Les conditions d’application de l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sont appréciées avec souplesse.
L’exonération s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI au jour de la cession du logement.
Elle s’applique également aux associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France des sociétés ou groupements relevant des articles 8 à 8 ter du CGI (SCI essentiellement), non pas à raison de la cession de leurs parts mais à raison de la cession de l’immeuble par la SCI.
Le cédant (ou l’associé personne physique d’une SCI) ne doit pas avoir été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Est exclue toute détention, directe ou indirecte, de la toute propriété, d’un droit démembré ou d’un droit indivis portant sur la résidence principale. La notion de personne interposée vise toute société, groupement ou organisme, y compris les sociétés dotées de la transparence fiscale régie par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI (société immobilière d’attribution essentiellement).
L’exonération vise la plus-value réalisée lors de la cession d’un logement et ses dépendances immédiates et nécessaires. Il peut s’agir de la cession de la toute propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit.
L’exonération s’applique sous réserve du remploi, dans un délai de vingt-quatre mois, de tout ou partie du prix de cession du logement à l’acquisition ou la construction d’un logement que le cédant affecte à sa résidence principale.
L’administration précise qu’en cas de cession en viager, seule la partie du prix payée comptant, c’est-à-dire le bouquet, peut faire l’objet d’un remploi.
En cas de remploi total du prix de cession, et donc d’exonération totale de la plus-value, aucune déclaration de plus-value ne doit être déposée.
En cas de remploi simplement partiel, la déclaration n° 2048 IMM accompagnée du paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux afférents à la fraction de la plus-value imposable doit être déposée à la conservation des hypothèques à l’appui de la réquisition de publier.
En savoir plus : Inst. 17 avril 2012, 8 M-3-12
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Effectivement, la SCI n’empêche pas de bénéficier des avantages fiscaux liés à la résidence principale. C’est le cas également si l’associé qui occupe le bien détenu par sa SCI vend ses parts sociales. L’exonération de la plus-value s’applique alors indépendamment de son nombre de parts.