Le chef d’entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de 3 façons :
- une détention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine privé se confondent ;
- une détention via l’entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de l’entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;
- l’apport de ce patrimoine immobilier à une société juridiquement indépendante (type SCI, ) intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.
Cette dernière option présente l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel.
Pourquoi séparer l’immobilier de l’activité professionnelle ?
Lorsque l’immobilier a été séparé de l’actif professionnel, il pourra s’intégrer dans une stratégie de gestion du patrimoine privé, avec bien évidemment des restrictions quant aux possibilités d’arbitrage en raison des liens professionnels existant avec la société d’exploitation. Une stratégie de transmission pourra ainsi être envisagée à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d’usufruit, voire donation d’usufruit, la mise en uvre de cette stratégie sera d’autant plus facilitée par la création de structure sociétaire permettant de diviser l’immeuble en parts.
La séparation initiale de l’immobilier résulte alors du choix du chef d’entreprise réalisé lors de la réalisation de l’investissement.
En revanche, lorsque l’immobilier est soit inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, soit propriété d’une société d’exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut s’imposer entraînant des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée.
Dans une entreprise individuelle, tant la cession de l’immobilier que le retrait dans le patrimoine privé de l’exploitant ou une donation vont générer une imposition des plus values selon le régime des plus values professionnelles. En matière de droit d’enregistrement, la cession supportera des droits de 5 %, la donation générera des droits de mutation à titre gratuit (selon un barème), le retrait dans le patrimoine privé n’occasionnant aucun droit d’enregistrement.
Dans une structure sociétaire, la séparation de l’immobilier peut s’effectuer selon plusieurs techniques :
- distribution de dividendes en nature,
- cession de l’immeuble à un associé ou à une société civile,
- retrait d’immeuble et réduction de capital,
- scission de la société d’exploitation,
