Extension de l’objet social des fonds de placement immobilier (FPI) à la location meublée

La loi dite « Loi Macron » a élargi l’objet social des FPI à la location meublée. L’article 28 de la LFR pour 2015 créé le régime fiscal applicable à cette réforme.

Les règles de droit commun applicables en matière de location meublée sont transposées à la location meublée dans le cadre de FPI.

Par conséquent, les revenus tirés de la location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC.
Les plus-values réalisées par le FPI lors de la cession d’immeubles loués meublés relèvent du régime des plus-values privées lorsque le porteur est un loueur en meublé non professionnel, et du régime des plus-values professionnelles, lorsque le porteur est un loueur en meublé professionnel.

Enfin, les plus-values de cessions de parts de FPI dont l’actif est, au moment de la cession, majoritairement constitué d’immeubles loués meublés sont imposées dans la catégorie des plus-values professionnelles lorsque le porteur est un loueur professionnel.

Ces mesures sont applicables à compter des revenus perçus en 2015 pour l’impôt sur le revenu et au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2015 pour l’impôt sur les sociétés.

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Les avantages fiscaux de la Loi Pinel Outre Mer

Le fonctionnement

La loi Pinel outre mer est très proche de la loi Pinel en métropole dans son fonctionnement et ses conditions. Elle a pour objectif de favoriser l’investissement dans les pays d’outre mer en permettant aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à celle en métropole. Elle concerne les investissements réalise entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

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Annonces fiscales de simplification à destination des particuliers …

Parmi les mesures de simplifications présentées par Manuel Valls (80 nouvelles mesures pour simplifier la vie des Français), plusieurs concernent la fiscalité des particuliers et également les agents immobiliers.

Les principales immobilières mesures sont :

Alléger le formalisme d’opposabilité des cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) : ainsi les associés des SCI pourront plus facilement disposer de leurs parts dans la société grâce à un allègement du formalisme d’opposabilité des cessions de parts.

Augmenter la durée de validité de la carte professionnelle d’agent immobilier à 5 ans : aujourd’hui, la durée de validité de la carte professionnelle d’agent immobilier est limitée à trois ans.

Simplifier l’exigence de formation continue pour renouveler la carte professionnelle d’agent immobilier nécessaire à l’exercice d’activités de transaction et de gestion immobilière

Permettre aux CAF de mieux lutter contre l’habitat indigne et d’accompagner plus en amont les locataires

A suivre …

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La rentabilité de votre investissement immobilier

Avant de se plonger dans un projet d’investissement, il convient d’apprécier la rentabilité de l’investissement, notamment par rapport à celles des produits financiers sans risques.

La rentabilité dépend de nombreux facteurs : rentabilité financière du bien, taux d’imposition de l’investisseur, mode de financement, régime fiscal choisi …

C’est à partir du Taux de Rendement que vous évaluerez l’opportunité.

 Le taux de rendement brut tient compte que des loyers annuels et du prix d’achat du logement. C’est une première approximation.

 Le Taux de rendement net quant à lui, par rapport au précédent, ce ratio intègre les :

  • frais d’acquisition (commission de l’agent immobilier, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de dossier et hypothèque),
  • frais de gestion locative,
  • charges de copropriété,
  • frais d’entretien courant,
  • frais d’assurance,
  • les changements de locataires avec des périodes de vacance,
  • l’impôt sur le revenu généré par les revenus fonciers.

Attention, l’impôt sur les revenus fonciers vient en principe diminuer le taux de rendement des investissements locatifs. L’impact de cet impôt dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs. Cela peut également se renverser et doper le taux de rendement lorsque par exemple le déficit est imputable sur le revenu global et vient réduire le montant de l’impôt.

La cerise sur le gâteau est le Taux de Rendement Interne. Le TRI a l’avantage, par rapport aux précédents, d’apprécier la rentabilité d’un investissement sur toute sa durée de l’investissement.

Le TRI tient ainsi compte de :

Le TRI tient compte de tous les décaissements et encaissements sur la durée totale de l’investissement.

Enfin, le gros avantage est que le TRI permettra essentiellement de mesurer l’impact de votre mode de financement choisi.

N’hésitez pas à varier les paramètres de votre financement pour en mesurer les impacts.

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Les plafonds de loyer 2016 du Pinel …

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires dans le cas du
Duflot-Pinel, qui diffèrent selon le lieu de situation du logement et le
dispositif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier.

Les plafonds applicables aux baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2016
dans le cadre de ces différents dispositifs viennent d’être publiés par
l’administration dans une mise à jour de sa base Bofip du 29 janvier 2016.

Par rapport aux plafonds de 2015 (hors outre-mer), les plafonds de loyers
ont été revalorisés de 0,08 % et les plafonds de ressources de 0,06 %.
Pour les consulter :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html?identifiant=BOI–20150521

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Location meublée professionnelle ou non-professionnelle ?

Location meublée professionnelle ou non-professionnelle ?

La location meublée peut être professionnelle ou non professionnelle , les implications fiscales sont différentes.

La location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal,lorsque certaines conditions sont réunies :

– le loueur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, sauf quand elle s’accompagne de la fourniture de prestations lui conférant une nature commerciale (ex : nettoyage des locaux, lavage du linge, etc.), la location en meublé est une opération civile. C’est pourquoi certains greffes des tribunaux de commerce refusent alors l’inscription au registre. Dans ce cas, l’administration fiscale accepte alors de passer outre cette condition si le loueur justifie du refus opposé par le greffe.
– Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
– Ces recettes doivent excéder les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

La location meublée est qualifiée de « non-professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque l’une de ces deux conditions n’est pas remplie.

Le régime d’imposition des revenus :

La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Suivant l’importance des revenus, les contribuables sont astreints à des obligations plus ou moins contraignantes :

– le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 32 600 €. La déclaration fiscale se fait directement sur l’imprimé de déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042). Le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel ou pour le régime réel simplifié.

– le régime du bénéfice réel simplifié s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 32 600 € et inférieur à 234 000 €. La déclaration se fait sur un imprimé spécifique (imprimé n° 2031),
accompagnée de divers documents comptables, mais simplifiés (bilan simplifié, tableau des immobilisations, etc.). Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel.

– le régime du bénéfice réel s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 234 000 €. La déclaration fiscale doit être faite aussi sur l’imprimé 2031 et doit être accompagnée de documents comptables annexes plus détaillés.

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C’est quoi PATRIM pour l’évaluation ISF de son immobilier ?

Patrim est une interface ouverte par la Direction générale des finances publiques depuis le 2 janvier 2014 et qui permet à un contribuable redevable de l’ISF ou de droits de succession d’obtenir une estimation de la valeur vénale de ses biens immobiliers par comparaison avec les opérations immobilières réalisées à proximité du lieu où se trouvent ses biens.

Le décret d’application du 2 août 2013 prévoit clairement que les simulations effectuées par un contribuable ne pourront pas être utilisées par l’administration fiscale dans le cadre d’un contrôle des déclarations fiscales. Ainsi le risque ne réside pas, du moins en principe, dans l’utilisation de l’interface.

Il pourrait cependant résider dans l’inutilisation de l’interface par un contribuable, ce que l’administration fiscale, à l’occasion d’un contrôle, pourrait considérer comme un manque de diligence susceptible de faciliter la qualification de manquement délibéré du contribuable qui aurait sous-évalué la valeur d’un bien immobilier. Ce manquement délibéré étant sanctionné par une majoration de 40% de l’impôt ainsi que par des intérêts de retard.

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La taxe 2016 sur les loyers des micro-logements est fixé

Pour les loyers perçus en 2016 pour des logements dont la surface n’excède pas 14 m² situés dans les zones tendues, le montant du loyer mensuel hors charges au-delà duquel la taxe visée à l’article 234 du Code Général des Impôts s’applique est fixé à 41,64 euros par mètre carré de surface habitable.

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L’immobilier en cas d’expatriation en 4 réponses

vendre l’un de mes biens immobiliers détenu en France,   dans   quel   Etat  devrais-je  m’acquitter  de  l’impôt  sur  la plus-value ? 

Réponse : EN FRANCE. Les plus-values de cession de biens immobiliers situés en  France,  réalisées  par  des  résidents  fiscaux  français  sont,  sauf exception,  imposable  en  France  au  taux  de  19%  (taux  applicable aux personnes physiques) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Expatrié   depuis  peu,  je  souhaite  céder  mon  ancienne  résidence principale. Suis je redevable de l’impôt sur la plus value ? 

Réponse  : NON. Sous certaines conditions, la première cession est exonérée partiellement d’impôt sur la plus value (abattement de 150.000 euros)..

Non  résident  fiscal  français,  suis-je toujours redevable de la taxe d’habitation sur mes biens immobiliers détenus en France ? 

Réponse  :  OUI, EN PRINCIPE. Les contribuables qui détiennent en France un bien  immobilier sont assujettis à la taxe d’habitation s’ils conservent la disposition  de  leur bien. En revanche, si le bien immobilier est donné en

location  le  paiement  de  la  taxe d’habitation imputera au locataire. De même,  si  le  logement n’est pas habitable, la taxe d’habitation n’est pas due.


Non résident fiscal français, je possède un bien immobilier en France, suis-je redevable de la taxe foncière ? 

Réponse  :  OUI.  Les  contribuables  qui  détiennent  en  France  un  bien immobilier  sont  redevable  de  la  taxe  foncière, et ce sur toutes leurs propriétés qu’elles soient bâties ou non bâties.

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La fiscalité de l’économie collaborative (Airbnb, …)

L’économie collaborative via une plateforme Internet (Airbnb par exemple), procurent pour la plupart des particuliers un complément de revenu qui pour certains peut représenter une véritable activité qui de fait devient commerciale.

L’économie collaborative recouvre, à la fois, des plateformes d’échanges de biens et de services entre particuliers sans recherche de profit et des plateformes d’offres commerciales.

A noter que les revenus retirés des plateformes de partage, qui visent non pas à gagner de l’argent mais à partager des frais comme le site de covoiturage Blablacar …, ne sont en effet pas imposables, et ne sont donc pas concernés par cette mesure.

Qui est taxé et comment ?

En théorie, les revenus des particuliers sur les plateformes Internet sont imposables dans les conditions de droit commun (donc en fonction de la nature de leurs revenus, soit du BIC, BNC …).

Le législateur a instauré des mesures d’informations spécifiques, obligatoires, de la part de ces plateformes à l’égard de leurs utilisateurs résidant en France ou qui réalisent des ventes ou des prestations de service en France.

Le respect de ces mesures étant soumis au contrôle de l’administration fiscale.
Les plateformes « collaboratives » auront l’obligation d’informer les utilisateurs de leurs obligations fiscales et sociales (article 242 bis du CGI et article L 114-19 du CSS) : ainsi, les entreprises, quel que soit leur lieu d’établissement, qui mettent en relation à distance, par voie électronique, des personnes en vue de la vente d’un bien, de la fourniture d’un service ou de l’échange ou du partage d’un bien ou d’un service sont tenues de fournir, à l’occasion de chaque transaction, une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales qui incombent aux personnes qui réalisent des transactions commerciales par leur intermédiaire.

Elles sont également tenues de mettre à disposition un lien électronique vers le site des administrations permettant de se conforter à ces obligations.

Ces entreprises auront en outre l’obligation de transmettre aux utilisateurs, en janvier de chaque année un document récapitulant le montant brut des transactions dont elles ont connaissances et qu’ils ont perçu par leur intermédiaire, au cours de l’année précédente.
Les plateformes concernées devront obligatoirement faire certifier chaque année, par un tiers indépendant, le respect, au titre de l’année précédente, des obligations d’information décrites ci-dessus.

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