Avantages procurés par l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier

Avantages procurés par l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier

•  Préparer sa retraite …

Les loyers versés par le locataire du bien immobilier dont l’usufruit a été temporairement cédé sont perçus par l’ usufruitier. Cela signifie que le nu-propriétaire du bien n’en tire pas de revenu s durant cette période. Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier démembré est avantageux fiscalement lorsque l’acquéreur nu-propriétaire est encore en activité et n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Cela lui permet de bénéficier d’une décote importante lors de l’acquisition du bien (à hauteur de la valeur de l’usufruit) mais également de ne pas augmenter son impôt sur le revenu du montant des revenus fonciers tirés de la location de l’immeuble.

Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier démembré peut lui permettre de bénéficier de revenus complémentaires au moment de sa retraite , s’il prévoit un usufruit temporaire prenant fin lorsqu’il sera en âge d’en bénéficier.

•  Réduire le montant des revenus fonciers durant le démembrement de propriété

Durant la période où la propriété de l’immeuble est démembrée, le nu-propriétaire n’est en principe pas responsable de l’entretien du bien. Il est en revanche, sauf disposition contraire prévue dans la convention de démembrement, tenu de prendre en charge les grosses réparations liées au logement. Le montant des grosses réparations peut ensuite être déduit par le nu-propriétaire des revenus fonciers éventuellement perçus au titre d’autres biens immobiliers dont il percevrait des loyers. De plus, lorsque le nu-propriétaire a financé l’acquisition du bien par le recours à un emprunt il peut également, dans certaines conditions, déduire les intérêts de cet emprunt de ses revenus fonciers.

•  Maîtriser l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ou son IFI

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier permet également au nu-propriétaire de maîtriser la valeur de son patrimoine, afin de lui permettre soit de ne pas dépasser le seuil de 1,3 millions d’euros, soit de ne pas accroître – voire de diminuer – le montant de de son IFI  dont il est déjà redevable.

En effet, les capitaux investis dans la nue-propriété peuvent sortir de l’assiette de l’IFI. En effet, sous certaines conditions, Ils n’entrent pas dans la base imposable.

Ce n’est qu’à partir de la possession en pleine propriété de l’immeuble que le contribuable commencera à déclarer la valeur de son bien à l’IFI !

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Rappel sur la location meublée de tourisme à Paris …

Rappel sur la location meublée de tourisme à Paris …

Le propriétaire doit s’enregistrer en ligne et publier son numéro d’enregistrement dans on annonce, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire. Cette démarche n’est toutefois imposée que dans les villes l’ayant décidée, et dans ce cas se substitue à la déclaration en Mairie dont il a été question ci-dessus.

Dans la logique de sa politique de contrôle renforcé des locations meublées de tourisme, Paris est concerné. La mesure est récente puisqu’elle est applicable aux annonces parues depuis le 1er décembre 2017.

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L’administration apporte des commentaires concernant le CIMR

L’administration apporte des commentaires concernant le CIMR

S’agissant des revenus fonciers, l’administration a précisé que le montant du revenu net foncier courant (c’est-à-dire non exceptionnel) à prendre en compte au numérateur de la formule de calcul du CIMR, est déterminé en 2 étapes : dans un 1er temps, il convient d’exclure du revenu net foncier imposable de l’année 2018 la fraction de ce revenu correspondant :

  • d’une part aux majorations pour rupture d’engagement,
  • d’autre part aux majorations pour régularisation de charges de copropriété non déductibles,

dans un second temps, il est appliqué sur le montant net ainsi déterminé, un prorata représentant la part des revenus bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 (c’est-à-dire les loyers et fermages correspondant aux loyers échus et perçus en 2018 à l’exclusion des revenus se rapportant à une autre période, des indemnités, subventions et compléments de toutes sortes) par rapport au total des revenus bruts fonciers de l’année 2018 (majorations pour rupture d’engagement ou régularisations de charges non comprises).

Une question fiscale ? la réponse ici …

Et les travaux ?

Le montant des charges pilotables (travaux) déductibles des revenus perçus en 2019 sera égal à la moyenne des charges pilotables supportées en 2018 et 2019. L’administration précise que ces modalités de déduction s’appliquent bien locatif par bien locatif. Toutefois, les travaux d’urgence ou ceux réalisés sur un immeuble acquis ou classé monument historique en 2019 seront intégralement déductibles des revenus perçus en 2019. L’administration précise, sans donner de liste limitative, les travaux d’urgence exclus des règles de déduction dérogatoires et donc intégralement déductibles en 2019 (travaux faisant suite à un sinistre -intempéries, vandalisme-, panne de chaudière, travaux que le contribuable est contraint de réaliser suite à une décision de justice ou une injonction administrative…).

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Investissements en SCPI et Prélèvement à la source

Pour l’année 2018, les revenus fonciers provenant de parts de SCPI seront considérés comme des revenus non exceptionnels, et leur imposition sera donc neutralisée par le CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement) évoqué ci-dessus.

A partir de 2019, les revenus fonciers issus de parts de SCPI seront imposés sur le revenu par l’intermédiaire d’acomptes, mensuels ou trimestriels (selon le choix du contribuable), calculés par l’Administration fiscale sur la base de la déclaration de revenus.

Dans le cas où les parts de SCPI auraient été acquises en réalisant un emprunt, les intérêts de cet emprunt resteront déductibles, comme auparavant, des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les modalités pratiques du prélèvement à la source sont décrites en détail sur le site dédié de l’Administration fiscale: https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source/quand-et-comment

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Quels sont les emprunts dont les intérêts sont déductibles des fonciers …

Emprunts dont les intérêts sont déductibles

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
    De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
  • indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.
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Réouverture de l’assistance fiscale Joptimiz

Notre assistance fiscale est réouverte.

A bientôt sur www.joptimiz.com

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Faire de la pub sur les murs de votre maison ?

Le Code de l’environnement, dans son article L. 581-25, prévoit des dispositions d’ordre public sur le contrat de location du droit d’affichage. Cet article impose que «  le contrat de louage d’emplacement privé aux fins d’apposer de la publicité ou d’installer une préenseigne  »  doit être conclu par écrit pour une période ne pouvant excéder six années. Le preneur doit maintenir en permanence l’emplacement loué en bon état d’entretien. Il doit également remettre cet emplacement dans son état antérieur dans les trois mois suivant l’expiration du contrat. Le contrat doit contenir des mentions obligatoires.

Fiscalement, les revenus tirés de la location du droit d’affichage rentrent en vertu de l’alinéa 2 de l’article 29 du CGI dans la catégorie des revenus fonciers.

En ce qui concerne les monuments historiques, les propriétaires peuvent, sur autorisation administrative, et par exception au principe selon lequel la publicité est interdite aux abords des monuments historiques, donner en location comme espaces publicitaires les bâches d’échafaudage mises en place lors de la réalisation de travaux de restauration de ces monuments. Les recettes provenant de la location de ce droit d’affichage constituent également des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui doivent être obligatoirement affectées au financement des travaux de restauration concernés.

En tout état de cause, il est fait obligation aux locataires d’emplacements publicitaires de déclarer chaque année, sur un imprimé n° 2061, les noms et adresses des bénéficiaires, ainsi que le montant des sommes versées (article 1649 B du CGI). La même obligation s’impose aux syndics de copropriété en cas de mise à la disposition des copropriétaires de leur quote-part des sommes perçues au titre de la location d’emplacements d’affichage.

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Le dispositif Visale est élargi

Le dispositif Visale est élargi. Instaurée en 2016 et bénéficiant à 40.000 ménages, cette alternative au cautionnement familial s’ouvre à tous les étudiants et les moins de 30 ans.

Le bailleur louant son logement à un locataire certifié Visale est garanti gratuitement sur les éventuels impayés locatifs (loyers et charges inscrites au bail) qui pourraient intervenir.

Couverture des impayés de loyers

•Visale prend en charge tous les impayés de loyers au cours de toute la durée du bail, dans la limite de 36 ou 9 mensualités impayées selon la nature du parc, hors dégradations locatives

•Les impayés de loyer s’entendent des loyers et des charges inscrits au bail, éventuellement y compris leur révision contractuelle ou réévaluation

•Pas d’application de franchise et de carence sous réserve que l’impayé soit constitué, déclaré dans les délais et que toutes les obligations inscrites au contrat de cautionnement et acceptées par le bailleur soient strictement respectée.

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Médecin … vous souhaitez céder votre cabinet et le local ?

Vous êtes médecin et vous pensez arrêter votre activité ou prendre votre retraite. La cession de votre cabinet médical aura des impacts fiscaux. En effet, la vente engendra la taxation de la plus value qu’elle soit sur les actifs ou sur l’immobilier. Quelle sera la fiscalité qui s’appliquera à la cessation de l’activité et à la vente du local ?

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La vente de l’activité

La vente de l’activité entraîne une taxation sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire sur la différence positive entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien immobilisé.
Cette plus-value doit être obligatoirement déclarée dans votre déclaration 2035.

La taxation des plus-values de cession suit le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme.
La plus-value à court terme est celle qui résulte de la vente d’un bien amortissable ou non acquis depuis moins de deux ans.
Elle sera imposée, au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux de 17.2% et éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% ou 4% si vous y êtes assujetti.

La plus-value à long terme est celle qui résulte de la vente de biens non amortissable détenus depuis plus de deux ans. Les biens amortissables acquis depuis plus de 2 ans sont réputés à court terme concurrence de l’amortissement déduit et long terme au-delà.

La plus -value à long terme sera imposée à un taux de 30%et éventuellement 3% ou 4% au titre de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus si vous y êtes assujetti.

Si vous réalisez une perte lors de la vente de votre activité, les moins-values nettes à court terme pourront être déduites des bénéfices de l’année de réalisation alors que les moins-values à long terme ne pourront être déduites que des plus-values à long terme réalisées au cours de dix années suivantes.

Et le local ?

Il existe un régime spécial d’imposition pour la cession des biens immobiliers professionnels (pour la part des plus-values long terme) qui leur permet de bénéficier d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention sur la plus-value imposable. Le solde est imposé à 16% + les prélèvements sociaux.

Vous pourrez bénéficier d’une exonération totale des plus-values après 15 ans de détention.

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Immobilier Pinel, Duflot … quid en cas d’expatriation ?

Le dispositif Pinel ne concerne (tout comme le dispositif Duflot) que les contribuables domiciliés en France.

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l’engagement de location n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.

Toutefois, pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est pas considéré comme fiscalement domicilié en France , la réduction d’impôt du dispositif Pinel ne peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure (en d’autres termes, l’impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d’impôt non imputées lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période d’engagement de location).

S’il rétablit son domicile fiscal en France pendant la période d’engagement de location, la réduction d’impôt pourra toutefois s’imputer à hauteur d’1/9ème de son montant sur l’impôt dû au titre des années d’imputation restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France (cette tolérance n’a ni pour effet de prolonger la période d’imputation de la réduction d’impôt qui reste fixée à 9 ans ni d’étendre la période d’engagement de location exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal).

Un départ ou retour de l’étranger … Faites notre Bilan expatriation !

Mais cela pourrait changer !

Frédéric Lefebvre, député des français établis hors de France, formule une proposition de loi.

Cette proposition vise à préciser que la condition de domiciliation permettant de bénéficier des dispositifs puisse s’apprécier à la date d’acquisition du bien.

http://www.assemblee-nationale.fr/14/propositions/pion4628.asp

A suivre …

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