IFI 2020 : quid de L’immobilier détenu au travers de SCI ?

IFI 2020 : quid de L’immobilier détenu au travers de SCI ?

Il se peut que vous déteniez des parts de sociétés (SCI, SARL …) dont les actifs rentrent dans le seuil et calcul de l’IFI .

Pour déterminer la fraction imposable de la valeur des parts ou actions appartenant au redevable, il est appliqué alors à leur valeur un coefficient correspondant au rapport existant entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers non affectés à l’activité de la société et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société dans laquelle le redevable détient une participation directe.

Si par contre, ceux sont des biens considérés comme professionnels , ils ne rentrent pas dans le calcul.

Pour être considérés comme professionnels et être exclus du patrimoine taxable à l’IFI, les biens ou droits immobiliers et les parts et actions de sociétés ou d’organismes représentatives de ces mêmes biens doivent être utilisés par leur propriétaire ou par un membre de son foyer fiscal IFI pour l’exercice de son activité professionnelle principale.

L’immobilier détenu au travers de sociétés patrimoniales

Lorsque des biens ou droits immobiliers imposables sont inscrits à l’actif de la société ou de l’organisme dont le redevable, ou l’un des membres du foyer fiscal, détient directement des parts ou actions ( SCI , SARL, …) , il convient de déterminer :

•  la valeur totale des parts ou actions de la société ou de l’organisme que le redevable et les autres membres du foyer détiennent directement (après réintégration, le cas échéant, de la valeur des dettes non déductibles contractées par la société ou l’organisme) (A) ;

•  la valeur vénale réelle de chacun des biens et droits immobiliers détenus par cette société ou organisme (exceptés ceux qui sont affectés à son activité ou à l’activité d’une société ou d’un organisme du même groupe) (B) ;

•  la valeur vénale réelle de l’ensemble des éléments composant l’actif de cette société ou organisme (y compris la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers imposables) (C).

La fraction imposable de la valeur des parts ou actions détenues par le redevable correspond à la valeur de ces parts ou actions (A) auquel est appliqué le coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables (B) et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme dans lequel le redevable détient une participation directe (C).

Le redevable doit inclure dans l’assiette de l’IFI la fraction imposable qui a été déterminée.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Réduction d’impôt «  Pinel  » : plafonnement des frais et déclaration obligatoire

Réduction d’impôt «  Pinel  » : plafonnement des frais et déclaration obligatoire

Le décret fixant le plafond des frais et commissions des intermédiaires liés à une acquisition immobilière ouvrant droit à la réduction d’impôt «  Pinel  » est paru : Décret n°2019-1426 du 20 décembre 2019

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039656689&categorieLien=id

Le décret précise également que l’acquéreur d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt indique expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d’impôt lors de la signature de l’avant-contrat et dans l’acte authentique d’acquisition du logement.

Il s’appliquera aux contrats signés à compter du 1er avril 2020.

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La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

L’imputation des déficits fonciers n’est acquise définitivement que si l’immeuble concerné est mis en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

Aucune remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global n’est cependant effectuée si l’abandon de la location est motivé par le licenciement, le décès, ou l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (du contribuable ou de son époux ou partenaire de PACS), ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.

L’administration a, par ailleurs, indiqué que l’affectation de l’immeuble à la location meublée avant le 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation est considérée comme une rupture de location !

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Suppression de la taxe Apparu !

Suppression de la taxe Apparu !

La loi de finances pour 2012 a créé une taxe sur les loyers élevés applicable pour les logements de petite surface, dite taxe Apparu. Cette taxe, qui a pour objet de réguler la pratique de loyers manifestement disproportionnés par rapport à la taille du logement en taxant les propriétaires bailleurs indélicats, n’a, selon le gouvernement, pas atteint ses objectifs.

La loi de finances pour 2020 abroge cette taxe qui n’a jamais vraiment été mise en œuvre. Les pertes financières engendrées par sa suppression seront cependant compensées par la création d’une taxe additionnelle à la taxe sur le tabac.

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Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Les revenus du patrimoine sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. La CSG est partiellement déductible de l’impôt sur le revenu.

L’assiette des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine comprend l’ensemble des revenus suivants :

  • les revenus de capitaux mobiliers (à l’exception de ceux imposables dans la catégorie des produits de placements) ;
  • les gains de cession de valeurs mobilières ;
  • certains profits imposables à un taux proportionnel ;
  • les bénéfices non commerciaux, les bénéfices industriels et commerciaux et les bénéfices agricoles, non soumis à la CSG au titre des revenus d’activité ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus des locations meublées non professionnelles ;
  • les rentes viagères constituées à titre onéreux. ;
  • les revenus d’origine indéterminée ou taxés d’office ;
  • les revenus des expatriés ;
  • les revenus dont l’imposition est attribuée à la France par une convention internationale relative aux doubles impositions et qui n’ont pas déjà supporté les prélèvements sociaux sur les revenus d’activité et de remplacement.

A noter que le plus-values immobilières et assimilées (biens meubles) relèvent de la catégorie des produits de placements.

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Loueur en meublé et plus-values immobilières

Loueur en meublé et plus-values immobilières

Le régime des plus-values réalisées par un loueur en meublé lors de la cession du bien donné en location varie selon la nature professionnelle ou non de l’activité.

 En cas de location en meublé non professionnelle, c’est le régime général des plus-values des particuliers qui s’applique.

Pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée. Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux, puisque celle-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

Si la location est exercée à titre professionnel, les plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values professionnelles et leur traitement dépend du montant des recettes hors taxes réalisées sur l’année et de la durée d’exercice de l’activité (plus ou moins de 5 ans).

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Loueur en meublé professionnel ou non ?

Loueur en meublé professionnel ou non ?

Le statut de loueur « professionnel » permet au bailleur d’imputer l’éventuel déficit tiré de la location en meublé sur son revenu global. Il peut également, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’IFI pour l’immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel.

Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur :

·       qui tire de l’activité de location en meublé (apprécié au niveau du foyer) des recettes de 23 000 € au moins ;

·       dont les recettes excédent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (net de charges et d’abattements) dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC. Les revenus exonérés ne sont pas retenus et les déficits éventuels ne sont pris en compte qu’au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global (les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte).

Si l’une de ces 2 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel.

Avec la location meublée non professionnelle (LMNP) les revenus que vous retirez de l’activité sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers , mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime « micro-BIC », l’application d’un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien notamment.

En plus de cela, avec le LMP l’imputation du déficit sur votre revenu global est sans limitation de montant notamment.

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Rappel sur le plafonnement des niches fiscales

Rappel sur le plafonnement des niches fiscales

Depuis 2009, le total des avantages fiscaux qu’un contribuable peut retirer de certains investissements ou de certaines dépenses ne peut pas procurer une réduction du montant de l’impôt dû supérieure à une somme revalorisée chaque année et fixée, pour les dépenses payées et investissements engagés à compter de 2013 à 10 000 €, sauf pour les réductions Jego, Girardin, SOFICA et, à compter de 2015, Pinel outre-mer, qui bénéficient d’un supplément de plafond de 8 000 €.

Seuls sont pris en compte pour le plafonnement, les avantages fiscaux afférents à un investissement du contribuable (RobienBorloo, ZRR, Pinel …) et ceux ayant pour contrepartie une prestation dont il bénéficie (salarié à domicile, frais de garde des jeunes enfants…).

On peut également citer naturellement les FCPI, les FIP …qui rentrent dans le calcul.

Les avantages fiscaux ayant pour objet la contrepartie d’une situation subie par le contribuable (prise en charge de la dépendance ou du handicap, déduction des pensions alimentaires), la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie pour lui (mécénat) ou bénéficiant aux entreprises, sont exclus du champ d’application du plafonnement global.

Le dispositif des monuments historiques est également exclu des niches fiscales.

C’est le mécanisme du plafonnement des niches fiscales.

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Régime réel ou micro-foncier pour vos investissements immobiliers classiques ?

Régime réel ou micro-foncier pour vos investissements immobiliers classiques ?

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le revenu foncier net imposable peut être déterminé de deux façons :

·       forfaitaire : si les revenus fonciers perçus par les membres du foyer fiscal au cours d’une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, ils sont en principe soumis de plein droit au régime simplifié du micro-foncier. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d’année ;

·       « réelle »: il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition est obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou d’immeubles spéciaux (Logements Cosse, Borloo, Robien, Besson, Périssol, parts de sociétés immobilières, ou en secteurs sauvegardés, monuments historiques, immeubles détenus en nue-propriété), optionnel pour les autres.

Lorsque les loyers perçus par les membres de son foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le contribuable a donc le choix entre ces 2 régimes d’imposition.

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global.

Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Résidence principale détenue par une SCI et abattement de 30 % pour IFS/IFI : réclamation possible

Est considéré comme résidence principale l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable pendant la majeure partie de l’année.

Sont exclus de cette définition et ne bénéficient pas de l’abattement de 30 % :

  • les résidences secondaires ;
  • les immeubles donnés en location.

Le fait qu’un redevable détienne sa résidence principale par le biais d’une société immobilière exclut, en principe, l’application de ce régime de faveur. Par exception, les associés de sociétés immobilières transparentes (SCI d’attribution ou de copropriété souscrivant une déclaration n° 2071) qui, par ailleurs, résident de manière effective et habituelle dans le logement, peuvent bénéficier de l’abattement de 30 %.

Les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier doivent en revanche être déclarés pour leur valeur vénale (ou de leur valeur légale s’il s’agit de titres cotés), sans appliquer cet abattement, quand bien même l’immeuble constituerait la résidence principale de l’associé .

Le Conseil constitutionnel a été saisi et va devoir se prononcer sur la question de l’application de l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI pour le calcul de l’ISF de l’associé qui en est redevable redevable.

Cass. com. QPC 17-10-2019 n° 19-14.256

A suivre …

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