Afin d’adapter le champ d’application plus restreint de l’IFI, des restrictions à la déduction des dettes ont été mises en place par la loi de finances pour 2018.

Dettes déductibles

Ne sont déductibles que les dettes afférentes à des actifs imposables, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition et contractées et effectivement supportées par le redevable. Sont ainsi déductibles les dettes afférentes :

–           Aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables,

–           Aux dépenses de réparation et d’entretien,

–           Aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,

–           Aux dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables,

–           Aux impositions dues à raison des propriétés immobilières (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile de France, IFI).

Dettes partiellement déductibles

Une disposition particulière est prévue pour les prêts avec remboursement in fine. Ces dettes ne sont que partiellement déductibles en fonction d’annuités théoriques déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme des annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu est déductible.

Dettes non déductibles

Sont exclus du passif déductible :

–           Les prêts contractés directement ou indirectement auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,

–           Les prêts contractés directement ou indirectement auprès d’un membre du groupe familial du redevable,

–           Les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée.

Dans les deux derniers cas, les prêts contractés seront déductibles si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements).

Plafonnement de déduction

Enfin, il a été mis en place un plafond de déduction pour les gros patrimoines : lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédent.

Cependant, ce plafond de déduction ne s’applique pas si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

L’abattement au titre de la résidence principale en matière d’impôt d’ISF

Décision n°2019-820 QPC du 17 janvier 2020 relative à l’abattement au titre de la résidence principale en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

L’ancien article 885 S du CGI fixait les règles d’évaluation des biens entrant dans l’assiette de l’ISF et prévoyait « un abattement de 30% sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ».

Les requérants reprochaient donc à ces dispositions de limiter le bénéfice de l’abattement aux propriétaires d’un tel bien et d’en exclure ainsi les personnes qui détiennent leur résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI dont elles sont les associées.

–           Raisonnement du Conseil constitutionnel :

L’immeuble qui compose le patrimoine d’une SCI lui appartient en propre (sauf dans le cas particulier de l’article 1655 ter du CGI ) de telle sorte que :

• Les associés d’une SCI, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à la société.

• La valeur des parts détenues au sein d’une SCI ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.

Il y a donc une différence de situation qui fonde une différence de traitement. Ainsi, le fait que le bénéfice de l’abattement soit réservé aux seuls propriétaires et exclu les personnes détenant leur résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI est conforme à la constitution.

–           Application en matière d’impôt sur la fortune immobilière :

L’article 973 du CGI réserve également le bénéfice de l’abattement au titre de la résidence principale aux seuls propriétaires. Par conséquent, cette disposition doit également être considérée comme conforme à la constitution.

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