Location meublée : Créer une SARL ou une SCI pour optimiser votre fiscalité ?
Démembrement et IFI 2023
Démembrement et IFI
En principe, l’usufruitier est imposable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété des biens démembrés. Le nu-propriétaire n’est pas imposable au titre de son droit de nue-propriété.
Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (déterminée en fonction du barème CGI. art. 669), est prévue dans plusieurs cas (CGI art. 968, al.2) :
- en cas d’option du conjoint survivant pour l’usufruit légal ou lorsque l’usufruit résulte de l’article 1098 du Code civil (usufruit forcé en présence d’enfants non communs) ;
- lorsque le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit ou l’usage et que l’acquéreur n’est pas une personne mentionnée à l’article 751 du CGI ;
- ou lorsqu’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs en nue-propriété à une collectivité publique ou à une association reconnue d’utilité publique.
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Mise en location meublée de sa résidence principale
Mise en location meublée de sa résidence principale
Les revenus de la location d’une ou plusieurs pièce(s) de l’habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes) sont exonérés d’IR et de prélèvements sociaux. Ils ne sont pas à déclarer si :
- La location est habituelle ;
- La location est réalisée pour une journée, une semaine ou un mois (c’est-à-dire à des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement) ;
- Les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.
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Les principaux crédits d’impôt 2022
Les principaux crédits d’impôt 2022
Emploi d’un salarié à domicile
Comme tous les ans, les dépenses de services à domicile sont à déclarer en case 7DB de la déclaration 2042 et ouvrent droit à un crédit d’impôt de 50 %. Cette année, il faut également indiquer dans la déclaration 2042 RICI la nature exacte de la dépense : garde d’enfants à votre domicile, assistance aux personnes âgées, jardinage, petits travaux de bricolage, soutien scolaire, assistance informatique ou administrative, etc.
Frais de garde d’enfants
Les dépenses de garde d’enfants de moins de 6 ans (hors du domicile des parents) ouvrent droit à un crédit d’impôt de 50 %. Le montant maximum des versements retenus est porté à 3 500 € (au lieu de 2 300 €) dès les dépenses réalisées sur 2022.
Pension alimentaire versée à un enfant majeur
Les pensions alimentaires versées à des enfants majeurs, non rattachés au foyer fiscal de leur parent, sont déductibles dans la limite de 6 368 € pour 2022. Si l’enfant était logé chez ses parents en 2022, il est possible de déduire, sans justificatifs, jusqu’à 3 786 € pour les frais de logement et nourriture.
Investissement dans des PME, FIP et FCPI
Les investissements dans des PME, FIP ou FCPI réalisés entre le 1er janvier 2022 et le 17 mars 2022 ouvrent droit à une réduction de 18 %, ceux réalisés du 18 mars 2022 au 31 décembre 2022 à une réduction de 25 %.
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Solde à payer et taux de prélèvement à la source
Solde à payer et taux de prélèvement à la source
En cas de complément d’impôt à payer, le contribuable devra s’en acquitter en septembre 2023 en une fois, ou, si le montant restant à payer est supérieur à 300 €, il sera étalé en 4 fois de septembre à décembre 2023.
Ce paiement s’ajoute au prélèvement à la source appliqué tous les mois et prélevé au titre des revenus 2023.
À l’issue de la déclaration en ligne, le contribuable a connaissance du taux de prélèvement à la source qui sera appliqué à compter de septembre 2023. Il est possible de moduler son taux (à la hausse ou à la baisse) lorsque le contribuable estime que les revenus de 2023 seront différents de ceux perçus en 2022.
Cette modulation est possible :
- sans condition à la hausse ;
- sous condition d’avoir un écart de plus de 5 % entre le prélèvement avant et après modulation en cas de modulation à la baisse.
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Seuil micro BIC en 2022 (IR2023) pour la location meublée
Seuil des régimes micro BIC et BNC en 2022 impactant la location meublée
Sont soumis au régime micro-BIC et micro BNC au titre des revenus 2022, les entrepreneurs qui réalisent un chiffre d’affaires hors taxes, en 2022, inférieur à ;
- 188 700 € pour les BIC relatifs aux activités de marchandises, de denrées à emporter ou à consommer sur place, ou fourniture de logement (chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés) ;
- 77 700 € pour les BIC relatifs aux prestations de services, location meublée et BNC.
Le régime réel s’applique, donc, en cas de dépassement sur 2 années consécutives ou en cas d’option pour le régime réel.
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Fiscalité du Loc Avantage : joptimiz cité dans l’EXPRESS
Citation de joptimiz.com dans l’Express de cette semaine sur le sujet de la fiscalité du Loc’avantage
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Rappel sur le régime fiscal du micro-foncier
Rappel sur le régime fiscal du micro-foncier
Le régime micro-foncier est applicable de plein droit si les deux conditions suivantes sont remplies simultanément :
– les revenus fonciers du contribuable proviennent uniquement de la location de propriétés rurales et urbaines ordinaires ;
– le montant des revenus fonciers bruts (loyers et recettes accessoires) perçus en 2022 par le foyer fiscal du contribuable (toutes propriétés confondues) n’excède pas 15 000 €, quelle que soit la durée de la location en cours d’année.
Le régime micro-foncier s’applique également de plein droit lorsque le contribuable détient des parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (et non dotées de la transparence fiscale) qui donnent en location des immeubles nus, si les conditions suivantes sont satisfaites :
– le contribuable est également propriétaire d’immeubles donnés en location nue ;
– les immeubles détenus par les sociétés de personnes non transparentes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne doivent pas bénéficier d’un régime particulier ;
– le montant des revenus fonciers bruts perçus en 2022 par le contribuable (y compris sa quote-part dans les résultats de la société) n’excède pas 15 000 €.
Si les conditions d’application du régime simplifié d’imposition sont réunies, le contribuable n’a pas à remplir de déclaration de revenus fonciers 2044. Il porte directement le montant brut de ses revenus fonciers sur sa déclaration 2042, rubrique 4, page 4, ligne 4 BE.
Il convient également d’indiquer sur la ligne adéquate l’adresse du ou des biens loués ainsi que les nom et adresse des locataires.
Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, compris dans les revenus fonciers déclarés en ligne 4 BE, doivent également être déclarés, pour information, en ligne 4 BK, afin de ne pas être soumis de septembre 2023 à août 2024 à un acompte au titre du prélèvement à la source.
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Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?
Comment sont imposés les revenus locatifs perçus par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?
D’une part, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. La société pourra notamment déduire les amortissements du bien immobilier. Lors de la distribution de dividendes aux associés, ces derniers seront soumis au PFU de 30% ou seront imposés sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
D’autre part, en cas de cession du bien immobilier, les éventuelles plus-values réalisées relèveront du régime des plus-values professionnelles : dans ce cas, les plus-values sont imposés au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.
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Quelle est la durée du bail ?
Quelle est la durée du bail ?
Cela va dépendre de la nature de la location : nue ou meublée
En cas de location nue
Le bail d’une location nue est consenti pour une durée minimale de :
- 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ou lorsque le logement est en indivision,
- 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat, etc.).
En cas de renouvellement, la durée du bail renouvelé ne peut être inférieure à 3 ans ou 6 ans.
Il en est de même en cas de reconduction tacite du bail.
En cas de location meublée
Le bail d’une location meublée est conclu pour une durée minimale de 1 an. A défaut de congé donné par l’une des parties ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour 1 an.
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