Expatrié … un abattement supplémentaire en cas de plus-value immobilière

Expatrié … un abattement supplémentaire en cas de plus-value immobilière

Les personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales peuvent bénéficier d’une exonération spécifique de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

·         le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

·         la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert, par le cédant, de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

L’exonération ne s’applique que lorsque le contribuable détient directement le logement en France. Elle ne s’applique pas lorsque le logement est détenu par l’intermédiaire d’une société comme une SCI par exemple.

La fraction de plus-value nette imposable exonérée s’apprécie, tant pour l’assiette fiscale que sociale des plus-values, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention !

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Les plus-values immobilières des expatriés

Les personnes physiques non résidentes fiscales françaises et les personnes morales redevables de l’impôt sur le revenu (IR) en France dont le siège est situé hors de France sont en principe soumises, comme des résidents français, à un prélèvement de 19 % depuis le 1er janvier 2015 (taux fixé à 33 1/3 % pour les personnes morales non résidentes assujetties à l’impôt sur les sociétés) sur les plus-values réalisées suite à la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

De manière générale, les plus-values imposables réalisées par des non-résidents, assujettis à l’IR, lors de la cession de biens immobiliers détenus en France, sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables fiscalement domiciliés en France. Cependant en tant que non résident, il existe un abattement supplémentaire de 150.000 € (sous certaines conditions).

A cela peut se rajouter la surtaxe immobilière si votre plus-value dépasse 50.000 € (de 2 à 6%) ainsi que la contribution sur les hauts revenus (si votre revenu fiscal de référence dépasse 250.000 € pour une personne seule ou 500.000 € pour un couple).

De plus, les plus-values réalisées depuis le 17 août 2012 par des contribuables domiciliés hors de France sont soumises aux prélèvements sociaux.

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Les quelques apports du projet de la loi de finances 2019 sur l’immobilier

Mesures d’accompagnement du prélèvement à la source (PLF 2019)

Le taux de PAS ne prend pas en compte les éventuels crédits et réductions d’impôt dont bénéficie le foyer fiscal.

Aussi, une avance destinée à anticiper l’impact sur l’impôt sur le revenu définitivement dû des crédits d’impôt lié à l’emploi d’un salarié à domicile et aux frais de garde de jeunes enfants avait été mise en place.

Les modalités de calcul de cette avance seraient modifiées afin de tenir compte de certaines réductions d’impôt en faveur des investissements locatifs (« Censi-Bouvard », « Scellier », « Duflot », « Pinel »), en faveur du logement outre-mer, de la réduction d’impôt au titre des dépenses en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), de la réduction d’impôt au titre des dons effectués par les particuliers, ainsi que du crédit d’impôt au titre des cotisations syndicales.

Son montant serait porté à 60% (contre 30 % prévus dans la Loi de Finances de l’an dernier) du montant total des avantages fiscaux concernés dont le contribuable a bénéficié l’année précédente Le versement de cette avance serait en outre anticipé pour être effectué dès le mois de janvier 2019 (et non en mars).

Prorogation d’un an du crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (CITE) (PLF pour 2019)

Le crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (CITE) tel que recentré l’an dernier serait prolongé d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2019.

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Le Censi-Bouvard et la réduction d’impôt

En cas d’acquisition d’un bien neuf loué meublé, la réduction d’impôt sera soumise au régime de la loi Censi-Bouvard. Les biens concernés sont limitativement énumérés et doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

–              Etablissement social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés,

–              Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées,

–              Résidences avec services pour étudiants,

–              Etablissements de santé autorisés à dispenser des soins de longue durée.

L’engagement de location doit porter sur une période de 9 ans. Le taux de la réduction d’impôt est de 11% du prix d’acquisition du bien plafonné à 300.000 €, répartie par parts égales sur 9 ans.

Au regard de l’imposition des loyers, que le bien soit acquis neuf ou dans l’ancien, les loyers seront imposés au barème progressif à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels (BIC) et Commerciaux. L’avantage de ce régime par rapport aux revenus fonciers est la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien et que cet amortissement vienne en déduction des loyers.

Les prélèvements sociaux au taux de 17,2% seront également dus sur le montant du BIC imposable. Une fraction de CSG égale à 6,8% sera déductible des revenus perçus l’année de paiement des prélèvements sociaux.

L’investissement peut être réalisé soit en direct soit par l’intermédiaire d’une société.

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Déclarer ses revenus en cas d’expatriation

Le revenu foncier est déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période.

Les revenus nets de source française sont alors imposés à un taux minimum de 20 % (14,4 % pour les revenus provenant des DOM).

Toutefois, les contribuables domiciliés hors de France peuvent échapper à cette imposition minimale s’ils sont en mesure de justifier que le taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de leurs revenus de sources française et étrangère est inférieur au taux de 20 %.

Attention, depuis 2016 ont été également remis les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers des non-résidents.

Il existe cependant quelques stratégies pour réduire voire annuler l’impact fiscal en France. Nous restons à votre disposition si vous le souhaitez en fonction de votre situation et votre projet.

Vous devrez déclarer et payer auprès du :

Service des impôts des particuliers – Non-résidents

10 rue du Centre – 93 465 Noisy le Grand Cedex

Tel : 01 57 33 83 00

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La déductibilité des intérêts d’emprunt en cas d’expatriation

Lors de votre expatriation, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l’étranger.

Durant votre expatriation, il peut être tentant d’investir dans de l’immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l’effet levier de la dette.

La majorité des conventions fiscales conclues avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux .

La base d’imposition reste cependant la même qu’un résident fiscal français .

De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l’année d’imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Les intérêts d’emprunt restent donc déductibles en France s’ils répondent aux critères exigés.

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Investir dans l’immobilier meublé …

Vous envisagez d’investir dans des biens immobiliers locatifs à usage de meublé.

Sur un plan fiscal, la location meublée étant considérée fiscalement comme une activité commerciale, elle peut être exploitée au sein d’une SARL de famille en optant pour le régime de l’impôt sur le revenus. Les associés en pleine propriété et en usufruit seront donc imposés sur une quote-part du résultat fiscal correspondant à leur participation dans le capital, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Une comptabilité devra donc être tenue pour déterminer le résultat comptable et fiscal de la société et notamment déduire la charge d’amortissement annuelle calculée sur le prix d’acquisition des biens immobiliers locatifs.

En cas de cession des biens immobiliers par la SARL de famille, le régime d’imposition des plus-values de cession sera celui des plus-values immobilières des particuliers avec application des abattements pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Il faudra tenir compte des charges sociales qui pourront être appelées au titre du régime des Travailleurs Non Salariés si vous êtes majoritaire quant à la gérance gérance. En effet, la gérance est considérée comme majoritaire lorsque le gérant détient seul, ou avec son groupe familial (conjoint, partenaire pacsé et enfants mineurs) plus de la moitié du capital social. Dans ce cas, des charges sociales pourront être appelées par le Régime Social des Indépendants (RSI) calculées sur la rémunération versée au gérant. Néanmoins, en cas d’absence de rémunération, des cotisations forfaitaires pourront être également appelées. Elles s’élèvent environ à 1.100 € par an.

Une question fiscale ? la réponse ici >>

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La vente de biens immobiliers détenus une SCI soumise à l’IS

La vente de biens immobiliers détenus une SCI soumise à l’IS

Concernant l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession des biens immobiliers par une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :

–              aucune exonération sur les plus-values n’est possible. Il n’existe aucune atténuation en fonction de la durée de détention.

–              la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître dans le temps compte tenu de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.

Cette plus-value est taxée au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés qui s’élève, pour les exercices ouverts en 2018 à 28 % pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 500 000 € et à 33,1/3 % au-delà.

A noter que la loi de finances pour 2018  a prorogé le dispositif d’imposition au taux réduit de l’impôt sur les sociétés de 19% des plus-values de cessions de locaux destinés à être transformés en locaux à usage d’habitation et s’applique désormais aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2020. Il est par ailleurs étendu aux cessions de terrains à bâtir et aux cessions éligibles réalisées au profit  d’une société bénéficiant du régime fiscal de l’article 239 ter du CGI, c’est-à-dire des sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente.

Ce dispositif est désormais restreint aux cessions de biens situés dans des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

Et si les associés veulent récupérer les capitaux de la cession ?

Plusieurs dispositifs juridiques sont à la disposition des associés pour appréhender tout ou partie du prix de cession tels que le remboursement des compte–courants des associés, la distribution de dividendes, la dissolution de la société ou la réduction de capital.

En cas de sortie de trésorerie de la SCI, il convient de se pencher sur les possibilités de sortie de cette trésorerie.

Ainsi par exemple, si suite à la cession des biens détenus par une SCI à l’IS, lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle de la société, les associés souhaitent distribuer tout ou partie du résultat, cette distribution de dividendes donnerait lieu à l’application de la fiscalité (flat tax au taux de 30%).

Et le remboursement de compte courant d’associé ?

Dans l’hypothèse où les associés disposent d’un compte courant d’associés, la SCI peut procéder au remboursement de ce compte courant d’associé sans frottement fiscal au niveau de l’impôt sur le revenu.

En cas de sortie d’un montant de trésorerie plus important, il conviendra de procéder à une distribution de dividendes par la SCI.

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Quelles peuvent être les dépenses mises par convention à la charge des locataires ?

Aux recettes brutes s’ajoute le montant des dépenses par nature déductibles incombant au propriétaire qui ont été mises conventionnellement à la charge des locataires.

Les dépenses payées par les locataires sont ajoutées aux recettes brutes lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

·         les dépenses doivent avoir été directement payées à des tiers par le locataire en lieu et place du propriétaire ou remboursées au propriétaire,

·         les locataires doivent être tenus au paiement de ces dépenses par une clause expresse de leur bail. Le montant des travaux effectués par le locataire, en l’absence de toute obligation contractuelle, ne peut donc être retenu pour la détermination du revenu brut foncier.

Lorsque les 2 conditions énumérées ci-dessus sont satisfaites, il convient notamment d’ajouter aux recettes brutes :

·         le montant des réparations autres que les réparations locatives payées par le locataire (travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, de grosses réparations) ;

·         les impôts à la charge du propriétaire et acquittés par les locataires (en particulier la taxe foncière) ;

·         les primes d’assurance contre des risques dont le propriétaire est responsable. Toutefois, dans la mesure où elles constituent des dépenses déductibles, ces sommes peuvent être ultérieurement retranchées du revenu brut pour la détermination du revenu net. Or, le propriétaire peut ne pas connaître exactement le montant des dépenses payées directement pour son compte par le locataire ou, tout au moins, ne pas être en mesure d’en fournir la justification. Le fisc admet que le propriétaire peut, s’il le désire, faire purement et simplement abstraction du montant de ces sommes tant en recettes qu’en dépenses.

Cela doit être indiqué dans les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale (sur les lignes 212 ou 422).

A noter l’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’IR à compter du 1er janvier 2019. Les mesures transitoires indissociables de l’instauration du prélèvement à la source, notamment le CIMR, s’appliqueront elles aussi en 2018.

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L’expatriation et l’investissement immobilier en France

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

L’immobilier rentre dans la base de taxation de l’IFI des expatriés.

Le prélèvement à la source à partir de 2019 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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