Exonération de la CSG CRDS pour certains expatriés

Suite à la Loi de Finances pour la Sécurité Sociale 2019, seraient désormais exonérées de CSG et de CRDS les personnes qui relèvent du régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre état membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse et ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.

Cette exonération ne s’appliquerait pas au nouveau prélèvement de solidarité au taux de 7.5%.

Les modalités de justifications des conditions requises ne sont pas définies dans le texte qui renvoie à un décret ultérieur.

Cette mesure s’appliquerait :

–              A compter de l’imposition des revenus 2018 s’agissant des revenus du patrimoine (tels que les plus-values sur cessions de valeurs mobilières réalisées par les personnes physiques résidentes fiscales françaises, les revenus fonciers perçus par des personnes physiques quelle que soit leur résidence fiscale) ;

–              Aux faits générateurs intervenants à compter du 1er janvier 2019 pour les revenus de placement et assimilés (tels que les intérêts et dividendes perçus par les personnes physiques résidentes fiscales françaises, les plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques quelle que soit leur résidence fiscale).

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La distribution en nature d’un immeuble n’est pas soumis aux droits de mutation

La remise d’un immeuble en paiement du dividende ne constitue pas une cession à titre onéreux de l’immeuble. L’opération ne donne donc pas lieu au paiement des droits de mutation. C’est ce qui ressort de la réponse Grau : AN 15-5-2018 n° 3508

Attention cependant, l’attribution aux associés de produits en nature, telle que par exemple la remise d’un immeuble, constitue une distribution taxable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

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L’investissement immobilier et l’expatriation …

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

L’immobilier rentre dans la base de taxation de l’IFI des expatriés.

Le prélèvement à la source à partir de 2019 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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La loi Elan est publiée avec l’encadrement des loyers …

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique vient d’être publiée au Journal officiel du samedi 24 novembre 2018. Ce texte introduit de nouveau la possibilité pour certaines communes au marché locatif tendu de mettre en place un encadrement des loyers.

Attention, cette loi renforce également les pénalités pour les locations saisonnières abusives.

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PLF 2019 : un amendement proroge le Censi-Bouvard

PLF 2019 : un amendement proroge le Censi-Bouvard

Un amendement voté dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2019 proroge le « Censi-Bouvard », ou location meublée non professionnelle (LMNP) jusqu’au 31 décembre 2021.

Ce dispositif Censi-Bouvard est accordé aux personnes physiques qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, qu’elles destinent à une location meublée exercée à titre non professionnel.

Le logement doit être situé dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ou pour étudiants.

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Les dépenses qui peuvent être mises à la charge des locataires

Aux recettes brutes s’ajoute le montant des dépenses par nature déductibles incombant au propriétaire qui ont été mises conventionnellement à la charge des locataires.

Les dépenses payées par les locataires sont ajoutées aux recettes brutes lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

·         les dépenses doivent avoir été directement payées à des tiers par le locataire en lieu et place du propriétaire ou remboursées au propriétaire,

·         les locataires doivent être tenus au paiement de ces dépenses par une clause expresse de leur bail. Le montant des travaux effectués par le locataire, en l’absence de toute obligation contractuelle, ne peut donc être retenu pour la détermination du revenu brut foncier.

Lorsque les 2 conditions énumérées ci-dessus sont satisfaites, il convient notamment d’ajouter aux recettes brutes :

·         le montant des réparations autres que les réparations locatives payées par le locataire (travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, de grosses réparations) ;

·         les impôts à la charge du propriétaire et acquittés par les locataires (en particulier la taxe foncière) ;

·         les primes d’assurance contre des risques dont le propriétaire est responsable. Toutefois, dans la mesure où elles constituent des dépenses déductibles, ces sommes peuvent être ultérieurement retranchées du revenu brut pour la détermination du revenu net. Or, le propriétaire peut ne pas connaître exactement le montant des dépenses payées directement pour son compte par le locataire ou, tout au moins, ne pas être en mesure d’en fournir la justification. Le fisc admet que le propriétaire peut, s’il le désire, faire purement et simplement abstraction du montant de ces sommes tant en recettes qu’en dépenses.

Cela doit être indiqué dans les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale (sur les lignes 212 ou 422).

A noter l’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’IR à compter du 1er janvier 2019. Les mesures transitoires indissociables de l’instauration du prélèvement à la source, notamment le CIMR, s’appliqueront elles aussi en 2018.

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Astuces pour financer son investissement locatif 

Choisissez le crédit pour votre investissement locatif 

Pour financer un investissement locatif, il est possible d’utiliser le crédit bancaire. Pour cela, il faut avoir pensé son investissement au préalable.

Le prévisionnel doit être clair et bien établi. Votre banquier pourra se laisser plus facilement convaincre de vous apporter 100% du montant du bien voire même une partie des travaux pour un appartement ancien nécessitant des rénovations. Mais cela sera possible uniquement si vous disposez d’un bon dossier et que le rendez-vous a bien été préparé en amont.

Le banquier pourra également se prémunir sur la valeur des loyers encaissés, si votre bien est situé dans une zone où la demande locative est forte, comme Paris par exemple. Il pourra tout de même vous demander d’apporter la valeur des frais de notaire.

 

 

Les différents crédits pour un investissement immobilier

Au moment de monter votre dossier de demande de crédit, il est important de définir à l’avance certaines données, notamment le type de taux désiré. Vous pouvez choisir un taux fixe ou un taux variable. Afin d’opter pour la solution la plus adaptée à votre projet, faites-vous conseiller par des spécialistes : votre conseiller financier ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Dans le cas où vous choisissez un taux variable, prenez garde de bien sélectionner un taux capé. Il vous faudra également déterminer le type de crédit.

Deux variantes sont possibles :

  • le crédit remboursable, que vous allez amortir au fil des mois ;
  • ou alors, le crédit in fine, dont vous rembourserez le capital en une seule fois au terme du contrat.

Enfin, il vous faudra négocier : le taux, les frais de dossier, les modalités de remboursement anticipé et la clause de transfert.

Les avantages d’un financement par crédit bancaire

Le fait de se faire financer par la banque par le biais d’un crédit immobilier offre de nombreux avantages.

L’immobilier est le seul placement qui permet d’avoir recours à ce financement.

Ainsi, vous investissez l’argent de la banque et non le vôtre. Vous pouvez alors investir des sommes plus importantes que simplement le montant de vos économies.

Ce mode de financement est également très intéressant car les taux sont, en ce moment, historiquement très bas.

Il est également possible de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs selon le régime d’imposition choisi. C’est par exemple le cas pour les investissements locatifs meublés si vous déclarez au réel.

Investissement-Locatif.com vous propose une solution clé en main : nous recherchons un bien, nous le rénovons, nous assurons l’ameublement et la décoration pour enfin gérer la location-gestion. Nous vous proposons un projet adapté à votre budget et à vos envies.

N’hésitez pas à nous contacter pour parler de ce projet ensemble.

(article provenant de notre partenaire investissement-locatif.com)

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Renforcement des obligations pour les locations court terme

Un amendement adopté au projet de loi de finance 2019 (PLF) renforce les obligations déclaratives et les sanctions pour les plateformes de réservations d’hébergements en ligne et les propriétaires, dans le cadre de la collecte de la taxe de séjour prévue au code général des collectivités territoriales.

L’obligation déclarative renforcée s’accompagne de sanctions plus lourdes. En cas de défaut de déclaration ou de perception de la taxe de séjour, les professionnels et les propriétaires encourent une amende d’un montant minimum de 750 euros et pouvant aller jusqu’à 12 500 euros. Lorsque la déclaration est fausse ou parcellaire, l’amende s’élève à 150 euros par inexactitude ou omission, sans que le montant total ne dépasse 12 500 euros.

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Puis-je déduire l’intégralité de mes dépenses faites en 2018 sur mes revenus fonciers en 2019 ?

NON.

Il convient ici de différencier deux types de charges : les charges pilotables et les charges non pilotables.

Les charges non pilotables, récurrentes, seront intégralement déductibles des revenus fonciers, quelle que soit leur date de paiement.

Les charges pilotables payées en 2018 sont déductibles du RNF dans les conditions de droit commun. Cependant, celles payées en 2019 ne sont déductibles qu’à hauteur de la moyenne des montants dépensés en 2018 et 2019.

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