Il est mis en place par la loi de finances pour 2018, une liste exhaustive des dettes déductibles de la valeur des actifs immobiliers imposables pour l’IFI . Pour être déductibles ces dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées et supportées par le contribuable, et être afférentes à des actifs immobiliers imposables.
Il s’agit des dettes afférentes aux :
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Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
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Dépenses de réparation et d’entretien ;
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Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
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Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers.
Sont ici notamment visés les emprunts bancaires afférents à ces dépenses.
Par ailleurs, sont également déductibles les dettes afférentes aux impositions qui sont dues à raison de la propriété des biens.
Différents mécanismes sont mis en place pour limiter les abus relatifs à la prise en compte du passif déductible :
Certains prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable sont expressément exclus, sauf si justification du caractère normal des conditions du prêt (mesure de sauvegarde ouverte pour certains types de prêts).
Les prêts in fine deviennent seulement partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme est déductible.
Un mécanisme de plafonnement global du montant des dettes s’applique lorsque la valeur des actifs immobiliers taxables excède 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admise en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédent, sauf si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.
