Le principe du dispositif PINEL pour les logements réhabilités

Pour les locaux qui font l’objet de travaux de réhabilitation, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle de l’acquisition du local concerné afin de bénéficier de l’avantage fiscal. Pour les locaux qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation avant l’acquisition par le contribuable, ils ne doivent pas avoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux pour ouvrir droit à la réduction d’impôt.

Par ailleurs, le logement doit se situer dans une zone géographique particulière : zone A, A bis ou B1. En effet, seuls les logements situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant sont éligibles au dispositif.

 

 

Les obligations déclaratives

Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit joindre à sa déclaration de revenus, établie l’année de l’achèvement des travaux ou l’année d’acquisition si elle est postérieure, une note annexe contenant l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale pour une durée de 6 ou 9 ans ainsi qu’un certain nombre d’indications sur le locataire et le logement en cause. Des modèles sont notamment mis à disposition en ligne par l’administration fiscale .

Il conviendra également de fournir d’autres documents spécifiques : la copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie ainsi que les états descriptifs du logement et attestations avant et après travaux. En effet, avant la réalisation des travaux, le contribuable ou le vendeur qui réalise les travaux doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié indépendant un état descriptif du logement et une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence. Après la réalisation des travaux, il doit faire établir un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques et une attestation indiquant que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent, que l’ensemble des performances techniques est respecté, et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

Des modèles sont également mis à disposition en ligne par l’administration fiscale .

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Location meublée et exonération IFI

Location meublée et exonération IFI

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :

  • il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
  • il doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
  • et il doit retirer de cette activité plus de 50% de son revenu.

Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles de l’activité de location meublée

Attention, on ne parle pas de bénéfice imposable, mais de recettes. Il s’agit donc du montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée.

Retirer de cette activité de location meublée plus de 50 %

Cela concernent les revenus à raison desquels son foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Pour pouvoir être exonéré d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites.

Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale.

Cette condition est la conséquence d’une réponse ministérielle VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) dans laquelle le ministre confirme :

« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »

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La valorisation des immeubles au titre de l’IFI

En principe, les biens imposables à l’IFI sont estimés à leur valeur vénale, sous l’entière responsabilité du redevable qui procède à cette évaluation en utilisant la méthode qui lui semble la plus appropriée.

La valeur vénale d’un bien est le prix de cession de ce bien, c’est-à-dire celui auquel il pourrait être cédé aux conditions normales du marché.

Dans certains cas limitatifs, le contribuable est autorisé à appliquer une décote sur la valeur de son bien.

A ce titre :

–              La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Est considéré comme résidence principale l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable pendant la majeure partie de l’année.

–              Les résidences secondaires et dans le cas où la résidence principale serait détenue par une société, la valeur des titres de cette société, ne bénéficient pas de l’abattement de 30 %.

–              Pour les biens donnés en location, l’occupation d’un immeuble par un locataire justifie une réfaction sur la valeur libre de tout usage.

–              Pour les biens possédés en indivision : les droits indivis ne conférant pas à leurs détenteurs la propriété d’une quote-part physique des biens, leur valeur est moindre que celle obtenue en appliquant à la valeur totale de ces derniers le pourcentage de participation qu’ils représentent.

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L’encadrement des loyers dans certaines villes comme Paris, Lille …

Afin de contenir la flambée des prix, un mécanisme d’encadrement des loyers applicable dans certaines régions dans lesquelles le marché est extrêmement tendu a été créé, en plus de celui d’encadrement général qui est susceptible de s’appliquer dans toutes les zones tendues.

La décision d’appliquer ce dispositif d’encadrement revient à chaque commune.

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.

En application de ce mécanisme, le prix du loyer doit être fixé dans la limite d’un plafond qui varie en fonction du secteur géographique dans lequel l’immeuble se situe.

Pour que le dispositif d’encadrement s’applique, les communes situées dans les zones visées doivent en faire la demande auprès du Préfet.

En juin 2019, la ville de Paris a sollicité le Préfet et a obtenu, par voie d’arrêté préfectoral, l’autorisation d’encadrer les loyers dans la commune dont les 80 quartiers ont été regroupés en 14 zones géographiques. Son entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 2019.

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Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?

Pour l’application de ce dispositif de plafonnement un arrêté préfectoral fixe chaque année :

  • un loyer de référence. Ce loyer est déterminé par l’observatoire des loyers selon certaines modalités :

o   les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location (meublée ou nue), au nombre de pièces principales et à l’époque de construction,

o   les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif ;

  • un loyer de référence majoré que le bailleur ne pourra dépasser. Ce loyer ne peut être supérieur de 20 % au loyer de référence,
  • et un loyer de référence minoré de 30 % en dessous duquel le bailleur est en droit de demander une augmentation de loyer pour atteindre au moins ce seuil au moment du renouvellement du bail.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières.

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat.

 

 

Et en cas de non-respect ?

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers par le bailleur, plusieurs sanctions sont applicables :

  • mise en demeure préfectorale de réduire le loyer et de reverser le trop-perçu au locataire sous 2 mois,
  • si la mise en demeure reste infructueuse, condamnation par le préfet à une amende administrative de 5 000 € maximum pour un particulier et 15 000 € maximum pour une personne morale et engagement d’une action judiciaire en diminution de loyer par le locataire.

http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

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La SARL de famille pour la location meublée ?

La SARL de famille pour la location meublée ?

Comme à chaque fois, il est essentiel de s’intéresser aux raisons qui expliquent et justifient une décision patrimoniale !

 

Le recours à la SARL de famille plutôt qu’à la location en direct permet de profiter de certains avantages comme par exemples :

  • Par rapport à une société à l’IS : un mode de détermination du bénéfice taxable proche de celui de l’impôt sur les sociétés, sans en avoir les inconvénients en matière d’impôt sur les plus-values ;
  • Distinguer la propriété du pouvoir de décision (assemblées générales mais surtout gérance). Comme dans toute société la possibilité de répartir les pouvoirs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Alors que dans la détention en direct la répartition du pouvoir entre usufruitier et nu-propriétaire ne peut pas être aménagée
  • Transmettre des parts sociales (plus souple). Le fait de pouvoir plus facilement fractionner dans le cadre de la donation.
  • Transmettre sur une valeur prenant en compte le passif social (notamment les emprunts et comptes courants d’associés). Le recours à une structure sociétaire pour réaliser des investissements immobiliers se justifie souvent par un objectif d’optimisation (fiscale) de la transmission du patrimoine. La SARL de famille ne fait pas exception. L’objectif principal est la préparation de la transmission du patrimoine immobilier exploité en location meublée.
  • Utiliser le démembrement de propriété. De surcroît, lorsqu’il s’agit de réaliser un donation avec réserve d’usufruit du bien immobilier exploité en location meublée, le donateur perd la possibilité de poursuivre l’amortissement comptable et fiscal de la nue-propriété dont il à transmis la propriété, même s’il conserve toujours la possibilité d’amortir l’usufruit calculé sur son espérance de vie statistique (cf »Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier »). Ainsi, la donation de parts d’une SARL de famille permet de contourner cette problématique importante. La SARL de famille pourra continuer de calculer son bénéfice comptable et fiscal après déduction de l’amortissement de l’intégralité de l’immeuble en location meublée et, grâce à l’interposition d’une SARL de famille, la donation ne sera pas une sortie d’élément d’actif fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).
  • Éviter les charges sociales (si gérant minoritaire non rémunéré) et les risques liés aux statuts sociaux du loueur en meublé en direct.
  • Éviter d’être LMP en cumulant dans la société des associés ayant des foyers fiscaux distincts (parents, enfants majeurs non rattachés etc.). Cela permet de multiplier le seuil permettant de devenir LMP par le nombre de foyer fiscaux existant.

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Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

Détermination du statut professionnel ou non professionnel en location meublée

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions suivantes (CGI art. 155, IV) :

–  les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;

–  ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Attention en 2018 : Le  Conseil constitutionnel  déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC). Ce critère n’apparait donc plus pour la qualification en matière d’IR.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces conditions.

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l’IFI.

De plus, en cas de déficits, ceux-ci sont imputables sur le revenu global.

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Abattement exceptionnel plus-value immobilière 2021

Abattement exceptionnel plus-value immobilière 2021

La loi prévoit, pour favoriser et accélérer les projets d’aménagements spécifiques du territoire (ORT ou GOU), l’instauration d’un abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières réalisées de 2021 à 2023. Cet abattement, égal à 70 % ou 58 % de la plus-value, s’appliquera à condition que l’acquéreur prenne l’engagement de démolir la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.

L’abattement sera ainsi applicable aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres des « grandes opérations d’urbanisme » (GOU) ou dans les périmètres d’opérations de revitalisation du territoire (ORT). Seules les cessions initiées entre 2021 et 2023 sont concernées.

Le taux de l’abattement est fixé à :

  • 70 % en principe,
  • 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires, dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

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En cas de plus-value immobilière … n’oubliez pas la surtaxe immobilière !

En cas de plus-value immobilière … n’oubliez pas la surtaxe immobilière !

Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l’application d’une taxe supplémentaire. Le taux de cette taxe varie selon le montant de la plus-value réalisée.
A cela peut également se rajouter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Quelles sont les caractéristiques ?

Sont soumis à la surtaxe progressive, les plus-values immobilières résultant de la vente de biens immobiliers bâtis ou non bâtis autres que les terrains à bâtir, ou de droits portant sur ces biens tels que les parts de SCPI ainsi que les immeubles et parts de fonds de placement immobilier.

A noter cependant qu’y échappent les plus-values bénéficiant d’une exonération totale d’impôt sur le revenu (cession de la résidence principale, prix de cession inférieur à 15 000 €, cession de droits de surélévation…), y compris lorsque l’exonération résulte de l’application de l’abattement pour durée de détention.

Sont assujettis à la taxe sur les plus-values élevées les personnes physiques passibles de l’impôt sur le revenu agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, à l’exception des contribuables titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité exonérés de ce fait de l’impôt sur les plus-values immobilières.

La taxe ne s’applique pas en revanche aux profits tirés d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC). Ainsi, elle ne s’applique notamment pas aux profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi qu’aux profits de constructions réalisés à titre habituel.

Par contre, y sont soumises les sociétés ou groupements soumises à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (pas les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés).

Enfin, les contribuables domiciliés hors de France, assujettis à l’impôt sur le revenu et soumis au prélèvement de 19% y sont soumis.

Quelles sont les modalités de taxation ?

Le seuil de 50 000 € s’apprécie, au niveau de chaque cédant, après prise en compte de l‘abattement pour durée de détention.
Les ventes de logements situés en France réalisées par des non-résidents bénéficient d’une exonération partielle dans la limite de 150 000 €. Pour l’application de la taxe sur les plus-values élevées, le seuil de 50 000 € doit donc être apprécié au regard de la fraction de la plus-value nette.

La taxe est assise sur le montant total de la plus-value imposable réalisée.

Le paiement de la surtaxe s’effectue lors du paiement de l’impôt sur les plus-values au taux de 19 % et dans les mêmes conditions.

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Attention aux logements énergivores donnés en location !

Attention aux logements énergivores donnés en location !

2 décrets publiés récemment resserrent l’étau sur les logements énergivores donnés en location.

Le 1er limite la possibilité de déroger à l’encadrement des loyers, dans les zones dites tendues, aux logements économes en énergie.

Dans ces zones, l’Etat limite, par décret, l’augmentation des loyers des logements qui y sont proposés lors du renouvellement d’un bail ou lors de la relocation d’un logement vacant. Toutefois, certaines dérogations à cet encadrement strict sont prévues en cas :

  • de loyers sous-évalués,
  • ou de réalisation de travaux.

Depuis le 1er janvier 2020, la deuxième dérogation (en cas de réalisation de travaux) est déjà réservée aux logements propres (en effet la réalisation de travaux ne permet de déroger à l’encadrement des loyers que pour les logements affichant, à l’issue des travaux, une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an).

Cette exigence de consommation énergétique réduite à 331 kWh par mètre carré et par an est désormais étendue à la 1ère dérogation, depuis le 1er janvier 2021.

Au final, les bailleurs ne peuvent plus déroger à l’encadrement des loyers en cas de sous-estimation manifeste des loyers, que pour les logements propres.

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Dons familiaux de sommes d’argent exonérés sous condition de remploi

Dons familiaux de sommes d’argent exonérés sous condition de remploi

Les dons de somme d’argent réalisés en pleine propriété au profit des descendants, ou à défaut des neveux et nièces, sont exonérés dans la limite d’un plafond fixé à 100 000 €, à condition que les sommes données soient affectées, au plus tard le dernier jour du 3ème mois suivant le transfert, soit à la souscription de parts de petites entreprises, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique soit à la construction de son logement par le donataire. Ce régime d’exonération s’applique aux donations consenties entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021.

Ce dispositif est réservé aux dons de sommes d’argent effectués au profit :

  • d’un enfant ;
  • d’un petit-enfant ;
  • d’un arrière-petit-enfant ;
  • ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce.

Le donateur doit donc être :

  • le père ou la mère du donataire ;
  • son grand-père (branche maternelle ou paternelle) ou sa grand-mère (branche maternelle ou paternelle) ;
  • son arrière-grand-père (branche maternelle ou paternelle) ou son arrière-grand-mère (branche maternelle ou paternelle) ;
  • ou, à défaut d’une telle descendance, un oncle ou une tante.

L’exonération de droits de mutation à titre gratuit s’applique aux seuls dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété

Le donataire doit affecter les sommes qui lui ont été données, au plus tard le dernier jour du 3ème mois suivant le transfert :

  • soit à la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une petite entreprise au sens de la réglementation européenne ;
  • soit au financement de travaux de rénovation énergétique  dans le logement dont il est propriétaire, et à condition qu’il s’agisse de sa résidence principale,
  • soit à la construction de sa résidence principale.

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