Les plafonds de loyer 2016 du Pinel …

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires dans le cas du
Duflot-Pinel, qui diffèrent selon le lieu de situation du logement et le
dispositif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier.

Les plafonds applicables aux baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2016
dans le cadre de ces différents dispositifs viennent d’être publiés par
l’administration dans une mise à jour de sa base Bofip du 29 janvier 2016.

Par rapport aux plafonds de 2015 (hors outre-mer), les plafonds de loyers
ont été revalorisés de 0,08 % et les plafonds de ressources de 0,06 %.
Pour les consulter :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html?identifiant=BOI–20150521

Publié dans Loi Pinel | Comments Off on Les plafonds de loyer 2016 du Pinel …

Location meublée professionnelle ou non-professionnelle ?

Location meublée professionnelle ou non-professionnelle ?

La location meublée peut être professionnelle ou non professionnelle , les implications fiscales sont différentes.

La location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal,lorsque certaines conditions sont réunies :

– le loueur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, sauf quand elle s’accompagne de la fourniture de prestations lui conférant une nature commerciale (ex : nettoyage des locaux, lavage du linge, etc.), la location en meublé est une opération civile. C’est pourquoi certains greffes des tribunaux de commerce refusent alors l’inscription au registre. Dans ce cas, l’administration fiscale accepte alors de passer outre cette condition si le loueur justifie du refus opposé par le greffe.
– Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
– Ces recettes doivent excéder les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

La location meublée est qualifiée de « non-professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque l’une de ces deux conditions n’est pas remplie.

Le régime d’imposition des revenus :

La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Suivant l’importance des revenus, les contribuables sont astreints à des obligations plus ou moins contraignantes :

– le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 32 600 €. La déclaration fiscale se fait directement sur l’imprimé de déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042). Le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel ou pour le régime réel simplifié.

– le régime du bénéfice réel simplifié s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 32 600 € et inférieur à 234 000 €. La déclaration se fait sur un imprimé spécifique (imprimé n° 2031),
accompagnée de divers documents comptables, mais simplifiés (bilan simplifié, tableau des immobilisations, etc.). Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel.

– le régime du bénéfice réel s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 234 000 €. La déclaration fiscale doit être faite aussi sur l’imprimé 2031 et doit être accompagnée de documents comptables annexes plus détaillés.

Publié dans Investissement, Location Meublé | Comments Off on Location meublée professionnelle ou non-professionnelle ?

C’est quoi PATRIM pour l’évaluation ISF de son immobilier ?

Patrim est une interface ouverte par la Direction générale des finances publiques depuis le 2 janvier 2014 et qui permet à un contribuable redevable de l’ISF ou de droits de succession d’obtenir une estimation de la valeur vénale de ses biens immobiliers par comparaison avec les opérations immobilières réalisées à proximité du lieu où se trouvent ses biens.

Le décret d’application du 2 août 2013 prévoit clairement que les simulations effectuées par un contribuable ne pourront pas être utilisées par l’administration fiscale dans le cadre d’un contrôle des déclarations fiscales. Ainsi le risque ne réside pas, du moins en principe, dans l’utilisation de l’interface.

Il pourrait cependant résider dans l’inutilisation de l’interface par un contribuable, ce que l’administration fiscale, à l’occasion d’un contrôle, pourrait considérer comme un manque de diligence susceptible de faciliter la qualification de manquement délibéré du contribuable qui aurait sous-évalué la valeur d’un bien immobilier. Ce manquement délibéré étant sanctionné par une majoration de 40% de l’impôt ainsi que par des intérêts de retard.

Publié dans Investissement, ISF | Comments Off on C’est quoi PATRIM pour l’évaluation ISF de son immobilier ?

La taxe 2016 sur les loyers des micro-logements est fixé

Pour les loyers perçus en 2016 pour des logements dont la surface n’excède pas 14 m² situés dans les zones tendues, le montant du loyer mensuel hors charges au-delà duquel la taxe visée à l’article 234 du Code Général des Impôts s’applique est fixé à 41,64 euros par mètre carré de surface habitable.

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, Investissement | Comments Off on La taxe 2016 sur les loyers des micro-logements est fixé

L’immobilier en cas d’expatriation en 4 réponses

vendre l’un de mes biens immobiliers détenu en France,   dans   quel   Etat  devrais-je  m’acquitter  de  l’impôt  sur  la plus-value ? 

Réponse : EN FRANCE. Les plus-values de cession de biens immobiliers situés en  France,  réalisées  par  des  résidents  fiscaux  français  sont,  sauf exception,  imposable  en  France  au  taux  de  19%  (taux  applicable aux personnes physiques) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Expatrié   depuis  peu,  je  souhaite  céder  mon  ancienne  résidence principale. Suis je redevable de l’impôt sur la plus value ? 

Réponse  : NON. Sous certaines conditions, la première cession est exonérée partiellement d’impôt sur la plus value (abattement de 150.000 euros)..

Non  résident  fiscal  français,  suis-je toujours redevable de la taxe d’habitation sur mes biens immobiliers détenus en France ? 

Réponse  :  OUI, EN PRINCIPE. Les contribuables qui détiennent en France un bien  immobilier sont assujettis à la taxe d’habitation s’ils conservent la disposition  de  leur bien. En revanche, si le bien immobilier est donné en

location  le  paiement  de  la  taxe d’habitation imputera au locataire. De même,  si  le  logement n’est pas habitable, la taxe d’habitation n’est pas due.


Non résident fiscal français, je possède un bien immobilier en France, suis-je redevable de la taxe foncière ? 

Réponse  :  OUI.  Les  contribuables  qui  détiennent  en  France  un  bien immobilier  sont  redevable  de  la  taxe  foncière, et ce sur toutes leurs propriétés qu’elles soient bâties ou non bâties.

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat | Comments Off on L’immobilier en cas d’expatriation en 4 réponses

La fiscalité de l’économie collaborative (Airbnb, …)

L’économie collaborative via une plateforme Internet (Airbnb par exemple), procurent pour la plupart des particuliers un complément de revenu qui pour certains peut représenter une véritable activité qui de fait devient commerciale.

L’économie collaborative recouvre, à la fois, des plateformes d’échanges de biens et de services entre particuliers sans recherche de profit et des plateformes d’offres commerciales.

A noter que les revenus retirés des plateformes de partage, qui visent non pas à gagner de l’argent mais à partager des frais comme le site de covoiturage Blablacar …, ne sont en effet pas imposables, et ne sont donc pas concernés par cette mesure.

Qui est taxé et comment ?

En théorie, les revenus des particuliers sur les plateformes Internet sont imposables dans les conditions de droit commun (donc en fonction de la nature de leurs revenus, soit du BIC, BNC …).

Le législateur a instauré des mesures d’informations spécifiques, obligatoires, de la part de ces plateformes à l’égard de leurs utilisateurs résidant en France ou qui réalisent des ventes ou des prestations de service en France.

Le respect de ces mesures étant soumis au contrôle de l’administration fiscale.
Les plateformes « collaboratives » auront l’obligation d’informer les utilisateurs de leurs obligations fiscales et sociales (article 242 bis du CGI et article L 114-19 du CSS) : ainsi, les entreprises, quel que soit leur lieu d’établissement, qui mettent en relation à distance, par voie électronique, des personnes en vue de la vente d’un bien, de la fourniture d’un service ou de l’échange ou du partage d’un bien ou d’un service sont tenues de fournir, à l’occasion de chaque transaction, une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales qui incombent aux personnes qui réalisent des transactions commerciales par leur intermédiaire.

Elles sont également tenues de mettre à disposition un lien électronique vers le site des administrations permettant de se conforter à ces obligations.

Ces entreprises auront en outre l’obligation de transmettre aux utilisateurs, en janvier de chaque année un document récapitulant le montant brut des transactions dont elles ont connaissances et qu’ils ont perçu par leur intermédiaire, au cours de l’année précédente.
Les plateformes concernées devront obligatoirement faire certifier chaque année, par un tiers indépendant, le respect, au titre de l’année précédente, des obligations d’information décrites ci-dessus.

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Immobilier parisien, Investissement | Comments Off on La fiscalité de l’économie collaborative (Airbnb, …)

La location meublée d’une partie de l’habitation principale à des saisonniers est exonérée

L’article 35 bis du Code Général des Impôts prévoit actuellement une exonération d’impôt sur le revenu pour les produits réalisés par des personnes louant ou sous-louant, en meublé, tout ou partie de leur habitation principale lorsque cette location meublée constitue la résidence principale des locataires.
L’exonération est également subordonnée à la fixation du loyer « dans des limites raisonnables » : pour les revenus de 2015, les plafonds publiés par l’administration s’élèvent à 184 € par m2 en Ile-de-France et à 135 € par m2 dans les autres régions.
L’article 18 de la loi de finances rectificative pour 2015 étend cette exonération d’impôt aux produits de la location en meublé correspondant à la résidence temporaire d’un salarié saisonnier.

Une question fiscale, la réponse ici …

 

Publié dans Fiscalité, Location Meublé | Comments Off on La location meublée d’une partie de l’habitation principale à des saisonniers est exonérée

Stratégies en cas de cession immobilière lors d’expatriation en 2016

Concernant l’impôt sur la plus value immobilière, il existe plusieurs stratégies d’optimisation de cet impôt lorsque vous êtes non résident.

1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c’est exonéré en tant que résidence principale. En effet, étant dans ce cas toujours résident fiscal français, vous bénéficierez de l’exonération pour cession de sa résidence princiaple.

2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l’avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c’est exonéré d’impôt sur la plus value à hauteur de 150.000 euros de plus value après abattement. En effet, il faut entre autre, que vous soyez ressortissant européen et que vous n’ayez pas loué votre bien immobilier au 1er janvier de l’année avant la cession (exonération plafonnée à 150.000 euros) ou que vous revendiez durant les 5 premières années après votre départ même si c’est loué exonération plafonnée à 150.000 euros.

3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l’avez entre temps loué : taxation de 19% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, si votre bien immobilier est détenu depuis plus de 22 ans , vous serez exonéré d’impôt sur la plus value (sous certaines conditions), sauf pour les prélèvements sociaux (30 ans).

4ème cas : si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, vous pouvez éventuellement au lieu d’investir directement dans un bien et payer l’impôt sur les plus values (+ les prélèvements sociaux) lors de la revente, investir au sein de votre contrat d’assurance vie (ou en ouvrir un pour l’occasion). En effet, vous pouvez choisir une unité de compte investi dans l’immobilier ou en parts de SCPI et lorsque vous arbitrez cette unité de compte, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux !

D’autres stratégies peuvent également être évoquées mais celles ci vont dépendre de votre lieu de résidence fiscale. Par exemple, la donation d’un bien avant sa cession purge l’impôt sur la plus value. Mais attention à la double taxation de la donation (en fonction du pays d’expatriation).

N’oubliez pas de faire également un bilan fiscal expatriation !

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Immobilier parisien | Comments Off on Stratégies en cas de cession immobilière lors d’expatriation en 2016

Protéger le conjoint sur la résidence principale

Par l’effet direct du mariage (et non au titre des droits successoraux), le conjoint survivant qui occupait effectivement le logement au moment du  décès, à titre d’habitation principale, a le droit de continuer à l’occuper gratuitement pendant l’année qui suit le décès.

Ce droit lui est attribué automatiquement, sans aucune formalité, et ce même s’il renonce à la succession ou s’il vivait séparément du défunt.
Toute disposition contraire contenue dans un testament ou autre acte est sans valeur.

Droit d’habitation et d’usage viager :

Le conjoint survivant a :

–       un droit d’habitation sur le logement qu’il occupait effectivement à l’époque du décès, à titre d’habitation principale ;
–       et un droit d’usage sur le mobilier qui le garnit, compris dans la succession.

Ce droit viager n’est pas automatique. Il faut que :

–       le conjoint exprime sa volonté d’en bénéficier dans l’année qui suit le décès. Passé ce délai d’un an, ces droits lui sont définitivement fermés ;

–       le défunt ne se soit pas exprimé en sens contraire dans un testament authentique. Il aurait notamment pu faire un tel choix de son vivant pendant l’instance de divorce ou la séparation de corps, non achevée au moment du décès. A noter que si le conjoint survivant est privé du droit viager sur le logement, le fait d’opter pour une part successorale égale à
la totalité de la succession en usufruit  lui permet de recueillir l’usufruit du logement.

La valeur des droits viagers d’usage et d’habitation s’impute sur la valeur de la part successorale reçue par le conjoint.

Le droit d’usage et d’habitation représente une valeur patrimoniale évaluée par le notaire en charge du règlement de la succession .

www.joptimiz.com

Publié dans Résidence Principale | Comments Off on Protéger le conjoint sur la résidence principale

Les charmes fiscaux de la SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier

Les sociétés civiles immobilières peuvent relever du régime fiscal applicable aux sociétés commerciales et être ainsi soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette situation se présente soit sur option spécifique du contribuable soit par  suite  la mise en location meublée des biens immobiliers appartenant à la SCI.

Le  choix de ce régime fiscal conduit l’investisseur à s’interroger sur les avantages  et  les  inconvénients  de  cette  formule et ce sur la durée de l’exploitation.  Les  incidences  financières de ce choix seront envisagées aux deux principales étapes : l’exploitation puis la cession.

–       Incidences financières durant l’exploitation du bien

Le  résultat est calculé en respectant les règles applicables aux bénéfices industriels  et  commerciaux.  Ainsi  la  base  imposable est constituée du montant des recettes sous déduction :
o       des dépenses engagées dans l’intérêt de la société,
o       des  dotations  aux amortissements de l’investissement. Il est ainsi pratiqué une déduction de charges calculées et non payées.

Le  résultat,  s’il  est positif, est ensuite imposé au taux de l’impôt sur les  sociétés c’est-à-dire à 15 % jusqu’à un résultat de 38.120 € et 33,1/3 % au-delà.

–       Incidences financières lors d’une cession du bien

Ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :

o       aucune  exonération  sur les plus-values n’est possible. Il n’existe aucune atténuation en fonction de la durée de détention.
o       bien  au contraire, la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître  dans  le  temps  compte  tenu  de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.

Le  régime  de  l’impôt  sur  les  sociétés  est  plus attractif quant à la recherche  de  l’autofinancement  initial  du  bien. Cependant, la taxation prohibitive  en cas de cession du bien immobilier conduit souvent à écarter cette  option  d’exploitation.  L’imposition  est  telle que cela aboutit à rendre invendable (sauf à pratiquer une importante décote sur le prix), les parts  de  la société qui le détient (la plus-value sur cession de parts ne
relevant  pas  des plus-values immobilières mais des plus-values de cession de valeurs mobilières).

De   plus,  pour  que  l’associé  puisse  appréhender  personnellement  les liquidités issues de la cession, il sera alors nécessaire de procéder à une distribution de dividendes. Or, les distributions de dividendes de sociétés soumises  à  l’IS  sont imposées aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % ainsi  qu’au  barème  de  l’Impôt  sur  le  Revenu  (après application d’un abattement de 40 %).

Une question fiscale ? la réponse ici …

 

Publié dans Fiscalité, Immobilier des expat, Investissement, SCI | Comments Off on Les charmes fiscaux de la SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier