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Logements neufs et terrains : exonération partielle de droits de donation précisée

L’administration fiscale a commenté le dispositif d’exonération partielle, voire totale, de droits de donation mis en place par la loi de finances pour 2015 pour favoriser, temporairement, les donations de logements neufs et de terrains à bâtir.

Parmi les principales précisions apportées, l’administration fiscale indique que concernant le calcul des droits de donation, que ces dispositifs sont cumulables avec les abattements dont sont susceptibles de bénéficier les donataires à raison de leur lien de parenté avec le donateur, et que, lorsque la valeur du bien donné excède le montant de l’exonération, le calcul des droits s’effectue sur la base restant à taxer, dans les conditions de droit commun, après application, le cas échéant, des abattements personnels.

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L’administration fiscale commente le Dispositif Pinel

L’administration fiscale vient de commenter le nouveau dispositif fiscal d’investissement immobilier Pinel.
La loi de finances pour 2015 a modifié le régime fiscal en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur intermédiaire.
Le dispositif vient de faire l’objet de commentaires dans le Bofip du 11 juin dernier.
Pour rappel, ce nouveau dispositif s’applique aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2016.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10116-PGP?branch=2

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Pas de droit de préemption lorsque la vente porte sur un immeuble

Le locataire d’un appartement ne peut pas revendiquer le bénéfice du droit de préemption prévu par la loi de 1989 lorsque la vente porte sur l’immeuble entier.

Les faits
Le locataire d’un appartement refuse l’offre de vente portant sur cet appartement adressée par le propriétaire. Puis l’immeuble entier est vendu. Le locataire demande l’annulation de cette vente : le prix au mètre carré que le bailleur lui avait proposé pour l’appartement est supérieur d’un tiers à celui auquel la transaction a été conclue.

La décision de la Cour de cassation
Elle rejette la demande du locataire : il n’a pas de droit de préemption en cas de vente de la totalité de l’immeuble.

Solution inédite. Pour rappel, lorsque le propriétaire de locaux d’habitation délivre un congé pour vendre, le locataire peut dans les 2 mois accepter l’offre de vente. S’il décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il doit au préalable en avertir le locataire, à peine de nullité de la vente (loi du 06.07.1989, art. 15 II). Mais la Cour de cassation précise ici que le locataire n’a pas de droit de préemption lorsque le propriétaire vend l’immeuble entier, puisqu’alors la vente n’a pas pour objet l’appartement.

Source : Cass. 3e civ. 11.03.2015, n° 14-10.447 .

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Les nouveaux plafonds de loyer et ressources du dispositif Pinel

Mis en place en 2014, le dispositif Pinel  qui permet aux contribuables réalisant un investissement locatif à compter du 1er septembre 2014 dans les zones A et B, permet  de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie de 12 à 21 % (23 à 32 % outre-mer) selon la durée d’engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.
Les dispositifs Pinel et Duflot, qui se succèdent dans le temps, sont soumis aux mêmes plafonds de loyer et de ressources.

Plafonds de loyer :

Zone A bis : 16.82 €
Zone A : 12.49 €
Zone B1 : 10.06 €
Zone B2 : 8.74 €
DOM : 10.09 €

Polynésie Française,  Nlle Calédonie, Wallis et Futuna : 12.49 €

A noter un coefficient multiplicateur : si surface < 38 m2 de 1.2  et si >
de 0.7 + 19/Surface

A noter également un plafond de ressource qui a été revalorisé.

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Un décret précise les clauses du bail d’habitation

La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d’un contrat type pour l’élaboration des baux d’habitation à usage de résidence principale. Les textes d’application viennent d’être publiés au journal officiel.  Un décret définit ces contrats types et un arrêté précise le contenu de la notice d’information rappelant les principaux droits et obligations des parties qui devra être annexée au bail.

Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er août 2015.

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Sort de la plus value latente en LMNP en cas de donation

Une réponse ministérielle précise le sort fiscal de la plus-value latente
lors de la transmission à titre gratuit d’un immeuble loué sous le régime
de la location meublée non professionnelle.

Le Sénateur Christophe-André Frassa interroge le ministère des finances sur
les conséquences de la donation d’un bien immobilier loué meublé sous le
régime du loueur en meublé professionnel. Que devient la plus-value
latente?

Inscrit à l’actif. Le secrétaire d’Etat chargé du budget rappelle que selon
une jurisprudence constante (notamment, arrêt du Conseil d’État n° 84803 du
10 juillet 1925), les revenus tirés de la location meublée exercée à titre
habituel relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, les loueurs en meublé
doivent respecter les obligations fiscales correspondant à cette catégorie
de revenus. Ainsi, s’ils sont soumis, de plein droit ou sur option, à un
régime réel d’imposition, ils doivent tenir une comptabilité, un compte de
résultats et un bilan à l’actif duquel ils inscrivent les biens loués. Le
sénateur se demande si la donation de ce bien loué meublé et inscrit au
bilan conduit à une imposition de la plus-value latente comme un bénéfice,
sachant que la cession relève du régime des plus-values immobilières des
particuliers.

Réponse du Secrétariat d’État, auprès du ministère des finances et des
comptes publics, chargé du budget

Conformément à une jurisprudence constante (notamment, arrêt du Conseil
d’État n° 84803 du 10 juillet 1925), les revenus tirés de la location
meublée exercée à titre habituel sont soumis à l’impôt sur le revenu dans
la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Aussi, les
loueurs en meublé sont soumis aux obligations fiscales correspondant à
cette catégorie de revenus. En particulier, s’ils sont soumis, de plein
droit ou sur option, à un régime réel d’imposition, ils doivent tenir une
comptabilité, un compte de résultats et un bilan à l’actif duquel ils
inscrivent les biens loués. Aux termes du 2 du IV de l’article 155 du code
général des impôts (CGI), l’activité est exercée à titre professionnel
lorsqu’un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au registre du
commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel et que les
recettes annuelles retirées de cette activité excèdent à la fois un montant
de 23 000 € et le montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal. À
défaut de remplir les trois conditions cumulatives, l’activité est
considérée comme exercée à titre non professionnel. En application du VII
de l’article 151 septies du code général des impôts (CGI), les plus-values
réalisées lors de la cession des biens immobiliers faisant l’objet d’une
location meublée exercée à titre non professionnel sont soumises au régime
des plus-values immobilières des particuliers, défini aux articles 150 U à
150 VH du même code. En application du I de l’article 150 U du CGI, sont
imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux
d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Sont hors du champ
d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit. Il est donc
confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une
location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait
générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.

Question écrite n° 14933 JO Sénat du 28/05/2015

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Immobilier locatif … Quid de la déduction des intérêts en cas de renégociation ?

Il faut alors qu’il s’agisse d’un emprunt dit « substitutif » pour continuer à être déductible.

Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt. La règle vaut également lorsque le capital emprunté est inférieur aux sommes restant dues.

Seuls peuvent être admis en déduction, en vertu des dispositions, qui ont un caractère limitatif, de l’article 31, I-1° -d du CGI, les intérêts des dettes directement engagées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’une propriété.

Lorsque le contribuable contracte un emprunt en vue du remboursement d’un emprunt antérieur dont les intérêts ont été admis en déduction en application de l’article 31, I-1° -d du CGI, la déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt n’est admise qu’à la condition qu’il y ait, entre l’emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l’objet de l’endettement.

Cette condition doit être regardée comme satisfaite si, dès la mise à disposition des fonds correspondants, le produit du nouvel emprunt est utilisé dans son intégralité par le contribuable pour rembourser l’emprunt antérieur et désintéresser ainsi le créancier initial. Il en va également ainsi alors même que le nouvel emprunt, dont le montant est inférieur à celui des sommes restant à rembourser au titre de l’emprunt initial, n’opère qu’un remboursement partiel de l’emprunt initial dont une partie se poursuit et fait ultérieurement l’objet d’un rééchelonnement.

Lorsque l’acte de vente prévoit que le prix d’acquisition d’un immeuble sera versé pour partie le jour de la vente et, pour le solde, selon un échéancier comportant, d’une part, le règlement échelonné de quatre versements annuels de capital assortis d’intérêts et, d’autre part, le versement d’un solde final en capital assorti d’intérêts, les facilités de paiement assorties d’intérêts ainsi consenties lors de cette vente ne peuvent être regardées comme de « simples modalités de règlement » mais doivent s’analyser comme un crédit pour l’application des dispositions de l’article 31 du CGI.

Par suite, pour que soit admise la déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit par l’acquéreur pour financer partiellement ce crédit antérieur, l’intéressé doit justifier que cet emprunt a été intégralement consacré au remboursement de ce crédit dès la mise à disposition des fonds correspondants.

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Locatif : quelles sont les dettes dont les intérêts sont déductibles

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l’héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu’ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d’un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n’est pas récupérable.
    De même, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble restent déductibles même si l’immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu’il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l’obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
    indemnité d’éviction : Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer une indemnité d’éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l’indemnité d’éviction n’est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l’emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.
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Stratégies en cas de cession immobilière lors d’expatriation

Concernant l’impôt sur la plus value immobilière, il existe plusieurs stratégies d’optimisation de cet impôt lorsque vous êtes non résident.

1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c’est exonéré en tant que résidence principale. En effet, étant dans ce cas toujours résident fiscal français, vous bénéficierez de l’exonération pour cession de sa résidence princiaple.

2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l’avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c’est exonéré d’impôt sur la plus value à hauteur de 150.000 euros de plus value après abattement. En effet, il faut entre autre, que vous soyez ressortissant européen et que vous n’ayez pas loué votre bien immobilier au 1er janvier de l’année avant la cession (exonération plafonnée à 150.000 euros) ou que vous revendiez durant les 5 premières années après votre départ même si c’est loué exonération plafonnée à 150.000 euros.

3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l’avez entre temps loué : taxation de 19% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, si votre bien immobilier est détenu depuis plus de 22 ans , vous serez exonéré d’impôt sur la plus value (sous certaines conditions), sauf pour les prélèvements sociaux (30 ans). Concernant les prélèvements sociaux, comme déjà indiqué cela pourrait prochainement évoluer suite à la décision de la CJUE.

4ème cas : si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, vous pouvez éventuellement au lieu d’investir directement dans un bien et payer l’impôt sur les plus values (+ les prélèvements sociaux) lors de la revente, investir au sein de votre contrat d’assurance vie (ou en ouvrir un pour l’occasion). En effet, vous pouvez choisir une unité de compte investi dans l’immobilier ou en parts de SCPI et lorsque vous arbitrez cette unité de compte, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux !

D’autres stratégies peuvent également être évoquées mais celles ci vont dépendre de votre lieu de résidence fiscale. Par exemple, la donation d’un bien avant sa cession purge l’impôt sur la plus value. Mais attention à la double taxation de la donation (en fonction du pays d’expatriation).

N’oubliez pas de faire également un bilan patrimonial expatriation !

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