Les charges déductibles en méthode réelle

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Les charges déductibles en méthode réelle

 Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.

Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons : méthode du micro-foncier ou de façon « réelle ».

Lorsque le revenu foncier est déterminé de façon « réelle », il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période.

Ce mode d’imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d’immeubles « spéciaux » (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Le Code Général des Impôts indique : « En dehors des dépenses expressément visées par l’article 31 du CGI, les propriétaires sont autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens de l’article 13 du CGI. »

Pour être admise en charge déductible, les dépenses doivent :

–           se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,

–           avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu,

–           avoir été effectivement supportées par le propriétaire,

–           avoir été payées au cours de l’année d’imposition,

–           être justifiées.

Les charges relatives à un immeuble non loué, mais que le propriétaire destine à la location peuvent être déduites.

Le délai de vacance ne doit cependant pas excéder 1 ou 2 ans en fonction de l’état du marché locatif.

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s’impute par exemple, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes.

De la part de www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne

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L’immeuble est loué par l’usufruitier, quid de la fiscalité ?

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L’immeuble est loué par l’usufruitier, quid de la fiscalité ?

Pour rappel, l’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits.

A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.

L’usufruitier doit déclarer les revenus qu’il perçoit, en contrepartie il pourra déduire les charges foncières.

Si un déficit est créé, l’usufruitier pourra l’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 € et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Et que se passe t’il quant aux dépenses du nu-propriétaire ?

Si le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers, il pourra déduire les dépenses effectivement supportées, déductibles selon les règles des revenus fonciers,  sur ses revenus fonciers même s’il s’agit de dépenses qui incombent normalement à l’usufruitier.

S’il s’agit de dépenses de grosses réparations (C. civ. art. 605) et que le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs effectués sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement, le nu-propriétaire pourra soit rester sous le régime de droit commun.

Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il va constater un déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et pour la fraction excédent cette limite et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

De la part de www.joptimiz.com, assistance fiscale en ligne avec réponse sous 48h ouvrées

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Travaux de rénovation et déficit foncier

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Travaux de rénovation et déficit foncier

Les logements classés G ne pourront plus être loués à compter de 2025, idem pour les logements classés F en 2028.

Afin d’accélérer la rénovation de ces logements, le déficit issu de ces rénovations et imputable sur le revenu global, est doublé pour 2023, 2024 et 2025.

Il passe de 10 700 € à 21 400 €, et ce pendant 3 ans, à condition :

  • qu’un devis soit accepté à compter du 5 novembre 2022 (date de dépôt de l’amendement) ;
  • que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
  • que le logement passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (sont notamment éligibles les logements passant d’une classe E à D).

Les travaux éligibles à cette hausse du seuil seront définis par décret.

A noter que le plafond de 21 400 € est utilisable à concurrence des travaux de rénovation énergétique (à l’exclusion des autres travaux immobiliers).

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La location en meublé non professionnel et sa fiscalité en 2023

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La location en meublé non professionnel et sa fiscalité

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel,  vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC, ce qui entraîne plusieurs conséquences fiscales en fonction du montant de vos recettes :

Si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € ou 188 700 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, Vous pouvez bénéficier du régime du « micro-BIC ».

Vos revenus sont alors taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme). A titre de comparaison, s’agissant des revenus fonciers, le régime du micro-foncier permet la déduction d’un abattement forfaitaire de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs.

Dans le cas où vos charges représentent plus de 50 % du montant de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition.

Si vos recettes sont supérieures à 77 700 €, le régime réel d’imposition vous est appliqué de plein droit.

Dans ce cas, et comme pour les loueurs professionnels, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc…) est déductible des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. A défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles.

Vous pourrez également amortir l’immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). Vous disposez également de la possibilité de différer vos amortissements.

Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra s’imputer sur les bénéfices retirés de l’activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes (contrairement aux loueurs en meublé professionnels, il ne pourra en revanche pas venir en déduction de votre revenu global).

Lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou du financement des travaux de rénovation.

Enfin, le loueur non professionnel ne bénéficie pas d’avantage particulier en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou de fiscalité sur la transmission.

 

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Les revenus fonciers des non-résidents fiscaux français

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Les revenus fonciers des non-résidents fiscaux français

Les contribuables domiciliés hors de France, percevant des revenus de source française, doivent déposer, dans les mêmes délais que les contribuables français, une déclaration de revenus n° 2042 accompagnée, le cas échéant, des annexes à la déclaration d’ensemble (ainsi une déclaration n° 2044 doit par exemple être déposée en cas de perception de revenus fonciers de source française).

Un formulaire n° 2041-E, de déclaration des retenues à la source qui ont été pratiqués sur les revenus de source française, doit également être déposé.

Des modalités déclaratives particulières sont prévues au titre de l’année du transfert de domicile hors de France (ou l’année d’arrivée en France pour les cas d’impatriation).

Désignation d’un représentant fiscal en France ?

Les personnes qui n’ont pas leur domicile en France mais qui y exercent des activités, ou y possèdent des biens sans y avoir leur domicile fiscal doivent désigner, à la demande du service des impôts, un représentant en France autorisé à recevoir les communications relatives à l’assiette, au recouvrement et au contentieux de l’impôt.

Toutefois, l’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique :

  • ni aux personnes qui ont leur domicile fiscal dans un autre Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt,
  • ni aux agents de l’Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargées de mission dans l’un de ces Etats.

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Démembrement de propriété et travaux … qui paie quoi ?

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Démembrement de propriété et travaux … qui paie quoi ?

 Le démembrement est un acte qui sépare la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes :

  • la nue-propriété d’une part ;
  • l’usufruit d’autre part.

L’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits. A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.

Le démembrement immobilier est souvent utilisé pour optimiser la transmission. Des parents peuvent par exemple transmettre la nue-propriété à leurs enfants qui ne paieront des droits que sur la nue-propriété.

Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété du bien. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’est pas taxable aux droits de succession.

L’usufruitier d’un bien immobilier a le droit :

  • de l’occuper gratuitement,
  • de le prêter,
  • de le louer.

L’usufruitier peut également vendre ou donner son droit.

Que se passe t’il en cas de travaux, qui doit payer  ?

A défaut de convention prévoyant des dispositions différentes, le régime légal s’applique.

« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

La jurisprudence a précisé les notions de grosses réparations et de dépenses d’entretien : d’une manière générale constituent des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et des dépenses d’entretien celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de cet immeuble.

Les constructions nouvelles, quant à elles, constituent des améliorations.

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Comment anticiper et gérer votre impôt sur le revenu en 2023 ?

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Comment anticiper et gérer votre impôt sur le revenu en 2023 ?

Avec l’arrivée de chaque nouvelle année, vient également la nécessité de planifier et de prévoir ses finances pour l’année à venir. L’un des aspects les plus importants de cette planification est l’impôt sur le revenu. En effet, anticiper et gérer efficacement son impôt sur le revenu peut vous permettre de bénéficier de réductions fiscales, d’optimiser votre budget et de vous éviter des surprises désagréables en fin d’année.

Comprendre les tranches d’imposition 2023

Avant de vous lancer dans la gestion de votre impôt sur le revenu, il est important de comprendre les tranche imposition 2022. En fonction de votre niveau de revenu, vous serez en mesure de déterminer la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez et ainsi anticiper le montant de votre impôt.

Connaître les différentes déductions et crédits d’impôt

En plus des tranches d’imposition, il est important de connaître les différentes déductions et crédits d’impôt qui peuvent s’appliquer à votre situation. Ces avantages fiscaux peuvent vous aider à réduire le montant de votre impôt sur le revenu. Les déductions comprennent des frais professionnels, des cotisations syndicales, des dons à des associations caritatives, des dépenses d’équipement écologique, etc. Les crédits d’impôt, quant à eux, peuvent être accordés pour des dépenses relatives à l’emploi d’un salarié à domicile, des investissements immobiliers locatifs, l’installation d’équipements écologiques, etc.

Utilisez les niches fiscales

Les niches fiscales peuvent vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu en 2023. Certaines niches fiscales peuvent être utilisées pour réduire votre revenu imposable, comme les cotisations à un PERin ou les investissements locatifs, tandis que d’autres peuvent être utilisées pour réduire directement votre impôt à payer, comme les dons aux associations ou les investissements dans les PME.

Optez pour le quotient familial

Si vous avez des enfants, le quotient familial peut vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu en 2023. Le quotient familial permet de diviser votre revenu imposable par le nombre de parts fiscales correspondant à votre situation familiale.

Planifier les paiements d’impôt

Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de planifier vos paiements d’impôt en fonction de votre tranche d’imposition. Les paiements mensuels ou trimestriels peuvent vous aider à éviter des retards de paiement ou des amendes. En outre, les paiements anticipés peuvent également vous permettre de bénéficier de réductions fiscales.

Recourir à un conseiller en gestion de patrimoine

Anticiper et gérer efficacement votre impôt sur le revenu peut sembler compliqué. Si vous avez des doutes ou des difficultés à planifier votre impôt, il peut être judicieux de recourir aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine. Un professionnel pourra vous aider à comprendre les différents aspects de votre situation fiscale, vous conseiller sur les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier et vous aider à planifier vos paiements d’impôt.

En résumé, anticiper et gérer efficacement votre impôt sur le revenu en 2023 peut vous aider à optimiser votre budget, à éviter les surprises désagréables en fin d’année et à bénéficier de réductions fiscales

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Le Dispositif Pinel en cas de départ à l’étranger (expatriation, …).

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Le Dispositif Pinel en cas de départ à l’étranger (expatriation, …).

Le dispositif Pinel ne concerne que les investissement réalisés par des contribuables fiscalement domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker. La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt « Pinel » transfère son domicile fiscal hors de France après la réalisation de l’investissement n’entraîne pas la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu :

  • pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, après transfert du domicile fiscal hors de France, la réduction d’impôt s’impute sur l’impôt déterminé selon les règles applicables aux non-résidents, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires, et ne peut pas donner lieu à remboursement ;
  • pour les investissements réalisés antérieurement, pour les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est plus considéré comme fiscalement domicilié en France, la réduction d’impôt ne peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019, après transfert du domicile fiscal hors de France, la réduction d’impôt s’impute sur l’impôt déterminé selon les règles applicables aux non-résidents, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. La réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à remboursement.

Cette possibilité d’imputation est toutefois subordonnée au fait la condition que le contribuable ait été domicilié fiscalement en France lors de la réalisation de l’investissement éligible à l’avantage fiscal.

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Rappel concernant le Loc’Avantages

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Rappel concernant le Loc’Avantages

Le dispositif de déduction Cosse ancien est devenu depuis le 1er mars 2022, une réduction d’impôt dénommée Loc’Avantages.

Le propriétaire doit conclure une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) et louer son bien à un loyer décoté par rapport au marché (le taux de réduction d’impôt varie selon le taux de décote) à des personnes dont les ressources (RFR N-2) ne dépassent pas certains plafonds.

Les contribuables qui louent sous le dispositif Loc’Avantages bénéficient d’une réduction d’impôt de 15% à 65%, calculée sur le montant du loyer brut qu’ils perçoivent, fonction du niveau de décote (plus le loyer est décoté plus la réduction est importante) et du mode de gestion (en direct ou via un organisme qui se charge de louer à des personnes ayant des difficultés pour se loger ou qui ont besoin d’une solution de logement transitoire).

Le dispositif Loc’Avantages peut être mis en place sur un logement que l’on détient déjà et il s’avère particulièrement efficace lorsqu’un bien immobilier est fortement taxé au titre des revenus fonciers (notamment les investissements pour lesquels le régime de défiscalisation a pris fin). C’est également possible sur un bien qui était un ancien Pinel ou Scellier par exemple.

La réduction est en revanche soumise au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros.

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Rappel concernant le dispositif Pinel

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Rappel concernant le dispositif Pinel

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en acquérant jusqu’au 31 décembre 2024 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans certaines zone géographiques, à condition de vous engager à le louer nu sous certaines conditions de loyers et de ressources du locataire.

Le montant de la réduction d’impôt Pinel dépend de la durée pendant laquelle vous mettez le bien en location. Ainsi pour les investissements réalisées jusqu’en 2022, le taux de la réduction est fixé à :

  • 12 % en cas de location pendant 6 ans (soit 2 % par an),
  • 18 % en cas de location pendant 9 ans (soit 2 % par an),
  • 21 % en cas de location pendant 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an les 3 dernières années).

Ces taux seront abaissé pour les investissements réalisés en 2023 et 2024 sauf pour les investissements réalisés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville respectant des critères environnementaux et de confort  et la réduction d’impôt sera ensuite supprimée.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement c’est-à-dire sur le prix d’acquisition majoré des frais y afférents (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement, etc.), y compris les travaux de réhabilitation ou de transformation (ou sur le montant de la souscription de parts de SCPI).

Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 € par an (et 5 500 € par mètre carré de surface habitable). Attention, ce plafond doit être apprécié en tenant compte des investissements Denormandie réalisés au cours de l’année (en effet, la limite de 300 000 € est commune aux 2 dispositifs Pinel et Denormandie).

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