Le LMNP pour maîtriser l’impôt de ses revenus immobiliers

Le LMNP pour maîtriser l’impôt !

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.

En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié, généralement plus avantageux.

Lorsque les recettes de la location meublée n’excèdent pas 70.000 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC.

Afin d’optimiser sa fiscalité, il peut choisir d’opter pour le régime réel d’imposition.

Pour cela, il devra exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le 1er février de l’année en cours. Au-delà de 70.000 euros de recettes annuelles, le régime du « bénéfice réel » est de droit.

La fiscalité du micro-Bic

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 70.000 €, vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore micro-entreprises.

Ce régime a le mérite d’être extrêmement simple puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.

Les recettes s’entendent du loyer et des charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant déclaré. Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Cette somme viendra s’ajouter à vos autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Corrélativement, vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % du montant déclaré. Au-delà, le régime du réel est plus intéressant.

Il s’applique sur option, avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous voulez bénéficier de ce régime. L’option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l’année.

Le régime réel d’imposition

Au-delà de 70.000 € de recettes par an, ou sur option si le montant est inférieur, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.

Vous allez également appliquer un système d’amortissement sur le prix d’acquisition du bien immobilier qui, selon les règles de la comptabilité commerciale, ont pour but de constater la dépréciation économique d’un bien immobilisé. Cet amortissement constitue une charge déductible du résultat imposable sans entraîner en contrepartie, une sortie de trésorerie.

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple (sauf option pour leur amortissement sur cinq ans) ;

– Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;

– Les impôts locaux ;

– Les frais de gestion et d’assurances ;

– Les intérêts d’emprunt ;

– L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.

– L’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée d’utilisation et selon la méthode par composant car tous les éléments significatifs d’un bien ne se déprécient pas de la même manière. En principe, selon les usages comptables, un bien d’habitation peut s’amortir sur 40 ans, soit un amortissement de 2,5% par an du prix d’acquisition.

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Quelles sont les obligations comptables ?

Ce régime est nécessairement moins simple que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

Et en cas de plus-value ?

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Pour le calcul de l’assiette des plus-values, il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée.

Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux. En effet, celle-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

 

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Les prélèvements sociaux sont des crédits d’impôt en cas d’expatriation ?

Les prélèvements sociaux sont des crédits d’impôt en cas d’expatriation ?

En présence d’une convention internationale relative à l’élimination des doubles impositions, il convient de se référer à cette dernière puisqu’elle peut prévoir certaines dérogations aux dispositions de la loi interne.

Les prélèvements sociaux (dus par exemple sur les revenus immobiliers) sont assimilés à l’impôt sur le revenu pour la lecture des conventions fiscales. Ainsi, le crédit d’impôt égal à l’impôt français est déterminé en retenant les prélèvements sociaux sauf si la convention fiscale écarte la possibilité de retenir les prélèvements sociaux pour la détermination du crédit d’impôt imputable sur l’impôt étranger

Les conventions fiscales avec le Royaume-Uni, Monaco, la Polynésie française et Saint-Martin ne couvrent ni la CSG ni la CRDS. La convention fiscale avec le Royaume-Uni l’exclut expressément à l’article 24, 2, c – BOI-INT-CVB-GBR !

Les conventions fiscales avec Bahreïn et l’Inde ne couvrent que la CRDS.

Et avec les USA ? La rédaction de la convention fiscale avec les Etats-Unis permet de couvrir la CSG et la CRDS. Cependant, l’administration américaine les regarde comme des cotisations sociales n’ouvrant pas droit au crédit d’impôt conventionnel.

 

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La rente et le bouquet du viager …

La rente et le bouquet en cas d’achat en viager

Le prix d’acquisition d’un viager, librement fixé par les parties est composé en principe de deux éléments :

·        le bouquet (somme versée lors de la conclusion de la vente en capital)

·        et la rente, versée jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement de son conjoint en cas de réversion de la rente, voir précisions ci-dessous).

Si la fixation du prix de vente est libre, il doit toutefois être fixé à une somme proche de la valeur économique du bien. Les héritiers du crédirentier, ou toute autre personne, pourraient demander l’annulation de la vente si le prix était largement sous-estimé par rapport à la valeur économique réelle du bien.

Le fisc peut quant à lui, en cas d’insuffisance de prix, requalifier le contrat du viager en donation déguisée (surtout lorsque des liens affectifs existent entre les parties).

Pour la détermination de la rente, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

·        valeur du bien,

·        taux de rendement du bien,

·        existence et importance du bouquet,

·        espérance de vie du crédit-rentier (fonction de son âge et de son sexe),

·        existence d’une clause de réversibilité,

·        droits du crédit-rentier sur le bien ( viager libre ou occupé, simple droit d’usage ou usufruit ….).

La rente peut être constituée sur plusieurs têtes, notamment lorsque l’immeuble vendu en viager appartient à un couple. Dans ce cas, à la mort du premier époux, l’acheteur continuera à payer la rente au second époux.

La rente fait l’objet souvent d’une indexation sur un indice librement choisi par les parties (il s’agit en général de l’indice des prix à la consommation (INSEE ou du coût de la construction).

Si la rente n’est pas indexée, elle est révisée automatiquement chaque année en fonction d’un taux de majoration fixé chaque année en décembre par arrêté (arrêté de décembre). Si cette révision n’est pas suffisante par rapport à la valeur réelle de l’immeuble, le crédirentier peut demander une révision de la rente en justice limitée à 75 % du montant de la rente.

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Le décret sur l’encadrement des loyers à Paris serait signé !

Le décret sur l’encadrement des loyers à Paris serait signé !

Le décret sur l’expérimentation de l’encadrement des loyers a été signé, a affirmé sur Franceinfo Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. Le texte, qui est « chez le Premier ministre », devrait être publié très prochainement au Journal officiel.

A suivre donc …

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La taxe sur les micro-logements actualisée pour 2019

Pour les loyers perçus en 2019 au titre des logements dont la surface habitable n’excède pas 14 m2, le montant du loyer mensuel hors charges au-delà duquel s’applique la taxe sur les loyers des micro-logements est fixé à 42,47 €/m2 de surface habitable.

Pour rappel, la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface a été mise en place par la loi de finances 2012. Due par le bailleur, personne physique ou morale, elle n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu ou du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.

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Taxe sur les loyers excessifs 2019

La Taxe sur les loyers excessifs en 2019

 

Les personnes physiques ou morales qui donnent en location des logements, situés dans des communes classées en zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zone A), dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 sont redevables d’une taxe sur les loyers excessifs des logements de petite surface, dite « Taxe Apparu », lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède un certain montant par mètre carré revalorisé chaque année. Son taux varie de 10 % à 40 % en fonction de l’importance du dépassement du plafond de loyer.

Cela concerne les locations nues ou meublées pour une durée de 9 mois minimale exonérée de TVA.

En 2018, un bailleur qui perçoit un loyer mensuel au moins égale à 41,95 € par m2 pour un logement de petite surface, situé dans certaines grandes villes, était redevable de la taxe sur les micro-logements.

Le montant à partir duquel cette taxe est due en 2019 n’est pas encore publié.

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Exonération des locations de l’habitation principale pour 2019

Les plafonds par mètre carré de surface habitable en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale sont fixés, pour 2019, à 187 € en Ile-de-France et 138 € dans les autres régions.

Ceci est donc valable si vous souhaitez rentabiliser votre résidence principale.

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La fiscalité des OPCI

La fiscalité des OPCI

Le régime fiscal applicable aux OPCI(organismes de placement collectif immobilier) varie en fonction de leur forme : FPI (fonds de placement immobilier) ou SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

Les FPI ne disposent pas de la personnalité morale.

En conséquence, les revenus encaissés par le fonds sont imposables entre les mains de chaque associé, en fonction du régime d’imposition qui leur est propre. Seuls les revenus effectivement distribués par le fonds sont imposables.

Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu à raison des revenus et profits distribués par le fonds, au titre de l’année au cours de laquelle cette distribution intervient.

Lorsque les parts sont détenues par des personnes physiques ne les ayant pas inscrites à leur actif professionnel, ces revenus sont imposables, selon la source des revenus, dans la catégorie des revenus fonciers, des revenus mobiliers, des plus-values immobilières ou mobilières. Les revenus encaissés par le FPI conservent en effet leur nature propre.

Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) sont des sociétés anonymes, et sont dotées d’une personnalité morale.

Elles sont exonérées d’IS. Les actionnaires personnes physiques des SPPICAV sont imposés au PFU au titre des revenus distribués par la société suivant le régime des dividendes.

Au final, les revenus des FPI ont plus la nature de revenus fonciers et ceux des SPPICAV de dividendes.

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Date limite de déclaration de l’IR pour 2019

Date limite de déclaration de l’IR

La date limite de déclaration des revenus serait fixée au 25 juin.

Les contribuables auraient jusqu’au 25 juin 2019 pour déclarer leurs revenus 2018 et s’il y a lieu leur patrimoine imposable à l’IFI.

 

 

Pour ces contribuables, les déclarations devaient en principe être souscrites selon le calendrier prévisionnel suivant :

•mardi 21 mai pour les départements n° 01 à 19 ;

•mardi 28 mai pour les départements n° 20 à 49 ;

•mardi 4 juin pour les départements n° 50 à 974/976.

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Vente de la résidence principale en cas d’expatriation

La Loi de Finances pour 2019 est venue aligner la situation des expatriés sur celle des résidents fiscaux français. Avant cette loi, les expatriés perdaient intégralement le bénéfice de l’exonération totale de la plus-value tirée de la cession de la résidence principale, dès lors que le transfert du domicile fiscal avait lieu avant la cession, alors que les personnes domiciliées en France disposent d’un délai (d’un an en principe) pour vendre leur ancienne résidence principale en bénéficiant de ce dispositif.

Ce point faisait l’objet de contentieux et les points de vue divergeaient : Le Conseil Constitutionnel estimait cette différence de traitement conforme à la Constitution tandis que le Tribunal Administratif de Versailles l’estimait contraire au Droit Européen.

Fiscalité de la cession de la cession de la résidence

Les expatriés cédant leur ancienne résidence principale en France dans un délai normal de vente après leur départ de France peuvent désormais depuis la loi de finances 2019 bénéficier de l’exonération totale de la plus-value dans les mêmes conditions qu’un résident fiscal français.

La nouvelle exonération ne s’applique pas à tous les expatriés, mais uniquement aux personnes qui transfèrent leur résidence dans un Etat membre de l’Union Européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.

Mais que faut-il entendre par résidence principale ? Les biens immobiliers pouvant bénéficier de l’exonération sont ceux qui constituaient la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France.

Le bénéfice de l’exonération s’étend à la cession des dépendances immédiates et nécessaires de cet immeuble seulement si cette cession intervient en même temps que celle de l’immeuble principal.

La cession devra intervenir au plus tard le 31 décembre suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. Pour les expatriés, ce délai est expressément prévu par le nouvel article, alors qu’il est seulement dégagé de la jurisprudence et de la doctrine pour les résidents fiscaux français.

Et si c’est après le délai autorisé ?

Avant l’entrée en vigueur de la Loi de Finances pour 2019, les expatriés bénéficiaient de l’exonération partielle à hauteur de 150.000€ pour la plus-value réalisée sur la cession d’un logement situé en France. Le délai de cession du logement après le départ hors de France a été allongé : la plus-value pourra ainsi être exonérée à hauteur de 150.000€ à condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 10ème année (et non plus la 5 ème comme avant 2019). Ensuite, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’appliquent .

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