29.8.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

La suppression de cet abattement concernerait les promesses ou compromis de ventes signés dès le 25 août 2011.

La suppression de cet abattement (10 % par an au-delà de la 5e année de détention de l’immeuble, d’où une exonération totale après 15 ans) concernerait les promesses ou compromis de ventes signés dès le 25 août 2011.

La plus-value serait désormais seulement corrigée de l’inflation constatée depuis l’acquisition.

Les résidences principales restent exonérées.

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25.8.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

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23.8.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.

De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Impôt sur le revenu

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

Impôt sur les plus-values

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d’un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Par dérogation, ce taux passe à 19 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d’un Etat membre de l’Union européenne.

Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l’IR en France.

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17.8.2011 par L'équipe myimmobilier.com.

Avant de se plonger dans un projet d’investissement, il convient d’apprécier la rentabilité de l’investissement, notamment par rapport à celles des produits financiers sans risques.

La rentabilité dépend de nombreux facteurs : rentabilité financière du bien, taux d’imposition de l’investisseur, mode de financement, régime fiscal choisi …

C’est à partir du Taux de Rendement que vous évaluerez l’opportunité.

Le taux de rendement brut tient compte que des loyers annuels et du prix d’achat du logement. C’est une première approximation.

Taux de rendement net quant à lui, par rapport au précédent, ce ratio intègre les :

• frais d’acquisition (commission de l’agent immobilier, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de dossier et hypothèque),

• frais de gestion locative,

• charges de copropriété,

• frais d’entretien courant,

• frais d’assurance,

• intérêts d’emprunt,

• la taxe foncière,

• les changements de locataires avec des périodes de vacance,

• l’impôt sur le revenu généré par les revenus fonciers.

Attention, l’impôt sur les revenus fonciers vient en principe diminuer le taux de rendement des investissements locatifs. L’impact de cet impôt dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs. Cela peut également se renverser et doper le taux de rendement lorsque par exemple le déficit est imputable sur le revenu global et vient réduire le montant de l’impôt.

La cerise sur le gâteau est le Taux de Rendement Interne. Le TRI a l’avantage, par rapport aux précédents, d’apprécier la rentabilité d’un investissement sur toute sa durée de l’investissement.

Le TRI tient ainsi compte de :

• la diminution du montant des intérêts déductibles chaque année,

• la diminution du montant de l’amortissement déductible,

• la revente du bien (et par conséquent de la plus-value éventuelle).

Le TRI tient compte de tous les décaissements et encaissements sur la durée totale de l’investissement.

Enfin, le gros avantage est que le TRI permettra essentiellement de mesurer l’impact de votre mode de financement choisi. N’hésitez pas à varier les paramètres de votre financement pour en mesurer les impacts.

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