L’indemnité transactionnelle versée au vendeur lésé n’est pas déductible pour le calcul de la plus-value immobilière

L’acheteur d’un immeuble qui verse un supplément de prix au vendeur lésé ne peut pas obtenir la restitution partielle de l’impôt sur la plus-value payé lors de la revente du bien lorsque l’indemnité résulte d’une transaction et non d’une décision de justice.

« Considérant que si le  » supplément du juste prix  » prévu par les dispositions de l’article 1681 du code civil que l’acquéreur d’un bien choisit de verser pour garder le fonds dans le cas où une action en rescision est admise constitue, au sens des dispositions précitées, un
complément de prix de cession pour le cédant ou un complément de prix d’acquisition pour l’acquéreur, il est constant que la somme de 450 000 euros mentionnée dans le protocole transactionnel du 22 juin 2010 n’a pas été payée à la suite de l’admission d’une action en rescision intentée par la SCI Tarstrohl ; qu’ainsi, à supposer même établi que la transaction a été conclue en vue de prévenir l’engagement d’une action en rescision pour
cause de lésion dont les chances de succès étaient importantes, cette somme, qui n’était pas stipulée dans l’acte de cession, ne saurait constituer le supplément du juste prix dû par M. et MmeB… au sens des dispositions précitées, et son paiement ne peut donc être assimilé à une modalité de paiement du prix ; que par suite les appelants ne sont pas
fondés à soutenir que la somme de 450 000 euros mentionnée dans le protocole transactionnel, qui d’ailleurs n’a pas été entièrement versée, devrait s’analyser comme un complément de prix devant venir en réduction de la plus-value imposable en litige ;

6. Considérant enfin que les appelants ne sauraient utilement invoquer les dispositions de l’article 683 du code général des impôts, qui vise toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, dès lors que la somme de 450 000 euros litigieuse n’a pas été, comme il a été dit, stipulée au profit du cédant « 

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do;jsessionid=3418697489605ED4BD28535B99E3FCF8.tpdila19v_2?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032307729&fastReqId=891500165&fastPos=35

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c’est quoi un bail à construction ?

Le bail à construction est un contrat régit par les articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat (CCH). Il se caractérise essentiellement par le fait que le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère dès lors un droit réel immobilier en faveur du preneur.
En vertu de l’article L. 251-3 du CCH, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. La durée du bail est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans.

Obligations du preneur :

  • Obligation de construire : le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain loué qui peuvent conduire à la réalisation de toutes sortes d’immeubles (habitation, commercial, industriel etc.) dès lors où elles sont immobilières et substantielles, ainsi que clairement déterminées.
  • Obligation du paiement du loyer : le loyer est indispensable, mais il peut très bien être en argent ou en nature (par remise des constructions en fin de bail) ou associer ces deux modalités.
  • Obligation d’entretien des constructions : le preneur est tenu du maintien en bon état d’entretien et des réparations de toute nature.
  • Obligation de reconstruire : le preneur doit reconstruire les bâtiments qui ont péri sauf ceux ayant péri par cas fortuit ou force majeure.
  • Obligation de payer les charges de l’immeuble : le CCH précise que le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Toutefois cette obligation n’est pas d’ordre public.

Droits du preneur :

  • Droit réel immobilier sur le sol et les existants : il résulte de ce caractère que le bail à construction doit être publié au fichier immobilier.
  • Droit de construire les constructions prévues par le bail.
  • Droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées par lui conformément aux stipulations du bail.
  • Droit d’exploiter librement les constructions existantes ou réalisées : cette liberté d’exploitation participe de l’équilibre économique de la convention.
  • Droit de céder ses droits : cette libre cession est un élément fondamental du bail.
  • Droit de consentir des servitudes et hypothèques.
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La fiscalité de la résidence principale

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF  : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

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La vente en viager pour bénéficier de revenus complémentaires

La vente en viager comme le prêt viager hypothécaire permettent de convertir un capital en revenus, et notamment de tirer un profit de sa résidence principale.

L’article L. 314-1 du Code de la consommation dispose que «  le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès  ».

Ce contrat permet ainsi à un propriétaire, dont les ressources ou l’était de santé ne permettent pas d’emprunter, d’obtenir des ressources. L’emprunteur reçoit les fonds sous forme de capital ou de rentes, et n’a pas de mensualité à rembourser.

Le décès de l’emprunteur met fin au contrat de prêt. A ce moment, les héritiers ont le choix entre régler la dette et garder le bien immobilier ou laisser la banque vendre le bien pour se rembourser. Si le bien est vendu et le montant de la vente supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence. Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.

La vente en viager est prévue par les articles 1968 et suivants du Code civil. Elle permet à une personne, le crédirentier, d’obtenir une rente viagère en contrepartie de la cession de son bien. Elle est le plus souvent assortie d’un droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier.

La rente sera annexée selon un barème règlementaire. Le crédirentier sera imposé à l’impôt sur le revenu au titre de la rente selon son âge au moment de la vente. En matière d’ISF, le crédirentier devra déclarer la valeur de capitalisation de la rente.

Ce contrat offre donc l’avantage d’obtenir une rente à vie tout en gardant la jouissance de sa résidence principale. En revanche, puisque c’est une vente, les héritiers du crédirentier seront amputés d’une partie de leur héritage.

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Quelle fiscalité en cas d’affichage de panneau sur votre maison ?

Le Code de l’environnement, dans son article L. 581-25, prévoit des dispositions d’ordre public sur le contrat de location du droit d’affichage. Cet article impose que «  le contrat de louage d’emplacement privé aux fins d’apposer de la publicité ou d’installer une préenseigne  »  doit être conclu par écrit pour une période ne pouvant excéder six années. Le preneur doit maintenir en permanence l’emplacement loué en bon état d’entretien. Il doit également remettre cet emplacement dans son état antérieur dans les trois mois suivant l’expiration du contrat. Le contrat doit contenir des mentions obligatoires.

Fiscalement, les revenus tirés de la location du droit d’affichage rentrent en vertu de l’alinéa 2 de l’article 29 du CGI dans la catégorie des revenus fonciers.

En ce qui concerne les monuments historiques, les propriétaires peuvent, sur autorisation administrative, et par exception au principe selon lequel la publicité est interdite aux abords des monuments historiques, donner en location comme espaces publicitaires les bâches d’échafaudage mises en place lors de la réalisation de travaux de restauration de ces monuments. Les recettes provenant de la location de ce droit d’affichage constituent également des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui doivent être obligatoirement affectées au financement des travaux de restauration concernés.

En tout état de cause, il est fait obligation aux locataires d’emplacements publicitaires de déclarer chaque année, sur un imprimé n° 2061, les noms et adresses des bénéficiaires, ainsi que le montant des sommes versées (article 1649 B du CGI). La même obligation s’impose aux syndics de copropriété en cas de mise à la disposition des copropriétaires de leur quote-part des sommes perçues au titre de la location d’emplacements d’affichage.

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Louer une pièce de sa résidence principale, quel impôt ?

Article 35 bis , I du Code Général des Impôts : «  Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables  ».

Article 35 bis , II du CGI : «  les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an  ».

Les deux exonérations en faveur des locations d’une partie de l’habitation principale et des chambres d’hôtes peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (BoFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 70).

L’exonération prévue pour la location ou la sous-location d’une partie de l’habitation principale est subordonnée au respect de trois conditions qui doivent être simultanément remplies :

•  les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur, c’est-à-dire que l’exonération s’applique en principe aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal ;

•  les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ;

•  le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. En ce qui concerne cette condition l’Administration publie chaque année deux plafonds selon les régions qui n’ont toutefois qu’une valeur indicative dans la mesure où ces plafonds ne s’appuient sur aucun texte législatif ou règlementaire. Pour 2015, ces plafonds sont fixés à 184 € par mètre carré et par années (charges non comprises) pour l’Ile-de-France et à 135 € pour les autres régions.

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Quels sont les emprunts dont les intérêts sont déductibles ?

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
    De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
  • indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.
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Pouvez vous déduire les intérêts en cas de renégociation ?

En cas d’acquisition de logement locatif grâce à la dette, les propriétaires peuvent déduire du revenu brut les intérêts des empruntscontractés pour l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la conservation, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, ainsi que pour l’achat d’un terrain à bâtir sur lequel doit être édifié un bâtiment destiné à être donné en location.

Bien que les intérêts soient déductibles, il n’en reste pas moins que diminuer la charge financière reste très intéressant.

En cas de niveau bas des taux d’intérêts, il peut être judicieux de renégocier le crédit immobilier à la baisse, pour profiter de la baisse des taux d’intérêts, réduire la mensualité et augmenter sa trésorerie !

Mais la question se pose de la déductibilité des intérêts du nouveau prêt !

Quelles sont les conditions pour la déductibilité ?

En cas de souscription d’emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l’emprunt substitutif peuvent être admis en déduction des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

•  le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial ;

•  les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.

Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service chargé de l’assiette de l’impôt.

Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l’emprunteur ayant pu bénéficier d’un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l’indemnité compensatoire.

Les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l’emprunt initial restant dû, dans la limite de l’échéancier initial.

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Quelle fiscalité en cas d’apport en SCI ?

L’apport des biens immobiliers à une SCI constitue une cession à titre onéreux. En cas de plus-value d’apport, celle-ci serait taxable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (à l’exception de la plus-value réalisée sur la résidence principale qui est exonérée).
La plus-value immobilière fait l’objet d’un abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Les taux de l’abattement pour durée de détention sont les suivants pour les cessions à titre onéreux intervenues depuis le 1er septembre 2013.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la plus-value bénéficie d’un abattement de :

– 6% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 4% pour la 22è année.

Le solde taxable est soumis à l’impôt au taux forfaitaire de 19%.

La plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de la 22è année de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux, la plus-value bénéficie d’un abattement de :
– 1,65% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 1,60% la 22è année,
– 9% par année de détention pour chacune des années au-delà de la 22è.

Le solde taxable est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

La plus-value immobilière est totalement exonérée de prélèvements sociaux au-delà de la 30è année de détention.

Enfin, la 3è loi de finances rectificative pour 2012 a institué une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières supérieures à 50.000 €, hors terrains à bâtir et hors plus-values exonérées comme celles sur les résidences principales. Le taux de la taxe est progressif de 2% à 6%.

Et au regard des droits d’enregistrement ?

Les apports purs et simples (y compris les biens immobiliers) qui sont
effectués à la constitution d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt
sur les sociétés sont exonérés de tout droit d’enregistrement.

Aucun droit d’enregistrement ne serait dû sur l’opération d’apport.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Prolongement du Pinel jusqu’en 2017

Le président de la République a annoncé un prolongement du Pinel jusqu’à la fin 2017.

Le Pinel prendra donc fin le 31 décembre 2017. Le président a ajouté que le dispositif serait maintenu en l’état, c’est à dire que l’élargissement du dispositif Pinel qui permet de louer à ses ascendants ou descendants ne prendra pas non plus fin.

Ses avantages fiscaux ont séduit les investisseurs en 2015 : une
défiscalisation progressive de 12 %, 18 % et 21 % en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).

Mais également la possibilité de louer aux ascendants/descendants.

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