Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers

Les propriétaires d’un logement peuvent choisir de l’habiter ou, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus , que cette location soit nue ou meublée . Mais attention, à l’inverse, si l’immeuble est laissé libre de toute occupation pendant plus de 2 ans, il risque, dans certaines grandes agglomérations, d’être frappé par la taxe sur les logements vacants. De même, l’investissement dans une très petite surface peut être sujet à la taxe sur les Micro-surfaces .

Une première question va se poser sur le mode d’investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.

Le dispositif Duflot venu remplacer les dispositifs Scellier , Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers . Puis le dispositif Pinel a pris ensuite le relai.

Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi « Malraux » ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.

Rentabiliser sa résidence principale peut également être une bonne solution (location d’une partie de sa résidence, …).

Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées .

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Qui est exonéré de la taxe d’habitation ?

Certains occupants sont exonérés de la taxe d’habitation en raison de leurs revenus s’ils remplissent certaines conditions :

– contribuables âgés de plus de 60 ans ;

– contribuables veufs ;

– contribuables infirmes ou invalides ;

– titulaires de l’allocation supplémentaire versée par le fonds de
solidarité vieillesse ou par le fonds spécial d’invalidité.

Les personnes veuves au 1er janvier de l’année de l’imposition, quel que
soit leur âge, sont exonérées de la taxe d’habitation afférente à leur
habitation principale, lorsqu’elles remplissent les conditions suivantes :
– Pour bénéficier de l’exonération au titre d’une année, les revenus perçus
par le contribuable au cours de l’année précédente ne doivent pas avoir
excédé un certain plafond. Le contribuable ne doit pas, par ailleurs, être
redevable de l’ISF.
– Les contribuables doivent occuper leur habitation principale : soit
seuls, soit avec des personnes qui sont à leur charge au regard de l’impôt
sur le revenu, soit avec un enfant majeur non compté à charge inscrit comme
demandeur d’emploi et ne disposant pas de ressources supérieures à
certaines limites, soit avec d’autres personnes titulaires de l’allocation
supplémentaire versée par le fonds de solidarité vieillesse ou le fonds
spécial d’invalidité ou dont les revenus n’excèdent pas certaines limites.

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Qui est exonéré de la taxe foncière ?

Les propriétaires d’immeubles construits ou de certains terrains situés en France doivent, en principe, s’acquitter chaque année de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Il existe toutefois :

– des exonérations tenant soit à la qualité du propriétaire, soit aux
caractéristiques de l’immeuble.

– et des dégrèvements en faveur des personnes :

âgées de plus de 65 ans de condition modeste,

âgées de plus de 75 ans de condition modeste,

titulaires de l’allocation aux adultes handicapés,

propriétaires de locaux vacants,

propriétaires de locaux commerciaux inexploités.

Les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans bénéficient
sous certaines conditions de ressources, d’un dégrèvement de 100 € sur la
taxe sur le foncier bâti dont elles sont redevables.

A noter aussi qu’afin de tenir compte de la situation des contribuables qui
sont propriétaires de leur résidence principale et pour qui cette dernière
peut représenter une charge excessive en matière d’imposition, la
cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à
l’habitation principale est plafonnée, depuis le 1er janvier 2012, à 50 %
des revenus du contribuable !

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Extension du Visale aux locataires de moins de 30 ans

La ministre du Logement et de l’Habitat durable ainsi que les partenaires
sociaux ont autorisé l’extension du Visa pour le logement et l’emploi
(Visale) à l’ensemble des jeunes de moins de 30 ans, qu’ils aient ou non
une activité professionnelle.
On rappelle que seuls les logements (vides et meublés) du secteur privé, et
constituant la résidence principale du locataire sont concernés par le
dispositif Visale.

Conditions liées au loyer :
Le loyer global charges comprises ne doit pas excéder :
– 1.500 € pour les logements situés à Paris,
– 1.300 € pour tout le reste du territoire

Le bail ne peut être conclu entre membres d’une même famille.

En savoir plus :
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A10335

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Les français achètent au Portugal

Selon les chiffres publiés par l’Association des professionnels de l’immobilier au Portugal (Apemip), sur les 25.000 transactions conclues pour le premier trimestre 2016, près de 20 % concernent des investisseurs étrangers.

Ce sont les Français qui arrivent en tête, suivis de près par les Britanniques et les Chinois.

Les raisons essentiellement dues à la crise qui a fait baisser fortement les prix de l’immobilier portugais et surtout l’attrait fiscal pour les retraités (exonération des pensions de retraite privées) couplé au coût de la vie moins important qu’en France.

Visiter également le site de notre partenaire Portugal-immobilier

http://www.portugal-immobilier.com/

 

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Peut on déduire les intérêts en cas de renégociation du prêt pour du locatif ?

Il faut alors qu’il s’agisse d’un emprunt dit « substitutif » pour continuer à être déductible.

Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt. La règle vaut également lorsque le capital emprunté est inférieur aux sommes restant dues.

Seuls peuvent être admis en déduction, en vertu des dispositions, qui ont un caractère limitatif, de l’article 31, I-1° -d du CGI, les intérêts des dettes directement engagées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’une propriété.

Lorsque le contribuable contracte un emprunt en vue du remboursement d’un emprunt antérieur dont les intérêts ont été admis en déduction en application de l’article 31, I-1° -d du CGI, la déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt n’est admise qu’à la condition qu’il y ait, entre l’emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l’objet de l’endettement.

Cette condition doit être regardée comme satisfaite si, dès la mise à disposition des fonds correspondants, le produit du nouvel emprunt est utilisé dans son intégralité par le contribuable pour rembourser l’emprunt antérieur et désintéresser ainsi le créancier initial. Il en va également ainsi alors même que le nouvel emprunt, dont le montant est inférieur à celui des sommes restant à rembourser au titre de l’emprunt initial, n’opère qu’un remboursement partiel de l’emprunt initial dont une partie se poursuit et fait ultérieurement l’objet d’un rééchelonnement.

Lorsque l’acte de vente prévoit que le prix d’acquisition d’un immeuble sera versé pour partie le jour de la vente et, pour le solde, selon un échéancier comportant, d’une part, le règlement échelonné de quatre versements annuels de capital assortis d’intérêts et, d’autre part, le versement d’un solde final en capital assorti d’intérêts, les facilités de paiement assorties d’intérêts ainsi consenties lors de cette vente ne peuvent être regardées comme de « simples modalités de règlement » mais doivent s’analyser comme un crédit pour l’application des dispositions de l’article 31 du CGI.

Par suite, pour que soit admise la déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit par l’acquéreur pour financer partiellement ce crédit antérieur, l’intéressé doit justifier que cet emprunt a été intégralement consacré au remboursement de ce crédit dès la mise à disposition des fonds correspondants.

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LMP : Focus sur les revenus d’activités du foyer fiscal …

Les recettes annuelles retirées de la location en meublé professionnelle  doivent excéder le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global), y compris les revenus taxables à un taux proportionnel. Il s’agit en pratique des traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, autres que ceux tirés de la location en meublé, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

La comparaison des recettes issues de la location meublée professionnelle avec les revenus du foyer est effectuée en prenant en compte les déficits subis au titre de l’année considérée à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global.

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Rappel des règles de la location meublée (partie 1)

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui
remplissent les trois conditions cumulatives suivantes :

– l’un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au
registre du commerce et des sociétés ;
– les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des
membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
– ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Sont donc considérées comme non professionnelles les personnes qui ne respectent pas l’une de ces trois conditions.

 

 

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Nous vous souhaitons de très bonnes vacances !

Notre service est en congés jusqu’au 26 juillet.

Retrouvez nos prochains articles dès notre retour.

Vous avez cependant la possibilité d’accéder durant les congés à nos guides :

Nous vous souhaitons de très bonnes vacances !

A bientôt …

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La location meublée avec ou sans prestations est éligible à l’exonération Dutreil-transmission !

L’administration précise en effet, dans une note figurant sous plusieurs avis du comité de l’abus de droit fiscal (Avis du comité de l’abus de droit 2015-07 à 09 du 6-11-2015), que la location meublée accompagnée ou non de prestations de services est éligible à l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre de pactes Dutreil.

Rappel sur le pacte Dutreil : les transmissions par donation ou par décès d’entreprise ou de parts ou actions de sociétés bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération partielle des droits de mutation, à hauteur de 75 % de leur valeur, sans limitation de montant, lorsque, préalablement à la donation ou au décès, le donateur ou le futur défunt et au moins un associé de la société ont pris et respecté l’engagement de conserver l’entreprise (ou leurs titres) pendant 2 ans minimum et que les donataires, les héritiers ou légataires prennent ensuite l’engagement de les conserver pendant une période supplémentaire de 4 ans.

Ceci renforce donc l’intérêt des schémas de locations meublées non professionnelles pour allier optimisation patrimoniale et transmission !

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