Avant de se plonger dans un projet d’investissement, il convient d’apprécier la rentabilité de l’investissement, notamment par rapport à celles des produits financiers sans risques.
La rentabilité dépend de nombreux facteurs : rentabilité financière du bien, taux d’imposition de l’investisseur, mode de financement, régime fiscal choisi …
C’est à partir du Taux de Rendement que vous évaluerez l’opportunité.
Le taux de rendement brut tient compte que des loyers annuels et du prix d’achat du logement. C’est une première approximation.
Et le taux de rendement net ?
Le Taux de rendement net quant à lui, par rapport au précédent, ce ratio intègre les :
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frais d’acquisition (commission de l’agent immobilier, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de dossier et hypothèque),
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frais de gestion locative,
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charges de copropriété,
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frais d’entretien courant,
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frais d’assurance,
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la taxe foncière,
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les changements de locataires avec des périodes de vacance,
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l’impôt sur le revenu généré par les revenus fonciers.
Attention, l’impôt sur les revenus fonciers vient en principe diminuer le taux de rendement des investissements locatifs. L’impact de cet impôt dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs. Cela peut également se renverser et doper le taux de rendement lorsque par exemple le déficit est imputable sur le revenu global et vient réduire le montant de l’impôt.
La cerise sur le gâteau est le Taux de Rendement Interne. Le TRI a l’avantage, par rapport aux précédents, d’apprécier la rentabilité d’un investissement sur toute sa durée de l’investissement.
Le TRI tient ainsi compte de :
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la diminution du montant des intérêts déductibles chaque année,
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la diminution du montant de l’amortissement déductible,
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la revente du bien (et par conséquent de la plus-value éventuelle).
Le TRI tient compte de tous les décaissements et encaissements sur la durée totale de l’investissement.
Enfin, le gros avantage est que le TRI permettra essentiellement de mesurer l’impact de votre mode de financement choisi.
N’hésitez pas à varier les paramètres de votre financement pour en mesurer les impacts.
