L’immobilier s’interroge sur l’efficacité du successeur annoncé du Scellier

(Dépêche AFP)

Les propositions de Cécile Duflot pour soutenir le logement en France ne suscitent qu’un enthousiasme modéré de la part des professionnels de l’immobilier, qui craignent notamment que les contraintes fixées au successeur du dispositif Scellier nuisent à son efficacité.

Principale mesure mise sur la table par la ministre du Logement dans un entretien au Figaro mercredi, le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif qui entrera en vigueur début 2013 sera plus intéressant fiscalement que le Scellier, dont le terme est prévu fin décembre.

Concrètement, entre 17 et 20% du montant de l’acquisition (limitée à 300.000 euros) pourront être déduits de l’impôt sur le revenu, en étalant le tout sur une période de 9 à 12 ans, quand le Scellier classique (il existe des versions dites sociales) se limitait à 13%.

En échange de ce geste fiscal, le gouvernement va fixer un plafond pour les loyers des logements construits, qui devront être inférieurs de 20% aux prix du marché, et abaisser les plafonds de ressources des locataires par rapport à ceux définis dans le Scellier.

Pour l’économiste Michel Mouillart, professeur à l’université Paris Ouest et expert du secteur, cette forte contrainte sociale évoque le dispositif Besson (1999-2003), dont le bilan avait été assez mitigé en termes de mises en chantier.

« Les investisseurs sont des calculateurs qui analysent les dispositifs dans tous les sens. S’il ne satisfait pas leurs exigences, ils ne viennent pas », prévient-il.

Président de la Fédération française du bâtiment (FFB), Didier Ridoret y voit lui un dispositif qui « semble équilibré » et se félicite qu’un nouveau mécanisme prenne le relais du Scellier, en place depuis quatre ans. Il regrette néanmoins qu’il « n’ait pas été étendu à tout le territoire ». Cécile Duflot a en effet indiqué que les zones éligibles seraient moins nombreuses que celles autorisées pour le Scellier.

Mais sa plus grande inquiétude concerne le « nichage » du dispositif, c’est-à-dire l’inclusion dans les niches soumises au plafond global qui limitera les baisses d’impôt à 10.000 euros par foyer fiscal et par an dès l’an prochain.

« Si cela rentre dans le cadre des niches (plafonnées), c’est une catastrophe », renchérit le président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), Jean Perrin, qui estime que ce plafonnement limitera la portée du dispositif.

Il aurait « préféré que, plutôt que de recycler de vieilles mesures, elle en annonce de nouvelles ». « Il y a des voies plus innovantes à explorer », assure-t-il, alors que l’UNPI doit dévoiler jeudi ses propres propositions sur le sujet.

Faute de précisions, la possible extension du PTZ+ (prêt à taux zéro) à l’ancien, le relèvement de la taxe sur les logements vacants ou la transformation d’immeubles de bureaux en habitations n’impressionnent pas les professionnels.

« C’est un sujet compliqué », dit M. Ridoret au sujet de la transformation des bureaux. « Souvent, les bureaux répondent à une certaine forme d’architecture », inadaptée au logement, et les « promoteurs trouvent souvent que cela coûte plus cher (de transformer) que de construire ex nihilo ».

Bernard Cadeau, patron du réseau d’agences immobilières Orpi, réclame lui une approche globale qui débouche sur une solution « surtout pérenne ».

M. Mouillart fait valoir qu’avec la rentabilité locative et la facilité à sortir du dispositif, le troisième critère majeur aux yeux des investisseurs est bien la stabilité des dispositifs.

Le Scellier (2009-2012) a succédé au Robien (2003-2009), lui même précédé par le Besson (1999-2003) et le Périssol (1996-1999).

« Un dispositif qui est changé tous les deux ou trois ans n’a pas la même puissance (qu’un mécanisme durable), car il faut le temps que les uns et les autres s’y habituent », souligne-t-il. Mais « dans un contexte budgétaire très tendu, qui peut s’engager aujourd’hui sur la pérennité d’un dispositif? », interroge-t-il.