La fiscalité immobilière des expatriés

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est cependant différente que vous soyez résident fiscal français ou non (mais la base de taxation restera la même avec l’application de la règle du forfait ou réel).

Les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France doivent en principe déposer l’année du départ ou du retour en France 2 déclarations n° 2044 :

  • l’une comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période précédant le départ ou le retour en France,
  • l’autre comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période suivant le départ ou le retour en France.

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Ces éléments sont ensuite à reporter dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR en fonction de la période considérée.

Toutefois, à titre de règle pratique, l’administration fiscale admet que, lorsque les revenus fonciers afférents aux 2 périodes proviennent des mêmes immeubles, le contribuable puisse déposer une seule déclaration n° 2044 pour l’année entière et répartir le résultat correspondant aux 2 périodes au prorata de leur durée respective dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR.

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Abattement exceptionnel pour les cessions de terrains à bâtir

Dans les zones très tendues (zones A et A bis), un abattement exceptionnel, applicable, sous conditions, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, sera institué pour les cessions de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts (CGI) ou de biens immobiliers bâtis.

Les cessions doivent avoir été engagées par des promesses de vente signées et ayant acquis date certaine du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020 et à la condition qu’elles soient réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la promesse de vente.

Cet abattement exceptionnel est conditionné à l’engagement du cessionnaire :

– s’agissant de l’acquisition de terrains à bâtir, de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dans les quatre ans qui suivent l’acquisition ;

– s’agissant de l’acquisition de biens immobiliers bâtis, de démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dans les quatre ans qui suivent l’acquisition.

Le taux de droit commun de cet abattement est fixé à 70 %. Toutefois, afin d’encourager le développement de l’offre de logements en secteur social et intermédiaire, et pour tenir compte du cas fréquent de programmes immobiliers mixtes comportant à la fois des logements sociaux, intermédiaires et libres, le taux de l’abattement sera porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires.

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Exonération des locations d’une partie de l’habitation principale : plafonds pour 2018

Exonération des locations d’une partie de l’habitation principale : plafonds pour 2018

 

Les plafonds par mètre carré de surface habitable en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale sont fixés, pour 2018, à 185 € en Ile-de-France et 136 € dans les autres régions.

Rappel :

Article 35 bis , I du Code Général des Impôts : «  Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables  ».

Article 35 bis , II du CGI : «  les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an  ».

Les deux exonérations en faveur des locations d’une partie de l’habitation principale et des chambres d’hôtes peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (BoFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 70).

Les deux exonérations en faveur des locations d’une partie de l’habitation principale et des chambres d’hôtes peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (BoFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 70).

L’exonération prévue pour la location ou la sous-location d’une partie de l’habitation principale est subordonnée au respect de trois conditions qui doivent être simultanément remplies :

•  les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur, c’est-à-dire que l’exonération s’applique en principe aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal ;

•  les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ;

•  le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. En ce qui concerne cette condition l’Administration publie chaque année deux plafonds selon les régions qui n’ont toutefois qu’une valeur indicative dans la mesure où ces plafonds ne s’appuient sur aucun texte législatif ou règlementaire.

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Dégrèvement de la taxe d’habitation sur la résidence principale

Cette disposition validée par le Conseil Constitutionnel concernant la loi de finances 2018 permet la suppression progressive de la taxe d’habitation pour certains contribuables via l’application de deux types de dégrèvements :

– Un dégrèvement linéaire :

Les contribuables concernés sont ceux dont le revenu fiscal de référence de l’année précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie n’excède pas la somme de 27.000 euros pour une part, majorée de 8.000 euros pour les deux demi-parts suivantes, puis 6 000 euros par demi-part supplémentaire à compter de la 3e.

Le dégrèvement s’applique alors :

à hauteur de 30 % pour la taxe d’habitation 2018 ;

à hauteur de 65% pour la taxe d’habitation 2019 ;

à hauteur de 100 % soit une exonération totale à compter de 2020.

– Pour limiter les effets de seuil, un dégrèvement dégressif pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence de l’année précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie excède les limites précisées ci-dessus. Dans cette hypothèse, le taux de dégrèvement diminue au fur et à mesure que le niveau de revenu du contribuable augmente.

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Ces dégrèvements bénéficient de plein droit aux contribuables qui remplissent les conditions requises. Il est effectué d’office par l’administration fiscale.

Sont exclus du bénéfice de cette mesure les contribuables, qui au titre de l’année précédant celle de l’imposition à la taxe.

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Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI 2018 ?

Il est mis en place par la loi de finances pour 2018, une liste exhaustive des dettes déductibles de la valeur des actifs immobiliers imposables pour l’IFI. Pour être déductibles ces dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées et supportées par le contribuable, et être afférentes à des actifs immobiliers imposables.

Il s’agit des dettes afférentes aux :

– Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;

– Dépenses de réparation et d’entretien ;

– Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;

– Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers.

Sont ici notamment visés les emprunts bancaires afférents à ces dépenses.

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Par ailleurs, sont également déductibles les dettes afférentes aux impositions qui sont dues à raison de la propriété des biens.

Différents mécanismes sont mis en place pour limiter les abus relatifs à la prise en compte du passif déductible :

Certains prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable sont expressément exclus, sauf si justification du caractère normal des conditions du prêt (mesure de sauvegarde ouverte pour certains types de prêts).

Les prêts in fine deviennent seulement partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme est déductible.

Un mécanisme de plafonnement global du montant des dettes s’applique lorsque la valeur des actifs immobiliers taxables excède 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admise en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédent, sauf si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

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L’exonération de plus-value au titre de la résidence principale

Un logement occupé 113 jours est éligible à l’exonération au titre de la résidence principale

CAA Marseille, 3 novembre 2017, n°16MA01155

La Cour Administrative d’Appel de Marseille vient de préciser que la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale aurait été très brève n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1° du CGI visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession.

Conformément aux dispositions l’article 150 U-II-1° du CGI les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Dans les faits de l’espèce, M. B a cédé, par acte authentique du 23 juillet 2009, un immeuble (immeuble « A ») dont il était propriétaire avec son ex-épouse et a bénéficié, à l’occasion de cette cession, de l’exonération de la plus-value immobilière réalisée au titre de la résidence principale.

Le 29 juin 2009, les meubles qui garnissaient ce bien ont été en partie entreposés dans un garde-meubles et en partie transportés dans un autre immeuble (immeuble « B ») dont M. B avait précédemment fait l’acquisition le 15 septembre 2006.

L’immeuble « B » a fait l’objet d’un compromis de vente le 16 septembre 2009 et a été cédé par acte authentique du 19 novembre 2009. Le même jour, M. B et sa compagne ont acquis un autre immeuble (immeuble « C ») où ils se sont installés et pour lequel ils avaient signé un compromis de vente le 29 septembre 2009.

M. B s’est prévalue, à nouveau, au titre de la cession de l’immeuble « B », du régime d’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale. L’administration fiscale a remis en cause cette exonération. Le tribunal administratif de Toulon a, par jugement du 4 février 2016, rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti. M. B a interjeté appel de la décision.

Pour refuser le bénéfice de l’exonération de plus-value à la seconde cession l’administration a relevé que l’occupation de ce bien par M. B n’avait pas excédé cent treize jours, voire soixante jours en tenant compte du compromis de vente signé le 16 septembre 2009 et que la promesse de vente était intervenue moins de deux mois après une première cession d’une précédente résidence principale ayant déjà bénéficié d’une exonération à ce titre.

L’administration en a déduit l’immeuble « B » ne pouvait être regardé comme constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession.

La Cour administrative d’appel rejette l’analyse de l’administration fiscale.

Elle relève que l’immeuble « B », qui constituait jusqu’alors la résidence secondaire de M. B, est nécessairement devenu à cette date sa résidence principale dès lors qu’il ne résulte pas que ce dernier aurait résidé pendant cette période dans un autre immeuble dont il aurait eu la propriété ou la jouissance.

De plus, la brièveté de l’occupation de l’immeuble a été motivée par des contraintes, que M.B expose avec précision, de nature familiales et personnelles.

Par conséquent, pour la Cour, la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale aurait été très brève n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale.

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Les SCI et la location meublée

Une SCI qui, l’été, loue en meublé les locaux qu’elle met à la disposition gratuite de ses associés le reste du temps exerce une activité commerciale. Le caractère répétitif de la location empêche de considérer l’activité comme étant occasionnelle. La cour administrative d’appel de Versailles rappelle qu’une société civile immobilière qui donne habituellement à bail des locaux meublés doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du Code Général des Impôts la rendant, par suite, passible de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206,2 du même code.

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Transformation de l’ISF en … IFI !

L’ISF est transformé à compter du 1er janvier 2018 en un « impôt sur la fortune immobilière » (IFI) dont l’assiette est constituée des seuls actifs immobiliers détenus par le contribuable, son conjoint (ou partenaire de PACS ou concubin) et ses enfants mineurs.

Les personnes physiques non résidentes fiscales de France ne sont imposables à l’IFI que sur leurs actifs immobiliers imposables situés en France dont la valeur nette au 1er janvier excède 1,3M€.

 

Quelle assiette de l’IFI ?

Pour les personnes physiques résidentes fiscales de France, l’IFI est calculé sur la valeur nette au 1er janvier des actifs immobiliers situés en France et hors de France qui excède 1,3M€ constitués :

– des biens et droits immobiliers, y compris ceux placés dans une fiducie ou dans un trust ;

– des parts ou actions de sociétés ou organismes à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ;

– des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobiliers et de location accession (imposable à l’IFI chez le preneur ou l’accédant) ;

– de la valeur de rachat des contrats d’assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constitués d’actifs immobiliers imposables (imposable à l’IFI dans le patrimoine du souscripteur).

Les parts de SCPI et OPCI sont donc incluses dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement, y compris dans le cas d’une détention par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation.

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Extension du PTZ  aux acquisitions de logements anciens dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover

La loi de finances pour 2018 a étendu l’octroi du PTZ aux acquisitions de logements anciens dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, vente qui oblige le vendeur à réaliser des travaux de rénovation.

Un arrêté précise les justificatifs qui doivent être apportés en cas de réalisation d’une telle opération.

Avant l’émission de l’offre de prêt, le vendeur et, le cas échéant, l’acheteur, doivent fournir à l’établissement prêteur une attestation, conforme à un modèle administratif, qui indique que des travaux de rénovation, dont le montant doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération, seront réalisés dans les 3 ans qui suivent l’émission de l’offre de prêt.

Une fois les travaux achevés, l’emprunteur devra en justifier l’exécution par la communication des factures correspondantes. Le vendeur devra quant à lui fournir un document attestant, par un professionnel de l’architecture, de la réalité de la répartition du prix de l’immeuble entre celui de l’existant et celui des travaux réalisés.

Concernant la date de réalisation des travaux, un décret a indiqué qu’ils peuvent avoir été débutés par le vendeur avant l’émission de l’offre de prêt de l’acheteur.

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Notre simulateur IFI 2018

L’impôt sur la fortune immobilière vise à taxer uniquement les actifs immobiliers, à l’exclusion des actifs mobiliers, détenus par les personnes physiques au-delà d’un certain seuil et selon un barème progressif. Il remplace l‘ISF.

Les expatriés sont également concernés par l’IFI.

La réforme de l’IFI est entré en vigueur en janvier 2018.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’ISF à compter du 1er janvier 2018 suite au projet de loi de finances pour 2018.

Nous avons créé ce simulateur pour estimer votre impôt.

simulateur IR

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