Le nouveau dispositif Cosse en faveur de l’investissement locatif concerne les logements anciens donnés en location nue à titre d’habitation principale.
Ce nouveau régime permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah de bénéficier d’une déduction spécifique des revenus fonciers dont le taux varie de 15 % à 70 % selon le niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée et selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social. Le taux de déduction spécifique atteint 85 % lorsque le logement est confié à un organisme agréé, dans le cadre d’une intermédiation locative, en vue d’une location « solidaire ».
La convention doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
Pour qui ce dispositif ?
Le dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers . Il s’agit donc des propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés ( SCI , SCPI , sociétés transparentes).
Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable.
Le logement ne peut pas être donné en location un membre du foyer fiscal du propriétaire, un descendant ou un ascendant. Il ne peut pas non plus être donné en location à une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail.
Le dispositif impose des plafonds de revenus locataires et du loyer, qui seront fixés par décret.
Le logement doit être situé dans les zones A, Abis, B1 et B2 du dispositif Duflot-pinel.
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Quelle est la fiscalité ?
Les revenus locatifs sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers .
Déduction spécifique :
Si toutes les conditions sont respectées, le propriétaire-bailleur peut pratiquer une déduction spécifique sur ses revenus fonciers.
Quand le logement est situé en zone B2, le taux de la déduction fiscale est égal à :
• 15 % dans le secteur intermédiaire,
• 50 % dans le secteur social très social.
Quand le logement situé en zone Abis, A ou B1, le taux de la déduction fiscale est égal à :
• 30 % dans le secteur intermédiaire,
• 70 % dans le secteur social et social.
Le taux porté à 85 % pour les logements donnés en location un organisme public ou privé agréé en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.
La déduction spécifique est calculée sur le revenu brut tiré de la location du logement ayant fait l’objet du conventionnement et s’ajoute aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.
Attention, la déduction spécifique ne peut pas, en principe, se cumuler, pour un même logement, avec un autre régime fiscal prévu en faveur de l’investissement locatif.
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