La règle des déficits fonciers

La règle des déficits fonciers

Les déficits fonciers sont déductibles du revenu global du bailleur dans la limite annuelle de 10 700 €, à l’exclusion cependant de la fraction de ces déficits qui provient des intérêts d’emprunt.

La limite d’imputation de 10 700 € est portée à 15 300 € à compter de l’imposition des revenus en 2019, en cas d’investissement Cosse ancien.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes. La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € (ou à 15 300 €) ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes qu’il s’agisse de propriétés urbaines ou rurales.

L’imputation des déficits fonciers n’est acquise définitivement que si l’immeuble concerné est mis en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

Dans ce cas de remise en cause, le revenu global et les revenus fonciers des 3 années précédant celle de la cessation de location doivent alors être reconstitués et le déficit qui a été indûment imputé sur le revenu global ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

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Faut-il tenir une comptabilité lorsqu’on est en SCI ?

Faut-il tenir une comptabilité lorsqu’on est en SCI ?

 Les SCI n’ont aucune obligation de tenir une comptabilité sauf pour les SCI à l’IS et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d’une comptabilité commerciale.

Néanmoins, la tenue d’une comptabilité est un moyen pour le gérant de présenter les comptes annuels, elle permet aussi de justifier de la valorisation des parts (utile en cas de cession), de mieux connaître la situation d’endettement pour les acquéreurs potentiels, de justifier des résultats déclarés fiscalement par les associés, de faire échec au risque de banqueroute ou de faillite personnelle des dirigeants ou de fictivité en cas de procédure collective ou d’abus de droit.

Pour les SCI à l’IR : le gérant collecte dans un simple cahier les dépenses effectuées et les recettes encaissées pour le compte de la SCI. En règle générale, un tableau Excel est suffisant pour faire concrètement état des comptes de la société. Le gérant crée 2 colonnes, qu’il remplit respectivement et par ordre chronologique avec les recettes et les dépenses enregistrées tout au long de l’exercice social

L’amortissement relève également d’un choix pour les SCI à l’IR (sauf dans les cas vus ci-dessus obligeant à la tenue d’une comptabilité). Amortir impacte le montant du résultat à affecter en introduisant une charge déductible supplémentaire. Ce choix est sans incidence dans la détermination du résultat fiscal des associés personnes physiques.

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Rappel des avantages fiscaux du dispositif Denormandie

Rappel des avantages fiscaux du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie , du nom du ministre du logement qui l’a fait adopter, entre en vigueur au 01/01/2019. Il vient compléter le dispositif dit Pinel ancien et le dispositif « louer abordable » appelé aussi dispositif Cosse .

Il concerne uniquement l’ immobilier ancien .

Conditions d’éligibilité

L’avantage fiscal concerne l’achat d’immobilier ancien dans l’une des 222 villes bénéficiaires aujourd’hui du plan Action Coeur de Ville , ou bien dans une ville se faisant accompagner par l’État dans le cadre d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ou ORT). Ceci veut dire que le nombre de villes éligibles va probablement croître dans le temps.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’acheteur doit respecter cinq conditions :

  • Première condition : Louer le bien acquis pour une durée de 6, 9 ou 12 ans , le montant total de l’avantage dépendant de cette durée.
  • Deuxième condition : Respecter des plafonds de prix du loyer au M 2 selon la localisation du bien. Ces plafonds sont calculés en multipliant la surface utile du logement par un prix au M 2 mis à jour annuellement et dépendant des zones déjà définies dans le cadre de la loi Pinel (zone A, A bis, B1 et B2), et par un coefficient multiplicateur inférieur ou égal à 1,2. Le calcul de la surface à prendre en compte est défini par une formule qui tient compte des surfaces annexes (caves, balcons et autres).
  • Troisième condition : Respecter un plafond de ressources du locataire . Ce plafond, mis à jour annuellement dépend lui aussi des zones (A, A bis, B1 et B2) et du nombre de personnes du foyer.
  • Quatrième condition : Effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du prix d’achat du bien (dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 euros).

Ces travaux doivent :

  • soit améliorer la performance énergétique du logement de 30 % ce qui suppose de réaliser un diagnostic de performance énergétique avant les travaux et un autre après, afin de mettre en évidence cette amélioration,
  • soit représenter au moins deux types de travaux dans les cinq suivants :

. Isolation des combles

. Changement de chaudière

. Isolation des murs

. Isolation des fenêtres

. Changement de production d’eau chaude.

Quel que soit le choix du propriétaire tous ces travaux devront être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

  • Et enfin, cinquième et dernière condition , le prix d’achat au M 2 ne doit pas excéder 5 500 euros.

Avantage fiscal

 Dans la limite de 2 opérations par an et de 300 000 euros d’investissement , le dispositif Denormandie ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien.

Cette réduction dépend de la durée de location du logement, à savoir :

  • 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans
  • 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans
  • 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

La réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat, les frais de notaire et le montant des travaux.

Cette réduction entre, bien entendu, dans le plafonnement des niches fiscales fixé aujourd’hui à 10 000 euros.

Autre avantage de ce dispositif, il est possible de louer à un ascendant ou un descendant du moment qu’il ne fait pas partie du foyer fiscal.

Ce dispositif est applicable pour les achats ayant lieu entre le 01/01/2019 et le 31/12/2021 .

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Lancement de la prime « MaPrimeRénov’ »

Lancement de la prime « MaPrimeRénov’ »

La nouvelle prime « MaPrimeRénov’ » qui remplace l’ancien système du CITE est ouverte aux propriétaires occupants faisant des travaux permettant d’améliorer les performances énergétiques de leur résidence principale.

L’habitation concernée doit être située en France et sa construction doit être achevée depuis 2 ans minimum.

Elle n’est pas disponible pour tout le monde. Seuls les contribuables dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds (ressources modestes) y sont éligibles.

Tous les travaux ne sont pas admis. Seuls certains travaux, limitativement énumérés, ouvrent droit à l’avantage.

Le montant de l’aide est fixé forfaitairement en fonction de la nature des travaux éligibles.

Il peut varier en fonction des revenus du bénéficiaire et du gain écologique obtenu grâce aux travaux.

Afin de bénéficier de « MaPrimeRénov’ », une demande doit être effectuée après réception de devis d’entrepreneurs sur le site www.maprimerenov.gouv.fr.

La prime sera ensuite versée à la fin des travaux, une fois que le propriétaire aura transmis à l’Anah la facture du solde des travaux réalisés.

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Rappel sur la taxation des plus-values immobilières

Rappel sur la taxation des plus-values immobilières …

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l’application d’une taxe supplémentaire progressive dont le taux varie de 1 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

Ainsi, il acquitte, lors d’une même formalité, les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur et l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur.

Les abattements applicables en matière d’IR

Les plus-values réalisées lors de cessions d’immeubles bénéficient d’un abattement pour le calcul de l’IR égal :

–             à 6 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème année

–             à 4 % pour la 22ème année.

L’exonération d’impôt sur le revenu est donc totale en cas de cession d’un bien dès la 22ème année de détention.

Les abattement applicable en matière de prélèvements sociaux

A l’instar de l’abattement prévu en matière d’IR, le taux de cet abattement varie en fonction de la durée de détention du bien :

–             0 % pour les 5 premières années de détention ;

–             1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème ;

–             1,60 % pour la 22ème année de détention ;

–             9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Le bien immobilier doit donc être détenu pendant 30 ans pour pouvoir bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux.

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Vente de sa résidence principale après 6 mois d’occupation, exonération de la plus-value ?

Vente de sa résidence principale après 6 mois d’occupation, exonération de la plus-value ?

« Le fait que M. C. ait fait établir dès janvier 2008 les diagnostics préalables à la vente du bien et qu’il ne l’ait occupé que très brièvement ne suffit pas à écarter le caractère habituel et effectif de son occupation des lieux.

Dès lors que ce logement constituait son habitation principale au jour de la vente, c’est à bon droit qu’il s’est prévalu de l’exonération d’impôt sur la plus-value prévue par l’article 150 U, II-1o du Code Gnéral des Impôts ! »

En effet, en 2010, l’administration lui adresse une proposition de rectification remettant en cause l’exonération d’impôt sur la plus-value de cession de la résidence principale dont il s’est prévalu en 2008, sachant qu’il n’y est resté que 6 mois.

La cour d’Appel de Douai a donc statué que la plus-value pouvait être exonérée au titre de la cession de la résidence principale !

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Les dettes déductibles de l’IFI

Afin d’adapter le champ d’application plus restreint de l’IFI, des restrictions à la déduction des dettes ont été mises en place par la loi de finances pour 2018.

Dettes déductibles

Ne sont déductibles que les dettes afférentes à des actifs imposables, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition et contractées et effectivement supportées par le redevable. Sont ainsi déductibles les dettes afférentes :

–           Aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables,

–           Aux dépenses de réparation et d’entretien,

–           Aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,

–           Aux dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables,

–           Aux impositions dues à raison des propriétés immobilières (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile de France, IFI).

Dettes partiellement déductibles

Une disposition particulière est prévue pour les prêts avec remboursement in fine. Ces dettes ne sont que partiellement déductibles en fonction d’annuités théoriques déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme des annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu est déductible.

Dettes non déductibles

Sont exclus du passif déductible :

–           Les prêts contractés directement ou indirectement auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,

–           Les prêts contractés directement ou indirectement auprès d’un membre du groupe familial du redevable,

–           Les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée.

Dans les deux derniers cas, les prêts contractés seront déductibles si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements).

Plafonnement de déduction

Enfin, il a été mis en place un plafond de déduction pour les gros patrimoines : lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédent.

Cependant, ce plafond de déduction ne s’applique pas si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

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L’abattement au titre de la résidence principale en matière d’impôt d’ISF

L’abattement au titre de la résidence principale en matière d’impôt d’ISF

Décision n°2019-820 QPC du 17 janvier 2020 relative à l’abattement au titre de la résidence principale en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

L’ancien article 885 S du CGI fixait les règles d’évaluation des biens entrant dans l’assiette de l’ISF et prévoyait « un abattement de 30% sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ».

Les requérants reprochaient donc à ces dispositions de limiter le bénéfice de l’abattement aux propriétaires d’un tel bien et d’en exclure ainsi les personnes qui détiennent leur résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI dont elles sont les associées.

–           Raisonnement du Conseil constitutionnel :

L’immeuble qui compose le patrimoine d’une SCI lui appartient en propre (sauf dans le cas particulier de l’article 1655 ter du CGI ) de telle sorte que :

  • Les associés d’une SCI, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à la société.

  • La valeur des parts détenues au sein d’une SCI ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.

Il y a donc une différence de situation qui fonde une différence de traitement. Ainsi, le fait que le bénéfice de l’abattement soit réservé aux seuls propriétaires et exclu les personnes détenant leur résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI est conforme à la constitution.

–           Application en matière d’impôt sur la fortune immobilière :

L’article 973 du CGI réserve également le bénéfice de l’abattement au titre de la résidence principale aux seuls propriétaires. Par conséquent, cette disposition doit également être considérée comme conforme à la constitution.

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Faire une donation à vos enfants ?

Faire une donation à vos enfants ?

Pour le calcul des droits de donation et de succession, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100.000 € sur la part reçue de chacun de ses parents. Cet abattement se régénère tous les 15 ans à condition que la donation ait été déclarée à l’administration fiscale. Le défaut de déclaration d’une donation ne permet pas de faire courir le délai de rappel de 15 ans.

Au-delà de l’abattement général en ligne directe qui s’applique sur toutes les mutations à titre gratuit (donations ou successions) et quelle que soit la nature des biens transmis, il existe un autre abattement qui se cumule avec cet abattement général.

Il ne s’applique qu’en cas de donation d’une somme d’argent au sein du groupe familial et son montant est limité à 31.865 € par parent et par enfant. Les conditions suivantes doivent être réunies :

–             le donateur a moins de 80 ans,

–             et le donataire est majeur (ou mineur émancipé).

Comme l’abattement général en ligne directe, l’abattement de 31.865 € se régénère tous les 15 ans.

Enfin, les donations entre époux ou entre partenaires pacsés bénéficient d’un abattement de 80.724 € qui se régénère également tous les quinze ans.

S’il s’agit d’un bien immobilier, il est plus aisé de le transmettre sous forme de parts de SCI de par la divisibilité des parts sociales. Vous pouvez également transmettre par ce biais le crédit … venant ainsi réduire le montant de la base taxable aux droits de donation.

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SCI et résidence principale : quid de l’abattement de 30% ?

SCI et résidence principale : quid de l’abattement de 30% ?

Une QPC avait été lancée concernant l’abattement de 30% en matière ISF (et d’IFI) impossible lorsque la résidence principale est détenue en société (CSI).

La décision QPC du Conseil Constitutionnel confirme la constitutionnalité de la réserve du bénéfice de l’abattement ISF de 30 % pour les résidences principales uniquement lorsque l’immeuble est détenu en direct.

https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2020/2019820QPC.htm

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