Contribution économique territoriale et location meublée

Contribution économique territoriale et location meublée

La location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (et, corrélativement, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises pour les redevables dont le chiffre d’affaires excède certaines limites). Selon le Conseil d’Etat, cette activité est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, c’est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location à un tiers, le preneur du bail.

Échappent, toutefois, à l’imposition en vertu de dispositions expresses de la loi :

a. les personnes louant accidentellement en meublé (et sans aucun caractère périodique) une partie de leur habitation personnelle ;

b. les personnes louant ou sous-louant en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables et que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (il s’agit de la même exonération qu’en matière de BIC) ;

c. les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (le logement doit être classé « Gîte de France » et ne doit pas constituer l’habitation principale ou secondaire du locataire) ;

d. les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l’article L324-1 du code du tourisme). ;

e. les personnes autres que celles visées ci-dessus qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (par exemple, les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an).

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Quid du déficit en location meublée ?

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont normalement imposables à raison des revenus qu’elles retirent de cette activité. Le sort des déficits va dépendre de la nature de l’activité : professionnelle ou pas.

Le loueur non professionnel (LMNP)

Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle).

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont donc imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Auparavant, il pouvait utiliser les autres BIC non professionnels, sans distinction selon la nature de l’activité, de la même année ou des 10 années suivantes.

La loi a donc d’un côté réduit les possibilités d’imputation en limitant cette dernière aux revenus de mêmes activités, mais a permis une imputation plus longue sur la durée : 10 ans (au lieu de 6 auparavant).

La réforme n’a pas prévu de mesures transitoires concernant l’imputation des déficits. Les déficits antérieurs non imputés sont donc soumis au nouveau régime.

Si le loueur en meublé devient au cours d’une de ces années, professionnel, l’imputation des déficits non professionnels ne sera donc plus possible car les revenus seront des BIC professionnels.

Le loueur professionnel (LMP)

Le loueur professionnel a l’avantage de pouvoir imputer, sans limitation de montant (hors cas des amortissements), directement le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année ou des 6 années suivantes.

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont en effet imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’ amortissements exclus des charges déductibles.

Depuis le 1er janvier 2009, l’imputation des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, par les loueurs en meublé professionnels est possible.

Ces déficit s sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s’il le redevient, la possibilité d’imputation prend fin de manière définitive.

Les déficits restant à imputer suivent alors le régime de droit commun applicable aux déficits subis par des LMNP.

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Cosse … vous avez dit Cosse ?

Cosse … vous avez dit Cosse ?

Le dispositif Cosse ancien permet aux bailleurs qui concluent une convention à loyer maîtrisé avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 de bénéficier d’une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers allant jusqu’à 85%  selon les cas s’ils s’engagent à louer, ou à donner en mandat de gestion, le logement nu à usage d’habitation principale, pour un loyer ne dépassant pas certains montants, à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Le bénéfice de la déduction est réservé aux logements situés :

·       dans des zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (zones A bis, A, B1 et B2),

·       mais également en zone C sous des conditions plus strictes :

·       uniquement en cas de location intermédiée pour les conventions conclues avant 2019,

·       uniquement pour les logements loués sous conventions à loyer social ou très social pour les conventions conclues en 2019, et à condition, lorsque la location n’est pas intermédiée, que la convention prévoit la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur.

En cas de constatation d’un déficit sur un immeuble bénéficiant de ce dispositif, la limite d’imputation du déficit sur le revenu global passe, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019 à 15 300 €.

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La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

L’imputation des déficits fonciers n’est acquise définitivement que si l’immeuble concerné est mis en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

Aucune remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global n’est cependant effectuée si l’abandon de la location est motivé par le licenciement, le décès, ou l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (du contribuable ou de son époux ou partenaire de PACS), ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.

L’administration a, par ailleurs, indiqué que l’affectation de l’immeuble à la location meublée avant le 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation est considérée comme une rupture de location !

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Acquérir un logement Duflot/Pinel/Denormandie au travers une SCI

Acquérir un logement Duflot/Pinel/Denormandie  au travers une SCI

Pour rappel, le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée pendant laquelle vous mettez le bien en location.

Ainsi pour le Dispositif Pinel :

·       12 % en cas de location pendant 6 ans (soit 2 % par an),

·       18 % en cas de location pendant 9 ans (soit 2 % par an),

·       21 % en cas de location pendant 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an les 3 dernières années).

La majorité des investissements se fait en direct. Mais le logement Duflot/Pinel/Denormandie  peut être acquis par l’intermédiaire d’une société (SCI par exemple).

Quelles sont les obligations dans ce cas ?

Obligations des sociétés

Obligations déclaratives à l’égard de l’administration

Lorsque l’investissement est réalisé par une société, l’ensemble des obligations déclaratives prévues ci-dessus incombent à la société. Les documents à produire, qui comportent l’engagement de la société de louer les logements nus pendant une durée de 6 ou 9 ans, sont joints selon le cas, à sa déclaration du résultat de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure.

L’engagement de location pris par la société prévoit que le loyer et les ressources des locataires n’excèdent pas les plafonds fixés par décret et que la location ne peut pas être conclue avec l’un de ses associés, un membre du foyer fiscal ou, pour les investissements réalisés avant 2015, un des ascendants ou descendants de l’un des associés.

Lorsqu’une même société possède plusieurs logements éligibles à l’avantage fiscal, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement.

Chaque année, la société joint à sa déclaration de résultat un exemplaire de l’attestation fournie aux associés.

Lorsque les associés d’une société d’attribution donnent personnellement en location les logements correspondant à leurs droits, tels qu’ils sont prévus dans les statuts de ladite société, il appartient à chacun d’eux de satisfaire à ces obligations, pour le logement qu’ils donnent en location, dans les mêmes conditions que s’ils réalisaient directement l’investissement.

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Obligations à l’égard des associés

Fourniture d’une attestation annuelle

La société doit, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, fournir à chacun de ses associés une attestation en double exemplaire, conformément à un modèle d’attestation annuelle fournie par les sociétés non soumises à l’IS établi par l’administration pour le dispositif Scellier , justifiant, pour l’année précédente, de l’existence à son actif de logements éligibles à la réduction d’impôt. Ce document doit comporter les éléments suivants :

·       l’identité et l’adresse de l’associé ;

·       le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;

·       la quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ;

·       l’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ;

·       l’attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions de loyer et de ressources  ;

·       la part du revenu net foncier correspondants aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun ;

·       le montant de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ;

·       en cas de non-respect par la société ou l’associé de leurs engagements, la quote-part de la réduction d’impôt que l’associé doit ajouter à l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle la rupture de l’engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue.

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Les prélèvements sociaux sont des crédits d’impôt en cas d’expatriation ?

Les prélèvements sociaux sont des crédits d’impôt en cas d’expatriation ?

En présence d’une convention internationale relative à l’élimination des doubles impositions, il convient de se référer à cette dernière puisqu’elle peut prévoir certaines dérogations aux dispositions de la loi interne.

Les prélèvements sociaux (dus par exemple sur les revenus immobiliers) sont assimilés à l’impôt sur le revenu pour la lecture des conventions fiscales. Ainsi, le crédit d’impôt égal à l’impôt français est déterminé en retenant les prélèvements sociaux sauf si la convention fiscale écarte la possibilité de retenir les prélèvements sociaux pour la détermination du crédit d’impôt imputable sur l’impôt étranger

Les conventions fiscales avec le Royaume-Uni, Monaco, la Polynésie française et Saint-Martin ne couvrent ni la CSG ni la CRDS. La convention fiscale avec le Royaume-Uni l’exclut expressément à l’article 24, 2, c – BOI-INT-CVB-GBR !

Les conventions fiscales avec Bahreïn et l’Inde ne couvrent que la CRDS.

Et avec les USA ? La rédaction de la convention fiscale avec les Etats-Unis permet de couvrir la CSG et la CRDS. Cependant, l’administration américaine les regarde comme des cotisations sociales n’ouvrant pas droit au crédit d’impôt conventionnel.

 

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Assistance fiscale fermée du 25 au 31 octobre

Nous serons fermés du 25 au 31 octobre.

A bientôt

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La fiscalité de la location meublée

La fiscalité de la location meublée

La fiscalité du micro-Bic

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 70.000 €, vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore micro-entreprises.

Ce régime a le mérite d’être extrêmement simple puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.

Les recettes s’entendent du loyer et des charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant déclaré. Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Cette somme viendra s’ajouter à vos autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Corrélativement, vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % du montant déclaré. Au-delà, le régime du réel est plus intéressant.

Il s’applique sur option, avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous voulez bénéficier de ce régime. L’option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l’année.

Le régime réel d’imposition

Au-delà de 70.000 € de recettes par an, ou sur option si le montant est inférieur, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.

Vous allez également appliquer un système d’amortissement sur le prix d’acquisition du bien immobilier qui, selon les règles de la comptabilité commerciale, ont pour but de constater la dépréciation économique d’un bien immobilisé. Cet amortissement constitue une charge déductible du résultat imposable sans entraîner en contrepartie, une sortie de trésorerie.

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple (sauf option pour leur amortissement sur cinq ans) ;

– Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;

– Les impôts locaux ;

– Les frais de gestion et d’assurances ;

– Les intérêts d’emprunt ;

– L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.

– L’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée d’utilisation et selon la méthode par composant car tous les éléments significatifs d’un bien ne se déprécient pas de la même manière. En principe, selon les usages comptables, un bien d’habitation peut s’amortir sur 40 ans, soit un amortissement de 2,5% par an du prix d’acquisition.

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

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La loi de finances 2020 confirmerait la fin de la taxe d’habitation pour les RP

La loi de finances 2020 confirmerait la fin de la taxe d’habitation pour les RP

La taxe d’habitation sur les résidences principales serait progressivement supprimée. Les contribuables non concernés par l’allégement sous condition de ressources bénéficieraient d’une exonération de 30 % en 2021 et de 65 % en 2022, tous les redevables étant totalement exonérés en 2023.

L’article 5 du projet de loi de finances pour 2020 s’inscrit dans ce cadre. Il prévoit de terminer la réforme annoncée en supprimant de façon progressive, de 2021 à 2023, la taxe d’habitation afférente aux résidences principales pour l’ensemble des redevables !

La taxe d’habitation serait en revanche maintenue pour les autres locaux. Elle serait rebaptisée « taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale ».

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La règle des déficits fonciers

La règle des déficits fonciers

Les déficits fonciers sont déductibles du revenu global du bailleur dans la limite annuelle de 10 700 €, à l’exclusion cependant de la fraction de ces déficits qui provient des intérêts d’emprunt.

La limite d’imputation de 10 700 € est portée à 15 300 € à compter de l’imposition des revenus en 2019, en cas d’investissement Cosse ancien.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes. La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € (ou à 15 300 €) ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes qu’il s’agisse de propriétés urbaines ou rurales.

L’imputation des déficits fonciers n’est acquise définitivement que si l’immeuble concerné est mis en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

Dans ce cas de remise en cause, le revenu global et les revenus fonciers des 3 années précédant celle de la cessation de location doivent alors être reconstitués et le déficit qui a été indûment imputé sur le revenu global ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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