Le dispositif Cosse en faveur de l’investissement locatif

Le nouveau dispositif Cosse en faveur de l’investissement locatif concerne les logements anciens donnés en location nue à titre d’habitation principale.

Ce nouveau régime permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah de bénéficier d’une déduction spécifique des revenus fonciers dont le taux varie de 15 % à 70 % selon le niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée et selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social. Le taux de déduction spécifique atteint 85 % lorsque le logement est confié à un organisme agréé, dans le cadre d’une intermédiation locative, en vue d’une location « solidaire ».

La convention doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Pour qui ce dispositif ?

Le dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers . Il s’agit donc des propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés ( SCI , SCPI , sociétés transparentes).

Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable.

Le logement ne peut pas être donné en location un membre du foyer fiscal du propriétaire, un descendant ou un ascendant. Il ne peut pas non plus être donné en location à une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail.

Le dispositif impose des plafonds de revenus locataires et du loyer, qui seront fixés par décret.

Le logement doit être situé dans les zones A, Abis, B1 et B2 du dispositif Duflot-pinel.

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Quelle est la fiscalité ?

Les revenus locatifs sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers .

Déduction spécifique :

Si toutes les conditions sont respectées, le propriétaire-bailleur peut pratiquer une déduction spécifique sur ses revenus fonciers.

Quand le logement est situé en zone B2, le taux de la déduction fiscale est égal à :

• 15 % dans le secteur intermédiaire,

• 50 % dans le secteur social très social.

Quand le logement situé en zone Abis, A ou B1, le taux de la déduction fiscale est égal à :

• 30 % dans le secteur intermédiaire,

• 70 % dans le secteur social et social.

Le taux porté à 85 % pour les logements donnés en location un organisme public ou privé agréé en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La déduction spécifique est calculée sur le revenu brut tiré de la location du logement ayant fait l’objet du conventionnement et s’ajoute aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.

Attention, la déduction spécifique ne peut pas, en principe, se cumuler, pour un même logement, avec un autre régime fiscal prévu en faveur de l’investissement locatif.

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J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >>

J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >>

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Travaux, revenus fonciers et prélèvement à la source !

Avec la neutralisation de l’IR sur les revenus 2017 dans le cadre de la réforme du prélèvement à la source, la réalisation de travaux en 2017 ne procurerait que peu d’avantages. Nombre de propriétaires pourraient donc être tentés de différer la réalisation de travaux de 2017 à 2018 ou 2019, pour bénéficier à plein de leur déduction…

Afin d’éviter cela, des règles de déduction dérogatoire ont été mises en place pour la déduction des travaux dits « pilotables », c’est-à-dire dont le bailleur a la possibilité de différer la réalisation.

Ainsi, au titre des revenus perçus en 2018, le bailleur ne pourra déduire, au titre de ces travaux pilotables que la moyenne des travaux réalisés en 2017 et en 2018 (soit 50 % des travaux de cette nature réalisés en 2017 + 50 % des travaux pilotables réalisés en 2018, au lieu de 100 % des travaux 2018).

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Politique du logement cherche candidat !

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers vient de présenter 7 mesures destinées à moderniser la politique du logement.

Proposition n° 1

Supprimer le volet « rapports locatifs » de la loi ALUR du 24 mars 2014 ;

Supprimer l’encadrement des loyers et le préavis de départ du locataire réduit à 1 mois pour les zones tendues ;

Porter le dépôt de garantie à 2 mois ;

Autoriser à nouveau le chèque de réservation du logement par un candidat locataire.

Réduire les pénalités de retard imposées en cas de restitution tardive du dépôt de garantie (imposer des pénalités correspondant à 10 % du loyer en principal

par période mensuelle commencée en retard, alors que souvent propriétaires et locataires ne se mettent pas de suite d’accord sur les travaux à prévoir à la sortie du logement, est beaucoup trop fort !) ;

Permettre à nouveau au propriétaire d’imposer des pénalités de retard au locataire ;

Supprimer le bail-type d’habitation.

Proposition n° 2

Il est urgent d’inscrire le principe du contradictoire dès le début des procédures d’insalubrité ou d’indécence, soit dans les articles L.1331-26 du Code de la santé publique, L.542-2 du Code de la sécurité sociale et L.831-3 du CSS.

En second lieu, il est souhaitable, si l’on veut tarir les contentieux développés dans le domaine, que les intervenants choisis pour dresser des pré-rapports justifient d’un minimum de formation et de compétence en droit de l’immobilier et

technique du bâtiment.

Proposition n° 3

Il faut de toute urgence libérer le droit des baux ! Si certaines dispositions peuvent être d’ordre public, la liberté contractuelle doit rester le principe et non l’inverse.

Proposition n° 4

Il faut d’urgence mettre fi n à l’excès de formalisme en matière de caution de dettes locatives !

Cela passe notamment par une abrogation de l’article 22-1, sixième alinéa de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par une abrogation de l’article 8-1, VI, troisième phrase de la loi de 1989 (proposition subsidiaire à défaut de suppression du volet

« rapports locatifs » de la loi ALUR).

Proposition n° 5

De manière générale, le législateur et le pouvoir réglementaire doivent de toute urgence faire un effort de simplification. Les diverses « loi de simplification du droit » sont à ce jour largement insuffisantes. En ce qui concerne notamment les

surfaces, il est tout-à-fait possible d’unifier certaines surfaces.

Proposition n° 6

Renforcer le pouvoir du conseil syndical notamment en simplifiant les règles de majorité, limiter la superposition des assurances obligatoires (les biens locatifs sont assurés 3 fois), autoriser les copropriétaires occupants à déduire

de leurs revenus les dépenses liées aux investissements obligatoires réalisés dans leur immeuble (accessibilité, isolation thermique, etc.). Enfin, suppression de l’immatriculation des copropriétés sujette à la création d’une nouvelle taxe (ex :automobile).

Proposition n° 7

Réduire les délais des procédures d’expulsion à 9 mois et empêcher le juge de paralyser jusqu’à trois ans une décision d’expulsion devenue définitive.

Garantir par les pouvoirs publics l’exécution des jugements d’expulsion. A défaut, ils doivent prendre en charge l’indemnisation intégrale des propriétaires.

Prévoir le relogement immédiat des locataires insolvables, faisant l’objet d’une procédure d’expulsion, dans le parc HLM Créer un fi chier des incidents de paiement ayant donné lieu à jugement d’expulsion.

Proposition n° 8

Exonérer la taxe foncière pendant 5 ans et ouvrir la possibilité de déduire des intérêts d’emprunt pendant 10 ans (afin de tenir compte de l’allongement de la durée des prêts) pour les primo-accédant.

Réduire drastiquement les droits de mutation pour les primo-accédant.

Proposition n° 9

Déductibilité des annuités d’emprunt (capital + intérêts) pendant toute la durée du prêt pour un 1er investissement. Cela permettra de ne pas payer d’impôts sur des revenus qui n’existent pas.

Exonération de taxe foncière pendant 5 ans.

20 % de crédit d’impôt sur le premier investissement locatif sans obligation particulière en contrepartie (baisse du loyer, travaux, etc.).

Proposition n° 10

Supprimer l’étalement dans le temps des hausses de loyer des baux commerciaux (« le plafonnement du déplafonnement »). Et donc supprimer le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce et la dernière

phrase de l’alinéa 3 de l’article L.145-38 du même code.

Proposition n° 11

Il faut supprimer l’ISF.

Afi n d’endiguer la pression fiscale, il faut bloquer l’augmentation de la taxe foncière, stopper l’inflation des prélèvements sociaux, et abaisser les droits de mutation.

Concernant les plus-values immobilières, il est nécessaire d’appliquer le même délai d’exonération pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux et de ramener ce délai à 8 ans.

Et réduire ce délai à 5 ans pour les personnes ayant loué à loyer social ou intermédiaire.

Pour les sociétés, il faut ramener le taux d’imposition de 33,33 à 19 %.

De manière générale, pour ramener la confiance des investisseurs, il faut absolument mettre fin au « yoyo » fiscal.

Remplacer le forfait de 20 € pour frais d’administration et de gestion des revenus fonciers par un taux proportionnel de 14 %.

Proposition n° 12

Il faut de toute urgence abaisser les plafonds de ressources donnant droit à l’attribution d’un logement public si l’on veut que les organismes HLM ou assimilés reprennent leur mission normale, à savoir loger les plus démunis.

Proposition n° 13

Il faut d’urgence rendre obligatoire l’assujettissement au surloyer pour les locataires dépassant les plafonds de loyer, et prévoir un barème de surloyers progressif. Au-delà des conditions de ressources, les organismes HLM doivent pouvoir exiger le départ des locataires qui ne remplissent pas les conditions d’un droit au maintien dans les lieux.

Proposition n° 14

Il faut permettre aux collectivités territoriales de se réapproprier la politique du logement au niveau local et supprimer l’article 55 de la loi SRU.

Proposition n° 15

Oser le remplacement total et définitif de l’aide à la pierre par l’aide personnelle au logement !

PROPOSITION COMPLÉMENTAIRE D’URGENCE : Suppression du prélèvement à la source

http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/664616.pdf

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Actualisation de la réglementation thermique sur les bâtiments existants

A noter un arrêté qui met à jour les niveaux de performance thermique et énergétique à atteindre lors de l’installation ou du remplacement des éléments du bâtiment ayant un effet sur la performance énergétique listés à l’article R. 131-28 du code de la construction et de l’habitation.

Cette actualisation était attendu par les professionnels du secteur car le texte encadrant ces normes date du 3 mai 2007, et doit être en théorie revu tous les cinq ans pour l’adapter aux évolutions technologiques.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000034271631&dateTexte=&categorieLien=id

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Quel est le sort des déficits fonciers en attente de report en cas de cession du bien avant le 31-12 N+3 ?

(RES 2010/035 du 22/06/2010)

Les déficits fonciers (relatifs à ce bien) en attente de report, qui n’auraient pas été imputés sur le revenu foncier à la date de la cession sont perdus.
L’administration recalcule donc le revenu foncier et le revenu global des 3 années précédant la cession, en interdisant l’imputation sur le revenu global de la part de déficit foncier due au bien cédé.
Dans un premier temps, ce déficit n’est pas perdu : il est simplement transformé en déficit reportable. Mais le rescrit précise que le déficit reportable qui n’aurait pas été imputé sur les autres revenus fonciers, à la date de la cession, est perdu.

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Expatriation … vendre, louer … que faire et combien ça coûte ?

Notre équipe joptimiz.com vous propose de réaliser un bilan fiscal et patrimonial dans le cadre de votre expatriation (sous 72 h) et de vous apporter les solutions d’optimisation fiscale en fonction des informations que vous nous avez communiquées.

Cette expertise s’adresse aux expatriés (ou futurs expatriés) qui souhaitent :

  • optimiser fiscalement leur situation de non résident fiscal français ;

  • protéger leurs enfants et/ou leur conjoint ;

  • investir de manière judicieuse en France ;

  • connaitre ce qu’ils peuvent conserver ou non en France en tant que produits d’investissement ;

  • bénéficier des nouvelles lois en matière d’impatriation ;

  • réduire les impacts fiscaux (ISF, plus value, droits de mutation, …) suite à leur expatriation ;

  • ET connaitre tous nos conseils quant à leur situation.

Ce bilan vous permettra de réduire les impacts fiscaux de vos opérations, de les sécuriser en tant que non résident et d’anticiper votre éventuel retour en France.

Ce que vous ne retrouverez pas :

  • des incitations d’achat de produits bancaires, d’assurance ou autres,

  • des solutions commerciales non adaptées,

  • des conseils standardisés réalisés par des logiciels patrimoniaux.

Ce service vous sera facturé 80 euros (paiement CB sécurisé paypal).


Nous vous proposons enfin avec ce bilan de recevoir tous les actes et formulaires nécessaires à votre situation d’expatrié.

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Location de biens entre particuliers : affiliation au RSI

Sont considérées comme des activités exercées à titre professionnel nécessitant une affiliation obligatoire auprès du RSI, les locations :

–          de meubles (comme par exemple des voitures) pour lesquelles le bailleur retire des recettes annuelles supérieures à 20 % du plafond annuel de la Sécurité sociale,

–          d’immeubles meublés qui procurent des recettes annuelles supérieures à 23 000 €. Sont ici visées les locations de courtes durées, c’est-à-dire celles proposées à une clientèle qui effectue des séjours à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile.

Dans ces 2 cas, l’ensemble des cotisations sociales applicables aux revenus d’activité serait dû. C’est par exemple le cas des locations AirBnb

Les personnes qui ne veulent pas être affiliées au RSI comme micro-entrepreneurs bénéficieront d’un droit à option pour relever du régime général au titre de leurs activités professionnelles accessoires.

Les cotisations et contributions sociales seront alors calculées sur une assiette constituée des recettes diminuées d’un abattement de 60 %.

Enfin, les personnes visées peuvent autoriser par mandat la plateforme numérique à réaliser par voie dématérialisée les démarches déclaratives de début d’activité auprès du centre de formalités des entreprises compétent.

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Les dates limites pour les déclarations d’impôt !

Bercy a indiqué les dates limites pour la prochaine déclaration de revenus. Elles varient en fonction de du département de résidence, sauf pour la déclaration papier (mercredi 17 mai dans tous les départements pour la version papier).
Rappel : tous ceux dont le revenu fiscal de référence en 2015 est supérieur à 28.000 euros doivent effectuer leur déclaration de revenus par voie électronique sur le site www.impots.gouv.fr (sauf si pas d’accès à internet ou ceux domiciliés dans un territoire avec une desserte numérique insuffisante).


Le service de déclaration en ligne ouvre à partir du mercredi 12 avril 2017.
Les dates limites de déclaration en ligne varient en fonction du département de résidence des contribuables :
• départements 01 à 19, date fixée au mardi 23 mai (minuit) ;
• départements 20 à 49, date fixée au mardi 30 mai (minuit) ;
• départements 50 à 974/976, date fixée au mardi 6 juin (minuit).

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Attention aux SCI et le caractère habituel d’une location meublée …

Une SCI qui, l’été, loue en meublé les locaux qu’elle met à la disposition gratuite de ses associés le reste du temps exerce une activité commerciale. Le caractère répétitif de la location empêche de considérer l’activité comme étant occasionnelle. La cour administrative d’appel de Versailles rappelle qu’une société civile immobilière qui donne habituellement à bail des locaux meublés doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du Code Général des Impôts la rendant, par suite, passible de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206,2 du même code.

Une question fiscale ? Nos Experts vous répondent …

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Le régime au réel en détail …

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.

Les charges de la propriété ne sont pas énumérées de façon limitative par la loi.

Il convient donc d’admettre en déduction, d’une manière générale, toutes les dépenses effectivement supportées par le propriétaire répondant aux conditions générales de déductibilité.

Le régime réel en détail …

Les frais et charges déductibles pour leur montant réel, en plus de l’éventuelle déduction forfaitaire, les plus couramment rencontrés sont les suivants :

  • Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
  • Indemnités d’éviction, frais de relogement
  • Frais d’administration et de gestion
  • Autres frais de gestion
  • Dépenses d’amélioration et assimilées
  • Taxes foncières et taxes annexes
  • Intérêts des emprunts
  • Primes d’assurance
  • Provisions pour charge des copropriétaires

Les dépenses doivent se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

En savoir plus >>

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