La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI

Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus fonciers et financiers) qu’il perçoit en fonction de la part qu’il détient dans la société.

Fiscalité des revenus fonciers 

 La partie de ce revenu provenant des loyers, après déduction des frais et charges afférents aux immeubles productifs de ces loyers, entre dans la catégorie des revenus fonciers. Nous rappelons que les personnes physiques associées sont imposées non pas sur les revenus perçus mais sur leur quote-part de résultat fiscal de la SCPI.

Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. S’agissant des modalités de recouvrement, les revenus fonciers entrent dans le champ d’application du prélèvement à la source et donnent lieu au prélèvement d’acompte par l’administration fiscale.

Le champ d’application du régime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges pour le calcul de l’impôt) est ouvert aux associés de SCPI à condition qu’ils perçoivent par ailleurs des revenus fonciers provenant de locations d’immeubles nus ne bénéficiant pas d’un avantage fiscal particulier.

Pour être placé de plein droit sous ce régime, le montant total des revenus bruts fonciers perçu par foyer fiscal ne doit pas excéder 15.000 €.

Et les revenus financiers ?

Les revenus financiers de la SCPI (qui représentent en principe une partie marginale) seront soumis s’agissant des personnes physiques résidentes en France par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxation globale de 30% (hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus susceptible de s’appliquer). Cependant, il est possible d’opter pour l’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, l’option est globale et concerne l’ensemble des revenus et plus-values de cession de valeurs mobilières de l’année. Dans tous les cas, ces revenus font l’objet lors de leur versement d’un prélèvement forfaitaire non libératoire faisant office d’acompte d’impôt sur le revenu. Le taux de ce prélèvement est fixé à 12,8%. Les contribuables dont le revenu fiscal de référence n’excède pas une certaine limite  peuvent être dispensés de cet acompte. L’acompte d’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont appliqués par la société de gestion pour le compte de la SCPI.

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La 3ème Loi de Finances rectificative concerne l’immobilier !

La troisième loi de finances rectificative du 30 Juillet 2020 n° 2020-935, publiée au JO le 31 juillet 2020, amplifie et complète les mesures instaurées par la deuxième loi de finances rectificative du 25 avril 2020.

A noter que l’article 19 de la loi institue une exonération de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de 100 000 €, en faveur des dons de sommes d’argent consentis entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 au profit d’un descendant ou, à défaut de descendance, de neveux ou nièces lorsque ces sommes sont affectées dans les trois mois suivant le transfert :

  • soit à la souscription au capital d’une petite entreprise au sens de la réglementation européenne. L’exonération de droits s’applique sous réserve que l’entreprise remplisse certaines conditions et que le donataire y exerce son activité professionnelle principale ou, si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, des fonctions de direction.
  • soit à des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime de transition énergétique (versée par l’Agence nationale de l’Habitat) et réalisés dans la résidence principale du donataire. Le donataire doit être propriétaire de sa résidence principale dans laquelle les travaux sont réalisés.
  • soit à la construction de la résidence principale du donataire.

Le plafond de 100 000 € s’applique aux donations, quel que soit leur nombre, consenties par un même donateur. En revanche, un même donataire peut recevoir en franchise de droits (sous réserve de respecter les conditions de remploi des sommes), au cours de la période, plusieurs dons de 100 000 € de donateurs différents.

À défaut de précision dans le texte, la présente exonération de droits se cumule avec celle applicable aux dons familiaux en espèces (applicable sous conditions et dans la limite de 31 865 €) et avec les abattements de droit commun (dont notamment celle en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant).

En revanche, la présente exonération ne s’applique pas aux versements effectués par le donataire au titre de souscriptions suivantes qui ont déjà ouvert droit aux réductions d’impôt sur le revenu :

  • réductions d’impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies B et 199 undecies C du Code Général des Impôts (CGI) ; – réduction d’impôt au titre de la souscription au capital de PME (réduction d’impôt « Madelin ») visée à l’article 199 terdecies-0 A du CGI ; – réduction d’impôt au titre de la souscription en numéraire au capital d’une société foncière solidaire prévue à l’article 199 terdecies-0 AB du CGI ; – réduction d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunts contractés pour la reprise d’une PME prévue à l’article 199 terdecies-0 B du CGI.

L’exonération ne s’applique pas non plus aux dépenses suivantes au titre desquelles le donataire a bénéficié :

– du crédit d’impôt au titre de l’emploi d’un salarié au domicile prévu à l’article 199 sexdecies du CGI ou du crédit d’impôt au titre des dépenses de transition énergétique prévu à l’article 200 quater du CGI ; – d’une déduction de charges pour la détermination de ses revenus catégoriels ; – ou de la prime de transition énergétique (versée par l’Agence nationale de l’Habitat) prévue à l’article 15, II de la loi 2019-1479 du 28 décembre 2019.

Le donataire doit conserver toutes les pièces justificatives à la disposition de l’administration fiscale.

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Nos services sont fermés …

Nos services sont fermés jusqu’au 1er août. Nous vous souhaitons d’agréables vacances.

A très bientôt …

L’équipe Joptimiz

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Particularités du régime d’imposition du LMNP

Particularités du régime d’imposition du LMNP

Les déficits constatés par les loueurs non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes (CGI art. 156, I-1° ter), étant précisé que cette restriction n’a pas de portée pratique pour les loueurs qui sont soumis au régime des micro-entreprises, ce régime excluant la possibilité de constater un déficit.

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières privées (CGI art. 151 septies, VII). Il en résulte notamment qu’en cas de mutation à titre gratuit la plus-value n’est pas imposable.

 

Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (régime Censi-Bouvard) pour certains investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021 dans des résidences services (CGI art. 199 sexvicies, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1317 du 28-12-2018).

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La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

La distinction entre logement principal ou secondaire

Tout d’abord, une définition s’impose car il convient de distinguer résidence principale et résidence secondaire au sens de la réglementation.

Une maison ou un appartement est considéré comme une résidence principale si on y habite au moins 8 mois dans l’année, sauf cas très exceptionnels (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

La définition de la résidence secondaire indique que c’est un logement occupé occasionnellement dans l’année (pour les loisirs, les vacances, pendant les week-ends…).

 

La location de la résidence principale

La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, est possible dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.

A Paris, à compter du 1er décembre 2017, les personnes proposant à la location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire au préalable auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer ce numéro d’enregistrement, lequel devra être reporté sur leur annonce. A Bordeaux, cette obligation d’enregistrement entrera en vigueur le 1er mars 2018.

Attention, si l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, le site ou l’agent immobilier par lequel est passé l’annonceur devra retirer son annonce.

Il est possible de louer plus de 120 jours si :

–        vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure

–        vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les chambres d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours

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Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

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Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions suivantes (CGI art. 155, IV) :

–  les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;

–  ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Attention en 2018 : Le  Conseil constitutionnel  déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC). Ce critère n’apparait donc plus pour la qualification en matière d’IR.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces conditions.

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

De plus, en cas de déficits, ceux-ci sont imputables sur le revenu global.

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Rappel sur la fiscalité avantageuse de la location meublée

Rappel sur la fiscalité avantageuse de la location meublée

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition en matière de location meublée (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d’après les critères ordinaires.

Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles.

Si les recettes n’excèdent pas 70 000 € en 2020 (imposition des revenus de 2019), le bailleur relève pour l’impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d’ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l’administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l’amortissement de l’immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n’a pas à être réduit au prorata du temps.

Les propriétaires de meublés de tourisme  relèvent du micro-BIC si leurs recettes en 2019 et 2020 (imposition des revenus de 2018 et 2019) n’excèdent pas 170 000 €.

Dans ce cas, l’abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 70.000 €.

 

Si les recettes sont supérieures à 70 000 € le bailleur relève d’un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal.

S’il ne relève pas du micro-BIC, il peut opter pour l’un ou l’autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié, dont la limite supérieure d’application est de 238 000 €. Il doit exercer l’option pour le régime simplifié avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime (CGI art. 50-0, 4).

L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. Elle prend la forme d’une simple lettre adressée au service des finances publiques.

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Précisions apportées au dispositif de défiscalisation immobilier Denormandie

Précisions apportées au dispositif de défiscalisation immobilier Denormandie

Pour rappel, la loi de finances pour 2020 a prorogé le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2022 et l’a aménagé en prévoyant que les travaux dont le logement doit faire l’objet (ou avoir fait l’objet) pour le rendre éligible au dispositif doivent avoir la nature de travaux d’amélioration (avant 2020, le logement devait faire l’objet de travaux de rénovation).

Une réponse ministérielle du 31 mars 2020 affirme que les opérations de déconstruction/ reconstruction ne sont pas éligibles au dispositif (http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-22077QE.htm ).

Un arrêté et un décret publiés au Journal officiel le 15 avril viennent tirer les conséquences de ces évolutions législatives et de confirmer les propos du ministre de la Ville et du Logement en apportant des précisions sur les travaux éligibles.

Les travaux d’amélioration en question s’entendent, à la lettre de ces textes, de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet soit la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, soit la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, soit enfin des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces. Par ailleurs, la liste des surfaces considérés comme des annexes est également donnée.

Sont considérées comme des surfaces annexes les surfaces des garages, les emplacements de stationnement, les locaux collectifs à usage commun ainsi que certaines dépendances que le décret énumère de façon limitative : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

Décret n° 2020-426, 10 avril 2020 https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000041798408

Arrêté du 10 avril 2020 https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000041798417

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Posez nous votre question fiscale !

Posez nous votre question fiscale !

Depuis 2006, notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

Nos domaines de compétence : fiscalité internationale/expatriation, impôt sur le revenu, IFI, transmission, entreprise, immobilier, fiscalité du patrimoine …

Prix de la prestation : entre 36 et 49 € (sauf cas très particulier, nous vous l’indiquerons alors par devis)

C’est très simple … Vous posez votre question par formulaire. Vous recevez le jour même les informations nécessaires au paiement (CB sécurisé Paypal ou par chèque [en savoir plus]), et la réponse par mail (fichier pdf ou Word) sous 48h après paiement. Vous pouvez également télécharger le pdf remplissable et nous l’envoyer par mail.

 

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