20.2.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

Les plus-values immobilières de cession réalisée à compter du 1er Février 2012 bénéficient d’un abattement réduit, à savoir : 

• 2% au-delà de la 5è année,
• 4% au-delà de la 17è année,
• et 8% au-delà de la 24è année. La plus-value sera alors totalement exonérée d’impôt après trente années de détention et non plus quinze années. 

Ce régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique :

• aux particuliers qui cèdent directement un bien immobilier qu’il détient,

• aux associés personnes physiques d’une SCI qui relève de l’impôt sur le revenu lorsqu’ils cèdent leurs parts sociales,

• aux SCI qui relèvent de l’impôt sur le revenu, lorsqu’elles cèdent leur immobilier sachant que, le cas échéant, le redevable de l’impôt est l’associé personne physique au prorata de la participation qu’il détient dans le capital de la société.

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15.2.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

Le projet de loi de finances rectificative pour 2012 propose d’augmenter de 2 points le taux de CSG sur les revenus du patrimoine et de placements (10,2 % contre 8,2 % actuellement).

Le taux global des prélèvements sociaux atteindrait ainsi 15,5 %.
Contrairement à ce qui avait été indiqué lors de la conférence de presse du 29 janvier dernier quant à la date d’entrée en vigueur de cette mesure, cette majoration s’appliquerait :

• aux revenus du patrimoine perçus à compter du 1er janvier 2012,
• et aux produits de placements acquis et le cas échéant constatés à compter du 1er juillet 2012.

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9.2.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées pour la totalité des produits retirés de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

Cette dernière condition est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas, au titre de l’année 2012, un plafond fixé à 177 euros en Ile-de-France et 129 euros dans les autres régions.

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7.2.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

L’offre de prêt doit obligatoirement contenir un certain nombre de mentions destinées à informer l’emprunteur qu’il dispose d’un délai de réflexion pour l’accepter. 

Afin d’assurer l’information de l’emprunteur, la loi Scrivener oblige les établissements de crédit à détailler dans l’offre les modalités du prêt qu’ils proposent. Une fois l’offre établie, l’emprunteur dispose d’un délai de 10 jours pour l’étudier. 

L’offre doit être valable pendant un minimum de 30 jours. La banque est obligée de maintenir son offre pendant cette période. En revanche, elle ne peut verser les fonds à l’emprunteur avant que ce dernier ait accepté l’offre de prêt. 

Quelles sont les mentions obligatoires ?

Pour répondre aux exigences de la loi Scrivener, l’offre de prêt doit comporter : 

• l’identité des parties ;

• un échéancier du prêt. L’échéancier doit être établi sur la base du montant réellement emprunté et non sur une base de 1 500 €. Cet échéancier n’est pas exigé pour les prêts à taux révisable dans la mesure où l’établissement prêteur ne peut déterminer à l’avance les variations de taux ;

• le moment et les modalités de mise à disposition des fonds ;

• le montant du capital emprunté ainsi que le taux d’intérêt nominal, les modalités de révision du taux pour les prêts à taux variable, le TAEG et le coût total du crédit ;

• le coût et la nature des garanties prises par l’établissement prêteur (caution, hypothèque…), le montant des assurances et des frais liés à l’emprunt. Ces montants peuvent être exprimés en pourcentages ;

• les frais retenus par l’établissement prêteur en cas de non-conclusion du contrat. Ces frais s’élèvent à 0,75 % du montant emprunté dans la limite de 150 € ;

• la mention du délai de réflexion de 10 jours dont dispose l’emprunteur pour accepter l’offre.

Concernant les assurances, une notice détaillant les risques couverts doit être annexée à l’offre de prêt.

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1.2.2012 par L'équipe myimmobilier.com.

Une société civile immobilière est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins deux personnes (souvent les membres d’une même famille) qui lui apportent des biens. La SCI achète, loue, gère ou construit des immeubles. Elle est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier, soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à leur disposition. C’est la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés. Chaque associé détient des parts de société. 

Comment créer une SCI ? Capital social : Le capital social correspond à la valeur des apports réalisés par les associés (biens immobiliers, sommes d’argent, parts de SICAV, etc.), sachant qu’aucun capital social minimum n’est exigé. Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant.  Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés. 

Statuts : Les statuts sont un ensemble de règles “sur mesure”. Rédigés par les associés à leur propre convenance, avec l’intervention d’un notaire si des biens immobiliers sont apportés, ils fixent : 

• l’objet social et la durée de vie de la société ;
• les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l’unanimité ou non) ;
• les règles de répartition :

-           du pouvoir de décision entre les associés ;

-           des droits de vote, notamment en cas de démembrement de la propriété ;

-           en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux ; 

• l’agrément obligatoire de tout nouvel associé (héritier, légataire ou personne étrangère à la famille), ou de la cession de parts entre associés.

• à titre facultatif :

-           la répartition des plus-values en cas de cession d’actifs ;

-           la libération des apports, etc.  Les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés à la recette des impôts. 

Formalités administratives : Plusieurs étapes doivent être respectées : 

• enregistrer les statuts auprès de la recette des impôts (dont dépend l’étude du notaire ou du domicile des associés) dans le mois qui suit leur signature ; ou s’il y a des apports mobiliers et immobiliers auprès de la conservation des hypothèques et dans les deux mois qui suivent la signature.
• insérer un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège social, pour un coût d’environ 375 € (si la société a un capital de moins de 225 000 €) ou 500 € ;
• déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il en coûte environ 200 €.
• faire une déclaration fiscale d’existence auprès des impôts :

-           dans les 90 jours qui suivent la signature des statuts si la société opte pour la “semi transparence fiscale” (chaque associé est imposé à titre personnel en fonction du nombre de parts sociales qu’il détient).

-           dans les 30 jours si la société opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. A noter que ce choix est irrévocable mais est souvent fiscalement avantageux si la société ne distribue pas ses bénéfices.

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