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Particularités du régime d’imposition du LMNP

Particularités du régime d’imposition du LMNP

Les déficits constatés par les loueurs non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes (CGI art. 156, I-1° ter), étant précisé que cette restriction n’a pas de portée pratique pour les loueurs qui sont soumis au régime des micro-entreprises, ce régime excluant la possibilité de constater un déficit.

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières privées (CGI art. 151 septies, VII). Il en résulte notamment qu’en cas de mutation à titre gratuit la plus-value n’est pas imposable.

 

Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (régime Censi-Bouvard) pour certains investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021 dans des résidences services (CGI art. 199 sexvicies, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1317 du 28-12-2018).

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La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée

La règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

La distinction entre logement principal ou secondaire

Tout d’abord, une définition s’impose car il convient de distinguer résidence principale et résidence secondaire au sens de la réglementation.

Une maison ou un appartement est considéré comme une résidence principale si on y habite au moins 8 mois dans l’année, sauf cas très exceptionnels (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

La définition de la résidence secondaire indique que c’est un logement occupé occasionnellement dans l’année (pour les loisirs, les vacances, pendant les week-ends…).

 

La location de la résidence principale

La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, est possible dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.

A Paris, à compter du 1er décembre 2017, les personnes proposant à la location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire au préalable auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer ce numéro d’enregistrement, lequel devra être reporté sur leur annonce. A Bordeaux, cette obligation d’enregistrement entrera en vigueur le 1er mars 2018.

Attention, si l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, le site ou l’agent immobilier par lequel est passé l’annonceur devra retirer son annonce.

Il est possible de louer plus de 120 jours si :

–        vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure

–        vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les chambres d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours

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Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

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Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions suivantes (CGI art. 155, IV) :

–  les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;

–  ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Attention en 2018 : Le  Conseil constitutionnel  déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC). Ce critère n’apparait donc plus pour la qualification en matière d’IR.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces conditions.

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

De plus, en cas de déficits, ceux-ci sont imputables sur le revenu global.

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Rappel sur la fiscalité avantageuse de la location meublée

Rappel sur la fiscalité avantageuse de la location meublée

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition en matière de location meublée (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d’après les critères ordinaires.

Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles.

Si les recettes n’excèdent pas 70 000 € en 2020 (imposition des revenus de 2019), le bailleur relève pour l’impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d’ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l’administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l’amortissement de l’immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n’a pas à être réduit au prorata du temps.

Les propriétaires de meublés de tourisme  relèvent du micro-BIC si leurs recettes en 2019 et 2020 (imposition des revenus de 2018 et 2019) n’excèdent pas 170 000 €.

Dans ce cas, l’abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 70.000 €.

 

Si les recettes sont supérieures à 70 000 € le bailleur relève d’un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal.

S’il ne relève pas du micro-BIC, il peut opter pour l’un ou l’autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié, dont la limite supérieure d’application est de 238 000 €. Il doit exercer l’option pour le régime simplifié avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime (CGI art. 50-0, 4).

L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. Elle prend la forme d’une simple lettre adressée au service des finances publiques.

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Précisions apportées au dispositif de défiscalisation immobilier Denormandie

Précisions apportées au dispositif de défiscalisation immobilier Denormandie

Pour rappel, la loi de finances pour 2020 a prorogé le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2022 et l’a aménagé en prévoyant que les travaux dont le logement doit faire l’objet (ou avoir fait l’objet) pour le rendre éligible au dispositif doivent avoir la nature de travaux d’amélioration (avant 2020, le logement devait faire l’objet de travaux de rénovation).

Une réponse ministérielle du 31 mars 2020 affirme que les opérations de déconstruction/ reconstruction ne sont pas éligibles au dispositif (http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-22077QE.htm ).

Un arrêté et un décret publiés au Journal officiel le 15 avril viennent tirer les conséquences de ces évolutions législatives et de confirmer les propos du ministre de la Ville et du Logement en apportant des précisions sur les travaux éligibles.

Les travaux d’amélioration en question s’entendent, à la lettre de ces textes, de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet soit la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, soit la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, soit enfin des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces. Par ailleurs, la liste des surfaces considérés comme des annexes est également donnée.

Sont considérées comme des surfaces annexes les surfaces des garages, les emplacements de stationnement, les locaux collectifs à usage commun ainsi que certaines dépendances que le décret énumère de façon limitative : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

Décret n° 2020-426, 10 avril 2020 https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000041798408

Arrêté du 10 avril 2020 https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000041798417

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Posez nous votre question fiscale !

Posez nous votre question fiscale !

Depuis 2006, notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

Nos domaines de compétence : fiscalité internationale/expatriation, impôt sur le revenu, IFI, transmission, entreprise, immobilier, fiscalité du patrimoine …

Prix de la prestation : entre 36 et 49 € (sauf cas très particulier, nous vous l’indiquerons alors par devis)

C’est très simple … Vous posez votre question par formulaire. Vous recevez le jour même les informations nécessaires au paiement (CB sécurisé Paypal ou par chèque [en savoir plus]), et la réponse par mail (fichier pdf ou Word) sous 48h après paiement. Vous pouvez également télécharger le pdf remplissable et nous l’envoyer par mail.

 

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Les modalités dérogatoires de calcul du taux de prélèvement à la source de l’IR

Précisions par l’administration fiscale sur les modalités dérogatoires de calcul du taux de prélèvement à la source de l’IR

Afin de tenir compte de la baisse de l’IR prévu par la LF 2020, des règles dérogatoires ont été prévues pour que le taux de PAS tienne compte de cette baisse d’impôt. L’administration vient d’intégrer ces modalités spécifiques de calcul du taux de PAS à sa doctrine.

Le taux de PAS applicable aux revenus perçus du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 ne sera exceptionnellement pas calculé sur la base de l’IR établi au cours de l’été 2020 sur les revenus perçus en 2019. Cela conduirait à une surimposition des contribuables car elle ne tiendrait pas compte de la baisse de l’IR applicable aux revenus perçus à compter de 2020.

Le taux de PAS applicable du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 sera calculé sur la base des revenus déclarés au titre de 2019 (ou de ceux déclarés spontanément par le contribuable sur son espace particulier) mais en appliquant un barème et une décote spécifiques, sans application, pour les contribuables modestes de la réduction d’IR générale de 20 %.

Nouveau barème pour le calcul

Jusqu’à 10 064 € : 0 %

De 10 064 € à 25 659 € : 11 %

De 25 659 € à 73 369 € : 30 %

De 73 369 € à 157 806 € : 41 %

Au-dessus de 157 806 € : 45 %

 

Décote spécifique :

Le montant de l’IR résultant de l’application du barème précédent est ensuite réduit, le cas échéant, et dans la limite de son montant, d’une décote égale à :

  • la différence entre 777 € et 45,25 % du montant de l’IR résultant du barème pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs ;
  • la différence entre 1 286 € et 45,25 % de son montant pour les contribuables soumis à imposition commune.

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Location meublée et exonération IFI

Location meublée et exonération IFI

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :

  • il doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
  • et il doit retirer de cette activité plus de 50% de son revenu.

Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles de l’activité de location meublée

Attention, on ne parle pas de bénéfice imposable, mais de recettes. Il s’agit donc du montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée.

 

Retirer de cette activité de location meublée plus de 50 %

Cela concernent les revenus à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour pouvoir être exonéré d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites.

Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale.

Cette condition est la conséquence d’une réponse ministérielle VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) dans laquelle le ministre confirme :

« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »

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