Le décret pour l’investissement Cosse est paru !

Un décret et un arrêté du 5 mai 2017 fixent les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour 2017 du nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif « Cosse ancien ».

Le zonage géographique est le même que celui prévu pour le dispositif « Duflot-Pinel ».

En savoir plus : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2017/5/5/LHAL1635296D/jo/texte

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La déclaration ISF 2735 pour 2017 concernant l’immobilier

L’ensemble des immeubles bâtis (ainsi que les SCI, …) doit être déclaré à l’ISF sur l’annexe 1 ou l’annexe simplifiée S1 de la déclaration 2735 et ensuite les montants totalisés reportés sur la déclaration principale. A noter que les redevables dont le patrimoine taxable est inférieur à 2 570 000 € ne sont pas tenus de joindre ces annexes.

Sur quelle valeur déclarée ?

Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l’ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n’ont pas pour le redevable un caractère professionnel. En effet, dans ce cas, ils peuvent bénéficier de l’exonération en tant qu’outils professionnels (sous conditions).

Les immeubles concernés sont donc :

  • des immeubles bâtis de toute nature :
  • locaux d’habitation (appartement dans un immeuble collectif avec cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu’hôtel particulier, monument historique, etc.),
  • ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés ;
  • des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit d’un bail à construction) ;
  • des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété.

Les SCI doivent naturellement être déclarées à ce titre pour leur valeur vénale.

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L’ensemble des immeubles bâtis et assimilés doit être déclaré sur l’annexe 1 ou l’annexe simplifiée S1 et ensuite les montants totalisés reportés sur la déclaration principale.

A noter que pour les biens immobiliers détenus en indivision, leur valeur peut petre moindre que celle obtenue en appliquant à la valeur totale de ces derniers le pourcentage de participation qu’ils représentent.

Et la résidence principale ?

Dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire, un abattement de 30 % peut être appliqué sur la valeur vénale réelle du bien.

A noter que si c’est la résidence principale est en SCI, la décote n’est pas possible.

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La fiscalité des revenus immobiliers de source américaine

Si vous êtes résident fiscal français et souhaitez investir dans de l’immobilier américain, la fiscalité est la suivante :

La convention fiscale conclue entre la France et les USA indique que les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’Etat où les biens sont situés (cependant l’imposition est non exclusive).

Ainsi, les résidents fiscaux français qui achètent un logement aux Etats-Unis pour le louer doivent tout d’abord déclarer leurs revenus aux US, puis en France.

La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôts obtenu en France.

Ce crédit d’impôt est « égal à l’impôt français », conformément à l’article 24 de la convention fiscale franco-américaine.

Pensez à regarder nos anciennes réponses qui peuvent vous servir …

Vous cédez un bien immobilier américain et réalisez une plus-value

L’article 13 de la convention fiscale conclue entre la France et les USA prévoit que les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l’Etat de situation des biens.

Ainsi, vous devrez déclarer cette plus-value aux USA et payer de l’impôt aux USA.

Mais attention, lorsque, la plus-value réalisée par un résident de France est imposable aux Etats-Unis, la France impose également ce gain. La double imposition est évitée par l’imputation sur l’impôt français dû à ce titre d’un crédit d’impôt égal à l’impôt américain.

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Peut on échapper à l’ISF quand on part à l’étranger ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas de retour en France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Je pars en expatriation comment sera taxé précisément mon contrat d’assurance vie en France ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en tant que mandataire social d’une société basée en France si je suis à l’étranger ? la réponse ici >>

Peut-on bénéficier de l’exonération de la 1ère d’un logement pour acquérir une résidence principale dans l’UE ? la réponse ici >>

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Prélèvement à la source … oui, non , peut-être ?

Bien que certains textes d’application viennent d’être publiés, on en sait pas plus sur l’avenir du prélèvement à la source

Go, report, retour en arrière …

Selon les déclarations des proches d’Emmanuel Macron, le prélèvement à la source va faire l’objet d’un « audit » au moins de juin.

L’examen de cet audit pourrait mener ou non à un « report » de la mesure, a assuré le porte-parole du président Benjamin Griveaux en fin de semaine dernière !

A suivre …

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La fiscalité des déficits fonciers

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net. Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons : forfait ou réel. Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté

Les déficits fonciers sont déductibles du revenu global du bailleur dans la limite annuelle de 10 700 €, à l’exclusion cependant de la fraction de ces déficits qui provient des intérêts d’emprunt.

A noter qu’en cas d’investissement en loi « Périssol », la limite d’imputation de 10 700 € est étendue à 15 300 €.

Le prélèvement à la source modifierait à la marge cette règle.

Pensez à regarder nos anciennes réponses qui peuvent vous servir …

Comment cela fonctionne ?

Lorsque le revenu global du contribuable n’est pas assez important pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes qu’il s’agisse de propriétés urbaines ou rurales.

L’imputation des déficits fonciers n’est acquise définitivement que si l’immeuble concerné est mis en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

Les déclarations fiscales à faire sont les suivantes :

•  Déclaration n° 2044 : lignes 430 et suivantes.

•  Déclaration n° 2044-SPE : rubrique 620 et 700.

Donc par étape :

Etape 1 : imputation sur le revenu global, dans la limite de droit commun (10 700 €), de la fraction du déficit foncier provenant des charges autres que celles imputables sans limitation de montant et autres que les intérêts d’emprunt ;

Etape 2 : imputation sur le revenu global, sans limitation, de la fraction du déficit foncier provenant des charges imputables sans limitation de montant ;

Etape 3 : enfin, report des intérêts d’emprunt et des charges qui excédent la limite d’imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Quelle valeur ISF pour l’immobilier en 2017 ?

Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l’ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n’ont pas pour le redevable un caractère professionnel.

Aujourd’hui vous avez la possibilité l’outil PATRIM disponible dans votre espace personnel des impôts pour estimer la valeur de vos biens.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Il s’agit donc :

  • des immeubles bâtis de toute nature :

    – locaux d’habitation (appartement dans un immeuble collectif avec dépendances dont cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu’hôtel particulier, château, manoir, moulin, monument historique, etc.),

    – ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés (boutique, bureau, atelier, hangar et tout local de ce type) ;

  • des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit d’un bail à construction) ;
  • des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété (sociétés dites « transparentes »).

La mise en vente au 1er janvier ou la promesse unilatérale de vente consentie au 1er janvier ne font pas sortir l’immeuble du patrimoine taxable. En revanche, la signature d’un compromis de vente entraîne directement le transfert de propriété du bien à l’acquéreur (et, en contrepartie, la naissance d’une créance au profit du vendeur), sauf si les parties ont prévu le contraire (condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, par exemple).

Pour le calcul de l’ISF, le bien sera donc inclus dans le patrimoine de l’acheteur si le compromis a été signé avant le 1er janvier.

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Quelle valeur ?

Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition d’après une déclaration détaillée et estimative du redevable. L’ensemble des immeubles bâtis (ainsi que les SCI, …) doit être en effet déclaré à l’ISF sur l’annexe 1 ou l’annexe simplifiée S1 de la déclaration 2735 et ensuite les montants totalisés reportés sur la déclaration principale.

Pour l’évaluation des immeubles loués par leur propriétaire, il est tenu compte, le cas échéant, des conditions de location.

Lorsqu’un immeuble est occupé par son propriétaire, sans être loué, il ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre, sauf en cas d’occupation à titre de résidence principale.

Les biens immobiliers sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables de l’ISF dans les mêmes conditions quelle que soit leur localisation géographique, c’est-à-dire qu’ils soient situés sur le continent, en Corse et dans les départements d’outre-mer.

A noter que si vous ne détenez que la nue-propriété du bien immobilier , cela ne rentre pas dans la base de calcul de votre ISF. C’est donc un schéma d’optimisation pour maitriser votre ISF.

Et la résidence principale ?

Pour l’assiette de l’ISF, les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier. Néanmoins, dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire, l’administration fiscale autorise l’application d’un abattement, sur la valeur vénale réelle du bien, de 30 %.

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Questions à l’Expert …

Vous détenez une SCI exonérée d’ISF (locaux loués à l’entreprise) et souhaitez acquérir d’autres biens immobiliers. Quels impacts sur l’ISF ? la réponse ici >>

Nous sommes chacun dans un logement différent avec mon épouse. Peut on appliquer 2 fois l’abattement des 30% pour l’ISF ? la réponse ici >>

Le fait qu’il y a une clause d’inaliénabilité dans les statuts de ma SCI, puis-je appliquer un abattement pour l’ISF ? la réponse ici >>

Comment s’applique l’abattement de 30% en matière ISF dans le cadre d’une habitation principale détenue en démembrement ? la réponse ici >>

Toutes nos réponses ici >>

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La surtaxe en cas de cession de votre immobilier en France

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l’application d’une taxe supplémentaire progressive dont le taux varie de 1 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Sont soumis à la surtaxe progressive, les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis autres que les terrains à bâtir, ou de droits portant sur ces biens tels que les parts de SCPI ainsi que les immeubles et parts de fonds de placement immobilier.

La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable réalisée est supérieur à 50 000 €. La taxe s’applique au montant de la plus-value immobilière nette imposable.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Pour apprécier le  seuil de 50 000 € déclenchant la soumission à cette taxe, il convient de l’individualiser par cédant (en présence d’indivisaires) y compris en cas de cession d’un bien conjointement par un couple marié ou pacsé : chacun des époux ou partenaires et considéré comme cocédant. Ainsi, le seuil est doublé pour les couples.

En matière d’indivision, « Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Par suite, s’agissant de la taxe due à raison de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie, au niveau de chaque cédant, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant de l’exonération partielle à hauteur de 150 000 € des plus-values réalisées par des expatriés au titre de la cession d’un logement situé en France.

Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

Ainsi, il acquitte, lors d’une même formalité, les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur et l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur.

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Immobilier locatif : comprendre le nouveau cadre fiscal

Qu’on soit propriétaire ou locataire, il est souvent utile de connaître les améliorations que le législateur a apportées sur le volet fiscal avant de s’engager dans un projet immobilier. Savoir dans quel régime fiscal il est soumis permettra aux personnes concernées de mieux respecter les règles et de maximiser leur investissement. Des formes de location aux modalités d’impositions, toutes les informations aideront les intéressés à opter pour la formule qui leur convient.

Les modalités d’impositions selon le type de location

Les profits tirés d’un investissement immobilier locatif peuvent être de différentes natures. Cependant, la loi les classe en deux catégories : les revenus fonciers d’une part, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l’autre. Et puisque la location peut être nue et meublée, il a fallu que le législateur tienne compte de chaque cas. Certaines améliorations ont alors été récemment apportées au système fiscal régissant le domaine. Ces révisions pourront également servir lors d’une souscription à un contrat de crédit immobilier comme le présente le récapitulatif sur https://www.boursedescredits.com/credit-immobilier.php,

·         Dans le cas d’une location meublée

Dans cette forme de location, le cadre fiscal se rapporte tout de suite à la règle de prélèvement de 15,5 % et à la classe des BIC. Cependant, des sous-catégories existent pour les revenus ou encore les recettes annuels supérieurs et inférieurs à 33.100 euros. Dans la première, le principe du BIC s’applique dans son intégralité. Ce qui signifie que les charges, l’amortissement du bien et des meubles présents seront prélevés sur la totalité de la recette. Dans la seconde, la situation sera considérée comme un régime de micro-BIC. Cela implique que l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire minimal de 305 euros ou dans certains cas de 50 % des recettes imposables.

·         La location vide

Comme dans le premier cas, les 15,5 % de prélèvements sociaux seront respectés dans cette autre forme de location, la particularité se portera sur l’impôt sur le revenu puisqu’il s’agit bien de revenus fonciers. Ici encore, le législateur a pris la peine de placer un barème (15 000 euros) qui différencie les investissements micro-fonciers et les autres. Les cas de déficit sont également prévus dans le cadre fiscal. Ainsi, si les recettes sont inférieures au montant établi, l’abattement forfaitaire pour frais sera de 30 %. Le régime réel d’imposition des revenus fonciers s’appliquera au-delà de la valeur indiquée, mais peut aussi être choisi même s’il s’agit d’un micro-foncier. La législation stipule que les règles fiscales seront obligatoirement effectives durant trois ans dans cette dernière catégorie (régime réel).

Réduire ses impôts en immobilier locatif

Que la location soit nue ou meublée, certaines astuces permettent aux propriétaires de baisser ses impôts. Grâce au montant des travaux et les intérêts de l’emprunt qui lui ont permis de démarrer son investissement locatif, l’intéressé peut faire appel au principe du déficit foncier. Les charges seront, en effet, largement supérieur aux loyers. Ce qui impliquera une réduction. Ceux qui ont décidé d’œuvrer dans le domaine des logements neufs ou récemment rénovés peuvent profiter des dispositifs de défiscalisation comme ceux présentés par la loi Pinel.

Ceux qui possèdent une location meublée pourront également amoindrir le prélèvement fiscal en affirmant leur statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). De cette manière les charges et les amortissements des recettes seront épargnés. Pour finir, si l’investisseur est dans la catégorie LMP (loueur en meublé professionnel), il pourra toujours miser sur le déficit.

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Comité de l’abus de droit fiscal : rapport annuel 2016 avec quelques dossiers sur l’immobilier

Pour rappel, le comité de l’abus de droit fiscal émet des avis sur les litiges opposant les contribuables et l’administration fiscale sur des dossiers susceptibles d’être constitutifs d’un abus de droit.

Les dossiers examinés portent sur des affaires de donations déguisées dont deux affaires connexes concernant l’utilisation abusive d’une clause d’accroissement (communément appelée tontine) insérée dans les statuts d’une SCI.

Dans ces deux affaires, le Comité a considéré que la clause d’accroissement insérée dans les statuts de la SCI était entachée de simulation et caractérisait une donation déguisée en constatant que cette clause d’accroissement était dépourvue de tout aléa (tant économique eu égard au déséquilibre manifeste des apports excluant tout espérance de gain, que vital eu égard à l’état de santé notoirement dégradé au moment de la conclusion du contrat de société), avant de relever que les dispositions testamentaires du défunt caractérisait l’intention libérale de ce dernier. A titre surabondant, le Comité a relevé que l’administration avait pu valablement invoquer, dans les circonstances de l’espèce, le défaut de substance économique de la SCI dès lors qu’elle ne possédait aucun compte bancaire et que son actif était composé quasi-exclusivement de biens immobiliers en nue-propriété.

 

En matière de revenus fonciers, le Comité s’est prononcé sur huit affaires connexes qui ont donné lieu à des avis favorables dans le cas d’une interposition abusive d’une SCI dans le but de contourner les dispositions de l’article 15-II du CGI. En effet, un montage très courant consiste à apporter l’usufruit de parts de SCI à l’IR à une société à l’IS afin de réduire l’imposition des revenus fonciers alors taxables au nom de la société à l’IS au taux réduit de l’IS à 15 % (pour la fraction des bénéfices n’excédant pas 38 210 €, 33,1/3 % pour le reste), et non plus au barème progressif de l’IR !

Ceci permet de réaliser une économie importante d’impôt.

Toujours en cette matière, le Comité a eu à connaître de trois dossiers connexes dans lesquels des SCI s’étaient créées concomitamment et mutuellement, chacune détenant 50 % des parts sociales des deux autres, sans aucun apport extérieur et sans aucun actif à apporter à l’autre, les apports en numéraire n’ayant pas été libérés, de sorte que leurs résultats n’étaient jamais imposés. Le Comité a estimé que, compte tenu de cette situation d’autocontrôle total, les SCI ne remplissaient pas, en l’absence d’affectio societatis, et malgré leur apparence juridique régulière, les conditions posées par l’article 1832 du code civil et devaient, dès lors, être regardées comme fictives.

https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/3_Documentation/cadf/rapport_annuel_2016.pdf

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Rappel du programme Macron concernant l’immobilier …

Concernant les mesures immobilières, voici son programme :

Le programme Macron :

Définition de la zone où la construction est une priorité absolue

Création d’un bail à mobilité professionnelle

Maintien du délai d’exonération totale des plus-values immobilières à 30 ans

Maintien du dispositif Pinel

Suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages

Remplacement de l’ISF par l’impôt sur les hauts patrimoines immobiliers

Encadrement des loyers : analyse des résultats du dispositif pour décider ou non du maintien

Maintien du prélèvement à la source (mais éventuellement reporter en 2019)

Nous suivrons naturellement tout cela avec intérêts …

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