Comment sont imposés les revenus perçus par un loueur en meublé non professionnel ?

Les revenus tirés de la LMNP sont également imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors qu’ils sont inférieurs ou égaux à 72 600€, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein si les revenus sont supérieurs à 72 600€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées sont déductibles pour leur valeur réelle et il est possible d’amortir les biens immobiliers.

Par ailleurs, le loueur en meublé non professionnel pourra bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, afin d’obtenir une obtenir une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et de récupérer la TVA versée lors de l’achat du bien immobilier, sous conditions.

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale (exploitants individuels ou associés de certaines sociétés de personnes).
Ils font partie du revenu imposable et sont soumis à des obligations déclaratives qui dépendent du régime fiscal applicable : micro BIC, réel simplifié ou réel normal.
Le bénéfice imposable est, en principe, déterminé à partir du bénéfice comptable (recettes – charges).
Le redevable dont les recettes provenant d’activité de BIC peut bénéficier d’un régime simplifié d’imposition si elles sont peu importantes. Elles sont imposables, sauf option pour le régime réel, selon un bénéfice forfaitaire (forfait reprenant l’ensemble de ces charges).

BIC professionnels ou non professionnels

Les BIC sont non professionnels lorsque l’activité ne comporte pas la participation personnelle, directe et continue du contribuable à l’accomplissement des actes nécessaires à sa poursuite.
Il s’agit notamment :

• des résultats des loueurs en meublé non professionnels et des membres non professionnels de copropriété de cheval de course ou d’étalon, quelle que soit la date à laquelle ces activités ont été créées,
• des résultats des autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel et créées, étendues ou adjointes à compter du 1er janvier 1996,
• de la fraction du résultat des activités commerciales non professionnelles créées, étendues ou adjointes avant le 1er janvier 1996, correspondant aux investissements réalisés à compter de cette date.

Le régime de Micro-BIC

Bénéficient de ce régime d’imposition simplifié les très petites entreprises qui, n’ayant pas opté pour un autre régime d’imposition, sont expressément exonérées de TVA ou bénéficient de la franchise en base de TVA et dont le CA n’excède pas certaines limites.
Pour les périodes d’imposition comprises de 2017 à 2019, les limites de chiffres d’affaires (à comparer au CA 2016 à 2018 selon les dates) sont fixées respectivement à :

• 170 000 € HT de 2017 à 2019 et 176 200 € HT de 2020 à 2022, pour les activités de vente des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou la fourniture de logement (hors location en meublé sauf meublés de tourisme et chambres d’hôtes ) ;
• 70 000 € HT de 2017 à 2019 et 72 600 € HT de 2020 à 2022, s’il s’agit d’autres entreprises (y compris les activités de location de matériels ou de biens de consommation durable).

Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux.
Ainsi, le bénéfice taxable correspond à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Le régime BIC et location meublée

L’imposition des revenus provenant de la location meublée dans la catégorie BIC présente certains avantages :

• il est possible de bénéficier du régime du micro-BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme),
• le loueur en meublé peut opter pour le régime du réel. S’il est considéré comme loueur professionnel (LMP), il a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l’actif du bilan. En revanche, si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, l’imposition dans la catégorie des BIC présente l’inconvénient de ne pas pouvoir imputer de déficit sur le revenu global, alors que dans le cadre des revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global dans une certaine limite.