Le viager et sa fiscalité …

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Pour le bouquet … pensez à le réinvestir dans l’assurance-vie pour vous fournir des revenus complémentaires et transmettre le bouquet dans de bonnes conditions fiscales !

Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l’usufruit.

Quelle est la fiscalité ?

En matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 
70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30% si il est âgé de plus de 69 ans

En matière d’ISF 

Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

Impôts locaux :

La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.

La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant.

Plus-values 

Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.

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Vendre ou louer pendant l’expatriation ? combien ça coûte ?

Notre équipe joptimiz.com vous propose de réaliser un bilan fiscal et patrimonial dans le cadre de votre expatriation (sous 72 h) et de vous apporter les solutions d’optimisation fiscale en fonction des informations que vous nous avez communiquées.

Cette expertise s’adresse aux expatriés (ou futurs expatriés) qui souhaitent :

  • optimiser fiscalement leur situation de non résident fiscal français ;

  • protéger leurs enfants et/ou leur conjoint ;

  • investir de manière judicieuse en France ;

  • connaitre ce qu’ils peuvent conserver ou non en France en tant que produits d’investissement ;

  • bénéficier des nouvelles lois en matière d’impatriation ;

  • réduire les impacts fiscaux (ISF, plus value, droits de mutation, …) suite à leur expatriation ;

  • ET connaitre tous nos conseils quant à leur situation.

Ce bilan vous permettra de réduire les impacts fiscaux de vos opérations, de les sécuriser en tant que non résident et d’anticiper votre éventuel retour en France.

Ce que vous ne retrouverez pas :

  • des incitations d’achat de produits bancaires, d’assurance ou autres,

  • des solutions commerciales non adaptées,

  • des conseils standardisés réalisés par des logiciels patrimoniaux.

Ce service vous sera facturé 80 euros (paiement CB sécurisé paypal).


Nous vous proposons enfin avec ce bilan de recevoir tous les actes et formulaires nécessaires à votre situation d’expatrié.

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Expatrié, mettre votre appartement parisien en location touristique ?

A Paris, les locaux d’habitation sont protégés : transformer un logement en location touristique nécessite une autorisation préalable, car cette location devient alors une activité économique (quels sont les impôts ?)

Ces dispositions ne concernent pas la location pour de courtes durées de sa résidence principale, qui, elle, ne nécessite pas d’autorisation dans la limite de 120 jours maximum par an.

Une autorisation préalable

La loi prévoit qu’une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de transformer un logement en location de courte(s) durée(s) pour des durées inférieures à 1 an (ou 9 mois pour un étudiant). Cette autorisation n’est pas nécessaire lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur.

Une nécessaire compensation

La réglementation prévoit que cette autorisation peut être accordée sous réserve de transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (par exemple un bureau ou un commerce), situés dans le même arrondissement. Cette compensation a pour but la préservation des surfaces à usage d’habitation dans l’arrondissement, et le maintien de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Le demandeur peut proposer cette compensation sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers (organisme HLM par exemple) qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit.

Les surfaces minimales à offrir en compensation dépendent du secteur où se situe votre logement (voir Paris.fr/meubles-touristiques).

Une déclaration sur l’honneur

Le loueur qui propose un logement sur une plateforme numérique doit obligatoirement fournir, à la société gérant cette plate-forme, une déclaration sur l’honneur attestant du respect des obligations de déclaration et d’autorisations préalables auprès de la Mairie de Paris (article L 324-2-1 du Code du Tourisme).

La Ville a demandé aux sociétés concernées d’assurer une application effective de ce dispositif légal.

Pour pouvoir proposer une location touristique de courte durée, il faut se mettre en conformité avec les réglementations et en conséquence faire un certain nombre de démarches auprès de la Mairie de Paris.

Notre partenaire à Paris pour de la location meublée

Quelle sanction en cas d’absence d’autorisation ?

Sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de

50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation) : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).

En savoir plus : http://www.paris.fr/meubles-touristiques

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Encadrement des loyers à Lille : le dispositif annulé

Saisi d’une demande d’annulation de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence à Lille, le tribunal administratif de Lille (TA Lille du 17-10-2017 n° 1610304) décide que cet arrêté est contraire aux dispositions législatives fixant l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Pour rappel, l’encadrement des loyers prévoit que, lors de la signature d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse pas dépasser le montant d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral de plus de 20 %, ni lui être inférieur de plus de 30 %.

Ce dispositif était appliqué à Lille depuis le 1er février 2017.

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La fiscalité de la résidence principale

Fiscalité de la résidence principale :

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF  : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

L’assurance-vie est également un excellent moyen de transmettre son patrimoine hors succession !

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

Attention, les réductions d’impôt sont limitées par le plafonnement des niches fiscales.

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Notre simulateur IFI 2018

L’impôt sur la fortune immobilière viserait à taxer uniquement les actifs immobiliers, à l’exclusion des actifs mobiliers, détenus par les personnes physiques au-delà d’un certain seuil et selon un barème progressif. Il remplacerait l‘ISF.

Les expatriés sont également concernés par l’IFI.

La réforme de l’IFI devrait entrer en vigueur en janvier 2018. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplacera l’ISF à compter du 1er janvier 2018 suite au projet de loi de finances pour 2018.

Nous avons créé ce simulateur pour estimer votre impôt.

simulateur IR

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Attention aux SCI en cas de location meublée …

Une SCI qui, l’été, loue en meublé les locaux qu’elle met à la disposition gratuite de ses associés le reste du temps exerce une activité commerciale. Le caractère répétitif de la location empêche de considérer l’activité comme étant occasionnelle. La cour administrative d’appel de Versailles rappelle qu’une société civile immobilière qui donne habituellement à bail des locaux meublés doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du Code Général des Impôts la rendant, par suite, passible de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206,2 du même code.

Une question fiscale ? Nos Experts vous répondent …

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Hausse des prélèvements sociaux dès 2017 !

Les députés ont adopté en fin de semaine l’article 7 du PLFSS pour 2018 instaurant une augmentation de 1.7 % du taux de la CSG portant ainsi le taux global des prélèvements sociaux à 17.2 % (contre 15.5% en application de la réglementation en vigueur).

La question des modalités d’application dans le temps de ce nouveau taux a été clarifié par un amendement déposé par le gouvernement.

Ces modalités seraient désormais les suivantes :

  • Application à compter du 1er janvier 2018 pour les produits de placement pour lesquels les prélèvements sociaux sont appliqués lors de leur versement (ex : intérêts des CSL, des PEL et CEL ouverts à compter du 1er janvier 2018, dividendes…)
  • Application à compter de l’imposition des revenus 2017 pour les revenus du patrimoine. Contrairement à ce que prévoyait le PLFSS tel que présenté en conseil des ministres le 11 octobre dernier, l’augmentation du taux s’appliquerait donc aux plus-values générées au titre des cessions réalisées en 2017.

Les revenus du patrimoine :

•             Revenus fonciers

•             Rentes viagères

•             Revenus de capitaux mobiliers

•             Plus-values mobilières

•             Revenus entrant dans la catégorie des BIC, BNC, BA sauf s’ils sont assujettis à la contribution sur les revenus d’activité

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Quelle déclaration pour l’immobilier détenu par un expat ?

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est cependant différente que vous soyez résident fiscal français ou non (mais la base de taxation restera la même avec l’application de la règle du forfait ou réel).

Les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France doivent en principe déposer l’année du départ ou du retour en France 2 déclarations n° 2044 :

  • l’une comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période précédant le départ ou le retour en France,
  • l’autre comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période suivant le départ ou le retour en France.

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Ces éléments sont ensuite à reporter dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR en fonction de la période considérée.

Toutefois, à titre de règle pratique, l’administration fiscale admet que, lorsque les revenus fonciers afférents aux 2 périodes proviennent des mêmes immeubles, le contribuable puisse déposer une seule déclaration n° 2044 pour l’année entière et répartir le résultat correspondant aux 2 périodes au prorata de leur durée respective dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR.

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Dégrèvement progressif de la taxe d’habitation sur la résidence principale

Conformément à l’engagement de campagne du Président de la République, il est proposé d’instaurer à compter des impositions 2018 un dégrèvement progressif sur trois ans de la taxe d’habitation due à raison de la résidence principale. 80 % des foyers devraient être dispensés de ce paiement d’ici à 2020.

Ce nouveau dégrèvement concernera les foyers dont le revenu fiscal de référence n’excède pas 27 000 € pour un célibataire, majoré de 8 000 euros pour chacune des deux premières demi-parts puis de 6 000 euros par demi-part supplémentaire. Afin d’éviter des effets de seuil, un dégrèvement dégressif est prévu pour les foyers se situant entre ces limites et 28 000 € pour une part (majoré de 8 500 € pour les deux demi-parts suivantes) soit 45 000 € pour un couple (majoré de 6 000 € par demi-part supplémentaire).

Pour les foyers bénéficiaires, le dégrèvement sera de 30 % en 2018 puis de 65 % en 2019.

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