Au-delà de 77.700 € de recettes par an, ou sur option si le montant est inférieur, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous allez également appliquer un système d’amortissement sur le prix d’acquisition du bien immobilier qui, selon les règles de la comptabilité commerciale, ont pour but de constater la dépréciation économique d’un bien immobilisé. Cet amortissement constitue une charge déductible du résultat imposable sans entraîner en contrepartie, une sortie de trésorerie.
C’est le véritable avantage de la Location meublée.
Les charges déductibles :
Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :
– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple (sauf option pour leur amortissement sur cinq ans) ;
– Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;
– Les impôts locaux ;
– Les frais de gestion et d’assurances ;
– Les intérêts d’emprunt ;
– L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
– L’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée d’utilisation et selon la méthode par composant car tous les éléments significatifs d’un bien ne se déprécient pas de la même manière. En principe, selon les usages comptables, un bien d’habitation peut s’amortir sur 40 ans, soit un amortissement de 2,5% par an du prix d’acquisition.
Les obligations comptables.
Ce régime est nécessairement moins simple que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.
L’utilisation des déficits
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
La taxation des plus-values
Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.
En l’état actuel des choses, pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée. Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux, puisque celles-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.
Attention, cet avantage pourrait bientôt disparaitre, une réflexion est en effet menée par la majorité parlementaire actuelle, afin d’imposer la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value. Ce dispositif avait d’ailleurs fait l’objet d’une révision dans le cadre d’une proposition de loi de la majorité parlementaire.
De la part de www.myimmobilier.com, plateforme d’assistance juridique et fiscale immobilière
