Le régime fiscal applicable aux OPCI (organismes de placement collectif immobilier) varie en fonction de sa forme : fonds de placement immobilier (FPI) ou sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).
Régime fiscal des fonds de placement immobilier
Imposition des revenus pour les associés (personnes physiques)
Les FPI ne disposent pas de la personnalité morale.
En conséquence, les revenus encaissés par le fonds sont imposables entre les mains de ses associés, en fonction du régime d’imposition qui leur est propre. Seuls les revenus effectivement distribués par le fonds sont imposables.
Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu à raison des revenus et profits distribués par le fonds, au titre de l’année au cours de laquelle cette distribution intervient.
Lorsque les parts sont détenues par des personnes physiques (non pro), ces revenus sont imposables, selon la source des revenus, dans la catégorie des revenus fonciers, des revenus mobiliers, des plus-values immobilières ou mobilières (avec des particularités). Les revenus encaissés par le FPI conservent en effet leur nature propre.
Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)
Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) sont des sociétés anonymes, et sont dotées d’une personnalité morale.
Elles sont exonérées d’IS.
Les actionnaires personnes physiques des SPPICAV sont imposés au titre des revenus distribués par la société suivant le régime des dividendes.
Toutefois, les dividendes distribués par ces sociétés ne peuvent pas bénéficier de l’abattement de 40 %.
Les plus-values tirées de la cession des titres de SPPICAV sont imposables dans la catégorie des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux des particuliers.
Droit d’enregistrement
Les souscriptions de parts d’OPCI (FPI et SPPICAV) sont exonérées de droits d’enregistrement.
Les cessions de parts ou actions d’OPCI sont également exonérées sauf :
• lorsque l’acquéreur vient à détenir ou détient déjà plus de 10 % des parts ou actions de l’organisme,
• lorsque l’acquéreur est une personne morale ou un fonds qui détient déjà ou vient à détenir plus de 20 % des parts ou actions de l’OPCI.
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