5 mesures importantes pour l’immobilier 2018

5 mesures importantes concernent l’immobilier dans le projet de Loi de finances pour 2018, à savoir : le dégrèvement de la taxe d’habitation pour 80 % de la population d’ici 2020,

•             la prorogation et le recentrage de la réduction d’impôt sur le revenu du Pinel,

•             la reconduction et l’aménagement du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE),

•             la réforme des aides au logement et de la politique des loyers dans le parc social,

•             la prorogation et la réforme du prêt à taux zéro (PTZ).

Concernant le dernier point, en effet le prêt à taux zéro (PTZ) est reconduit pour une période de 4 ans.

 Un recentrage des zones bénéficiaires devrait être cependant opéré : pour les acquisitions dans le neuf, la zone C serait exclue pour les offres de prêts émises à partir du 1er janvier 2018 et la zone B2 à partir du 1er janvier 2019, afin de restreindre le bénéfice du PTZ aux zones les plus tendues,

Pour les acquisitions dans l’ancien, seules les zones C et B2 (zones les moins tendues) seraient ouvertes au dispositif. Cette mesure devrait s’appliquer dès le 1er janvier 2018.

 Enfin, le texte précise l’éligibilité du PTZ aux personnes invalides non primo-accédantes et actualise la liste des justificatifs permettant de déroger à la règle de la primo-accession.

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Connaissez vous la chambre des réponses ?

Vous vous posez ces questions ?

Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ?

Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ?

Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l’apporter ou la vendre à une SCI soumise à l’IR. Quels sont les avantages, risques … ?

Cession d’un immeuble par un loueur en meublé : quel régime d’imposition pour la plus-value ?

Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t’il ?

Mr souhaite savoir s’il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d’inaliénabilité ?

Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ?

J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ?

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Attention aux prêts pour l’IFI 2018

L’article 12 du Projet de Loi de Finances pour 2018 introduit une refonte majeure de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en vigueur en France depuis 1982.

A compter du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’IFI frappe les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire.

Le seuil d’imposition reste fixé à 1 300 000 euros et le barème de l’impôt est identique au barème actuel de l’ISF.

Conséquence de la modification de l’assiette taxable de l’impôt, le passif déductible est limité aux seuls impôts liés aux biens immobiliers taxables (i.e. taxe foncière notamment), à l’exclusion de l’impôt sur le revenu.

Une autre restriction afférente à la déductibilité des dettes de financement des biens entrant dans le champ de l’IFI doit être relevée : les prêts in fine ne seront déductibles qu’à concurrence d’un coefficient annuel de dépréciation, afin de limiter le levier fiscal obtenu dans le cadre de certains schémas d’acquisition immobilière par voie d’endettement. Quant aux prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable, ils sont exclus du passif déductible.

 

Un plafond général de déduction des dettes est introduit dès lors que la valeur des actifs imposables excède cinq millions d’euros et que le montant des dettes est supérieur à 60 % de cette même valeur : le montant des dettes excédant ce seuil ne serait admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

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Quid de la taxe d’habitation en cas de location meublée

La taxe d’habitation est un impôt qui est dû chaque année par la personne qui occupe le logement au 1er janvier.

La situation du loueur en meublé ( professionnel ou non professionnel ) ne va pas être la même si les locaux meublés donnés en location constituent ou non une habitation personnelle. En tant que propriétaire d’un bien loué meublé par exemple, vous serez redevable de la taxe d’habitation si le bien constitue votre habitation personnelle, en partie ou en totalité.

Locaux meublés qui sont l’habitation principale du loueur

Lorsque les locaux meublés constituent l’habitation principale du loueur, il est redevable de la taxe d’habitation.

Sont visés les pièces faisant partie intégrante de l’habitation du loueur et louées en meublé de manière saisonnière ainsi que les appartements loués en meublé pendant quelques mois seulement et dont le contribuable conserve la disposition pendant le reste de l’année.

La soumission à la taxe d’habitation s’applique dès lors que le loueur peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme se réservant la jouissance du local meublé pendant le reste de l’année.

Heureusement, le loueur n’est pas soumis à la cotisation foncière des entreprises pour les biens pour lesquels il est passible de la taxe d’habitation.

Locaux meublés qui ne sont pas l’habitation principale du loueur

Le loueur n’est pas imposable à la taxe d’habitation mais les locaux sont, en principe, assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

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Quels changements pour l’immobilier ?

Réforme de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’ISF va être remplacé par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) à compter du 1 er janvier 2018. L’assiette de l’IFI sera limitée aux actifs immobiliers non affectés par leur propriétaire à son activité professionnelle. Cela signifie que l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable entreront dans le champ d’application de l’IFI.

Seront également soumis à l’IFI les titres de sociétés ou d’organismes possédés par le redevable à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Concernant la résidence principale, un abattement de 30% sera conservé.

A noter, les parts de SCPI et OPCI entreront dans le champ d’application de l’IFI même en cas de détention au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Enfin, la déduction de certaines dettes sera exclue (prêts familiaux) ou limitée (prêts in fine).

 

Prolongation du prêt à taux zéro (PTZ)

Le projet de loi de finances prorogera de quatre années le dispositif de prêt à taux zéro dont bénéficient les particuliers en vue de financer l’acquisition ou la construction de leur résidence principale en primo-accession. Cette reconduction jusqu’au 31 décembre 2021 s’accompagnera d’une nouvelle modification du champ d’application du dispositif.

La principale modification viserait à progressivement recentrer le PTZ pour les logements neufs sur les zones les plus tendues. Pour les logements anciens, le dispositif serait au contraire recentré sur les zones les moins tendues afin de « promouvoir la réhabilitation de logements neufs dans ces zones ».

 

Suppression de l’APL accession

Le gouvernement envisage de supprimer l’APL accession jugée peu efficace et peu attractive. Ce dispositif permet aux ménages aux revenus modestes devenus propriétaires de continuer à bénéficier d’une aide au logement pour les aider à rembourser leur prêt à l’accession sociale (PAS). Il leur permet ainsi de réduire le coût de leurs mensualités. L’exécutif envisagerait de redéployer une partie de son financement en faveur de la prorogation du Prêt à taux zéro (PTZ) dans les zones tendues.

Aucune remise en cause de l’APL accession n’est prévus pour les personnes qui la perçoivent déjà : elle devrait continuer à être versée aux personnes déjà bénéficiaires. Si sa suppression est actée définitivement, les ménages éligibles au PAS ont jusqu’à mi-novembre pour souscrire et espérer pouvoir en bénéficier pour les aider à financer leur projet.

 

Plans d’épargne logement / Comptes épargne-logement

Le projet de loi de finances prévoit que les PEL et CEL seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Seront concernés les intérêts des sommes inscrites sur les PEL et CEL ouverts à compter du 1 er janvier. Pour les plans ouverts avant cette date, les intérêts resteront exonérés d’impôt sur le revenu pendant les douze premières années.

De plus, pour les plans ouverts après le 1 er janvier 2018, la prime d’état sera supprimée.

 

Prorogation de la réduction d’impôt Duflot-Pinel

Le dispositif Pinel, qui devait s’appliquer aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, sera prorogé jusqu’au 31 décembre 2021.

Cependant, il sera recentré sur les investissements réalisés dans les zones géographiques où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement est le plus important. Seraient essentiellement visées la région parisienne, la Côte d’Azur, les grandes agglomérations ainsi que les départements d’outre-mer.

Cette restriction s’appliquerait aux acquisitions réalisées à compter du 1 er janvier 2018 ou aux constructions de logements pour lesquelles une demande de permis de construire a été déposée à compter de la même date.

Toutefois, elle ne concernerait pas les acquisitions réalisées avant le 1 er avril 2018 pour lesquelles le contribuables peut justifier d’une promesse d’achat ou de vente signée avant le 31 décembre 2017 ou d’un contrat de réservation signé avant la même date dans le cadre d’une VEFA.

 

Prorogation du crédit d’impôt afférent aux dépenses en faveur de la transition énergétique (CITE)

Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit de prolonger d’un an l’application du crédit d’impôt sur le revenu afférent aux dépenses en faveur de la transition énergétique (CITE) réalisées dans l’habitation principale, et de le recentrer sur les dépenses jugées les plus efficientes (exclusion des chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul, des matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée…). Cependant, des mesures transitoires protégeraient les dépenses déjà engagées.

Les équipements exclus du champ d’application du crédit continueraient cependant à bénéficier du taux réduit de TVA qui leur est actuellement applicable.

Le crédit d’impôt serait prorogé jusqu’au 31 décembre 2018. L’année 2018 devrait constituer sa dernière année d’application puisque, selon l’exposé des motifs de l’article, une prime, immédiatement perceptible au moment des travaux, devrait venir le remplacer en 2019.

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Un logement locatif doit être décent …

Un décret indiqué déjà la définition d’un logement décent. Est qualifié de décent, le logement qui respecte certains critères de surface et de confort minimal, à savoir :

  • comporter au moins une pièce principale dont la surface habitable est égale à 9 m2 ou dont le volume habitable est égal à 20 m3,
  • être sans risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire,
  • disposer d’installation minimale (présence d’un évier dans la cuisine, d’une installation sanitaire intérieure, d’un réseau électrique permettant un éclairage suffisant…).

 A ces 3 caractéristiques, la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a ajouté le respect d’un critère de performance énergétique, dont un décret vient de préciser l’étendue.

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Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018, les logements devront être protégés contre les infiltrations d’air parasite

Le décret modifie le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l’air et aération correctes) et indépendamment de son mode d’occupation et du coût de l’énergie.

https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000034165655

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Impôt sur la fortune immobilière 2018 (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplacera l’ISF à compter du 1er janvier 2018. Codifié aux nouveaux articles 964 et suivants du CGI, l’IFI frapperait les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire dont la valeur nette excède 1 300 000 euros.

Seront donc concernés par l’impôt sur la fortune immobilière :

  • Les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable.
  • Les parts et actions de société à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers. En revanche, sont exclus les titres de sociétés ayant une activité professionnelle dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote.
  • La valeur de rachat des contrats d’assurance vie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs et droits immobiliers – c’est-à-dire les parts de SCPI et OPCVI.

L’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale serait conservé.

Le barème de l’impôt sera identique au barème actuel de l’ISF et la réduction ISF-dons sera maintenue, de même qu’un plafonnement à 75 % des revenus de la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu.

En revanche, la réduction ISF-PME sera supprimée. Toutefois, les versements effectués entre la date limite de déclaration 2017 (déclaration d’ensemble des revenus ou déclaration spéciale ISF) et le 31 décembre 2017 ouvriraient droit à réduction de l’IFI dû au titre de 2018.

Comme précédemment sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition dès lors qu’elles se rapportent à un actif imposable.

Pour les actifs partiellement imposés à l’IFI, la règle du prorata s’applique. Le passif est réduit à proportion de la fraction de valeur imposable. Sont déductibles :

– les dépenses d’acquisition, y compris celles liées à l’acquisition des parts ou actions immobilières

– les dépenses de réparation et d’entretien

– les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

– les impositions dues sur ces propriétés.

A noter, concernant les prêts in fine, ils seront déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt

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La fiscalité du gérant de la SCI

Le statut fiscal du chef d’entreprise dépend de la structure choisie : SCI, SARL, SAS, SA … La fiscalité de leur rémunération dépend donc de cette structure et de leur déductibilité par l’entreprise. A noter aussi que les statuts peuvent prévoir qu’elles soient exercées à titre gratuit, ce qui peut être le cas des SCI …

Cette rémunération peut être fixée dans les statuts, par le conseil d’administration, par décision collective des associés ou encore par l’assemblée générale.

Pour les SCI, la fiscalité du gérant va dépendre du régime d’imposition de la SCI .

Pour les SCI imposé à l’IR :

Si le gérant est gérant associé :

Dans cette situation, la rémunération est non déductible des résultats de la société. Le gérant doit ajouter cette rémunération à ses revenus fonciers .

Si le gérant est non associé :

Dans ce cas, la rémunération est déductible des résultats de la société et imposable entre les mains du gérant dans la catégorie des salaires .

Pour les SCI imposée à l’IS :

La rémunération du gérant est déductible des résultats de la société dès lors qu’elle rémunère un travail effectif et que son montant n’est pas exagéré.

Elle est imposée entre les mains du gérant dans les conditions de l’article 62 du Code Général des Impôts (Ces dirigeants ont leurs revenus imposés dans la catégorie des traitements et salaires, mais ils sont affiliés, pour leurs cotisations sociales, aux caisses des travailleurs indépendants).

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Le sort des déficits de location meublée

Déficits pour le LMNP (location meublé non )

Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle).

Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.

Si le loueur en meublé devient au cours d’une de ces années, professionnel, l’imputation des déficits non professionnels ne sera donc plus possible car les revenus seront des BIC professionnels.

Déficits pour le LMP (location meublé professionnelle)

Le loueur professionnel a l’avantage de pouvoir imputer, sans limitation de montant , directement le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année ou des 6 années suivantes.

Depuis le 1er janvier 2009, l’imputation des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, par les loueurs en meublé professionnels est possible. Ces déficits sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s’il le redevient, la possibilité d’imputation prend fin de manière définitive. Les déficits restant à imputer suivent alors le régime de droit commun applicable aux déficits subis par des LMNP.

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Investir dans l’immobilier au Brésil ?

Vous êtes résident fiscal français et vous souhaitez investir au Brésil dans de l’immobilier, des actifs financiers, ou d’autres actifs …

Se poseront alors plusieurs questions fiscales sur ces actifs étrangers :

•  quid de l’imposition des revenus ?

•  des plus-values en cas de cession ?

•  de la succession en cas de décès ?

 Les personnes domiciliées en France ayant encaissé des revenus à l’étranger doivent, en principe, remplir une déclaration n° 2047.

Les revenus, bénéfices et plus-values de toute nature encaissés hors de France par l’ensemble du foyer fiscal doivent y être déclarés, sauf cas de dispense.

La France impose, en principe, tous les revenus de ses résidents qu’ils soient de source française ou étrangère. Les revenus de source étrangère sont imposables en France même s’ils n’y ont pas été rapatriés.

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Comment déclarer en France ?

Ces revenus doivent être déclarés sur l’imprimé n° 2047, quel que soit le lieu de placement des capitaux, de la situation des biens ou, enfin, de l’exercice de l’activité dont ils proviennent.

Mais ces revenus de source étrangère font l’objet d’un traitement fiscal particulier, c’est la raison pour laquelle ils doivent faire l’objet d’une déclaration distincte, car ils ont déjà, en principe, subi une imposition dans le pays de leur source.

Les revenus perçus à l’étranger sont donc susceptibles de faire l’objet d’une double imposition :

•  ils sont une 1ère fois imposés dans le pays étranger de source,

•  et une 2nde fois au lieu de domiciliation fiscale du contribuable : en France.

Pour éviter cette dette double imposition, la plupart des Etats ont conclu des conventions fiscales bilatérales par lesquelles ils se répartissent le droit d’imposer les revenus.

Lorsque les revenus, bénéfices ou plus-values en cause ont été encaissés en monnaie étrangère, ils doivent être déclarés pour leur contre-valeur en euros, calculée d’après le cours du change à Paris au jour de l’encaissement (réception en espèces, inscription au crédit d’un compte, etc.).

Il existe une convention fiscale avec le Brésil .

Les revenus de vos investissements au Brésil

Concernant les revenus immobiliers, l’imposition de ces revenus de biens immobiliers est attribuée à l’Etat où ces biens sont situés, en l’occurrence au Brésil si votre bien immobilier s’y situe.

Cela s’applique également aux plus-values immobilières en cas de revente de ces biens situés au Brésil.

Concernant les investissements mobiliers (portefeuille titres, …) détenus au Brésil, le prélèvement à la source sur les dividendes distribués par les sociétés brésiliennes à des associés résidents de France est limité à 15 %. Par contre, ces revenus doivent être aussi déclarer au Brésil, un crédit d’impôt venant réduire l’imposition pour éviter la double taxation.

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