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Domaines de compétence : Fiscalité immobilière, expatriation, taxation des revenus perçus de l’étranger, IFI, succession …

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Location meublée et plus-value immobilière

Le régime des plus-values réalisées par un loueur en meublé lors de la cession du bien donné en location varie selon la nature professionnelle ou non de l’activité.

 En cas de location en meublé non professionnelle, c’est le régime général des plus-values des particuliers qui s’applique.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

La plus-value brute ainsi calculée est réduite d’un abattement pour durée de détention.

A noter également que la plus-value peut être sujette à la surtaxe applicable aux plus-values de cessions d’immeubles hors terrains à bâtir supérieures à 50 000 € réalisées depuis le 1er janvier 2013.

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Location meublée et taxe d’habitation …

Taxe d’habitation et location meublée …

La situation des locaux loués en meublé, au regard de la taxe d’habitation, doit être examinée du point de vue du loueur en meublé et de celui du locataire en meublé.

La situation du loueur en meublé diffère selon que les locaux meublés donnés en location constituent ou non une habitation personnelle. L’habitation personnelle s’entend de tout local occupé par le contribuable ou dont celui-ci se réserve l’usage comme habitation principale ou secondaire.

Locaux meublés qui ne constituent pas l’habitation principale du loueur : le loueur n’est pas imposable à la taxe d’habitation mais les locaux sont, en principe, assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)

Lorsque les locaux meublés constituent l’habitation principale du loueur, ce dernier est redevable de la taxe d’habitation.

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C’est quoi la taxe sur les loyers excessifs ?

La Taxe sur les loyers excessifs en 2019

 

Les personnes physiques ou morales qui donnent en location des logements, situés dans des communes classées en zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zone A), dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 sont redevables d’une taxe sur les loyers excessifs des logements de petite surface, dite « Taxe Apparu », lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède un certain montant par mètre carré revalorisé chaque année. Son taux varie de 10 % à 40 % en fonction de l’importance du dépassement du plafond de loyer.

Cela concerne les locations nues ou meublées pour une durée de 9 mois minimale exonérée de TVA.

En 2018, un bailleur qui perçoit un loyer mensuel au moins égale à 41,95 € par m2 pour un logement de petite surface, situé dans certaines grandes villes, était redevable de la taxe sur les micro-logements.

Le montant est de 42,47 € en 2019.

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Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Prélèvements sociaux et revenus fonciers …

Les revenus du patrimoine sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. La CSG est partiellement déductible de l’impôt sur le revenu.

L’assiette des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine comprend l’ensemble des revenus suivants :

  • les revenus de capitaux mobiliers (à l’exception de ceux imposables dans la catégorie des produits de placements) ;
  • les gains de cession de valeurs mobilières ;
  • certains profits imposables à un taux proportionnel ;
  • les bénéfices non commerciaux, les bénéfices industriels et commerciaux et les bénéfices agricoles, non soumis à la CSG au titre des revenus d’activité ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus des locations meublées non professionnelles ;
  • les rentes viagères constituées à titre onéreux. ;
  • les revenus d’origine indéterminée ou taxés d’office ;
  • les revenus des expatriés ;
  • les revenus dont l’imposition est attribuée à la France par une convention internationale relative aux doubles impositions et qui n’ont pas déjà supporté les prélèvements sociaux sur les revenus d’activité et de remplacement.

A noter que le plus-values immobilières et assimilées (biens meubles) relèvent de la catégorie des produits de placements.

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Plafonnement des loyers, le décret a été renouvelé !

Plafonnement des loyers

Le décret encadrant chaque année la fixation des loyers dans certaines zones tendues a été renouvelé pour l’année 2019-2020 (décr. 2019-802, 26 juill. 2019, JO 28 juill.).

Il contient une nouveauté :

à partir du 1er janvier 2020, les majorations de loyers suite à la réalisation de travaux seront soumises au respect d’une condition de performance énergétique.

A suivre …

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Quels sont les justificatifs à produire pour être exonéré de CSG/CRDS pour certains expatriés ?

Quels sont les justificatifs à produire pour être exonéré de CSG/CRDS pour certains expatriés ?

Les personnes qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire français de Sécurité sociale et qui relèvent d’un régime d’assurance maladie « européen » sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus du capital (le prélèvement de solidarité de 7,5% reste toutefois dû).

S’agissant des personnes percevant des produits de placements, un décret (Décr. n° 2019-633, 24 juin 2019, JO 25 juin ) prévoit que le titulaire des revenus doit fournir une attestation sur l’honneur (modèle prochainement disponible) à l’établissement payeur afin de l’informer qu’il n’est pas redevable de la CSG et de la CRDS au regard de sa situation. L’attestation a une durée de validité de 3 ans.

Le décret prévoit également, à titre complémentaire, que le bénéficiaire des revenus doit être en mesure de justifier de sa situation auprès de l’administration fiscale, sur demande de cette dernière, en produisant l’un des documents suivants :

·        soit le formulaire S1 (« Inscription en vue de bénéficier de prestations de l’assurance maladie »), lequel mentionne l’affiliation de la personne auprès de l’un des Etats membres de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse,

·        soit le formulaire A1 (« Certificat concernant la législation de Sécurité sociale applicable au titulaire »),

·        soit une attestation d’affiliation équivalente aux formulaires S1 et A1, délivrée par l’institution auprès de laquelle la personne est affiliée,

·        soit une attestation d’affiliation au régime commun de Sécurité sociale des institutions de l’Union.

Ce décret précise que c’est l’établissement payeur qui doit rembourser le contribuable lorsque la CSG et la CRDS ont été indûment prélevées. Il doit restituer le trop-perçu au plus tard le 15 du 4ème mois qui suit le dépôt de la demande de restitution et de l’attestation sur l’honneur du bénéficiaire des revenus.

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Des travaux d’aménagement doublant la surface habitable ne sont pas déductibles des revenus fonciers

Le contribuable qui double la surface habitable de son immeuble à la suite de travaux d’aménagement interne importants effectue des travaux de reconstruction, dont le montant n’est pas déductible de ses revenus fonciers.

C’est ce qui ressort de la décision du Conseil d’Etat (CE 29-5-2019 n° 421237 ).

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Prélèvements sociaux et location meublée

Prélèvements sociaux et location meublée

Les personnes exerçant une activité de de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées aux régimes de Sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles dès lors que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23.000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :

– ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de leur part pour une affiliation au régime général des salariés ;

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés comme loueur professionnel.

Les travailleurs indépendants micro-entrepreneurs, c’est-à-dire ceux bénéficiant du régime fiscal micro-BIC relèvent d’un dispositif de versement forfaitaire libératoire des cotisations et contributions appelé « régime microsocial. Le microsocial consiste à calculer, selon un taux forfaitaire global qui est de 12,8 % pour les travailleurs indépendants dont le commerce principal est la fourniture de logements.

Les micro-entrepreneurs qui le souhaitent peuvent demander à ce que le versement ne soit pas inférieur au montant des cotisations minimales.

Les loueurs en meublé qui ne répondent pas aux critères d’assujettissement aux cotisations de Sécurité sociale sont assujettis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement social (et contributions additionnelles) au titre des revenus du patrimoine et assimilés.

Pour l’appréciation de l’importance de l’activité de loueur en meublé, les recettes annuelles tirées de la location s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.

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Fermeture de l’assistance fiscale jusqu’au 25 juillet !


Nos services sont fermés jusqu’au 25 juillet.

Nous vous souhaitons de très bonnes vacances…

A bientôt !!

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