OUI ! Il peut être intéressant d’associer parents et enfants au travers d’un achat immobilier locatif: les parents créent une SCI, dont ils se nomment gérants, et qu’ils dotent d’un capital relativement faible.
Cette SCI souscrit un emprunt bancaire, en vue d’acquérir un bien qui est mis en location.
La valeur des parts de la SCI est faible, puisque sa valorisation se calcule après déduction du montant de l’emprunt réalisé. Les parents transmettent alors la nue-propriété des parts aux enfants: les droits de donation sont limités, voire inexistants compte tenu de l’abattement de 100 000 € applicable en cas de donation de parent à enfant.
Au fil du temps, les loyers perçus par la SCI lui permettent de rembourser partiellement ou totalement l’emprunt, ce qui a pour effet d’accroître la valeur nette des parts. Lorsque l’emprunt bancaire est totalement remboursé, les revenus locatifs de la SCI sont perçus par les parents usufruitiers, ce qui peut constituer un bon complément de retraite. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires des parts de la SCI sans acquitter de droits supplémentaires.
Il est à noter que dans le cas d’enfants mineurs, la validation du juge des tutelles est nécessaire pour une donation de parts de SCI, dans la mesure où chaque associé est indéfiniment responsable des dettes sociales au prorata de ses propres parts.
