Comment se calcule la plus-value immobilière ?

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Le régime d’imposition des plus-values de cession de biens immobiliers a fait l’objet de nombreuses modifications législatives au cours des dernières années.

Si les taux applicables aux plus-values imposables ont été maintenus à 19 % pour l’impôt et à 15,5 % pour les prélèvements sociaux, les modalités relatives à la base d’imposition ont été récemment modifiées.

Détermination de la plus-value immobilière

La base taxable est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition (tenant compte des frais), augmentée des travaux (sous certaines conditions) ou d’un forfait de 15 % pour travaux au delà d’une durée de détention de 5 ans.

–       Prix de cession :

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il ne peut être diminué que de certains frais supportés par le vendeur lors de la cession. Ceux-ci sont limitativement énumérés (frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, frais de certaines expertises, indemnité d’éviction, honoraires d’architecte pour le dépôt d’un permis de construire, frais de mainlevée d’hypothèque)

–       Valeur d’acquisition :

En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l’achat du bien tel qu’il a été stipulé dans l’acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant.

Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions d’intermédiaires), droits d’enregistrement ou TVA.

Le prix d’acquisition peut également être majoré de certaines dépenses de travaux définies strictement mais les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition ou la réparation de l’immeuble, ne peuvent pas être pris en compte.

Par contre, le contribuable peut majorer forfaitairement le prix d’acquisition de 15 % du prix d’acquisition à la condition qu’il cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition (CGI, art. 150 VB-II 4°).

Ainsi une majoration de 15 % de la valeur d’acquisition pourra être retenue pour le calcul de la plus-value.

Les abattements pour durée de détention

Depuis la loi de finances pour 2014, l’abattement pour durée de détention applicable est différent selon qu’il s’agit du calcul de l’impôt ou des prélèvements sociaux.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la plus-value bénéficiera d’un abattement de :

–       6% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21ème année,
–       4% pour la 22ème année.

En conséquence, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de la 22è année de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux, la plus-value bénéficiera d’un abattement de :

–       1,65% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21ème année,
–       1,60% la 22ème année,
–       9% par année de détention pour chacune des années au-delà de la 22ème.

La plus-value immobilière sera donc totalement exonérée de prélèvements sociaux au-delà de la 30ème année de détention.

En conséquence, à l’issue de 22 ans de détention du bien immobilier cédé, la plus-value réalisée est exonérée d’impôt sur le revenu mais est imposée au titre des prélèvements sociaux à hauteur de 72 % de la plus-value au taux de 15,5 % !

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