Démembrement de propriété et IFI …

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Démembrement de propriété et IFI …

Sont soumis à l’IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier (détenu en direct, via une société, un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation) non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’euros : les autres biens (liquidités, meubles, titres financiers) sont exclus de l’assiette.

En principe, l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier.

Exception : Imposition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété

Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (CGI. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement résultant :

  • de l’usufruit légal du conjoint survivant quelle que soit la date du décès (CGI. ancien article 767, CGI. art. 757)
  • de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098),
  • de l’usufruit dont les ascendants ont pu bénéficier dans les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (C. civ. art. 1094 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007),
  • de la vente du bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur autre qu’un présomptif héritier ou descendant de ce dernier, bénéficiaire d’une précédente donation ou personne interposée au sens de l’article 751 du CGI,
  • de la donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’Etat, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique.

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Location meublée et exonération IFI

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Location meublée et exonération IFI

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :

  • il doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
  • et il doit retirer de cette activité plus de 50% de son revenu.

Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles de l’activité de location meublée

Attention, on ne parle pas de bénéfice imposable, mais de recettes. Il s’agit donc du montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée.

Retirer de cette activité de location meublée plus de 50 %

Cela concernent les revenus à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour pouvoir être exonéré d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites.

Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale.

Cette condition est la conséquence d’une réponse ministérielle VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) dans laquelle le ministre confirme :

« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »

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Quelle est la durée du bail ?

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Quelle est la durée du bail ?

Cela va dépendre de la nature de la location : nue ou meublée

En cas de location nue

Le bail d’une location nue est consenti pour une durée minimale de :

  • 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ou lorsque le logement est en indivision,
  • 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat, etc.).

En cas de renouvellement, la durée du bail renouvelé ne peut être inférieure à 3 ans ou 6 ans.

Il en est de même en cas de reconduction tacite du bail.

En cas de location meublée

Le bail d’une location meublée est conclu pour une durée minimale de 1 an. A défaut de congé donné par l’une des parties ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour 1 an.

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Valorisation à l’IFI des titres de société

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Les titres de sociétés ou organismes ne sont imposables qu’à hauteur de leur fraction représentative de biens ou droits immobiliers imposables détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Le redevable de l’IFI doit donc d’abord déterminer la valeur vénale de ses titres puis lui appliquer un coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société.

Ainsi, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l’organisme :

–              Pour l’acquisition d’un actif imposable à un redevable ou un membre de son foyer fiscal qui contrôle, directement ou indirectement, la société ou organisme.

–              Auprès d’un redevable ou d’un membre de son foyer fiscal pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement de dépenses afférentes à un tel actif.

–              Auprès d’une société ou organisme contrôlée directement, ou par l’intermédiaire de plusieurs sociétés interposées, par le redevable ou un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif.

–              Auprès d’un membre du groupe familial d’un redevable (autre que son conjoint et ses enfants mineurs) pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel actif. L’exclusion de la dette ne joue qu’à proportion de la participation de la personne en cause dans la société ou l’organisme.

Dans les trois premiers cas, la clause anti-abus ne s’applique pas et les dettes peuvent être prises en compte si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Dans le dernier cas, la clause anti-abus ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt.

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Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

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Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

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Majoration du loyer en cas de travaux ?

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Majoration du loyer en cas de travaux ?

Lorsque le bailleur s’engage, lors de la conclusion du bail, à effectuer des travaux à ses frais, l’un ou l’autre peut obtenir en contrepartie une majoration du loyer initial.

En effet, lorsque par une clause expresse du contrat ou par un avenant signé en cours de bail, le propriétaire décide, en accord avec le locataire, de réaliser des travaux d’amélioration à ses frais (et/ou, pour les logements loués meublés à compter du 27 mars 2014, de l’acquisition d’équipements), le loyer peut être majoré. La majoration étant prévue dans le contrat de bail lui-même, aucune action en diminution de loyer ne peut être intentée par le locataire.

Les travaux d’entretien courant, de menues réparations ou de mise aux normes ne peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration.

Les travaux peuvent aussi bien concerner le logement loué que les parties communes de l’immeuble.

La majoration du loyer est définitive et s’applique dès la fin des travaux, sur toute la durée du bail.

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Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

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Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

Le Parlement étudie actuellement les mesures du projet de loi de finances pour 2023, suite notamment au recours au 49-3 par le Gouvernement.

A ce stade, plusieurs mesures concernent l’immobilier comme par exemple celle concernant le déficit foncier imputable sur le revenu global qui serait porté de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en 2023, 2024 ou 2025 !

comme en 2022, la prime rénov’ serait accordée en 2023, sans condition de ressources, en cas de rénovation globale ;

Le doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global vise à inciter les contribuables bailleurs à entreprendre des rénovations énergétiques, faisant passer les logements d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Les propriétaires réalisant des travaux dans leur propre résidence principale ne sont pas concernés naturellement.

A suivre …

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Investir dans la « pierre-papier »

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Investir dans la « pierre-papier »

Investir dans l’immobilier à travers une SCPI permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un investissement moins important que celui qui serait nécessaire à une détention en direct.

Une façon de diversifier son patrimoine est également d’investir dans l’immobilier via une société civile de placement immobilier (SCPI).

La SCPI est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation…).

C’est un placement spécifique, plus communément appelé « pierre papier », qui permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct.

En effet, selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI.

Attention toutefois, les SCPI entrent dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quels sont les avantages ?

La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d’immobilier.

Ce placement regroupe de nombreux atouts :

–              mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un bien ;

–              accès à l’immobilier avec des mises de fonds limitées : l’investisseur peut adapter son investissement à son budget. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine ;

–              gestion par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : ils s’occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…). L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés) ;

–              opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l’achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite

Quelle est l’Imposition des revenus ?

Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus fonciers et financiers ) qu’il perçoit en fonction de la part qu’il détient dans la société.

Revenus fonciers :

La partie de ce revenu provenant des loyers, après déduction des frais et charges afférents aux immeubles productifs de ces loyers, entre dans la catégorie des revenus fonciers. Nous rappelons que les personnes physiques associées sont imposées non pas sur les revenus perçus mais sur leur quote-part de résultat fiscal de la SCPI.

Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. S’agissant des modalités de recouvrement, les revenus fonciers entrent dans le champ d’application du prélèvement à la source et donnent lieu au prélèvement d’acompte par l’administration fiscale.

Le champ d’application du régime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges pour le calcul de l’impôt) est ouvert aux associés de SCPI à condition qu’ils perçoivent par ailleurs des revenus fonciers provenant de locations d’immeubles nus ne bénéficiant pas d’un avantage fiscal particulier.

Pour être placé de plein droit sous ce régime, le montant total des revenus bruts fonciers perçu par foyer fiscal ne doit pas excéder 15.000 €.

Et en cas de démembrement ?

Les SCPI peuvent être souscrites en démembrement. Dans cette situation les revenus perçus de la SCPI reviennent de facto à l’usufruitier et sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Concernant l’IFI, l’usufruitier doit déclarer les parts pour leur valeur en pleine propriété tout comme il se doit de le faire pour les immeubles détenus en démembrement.

En cas de cession des parts, en l’absence de disposition spécifique, si une plus-value est constatée à cette occasion, le principe est que celle-ci soit partagée sur la base du barème fiscal de l’article 669 du CGI présentée précédemment.

Les porteurs de parts de SCPI, en cas de revente de ces dernières, sont principalement soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières. Comme pour la détention d’un bien immobilier en direct, le montant de l’imposition dépend de la durée de détention des parts. Le calcul des abattements pour durée de détention est différencié entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La plus-value nette, après prise en compte des abattements, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Les plus-values excédant 50 000 € sont en outre assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.

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Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

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Comment sont imposées les recettes tirées de la location nue ?

Si les recettes sont inférieures ou égales à 15 000€, le régime micro-foncier s’applique de plein droit. Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30%. A l’inverse, le régime réel s’applique de plein droit si les recettes sont supérieures à 15 000€ ou sur option. Dans ce cas, les charges effectivement supportées par le loueur seront déduites pour leur valeur réelle.

Concernant les déficits, ils sont déductibles du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu (IR) dans la limite de 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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