Pas mal d’actualités immobilières concernant les expatriés

Pas mal d’actualités immobilières concernant les non-résidents

Dans le cadre des questions posées au Gouvernement, ont été avancées plusieurs propositions …

1)            Suppression de la CSG et CRDS sur les revenus du capital (notamment les revenus fonciers) pour les français à l’étranger affiliés à un régime de sécurité sociale dans un autre pays de l’UE ou en Suisse.

2)            Suppression de la Retenue à la Source libératoire au taux de 20% minimum : Le gouvernement souhaite supprimer la RAS libératoire et imposer les français non-résidents au prélèvement à la source (au barème) dans les mêmes conditions que les résidents.

3)            Ajout d’un abattement de 150k€ sur les plus-values de cession immobilières dans les 10 ans qui suivent le départ des français qui s’expatrient à l’étranger.

4)            Dispositif Pinel (en cas d’acquisition d’un bien immobilier): le gouvernement souhaite l’étendre aux français non-résidents.

Ces sujets ont tous été évoqués par G Darmanin devant l’Assemblée Nationale dans le cadre des questions posées au gouvernement.

Ces mesures ne sont pas présentes dans le projet de loi de finances initial mais vont être reprises par voie d’amendements parlementaires ou par le gouvernement directement dans le cadre du PLF et du PLFSS.

A noter également qu’une question prioritaire de constitutionnalité a été transmise par le Conseil d’Etat concernant les modalités de calcul du plafonnement IFI.

Une question fiscale ? … la réponse ici !

A suivre …

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L’acompte de 60% du crédit d’impôt … pour janvier 2019 !

Le bénéfice des réductions et des crédits d’impôt acquis au titre de 2018 est maintenu avec le prélèvement à la source.

Dès janvier 2019, les contribuables bénéficieront d’un acompte égal à 60% du crédit et/ou de la réduction d’impôt de l’année précédente (réduction et/ou crédit d’impôt payé en 2018 au titre des dépenses engagées en 2017).

Le versement de cet acompte concerne les crédits et réductions d’impôt suivants :

• le crédit d’impôt lié à l’emploi d’un salarié à domicile ;

• le crédit d’impôt lié à la famille (garde d’enfants de moins de 6 ans) ;

• la réduction d’impôt pour dépenses de dépendance (EHPAD);

• les réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif (Pinel, Duflot, Scellier, investissement logement dans les DOM, Censi-Bouvard) ;

• les crédits et réductions d’impôt en faveur des dons aux oeuvres, des personnes en difficulté et des cotisations syndicales.

Le solde d’acompte vous sera versé en juillet 2019 après la déclaration de revenus permettant de déclarer le montant des dépenses effectuées en 2018 ouvrant droit aux crédits et/ou réductions d’impôt.

Les autres crédits et/ou réduction d’impôt comme le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) ou la réduction d’impôt liée à la souscription au capital d’une PME ne sont pas concernés par le versement de cet acompte et vous seront remboursés à l’été 2019.

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Inconstitutionnalité des modalités de calcul du plafonnement de l’IFI ?

Pour le calcul du plafonnement de l’IFI, les plus-values sont retenues sans application des abattements pour durée de détention. Les Sages sont saisis de la conformité à la Constitution de cette disposition (CE QPC 12-10-2018 n° 422618).

Pour rappel, L’IFI constitue un impôt sur la détention d’un patrimoine qui est acquitté avec les revenus du contribuable ; le plafonnement permet, dans son principe, d’éviter que le redevable ait à liquider son capital pour payer son impôt.

Suivant ce mécanisme, le total constitué par les impôts (IFI, IR, etc.) ne peut excéder 75 % des revenus perçus l’année précédente.

L’IFI est ainsi réduit de la différence entre :

·         d’une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente ;

·         et, d’autre part, 75 % du total des revenus nets de frais professionnels de l’année précédente après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée, ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu réalisés au cours de la même année en France ou hors de France et des produits soumis à un prélèvement libératoire.

A suivre …

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Expatrié … un abattement supplémentaire en cas de plus-value immobilière

Expatrié … un abattement supplémentaire en cas de plus-value immobilière

Les personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales peuvent bénéficier d’une exonération spécifique de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

·         le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

·         la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert, par le cédant, de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

L’exonération ne s’applique que lorsque le contribuable détient directement le logement en France. Elle ne s’applique pas lorsque le logement est détenu par l’intermédiaire d’une société comme une SCI par exemple.

La fraction de plus-value nette imposable exonérée s’apprécie, tant pour l’assiette fiscale que sociale des plus-values, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention !

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Les plus-values immobilières des expatriés

Les personnes physiques non résidentes fiscales françaises et les personnes morales redevables de l’impôt sur le revenu (IR) en France dont le siège est situé hors de France sont en principe soumises, comme des résidents français, à un prélèvement de 19 % depuis le 1er janvier 2015 (taux fixé à 33 1/3 % pour les personnes morales non résidentes assujetties à l’impôt sur les sociétés) sur les plus-values réalisées suite à la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

De manière générale, les plus-values imposables réalisées par des non-résidents, assujettis à l’IR, lors de la cession de biens immobiliers détenus en France, sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables fiscalement domiciliés en France. Cependant en tant que non résident, il existe un abattement supplémentaire de 150.000 € (sous certaines conditions).

A cela peut se rajouter la surtaxe immobilière si votre plus-value dépasse 50.000 € (de 2 à 6%) ainsi que la contribution sur les hauts revenus (si votre revenu fiscal de référence dépasse 250.000 € pour une personne seule ou 500.000 € pour un couple).

De plus, les plus-values réalisées depuis le 17 août 2012 par des contribuables domiciliés hors de France sont soumises aux prélèvements sociaux.

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Les quelques apports du projet de la loi de finances 2019 sur l’immobilier

Mesures d’accompagnement du prélèvement à la source (PLF 2019)

Le taux de PAS ne prend pas en compte les éventuels crédits et réductions d’impôt dont bénéficie le foyer fiscal.

Aussi, une avance destinée à anticiper l’impact sur l’impôt sur le revenu définitivement dû des crédits d’impôt lié à l’emploi d’un salarié à domicile et aux frais de garde de jeunes enfants avait été mise en place.

Les modalités de calcul de cette avance seraient modifiées afin de tenir compte de certaines réductions d’impôt en faveur des investissements locatifs (« Censi-Bouvard », « Scellier », « Duflot », « Pinel »), en faveur du logement outre-mer, de la réduction d’impôt au titre des dépenses en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), de la réduction d’impôt au titre des dons effectués par les particuliers, ainsi que du crédit d’impôt au titre des cotisations syndicales.

Son montant serait porté à 60% (contre 30 % prévus dans la Loi de Finances de l’an dernier) du montant total des avantages fiscaux concernés dont le contribuable a bénéficié l’année précédente Le versement de cette avance serait en outre anticipé pour être effectué dès le mois de janvier 2019 (et non en mars).

Prorogation d’un an du crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (CITE) (PLF pour 2019)

Le crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (CITE) tel que recentré l’an dernier serait prolongé d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2019.

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Le Censi-Bouvard et la réduction d’impôt

En cas d’acquisition d’un bien neuf loué meublé, la réduction d’impôt sera soumise au régime de la loi Censi-Bouvard. Les biens concernés sont limitativement énumérés et doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

–              Etablissement social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés,

–              Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées,

–              Résidences avec services pour étudiants,

–              Etablissements de santé autorisés à dispenser des soins de longue durée.

L’engagement de location doit porter sur une période de 9 ans. Le taux de la réduction d’impôt est de 11% du prix d’acquisition du bien plafonné à 300.000 €, répartie par parts égales sur 9 ans.

Au regard de l’imposition des loyers, que le bien soit acquis neuf ou dans l’ancien, les loyers seront imposés au barème progressif à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels (BIC) et Commerciaux. L’avantage de ce régime par rapport aux revenus fonciers est la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien et que cet amortissement vienne en déduction des loyers.

Les prélèvements sociaux au taux de 17,2% seront également dus sur le montant du BIC imposable. Une fraction de CSG égale à 6,8% sera déductible des revenus perçus l’année de paiement des prélèvements sociaux.

L’investissement peut être réalisé soit en direct soit par l’intermédiaire d’une société.

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Déclarer ses revenus en cas d’expatriation

Le revenu foncier est déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période.

Les revenus nets de source française sont alors imposés à un taux minimum de 20 % (14,4 % pour les revenus provenant des DOM).

Toutefois, les contribuables domiciliés hors de France peuvent échapper à cette imposition minimale s’ils sont en mesure de justifier que le taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de leurs revenus de sources française et étrangère est inférieur au taux de 20 %.

Attention, depuis 2016 ont été également remis les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers des non-résidents.

Il existe cependant quelques stratégies pour réduire voire annuler l’impact fiscal en France. Nous restons à votre disposition si vous le souhaitez en fonction de votre situation et votre projet.

Vous devrez déclarer et payer auprès du :

Service des impôts des particuliers – Non-résidents

10 rue du Centre – 93 465 Noisy le Grand Cedex

Tel : 01 57 33 83 00

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La déductibilité des intérêts d’emprunt en cas d’expatriation

Lors de votre expatriation, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l’étranger.

Durant votre expatriation, il peut être tentant d’investir dans de l’immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l’effet levier de la dette.

La majorité des conventions fiscales conclues avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux .

La base d’imposition reste cependant la même qu’un résident fiscal français .

De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l’année d’imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Les intérêts d’emprunt restent donc déductibles en France s’ils répondent aux critères exigés.

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Investir dans l’immobilier meublé …

Vous envisagez d’investir dans des biens immobiliers locatifs à usage de meublé.

Sur un plan fiscal, la location meublée étant considérée fiscalement comme une activité commerciale, elle peut être exploitée au sein d’une SARL de famille en optant pour le régime de l’impôt sur le revenus. Les associés en pleine propriété et en usufruit seront donc imposés sur une quote-part du résultat fiscal correspondant à leur participation dans le capital, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Une comptabilité devra donc être tenue pour déterminer le résultat comptable et fiscal de la société et notamment déduire la charge d’amortissement annuelle calculée sur le prix d’acquisition des biens immobiliers locatifs.

En cas de cession des biens immobiliers par la SARL de famille, le régime d’imposition des plus-values de cession sera celui des plus-values immobilières des particuliers avec application des abattements pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Il faudra tenir compte des charges sociales qui pourront être appelées au titre du régime des Travailleurs Non Salariés si vous êtes majoritaire quant à la gérance gérance. En effet, la gérance est considérée comme majoritaire lorsque le gérant détient seul, ou avec son groupe familial (conjoint, partenaire pacsé et enfants mineurs) plus de la moitié du capital social. Dans ce cas, des charges sociales pourront être appelées par le Régime Social des Indépendants (RSI) calculées sur la rémunération versée au gérant. Néanmoins, en cas d’absence de rémunération, des cotisations forfaitaires pourront être également appelées. Elles s’élèvent environ à 1.100 € par an.

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