30.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le capital social correspond à la valeur des apports réalisés par les associés, sachant qu’aucun capital social minimum n’est exigé. Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant. Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés. 

Vous devez également rédiger des statuts. 

Les statuts sont un ensemble de règles “sur mesure”. Rédigés par les associés à leur propre convenance, avec l’intervention d’un notaire si des biens immobiliers sont apportés, ils fixent:

• l’objet social et la durée de vie de la société ;

• les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l’unanimité ou non) ;

• les règles de répartition du pouvoir de décision entre les associés ; des droits de vote notamment en cas de démembrement de la propriété ; en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux …

• l’agrément obligatoire de tout nouvel associé (héritier, légataire ou personne étrangère à la famille), ou de la cession de parts entre associés.

Les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés à la recette des impôts. Concernant les apports, les futurs associés apportent à la société des biens (argent, bien immobilier, etc.) et reçoivent, en contrepartie, des parts sociales.  

Quelles formalités administratives : 

Plusieurs étapes doivent être respectées :

• enregistrer les statuts auprès de la recette des impôts (dont dépend l’étude du notaire ou du domicile des associés) dans le mois qui suit leur signature ; ou s’il y a des apports mobiliers et immobiliers auprès de la conservation des hypothèques et dans les deux mois qui suivent la signature

• insérer un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège social, pour un coût d’environ 375 € 

• déposer le dossier auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dépendant du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il en coûte environ 200 €.

• faire une déclaration fiscale d’existence auprès des impôts. 

Bonne journée

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26.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Logement ancien: hausse des prix en Ile-de-France (dépêche AFP)

25.11.2010 La hausse des prix des logements anciens s’est accélérée en Ile-de-France au troisième trimestre et un nouveau record a été battu dans Paris intra-muros, où le prix moyen des appartements dépasse désormais la barre symbolique des 7.000 euros/m2, selon les notaires.

“A Paris la hausse pour l’ensemble de l’année 2010 devrait avoisiner 15%, alors que jusqu’à présent nous estimions qu’elle serait seulement un peu supérieure à 10%”, a déclaré jeudi à l’AFP Me Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris et d’Ile-de-France.

Pour l’ensemble de la région, les prix de vente des logements anciens ont grimpé en moyenne de 10,6% sur un an au 3e trimestre 2010, selon l’indice de la Chambre.

Dans Paris intra-muros, un nouveau record a été établi à 7.030 euros/m2 en moyenne, effaçant largement l’ancien record (6.680 euros/m2) qui datait seulement du trimestre précédent. Sur un an, la progression atteint le niveau incroyable de 1.000 euros/m2, soulignent les notaires.

Autre symbole, plus aucun des 20 arrondissements de Paris n’affiche de prix médian au-dessous de 5.000 euros/m2, même dans l’Est traditionnellement plus abordable.

Sur un an, par rapport au 3e trimestre 2009, l’augmentation pour l’ensemble de l’Ile-de-France est largement supérieure à l’inflation (+1,6%). Elle est aussi beaucoup plus forte à Paris intra-muros (+13,8% contre seulement +4,8% fin avril) qu’en petite couronne (+10,8%) et en grande couronne (7,6%).

“L’immobilier est de plus en plus la seule chose qui soit stable dans le monde économique actuel”, explique Me Lefebvre pour justifier cet engouement pour la “pierre”. Le phénomène nouveau, qui pousse à la hausse, est le retour sur le marché des “seconds acheteurs” qui se portent acquéreurs après avoir réalisé une importante plus-value avec leur première acquisition.

Il a été constaté avec la multiplication des crédits-relais, les banques se montrant moins frileuses. Ce qui amène certains à surenchérir sur le prix fixé à l’origine pour obtenir ce qu’ils recherchent depuis plusieurs mois.

En volume, le nombre des transactions (neuf et ancien) a progressé de 23% au troisième trimestre par rapport à la même période de 2009. Il a retrouvé le niveau moyen (185.000 par an) observé, de 1999 à 2007, avant la crise.

Les étrangers, qui représentent près de 8% des propriétaires à Paris, sont aussi de plus en plus amateurs “d’appartements de grand standing dans le coeur de la capitale”, selon Me Lefebvre.

Les Italiens, avec près du quart du total, sont devenus les principaux acheteurs étrangers, devant les Belges et les Néerlandais qui, grâce aux facilités offertes par le TGV, s’en servent souvent comme résidences secondaires pour profiter des attraits culturels et gastronomiques de la capitale.

“Dans les prochains mois, les ventes resteront soutenues par la faiblesse des taux d’intérêt, un contexte psychologique favorable au logement, en dépit de la disparition des achats d’anticipation, avant la disparition ou la modification de certaines mesures financières et fiscales”, pronostiquent les notaires.

Surtout que, selon eux, “le niveau particulièrement faible des taux d’intérêt ne devrait pas significativement changer en 2011″.

Pour autant, “la poursuite de la hausse des prix immobiliers va finir par peser sur la capacité d’achat des ménages et limiter la hausse à venir des ventes de logements”, prédit Mathilde Lemoine, directrice des études économiques de la banque HSBC France, dans une étude intitulée “Marché immobilier français: la consolidation?”

© AFP

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24.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Le fait qu’un immeuble soit inoccupé pendant un délai anormalement long avant sa vente ne lui fait pas nécessairement perdre sa qualité de résidence principale, et donc le bénéfice de l’exonération d’imposition des plus-values, dès lors que des circonstances particulières sont invoquées. 

Le Conseil d’Etat (CE, 6 oct. 2010, n°308051) vient en effet de décider que le seul fait que l’immeuble ne soit plus occupé par le cédant depuis plus de 2 ans ne constitue pas un motif suffisant pour faire perdre à ce bien la qualité de résidence principale, dès lors que des circonstances particulières ont été invoquées par le cédant. 

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22.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

La cession des biens immobiliers indivis issus d’une succession répond à des règles différentes selon que l’acquéreur est un héritier ou un tiers. 

Selon le Code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. La vente d’un bien indivis par un seul indivisaire est inopposable aux autres indivisaires. 

Que se passe t’il en cas de rachat entre coïndivisaires ?

Un des héritiers peut décider de récupérer à son compte un des biens immobiliers qui dépend de la succession. Pour cela, il doit racheter les parts de ses coïndivisaires. 

Du point de vue fiscal, les ventes entre membres d’une indivision successorale sont assimilées à des partages. Ainsi, seul le droit de partage de 1,10 % est dû, et non pas les droits d’enregistrement. De plus, pour les vendeurs, l’impôt sur les plus-values éventuelles ne s’applique pas. En revanche, en cas de revente ultérieure, l’indivisaire devenu acquéreur doit se soumettre à l’impôt sur les plus-values. 

Autre situation …

Il arrive souvent que pour payer les droits de succession ou parce qu’aucun héritier ne souhaite reprendre le bien, les biens immobiliers indivis issus de la succession soient vendus à des personnes extérieures à la famille. Dans ce cas, les règles classiques de la vente s’appliquent avec le paiement éventuellement de l’impôt sur la plus value.

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15.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Dans le cadre du vote de la loi de finances, plusieurs mesures vont se traduire par un augmentation de la fiscalité des personnes physiques. L’immobilier est hélas très fortement impacté.

 Les plus-values immobilières qui sont soumises à ce jour à une imposition au taux de 28,1% (16% au titre de l’impôt sur le revenu et 12,1% au titre des prélèvements sociaux) seraient imposées plus lourdement : les majorations suivantes sont en effet prévues par la loi de finances pour 2011 :

• augmentation du taux de taxation de 3% quant à l’impôt sur le revenu

Pour les cessions entrant dans le champ de la taxation, le taux d’imposition passerait de 16% à 19% à compter du premier janvier 2011.

• prélèvements sociaux : une refonte complète envisagée pour les plus-values bénéficiant de l’abattement pour durée de détention

Alors qu’actuellement la plus-value immobilière soumise aux prélèvements sociaux est strictement identique à celle soumise à l’impôt sur le revenu, l’assemblée nationale a voté un amendement visant à décorréler les deux bases. Ainsi, la plus value immobilière serait désormais soumise aux prélèvements sociaux dès le 1er euro, sans tenir compte d’un abattement pour durée de détention. Les cas d’exonération autres que ceux liés à la durée de détention ne seraient pas concernés (résidence principale, …). 

Certaines stratégies peuvent alors être envisageables (et envisagées). Ainsi, il peut être conseillé d’apporter son immeuble à une SCI à l’IR avant le 31 décembre de cette année pour ainsi créer un nouveau prix de revient. Attention naturellement, il vaut mieux que le bien soit détenu depuis plus de 15 ans.

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10.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Les propriétaires de logements inoccupés depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis une taxe assise sur la valeur locative foncière brute et dont le taux est de 10 % pour la première année, 12,5 % pour la deuxième, et 15 % à compter de la troisième. 

Cette taxe n’est due que dans certaines communes de plus de 200 000 habitants où la situation du marché locatif est tendue. 

Seuls sont soumis à cette taxe annuelle les locaux habitables mais non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation. 

La taxe n’est pas due pour : 

• les résidences secondaires,
• les locaux qui nécessiteraient, pour être habitables, des travaux importants,
• les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition,
• les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas acquéreur,
• les logements détenus par les organismes d’habitation à loyers modérés. 

La taxe n’est pas due lorsque le logement a été occupé plus de 30 jours consécutifs au cours de chacune des 2 années de vacance.

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4.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Les hausses d’impôt initialement prévues pour financer les retraites seraient augmentéées  :

• le taux d’imposition des plus-values immobilières qui devait passer de 16 à 17 % serait aligné sur celles des plus-values mobilières et fixé à 19 % ; celles des plus-values immobilières qui bénéficient d’un abattement pour durée de détention seraient soumises aux prélèvements sociaux sur l’intégralité de leur montant ;

• le prélèvement social dû sur les revenus du capital serait relevé de 2 à 2,2 %, ce qui porterait le total des contributions sociales à 12,3 % (au lieu de 12,1 %).

Bonne journée

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2.11.2010 par L'équipe myimmobilier.com.

Les prix des appartements anciens ont augmenté de 6,3% en France au deuxième trimestre 2010 sur un an, dopés par le bond du marché parisien (+9,8%), selon l’indice notaires-Insee publié mardi.

Les prix ont effectivement grimpé de 4,3% en province, mais ont grimpé de 8,6% en Ile-de-France et de 9,8% à Paris.

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