La fiscalité des SCPI en cas d’expatriation

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement autorisée à émettre des parts dans le public et ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

En tant que non-résident, il n’y a pas d’interdiction de détenir ce type d’investissement.

Par contre, la fiscalité sera particulière tant au niveau des revenus fonciers, de la plus-value que de l’ISF.

La fiscalité des revenus fonciers

Les revenus provenant de la location d’immeubles situés en France sont considérés comme des revenus de source française et sont donc imposables en France (article 164 B du CGI) au taux minimum de 20%.

L’assiette de l’impôt est identique à celle des résidents français, soit le montant net des revenus imputés éventuellement des déficits. La fiscalité est donc celle des revenus immobiliers des non résidents.

Une déclaration annuelle au centre des impôts des non-résidents est nécessaire.

Centre des impôts des non-résidents TSA 10010 – 10 rue du Centre – 93465 Noisy-le-Grand Cedex. (Téléphone : 01 57 33 83 00 – Télécopie : 01 57 33 83 50).

Les revenus fonciers perçus par les non-résidents sont (encore) soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

A noter que l’acquisition de SCPI au travers de l’assurance-vie permet d’optimiser la fiscalité en France en évitant l’imposition (et les prélèvements sociaux !) en cas de non rachat.

La fiscalité des revenus financiers

Les revenus financiers sont imposés généralement par retenue à la source en France dont le taux dépend de la convention fiscale conclue avec votre pays. Ces revenus peuvent également être imposés dans votre pays de résidence avec cependant un crédit d’impôt imputable pour ne pas payer 2 fois l’impôt (sauf règle particulière comme celle avec le UK, la remittance basis).

Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2013, les produits de placements à revenu fixe qui sont versés dans des Etats qui sont considérés comme non coopératifs (ETNC) sont soumis obligatoirement au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 75% (sous réserve de certaines exceptions).

Ces revenus sont susceptibles de devoir être déclarés dans le pays du ressortissant sur la base des montants mentionnés dans l’IFU dans la rubrique des revenus de capitaux mobiliers.

La fiscalité des plus-values immobilières

(Cessions de parts de SCPI et cession d’immeubles par une SCPI)

Les associés non-résidents ressortissants de l’Union Européenne sont assujettis à un taux d’imposition et des modalités de détermination des plus-values immobilières identiques aux résidents.

Le taux du prélèvement applicable est de 19 % .

Les plus-values réalisées par les non-résidents à compter du 17 août 2012 sont par ailleurs soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

 L’impôt de solidarité sur la fortune

Les non-résidents ne sont imposables à l’ISF qu’à raison de leurs biens situés en France (cette notion inclut les parts de société à prépondérance immobilière de type SCPI sauf si elles sont détenues dans l’assurance-vie). Lorsque la valeur totale de leurs actifs situés en France est supérieure à 1 300 000 €, les non-résidents sont imposables à l’ISF.

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Encadrement des loyers : GO pour l’extension du dispositif sur tout le territoire

Une décision de la Haute juridiction ouvre la possibilité d’une application de l’encadrement des loyers de la loi ALUR à l’ensemble des zones tendues du territoire, comme cela avait été prévu avant la saisi de l’association de lutte contre le mal logement.

http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/getdoc.asp?id=209614&fonds=DCE

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Plafond du dispositif Girardin et Jego 2017

L’administration fiscale vient de publier les plafonds de loyer et de ressources applicables dans le cadre du dispositif Girardin intermédiaire pour 2017. Le plafond d’investissement, commun aux dispositifs Girardin et Jego, demeure fixé à 2 449 € par mètre carré de surface habitable pour 2017.

Pour investir en Girardin … nous vous recommandons Ecofip !

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La fiscalité des OPCI

L’organisme effectue des investissements dans des immeubles qu’il donne en location ou fait construire exclusivement en vue de leur location. Il ne doit pas acquérir ces actifs immobiliers dans le seul but de les revendre. Les OPCI doivent, sauf exception, faire l’objet d’un agrément de l’AMF.

Les parts ou actions des OPCI sont émises à tout moment à la demande des porteurs, sur la base de la première valeur liquidative établie après la date limite de centralisation des demandes de souscription, augmentée de la valeur variable de la commission et, le cas échéant, de la commission de souscription.

L’OCPI est le successeur de la SCPI, en ce qu’il reprend ses avantages actuels (mutualisation des risques, gestion par des professionnels agrées par l’AMF, …) mais bénéficie également d’ atouts supplémentaires  comme plus de liquidité et un régime de distribution favorable pour les porteurs de parts (obligation de distribuer au mini 85% des revenus et plus-values).

Les formes possibles d’OPCI

Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI) ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) :

Fonds de placement immobilier (FPI)  :

Le FPI ne dispose pas de la personnalité morale. Ses actifs immobiliers sont constitués d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (en pratique, il s’agit essentiellement de SCI).

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) :

Les SPPICAV sont des sociétés anonymes, disposant de la personnalité morale. Sont admissibles aux SPPICAV, en plus des immeubles et parts de sociétés non cotées, les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger). Les SPPICAV doivent être composées d’immeubles et parts de sociétés non cotées à hauteur d’au moins 51 % de l’actif de la société.

L’inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permet d’offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.

Composition de l’actif de l’OPCI 

L’actif d’un OPCI doit être constitué à hauteur de 60 % au minimum des actifs immobiliers suivants :

•  des immeubles construits ou acquis (5 au moins différents), en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens ;

•  certaines parts de sociétés de personnes ;

•  des actions négociées sur un marché et émises par une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes dans les sociétés qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché réglementé ;

•  des parts ou actions d’OPCI et de parts ou actions ou droits détenus dans des organismes de droit étranger ayant un objet équivalent, quelle que soit leur forme ;

•  des instruments financiers admis aux négociations sur un marché réglementé.

L’actif des OPCI doit également être constitué au minimum à hauteur de 5 % de :

•  dépôts et des instruments financiers à caractère liquide ;

•  liquidités ;

•  certaines avances en compte courant.

La part de l’immobilier non coté ne doit jamais représenter moins de 60 % ou 51 % de l’actif (SPPICAV).

L’OCPI ne doit pas avoir son actif composé de plus de 10 % de l’une des catégories d’instruments financiers suivants :

•  actions négociées sur un marché réglementé et émises par une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location ;

•  certains instruments financiers ;

•  parts ou actions d’OPCVM ;

•  obligations et dépôts à terme.

Depuis le 8 août 2015 , les OPCI peuvent désormais acquérir des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou l’exploitation de ces derniers. Néanmoins ces acquisitions ne sont accordées que dans la mesure où elles représentent l’activité accessoire de l’OPCI et que les meubles sont destinés à la location.

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Les baux de la loi 48 …

En plus d’être soumis à des loyers relativement faibles, les baux conclus
sous le régime de la loi du 1er septembre 1948 connaissent plusieurs
particularités, notamment quant à la forme et à la durée du contrat de
bail.

Par ailleurs, le locataire dispose d’un droit au maintien dans les
lieux qui le protège ainsi que sa famille contre toute éviction.

Le bailleur, quant à lui, bénéficie d’un droit de reprise du logement qu’il
peut actionner sous certaines conditions.
Le bail de 1948 est généralement un bail oral conclu pour une durée
indéterminée.
Cependant, rien n’empêche d’établir un bail par écrit. Dans ce cas, il
n’existe pas de réglementation stricte quant à son contenu.

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Droit au maintien dans les lieux
Dès lors qu’il remplit toutes ses obligations locatives et qu’il occupe le
logement de façon continue et suffisante, le locataire d’un logement soumis
à la loi de 1948 dispose d’un droit au maintien dans les lieux.

Ce droit est transmis, en cas d’abandon du domicile ou de décès du
locataire aux :

-conjoint ou au partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS)
lorsque les conjoints ou partenaires vivaient de façon effective ensemble
depuis plus d’un an ;

-enfants mineurs jusqu’à leur majorité ;

-ascendants et aux personnes handicapées lorsqu’ils vivaient de façon
effective avec le locataire depuis plus d’un an.

Cependant, le locataire peut perdre ce droit au maintien dans les lieux
si :

  • il est frappé d’un jugement d’expulsion ;
  • il dispose d’un autre logement qui correspond à ses besoins, d’un logement
    de fonction ou qu’un logement HLM lui a été attribué ;
  • le logement n’est pas suffisamment occupé, c’est-à-dire que le nombre de
    personnes vivant dans le logement est largement inférieur à ses capacités
    d’accueil ;
  • le logement est effectivement inoccupé plus de 8 mois par an ;
  • le logement est insalubre.

De plus, le propriétaire est autorisé à refuser le maintien dans les lieux
lorsqu’il exerce son droit de reprise ou à proposer, dans certains cas, au
locataire un bail de sortie.

Droit de reprise du logement
Comme c’est le cas pour les baux d’habitation de droit commun, le
propriétaire d’un logement soumis à la loi de 1948 bénéficie d’un droit de
reprise du logement pour :

  • l’occuper lui-même ;
  • y loger son conjoint, la personne avec qui il est lié par un pacte civil de
    solidarité (PACS), ses ascendants ou descendants ;
  • y faire des travaux.

Pour exercer ce droit de reprise, le bailleur doit signifier au locataire
sa volonté de reprendre le logement par lettre recommandée avec accusé de
réception en y indiquant la durée du préavis (6 mois minimum) ainsi que le
motif de la reprise et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

De plus, le propriétaire doit proposer à son locataire un logement
équivalent.

Cette exigence n’est toutefois pas obligatoire lorsque :

  • le logement a été acheté depuis au moins 10 ans à la date de sa reprise ;
  • le logement a été acheté depuis 4 ans et que le propriétaire est autorisé,
    par une décision de justice, à y habiter ou à installer un ayant droit ;
  • le propriétaire justifie qu’il ne dispose pas d’une habitation
    correspondant à ses besoins normaux ni à ceux des membres de sa famille
    vivant habituellement avec lui.

Fin du bail

En dehors des cas où le locataire perd son droit de maintien dans le
logement, le bailleur peut lui proposer, par lettre recommandée avec accusé
de réception ou par acte d’huissier, un bail de sortie du régime de la loi
de 1948 quand ses ressources et celles des autres occupants du logement
dépassent un certain seuil.

Il est alors établi un bail d’une durée de 8 ans avec un loyer fixé par
référence aux loyers habituellement constaté dans le voisinage pour des
logements comparables.

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C’est quoi le crowlending ?

Dans un schéma de Crowdlending, un particulier prête une somme d’argent à une entreprise. Ce prêt, peut être rémunéré (ou non).

Si le prêt est rémunéré par un intérêt : l’intérêt perçu dans le cadre du prêt est considéré comme un produit de placement à revenu fixe. Il est ainsi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,50% puis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sous déduction d’un prélèvement à la source de 24%. A noter néanmoins que les prêteurs dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas, au cours de l’année n-2, 25 000 € pour une personne seule ou 50 000 € pour un couple marié ou pacsé, peuvent demander avant le 30 novembre de chaque année une dispense de prélèvement à la source.

Les investisseurs dont le montant total des intérêts perçus pour une année ne dépasse pas 2 000 euros (au titre du foyer fiscal) peuvent quant à eux opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire de 24% (donc pas d’imposition ultérieure).

Si le prêt n’est pas rémunéré par un intérêt : il n’y a donc pas d’impôt à acquitter sur le remboursement de la somme prêtée. Il faut cependant distinguer selon la qualité de l’investisseur : si l’investisseur agit en tant que particulier, alors il peut prêter de l’argent sans intérêt à une entreprise afin de contribuer à son développement. A l’inverse, lorsque l’investisseur agit en tant qu’entrepreneur, l’administration fiscale considère qu’il n’est pas normal pour lui d’investir, et donc de prêter de l’argent, sans intérêts. C’est pourquoi l’administration va imposer « l’entrepreneur-investisseur » sur le montant des intérêts qu’il aurait normalement dû percevoir au titre du prêt concédé à l’entreprise.

Nouveauté 2016 : l’article 25 de la loi de finances rectificative pour 2015 prévoit en outre qu’il est désormais possible, pour les prêts consentis à partir du 1 er janvier 2016, avec ou sans intérêts, de déduire les pertes en capital du montant imposable des intérêts générés par d’autres opérations réalisées dans le cadre du financement participatif. Il faut toutefois pour cela que la créance soit définitivement irrécouvrable (échec des poursuites intentées par le créancier contre son débiteur, disparition de ce dernier, etc.). Le prêteur ayant souscrit une assurance-crédit doit cependant déduire du montant des pertes en capital imputables, le montant de l’indemnité versé par l’assureur. Enfin, la perte est imputable sur les intérêts réalisés à l’occasion d’opérations de financement participatif perçus au titre de la même année ou des 5 années suivantes.

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Colocation et taxe d’habitation …

Question / réponse de l’assemblée nationale …

M. Guillaume Chevrollier appelle l’attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget, à propos des réclamations liées à la taxe d’habitation exigible par des colocataires. Lorsque l’un des redevables a manqué à ses obligations de paiement, c’est au premier nom figurant sur l’avis d’impôt local qu’est adressée une lettre de relance, assortie d’une majoration de 10 %. Une vérification du nom des colocataires ayant effectué leur versement dans les délais impartis permettrait d’éviter cette opération inopportune et de transmettre la lettre de réclamation au colocataire indélicat. Aussi, il lui demande de bien vouloir faire corriger cette anomalie du système de relance des impôts locaux aux colocataires.

Texte de la réponse

Le système de relance des impôts locaux non soldés à la date limite de paiement ne présente pas d’anomalie. En effet, en vertu des articles 1407 et 1408 du code général des impôts (CGI), « la taxe d’habitation est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance de locaux imposables ». Les locaux faisant l’objet d’une occupation indivise ne peuvent donner lieu qu’à une seule imposition à la taxe d’habitation.
Cette imposition est établie au nom du ou des occupants en titre du local, à l’exclusion par conséquent des autres personnes avec lesquelles le logement est partagé. Le nombre de redevables en titre est limité à deux (taxation conjointe). Les deux redevables en taxation conjointe étant solidairement responsables du paiement de la taxe d’habitation, l’administration fiscale peut demander le paiement de l’impôt à l’un ou à l’autre des redevables. Les modalités de répartition du paiement de la taxe d’habitation entre les redevables, ou entre redevables et autres occupants du local, relèvent de la sphère privée et ne sont pas connues de l’administration fiscale.

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-50715QE.htm

 

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Les revenus fonciers dans le cadre du prélèvement à la source 2018

A compter de 2018, les contribuables paieront l’IR à la source, c’est-à-dire qu’ils s’acquitteront tous les mois (en principe) de l’IR dû au titre des revenus perçus au cours de ce mois.

Les revenus fonciers font partis des revenus concernés par le prélèvement à la source.

En effet, les revenus soumis à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers font l’objet d’un prélèvement à la source prenant la forme d’un acompte contemporain calculé par l’administration fiscale et acquitté directement par le contribuable.

Sont ainsi concernés les revenus imposables des propriétés bâties et non bâties, qu’il s’agisse de loyers, de fermages, de droits d’affichage, de droits d’exploitation de carrières, ou de revenus de parts de sociétés immobilières, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale.

Quand faudra-il payé ?

L’acompte est calculé et prélevé par l’administration par douzième au plus tard le 15 de chaque mois ou sur option du contribuable par quart.

Comment seront pris les prélèvements ?

Les taux du prélèvement seront fixés d’après les éléments d’imposition de l’année N-2 du 01/01 au 31/08 puis N-1 du 01/09 au 31/12.

Le montant du prélèvement peut être adapté à la hausse ou à la baisse sous la responsabilité du contribuable.

Chaque année, les contribuables devront déposer une déclaration de revenus afin de régulariser l’IR dû au titre des revenus N-1 et de mettre à jour le taux du PAS qui leur est applicable.

Les règles de calcul de l’impôt sur le revenu restant inchangées, la démarche civique de la déclaration par chaque foyer, lors de l’année N+1, des revenus perçus au titre de l’année N, sera maintenue.

Au vu de cette déclaration, l’administration fiscale calculera l’IR dû au titre des revenus perçus en N dans les mêmes conditions qu’actuellement.

Comment seront pris les prélèvements ?

Les taux du prélèvement seront fixés d’après les éléments d’imposition de l’année N-2 du 01/01 au 31/08 puis N-1 du 01/09 au 31/12.

Le montant du prélèvement peut être adapté à la hausse ou à la baisse sous la responsabilité du contribuable.

Chaque année, les contribuables devront déposer une déclaration de revenus afin de régulariser l’IR dû au titre des revenus N-1 et de mettre à jour le taux du PAS qui leur est applicable.

Les règles de calcul de l’impôt sur le revenu restant inchangées, la démarche civique de la déclaration par chaque foyer, lors de l’année N+1, des revenus perçus au titre de l’année N, sera maintenue.

Au vu de cette déclaration, l’administration fiscale calculera l’IR dû au titre des revenus perçus en N dans les mêmes conditions qu’actuellement.

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La SCI décortiquée …

Sur le plan fiscal, la SCI relève par principe de l’impôt sur le revenu. Ce
sont les associés qui seront imposés à l’impôt sur le revenu dans la
catégorie des revenus fonciers au prorata de leur participation au capital.
La SCI aurait également la possibilité d’option pour le régime de l’impôt
sur les sociétés (IS). Les règles de la comptabilité commerciale seraient
alors applicables. Les loyers imposés seront constitués non plus par les
loyers encaissés mais par les créances acquises (quittances de loyers
envoyés mais non réglés) et les charges déductibles seront constituées non
plus par les charges payées mais par les dépenses engagées (factures reçues
mais non payées). Sur le principe, les charges de même nature pourront être
déduites du résultat de la SCI avec les différences notables suivantes :

  • La SCI pourra déduire de son résultat soumis à l’IS, la rémunération
    qu’elle verserait à son gérant pour la gestion du bien immobilier ; en
    contrepartie, cette rémunération serait imposable chez le gérant à l’impôt
    sur le revenu ;
  • La SCI pourrait déduire une dotation aux amortissements,
    c’est-à-dire, la constatation comptable de la dépréciation économique du
    bien constituant une immobilisation à l’actif du bilan de la société. Cette
    dotation qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie, viendra diminuer
    le résultat imposable de la SCI. Si par exemple pour simplifier, le bien
    s’amortit comptablement sur 40 ans, le résultat imposable de la SCI sera
    réduit d’un montant égal à 2.5% du prix d’acquisition du bien pendant 20
    ans.

Cette dernière règle comptable a donc pour effet de réduire
significativement le montant du résultat imposable à l’IS de la SCI.

Les taux de l’IS sont les suivants :

– 15% jusqu’à 38.120 € de bénéfice,

– 33 1/3% au-delà.

Ce régime permet donc aux associés d’échapper personnellement à l’impôt sur
le résultat réalisé par la SCI, tant qu’ils ne perçoivent aucune somme. En
effet, la trésorerie appartenant à la société, sa distribution aux associés
serait soumise au régime des dividendes. Les sommes perçues seraient alors
imposées au barème progressif de l’IR après application d’un abattement de
40%. Les prélèvements sociaux au taux de 15,5% seraient applicables sur le
montant brut des dividendes perçus, mais 5,1% serait déductibles des
revenus perçus au titre de l’année de paiement des prélèvements.

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Emmanuel Macron modifierait les redevables de la taxe d’habitation

Emmanuel Macron a annoncé vendredi dernier son intention d’exonérer de taxe d’habitation 80% des «ménages modestes et de classe moyenne» qui acquittent cet impôt qu’il a qualifié d’«injuste». Cette mesure fiscale représenterait 10 milliards d’euros.

A suivre …

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