquer sur les plus-values élevées (2 – 6%).

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