Pourquoi investir en nue propriété ?

L’investissement en nue propriété correspond à des multiples objectifs patrimoniaux récurrents tel que la préparation à la retraite, l’optimisation fiscale, la transmission ou encore la constitution d’un patrimoine immobilier.
Conscients de la lourde fiscalité du patrimoine, les épargnants s’intéressent de plus en plus à l’acquisition en nue propriété grâce à ses avantages fiscaux (aucun impôt, aucune taxe à payer) et son confort de gestion (toute gestion et entretien à charge de l’usufruitier).

Cet investissement, qui est apparu au début des années 2000, doit néanmoins être vu comme un investissement de diversification patrimoniale étant donné la particularité de ce type d’investissement :

Un mode de détention particulier

Détenir un bien immobilier en nue propriété consiste à devenir propriétaire au terme d’une période déterminée. Privé d’usufruit, le nu propriétaire doit disposer d’une capacité d’épargne importante afin de payer la mensualité sans l’aide du loyer mensuel. En cas de pépins financiers, le remboursement d’un tel bien peut s’avérer difficile. Investissement réservé à des CSP + !

Ce mode de détention doit être également limité au sein d’un patrimoine : une trop grande proportion de biens en nue propriété rendrait celui-ci peu liquide et dangereux en cas de coup dur et nécessite de vente rapide. Un marché secondaire prisé de biens en nue propriété existe mais reste encore « de niche ». Un investissement à réserver pour un objectif à long terme !

La nue propriété comme optimisation de précédents investissements immobiliers

L’investissement peut se révéler un excellent complément de précédents investissements immobiliers locatifs : l’acquisition en nue propriété, qui permet de bénéficier d’une décote d’environ 40% sur le prix du bien en pleine propriété, via un crédit permet de déduire ces intérêts d’emprunt généré sur les revenus fonciers pré-existants ! Un très bon moyen d’optimiser sa fiscalité foncière !

Autre avantage fiscal, la détention en nue propriété n’est pas retenu, au sens de l’ISF, comme un bien taxable. Un bon moyen de réduire son impôt sur la fortune…

 

En définitive, l’achat en nue propriété présente de nombreux avantages tant immobiliers que fiscaux mais ne doit pas être usé à toutes fins patrimoniales. Il n’existe pas de solutions miracles et uniques, seulement des moyens parallèles correspondants plus ou moins à vos sensibilités et convictions pointant vers ce même objectif.

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Pourquoi ne pas investir dans des parkings ?

Vous souhaitez diversifier votre patrimoine ? Pourquoi ne pas investir dans des places de parkings ? Pour investir efficacement dans une place de parking, il est important de faire les bons choix en prenant en compte plusieurs critères qui détermineront la performance de votre investissement.

La localisation

Il est important de de faire attention au potentiel locatif. Il est conseillé de choisir un secteur où il manque cruellement de places de parking, de préférence à proximité de résidences, bureaux, commerces …

Pour un parking sous-terrain, il est préférable de choisir les places situées au 1er sous-sol et celles proches des issues (escaliers ou ascenseurs).

Choisissiez également plutôt les parking avec prestations (sécurisation du parking par vidéosurveillance, boxe fermé, etc.). Enfin, faites attention à la taille et à la hauteur sous plafond du stationnement.

Quel bail à signer ?

Le parking n’obéit pas à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Vous pouvez donc louer librement. Pour sécuriser la transaction, mieux vaut quand même signer un écrit avec les futurs locataires. Vous y indiquerez le montant du loyer, le dépôt de garantie, la durée du bail. Chacun peut donner congé librement à chaque échéance du bail et sans motif.

Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’ils ne s’accompagnent d’aucun service ou d’aucune prestation autre que le simple gardiennage. Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime d’imposition simplifié dit « micro-foncier ». Dans le cas contraire, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique.Les loyers

Les frais de mutation

Ils sont souvent très lourds pour l’acquéreur. Les émoluments notariés étant dégressifs, ils sont proportionnellement plus importants pour des petits prix que pour des sommes élevées.

Les charges de copropriété

En tant que propriétaire, vous êtes tenu d’assister aux assemblées générales et de payer vos charges.

La taxe d’habitation

Les garages sont imposables aux taxes s’ils constituent une dépendance de l’habitation. Si les garages se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition qu’ils se trouvent à plus d’un kilomètre de l’habitation.

Et l’ISF ?

La valeur des places de parking est à inclure dans la base taxable à l’ISF.

Les propriétaires d’un important patrimoine immobilier qui consacrent leur temps à sa gestion ne sont pas considérés comme des professionnels. Les immeubles qu’ils détiennent ne sont pas des biens professionnels exonérés d’ISF. Ainsi, par exemple, le régime exonératoire est refusé à un loueur de places de parkings.

Seuls les biens nécessaires à l’exercice d’une profession, notamment commerciale, peuvent être considérés comme des biens professionnels.

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Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers

Les propriétaires d’un logement peuvent choisir de l’habiter ou, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus , que cette location soit nue ou meublée . Mais attention, à l’inverse, si l’immeuble est laissé libre de toute occupation pendant plus de 2 ans, il risque, dans certaines grandes agglomérations, d’être frappé par la taxe sur les logements vacants. De même, l’investissement dans une très petite surface peut être sujet à la taxe sur les Micro-surfaces .

Une première question va se poser sur le mode d’investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.

Le dispositif Duflot venu remplacer les dispositifs Scellier , Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers . Puis le dispositif Pinel a pris ensuite le relai.

Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi « Malraux » ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.

Rentabiliser sa résidence principale peut également être une bonne solution (location d’une partie de sa résidence, …).

Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées .

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Qui est exonéré de la taxe d’habitation ?

Certains occupants sont exonérés de la taxe d’habitation en raison de leurs revenus s’ils remplissent certaines conditions :

– contribuables âgés de plus de 60 ans ;

– contribuables veufs ;

– contribuables infirmes ou invalides ;

– titulaires de l’allocation supplémentaire versée par le fonds de
solidarité vieillesse ou par le fonds spécial d’invalidité.

Les personnes veuves au 1er janvier de l’année de l’imposition, quel que
soit leur âge, sont exonérées de la taxe d’habitation afférente à leur
habitation principale, lorsqu’elles remplissent les conditions suivantes :
– Pour bénéficier de l’exonération au titre d’une année, les revenus perçus
par le contribuable au cours de l’année précédente ne doivent pas avoir
excédé un certain plafond. Le contribuable ne doit pas, par ailleurs, être
redevable de l’ISF.
– Les contribuables doivent occuper leur habitation principale : soit
seuls, soit avec des personnes qui sont à leur charge au regard de l’impôt
sur le revenu, soit avec un enfant majeur non compté à charge inscrit comme
demandeur d’emploi et ne disposant pas de ressources supérieures à
certaines limites, soit avec d’autres personnes titulaires de l’allocation
supplémentaire versée par le fonds de solidarité vieillesse ou le fonds
spécial d’invalidité ou dont les revenus n’excèdent pas certaines limites.

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Qui est exonéré de la taxe foncière ?

Les propriétaires d’immeubles construits ou de certains terrains situés en France doivent, en principe, s’acquitter chaque année de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Il existe toutefois :

– des exonérations tenant soit à la qualité du propriétaire, soit aux
caractéristiques de l’immeuble.

– et des dégrèvements en faveur des personnes :

âgées de plus de 65 ans de condition modeste,

âgées de plus de 75 ans de condition modeste,

titulaires de l’allocation aux adultes handicapés,

propriétaires de locaux vacants,

propriétaires de locaux commerciaux inexploités.

Les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans bénéficient
sous certaines conditions de ressources, d’un dégrèvement de 100 € sur la
taxe sur le foncier bâti dont elles sont redevables.

A noter aussi qu’afin de tenir compte de la situation des contribuables qui
sont propriétaires de leur résidence principale et pour qui cette dernière
peut représenter une charge excessive en matière d’imposition, la
cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à
l’habitation principale est plafonnée, depuis le 1er janvier 2012, à 50 %
des revenus du contribuable !

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Extension du Visale aux locataires de moins de 30 ans

La ministre du Logement et de l’Habitat durable ainsi que les partenaires
sociaux ont autorisé l’extension du Visa pour le logement et l’emploi
(Visale) à l’ensemble des jeunes de moins de 30 ans, qu’ils aient ou non
une activité professionnelle.
On rappelle que seuls les logements (vides et meublés) du secteur privé, et
constituant la résidence principale du locataire sont concernés par le
dispositif Visale.

Conditions liées au loyer :
Le loyer global charges comprises ne doit pas excéder :
– 1.500 € pour les logements situés à Paris,
– 1.300 € pour tout le reste du territoire

Le bail ne peut être conclu entre membres d’une même famille.

En savoir plus :
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A10335

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Les français achètent au Portugal

Selon les chiffres publiés par l’Association des professionnels de l’immobilier au Portugal (Apemip), sur les 25.000 transactions conclues pour le premier trimestre 2016, près de 20 % concernent des investisseurs étrangers.

Ce sont les Français qui arrivent en tête, suivis de près par les Britanniques et les Chinois.

Les raisons essentiellement dues à la crise qui a fait baisser fortement les prix de l’immobilier portugais et surtout l’attrait fiscal pour les retraités (exonération des pensions de retraite privées) couplé au coût de la vie moins important qu’en France.

Visiter également le site de notre partenaire Portugal-immobilier

http://www.portugal-immobilier.com/

 

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Peut on déduire les intérêts en cas de renégociation du prêt pour du locatif ?

Il faut alors qu’il s’agisse d’un emprunt dit « substitutif » pour continuer à être déductible.

Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt. La règle vaut également lorsque le capital emprunté est inférieur aux sommes restant dues.

Seuls peuvent être admis en déduction, en vertu des dispositions, qui ont un caractère limitatif, de l’article 31, I-1° -d du CGI, les intérêts des dettes directement engagées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’une propriété.

Lorsque le contribuable contracte un emprunt en vue du remboursement d’un emprunt antérieur dont les intérêts ont été admis en déduction en application de l’article 31, I-1° -d du CGI, la déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt n’est admise qu’à la condition qu’il y ait, entre l’emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l’objet de l’endettement.

Cette condition doit être regardée comme satisfaite si, dès la mise à disposition des fonds correspondants, le produit du nouvel emprunt est utilisé dans son intégralité par le contribuable pour rembourser l’emprunt antérieur et désintéresser ainsi le créancier initial. Il en va également ainsi alors même que le nouvel emprunt, dont le montant est inférieur à celui des sommes restant à rembourser au titre de l’emprunt initial, n’opère qu’un remboursement partiel de l’emprunt initial dont une partie se poursuit et fait ultérieurement l’objet d’un rééchelonnement.

Lorsque l’acte de vente prévoit que le prix d’acquisition d’un immeuble sera versé pour partie le jour de la vente et, pour le solde, selon un échéancier comportant, d’une part, le règlement échelonné de quatre versements annuels de capital assortis d’intérêts et, d’autre part, le versement d’un solde final en capital assorti d’intérêts, les facilités de paiement assorties d’intérêts ainsi consenties lors de cette vente ne peuvent être regardées comme de « simples modalités de règlement » mais doivent s’analyser comme un crédit pour l’application des dispositions de l’article 31 du CGI.

Par suite, pour que soit admise la déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit par l’acquéreur pour financer partiellement ce crédit antérieur, l’intéressé doit justifier que cet emprunt a été intégralement consacré au remboursement de ce crédit dès la mise à disposition des fonds correspondants.

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LMP : Focus sur les revenus d’activités du foyer fiscal …

Les recettes annuelles retirées de la location en meublé professionnelle  doivent excéder le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global), y compris les revenus taxables à un taux proportionnel. Il s’agit en pratique des traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, autres que ceux tirés de la location en meublé, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

La comparaison des recettes issues de la location meublée professionnelle avec les revenus du foyer est effectuée en prenant en compte les déficits subis au titre de l’année considérée à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global.

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Rappel des règles de la location meublée (partie 1)

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui
remplissent les trois conditions cumulatives suivantes :

– l’un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au
registre du commerce et des sociétés ;
– les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des
membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
– ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Sont donc considérées comme non professionnelles les personnes qui ne respectent pas l’une de ces trois conditions.

 

 

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