Il résulte de l’article 31, I-1° -d et 2° -a du CGI que les propriétaires de biens immobiliers peuvent déduire de leur revenu brut foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles.
En conséquence, les intérêts ne peuvent être déduits que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location. Les intérêts des sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas admis en déduction.
Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers, ils sont alors dénommés par la doctrine fiscale d’emprunts substitutifs. Leur objet est de permettre de rembourser l’emprunt d’origine au moyen d’un nouvel emprunt.
Dès lors, les emprunts substitutifs n’ayant pour objet que le remboursement d’un prêt et non l’acquisition d’un bien immobilier, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.
Toutefois, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
– le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme préteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;
– les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt.
Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.
