La réduction d’impôt Pinel 2018

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, dont l’extinction était programmée pour le 31 décembre 2017, devrait être prorogé de 4 ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2021. Il serait toutefois recentré sur les zones A, A bis et B1 (et, quel que soit leur lieu de situation, aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense), et ce dès le 1er janvier 2018.

Par dérogation, les acquisitions de logements situés en zones B2 et C réalisées au plus tard le 31 décembre 2018 pourraient bénéficier du dispositif, sous réserve qu’une demande de permis de construire ait été déposée le 31 décembre 2017 au plus tard.

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Les travaux prévus dans une vente d’immeuble à rénover sont déductibles des revenus fonciers

CAA Nantes 29-6-2017 n° 16NT00954

Les dépenses liées aux travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover ne constituent pas un élément du prix d’acquisition de l’immeuble mais des charges, le cas échéant déductibles des revenus fonciers.

Le 23 octobre 2012, un couple conclut un contrat de vente d’immeuble à rénover par lequel il achète à Tours un ensemble immobilier, sur lequel le vendeur s’engage à réaliser des travaux de rénovation. Le jour de l’achat, le couple paye 146 500 € pour l’immeuble et s’engage auprès du vendeur pour des travaux d’un montant de 38 500 €, à verser ultérieurement en fonction de leur avancement. Deux mois plus tard, ces 38 500 € sont payés par les acheteurs.

En 2014, le couple adresse une réclamation à l’administration fiscale pour demander la déduction des 38 500 € de ses revenus fonciers déclarés en 2012. L’administration fiscale lui refuse la déduction en considérant, conformément à sa doctrine, que les dépenses liées aux travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble et donc une dépense en capital non déductible des revenus fonciers.

La cour administrative d’appel de Nantes relève toutefois que le transfert de propriété de l’immeuble et des constructions alors existantes a lieu le jour de la signature de l’acte authentique du contrat de vente d’immeuble à rénover, conformément aux dispositions des articles L 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. La double circonstance que le vendeur de l’immeuble conserve la maîtrise d’ouvrage des travaux réalisés ultérieurement (comme le prévoit l’article L 262-2 dudit code) et que l’accord sur le montant des travaux soit concomitant à la vente de l’immeuble ne suffit pas à conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d’une dépense en capital.

Infirmant la doctrine administrative, la cour juge donc que ces dépenses de travaux peuvent en principe constituer des charges déductibles des revenus fonciers.

En l’espèce, les contribuables n’auront toutefois pas gain de cause car ils n’ont pas été en mesure de justifier de la réalisation et de la nature des travaux et, en conséquence, de leur caractère déductible…

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Percevoir des revenus fonciers en tant qu’expatrié

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est cependant différente que vous soyez résident fiscal français ou non (mais la base de taxation restera la même avec l’application de la règle du forfait ou réel).

Les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France doivent en principe déposer l’année du départ ou du retour en France 2 déclarations n° 2044 :

  • l’une comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période précédant le départ ou le retour en France,
  • l’autre comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période suivant le départ ou le retour en France.

Ces éléments sont ensuite à reporter dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR en fonction de la période considérée.

Toutefois, à titre de règle pratique, l’administration fiscale admet que, lorsque les revenus fonciers afférents aux 2 périodes proviennent des mêmes immeubles, le contribuable puisse déposer une seule déclaration n° 2044 pour l’année entière et répartir le résultat correspondant aux 2 périodes au prorata de leur durée respective dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR.

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En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

(CAA Lyon 30 septembre 2010)

Après divorce ou séparation entraînant une imposition distincte, chacun des époux impute la moitié des déficits fonciers reportables afférents aux immeubles qui dépendaient de la communauté conjugale, y compris lorsque ces biens étaient
détenus par l’intermédiaire d’une SCI dont les parts, détenues inégalitairement entre les époux, faisaient partie de la communauté.

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Expatriation avant cession de la résidence principale : l’exonération partielle est constitutionnelle

Cons. const. 27-10-2017 n° 2017-668 QPC

Les Sages estiment conforme à la Constitution le fait de plafonner à 150 000 € l’exonération de plus-value immobilière pour les résidents français qui s’expatrient avant la cession de leur résidence principale.

Les particuliers non-résidents qui cèdent un immeuble en France sont redevables d’un prélèvement spécifique égal à 19 % de la plus-value réalisée, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (CGI art. 244 bis A et CSS art. L 136-7).

Contrairement aux résidents, ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de la résidence principale, cette exonération n’étant pas expressément visée par l’article 244 bis A, II-1° du CGI. Une exonération plafonnée à 150 000 € leur est en revanche réservée, sous certaines conditions, en cas de cession d’un logement en France (CGI art. 150 U, II-2°).

Ainsi, si au jour de la cession de son ancienne résidence principale, même réalisée dans un délai normal de vente, le cédant n’est déjà plus domicilié en France, l’exonération totale lui sera refusée ; il pourra au mieux prétendre à l’exonération partielle.

L’existence de ces régimes d’exonération distincts pour les résidents et certains non-résidents fiscaux est, selon le Conseil constitutionnel, en rapport avec l’objet de la loi et fondée sur des critères objectifs et rationnels. La différence de traitement est donc conforme à la Constitution.

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Le viager et sa fiscalité …

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Pour le bouquet … pensez à le réinvestir dans l’assurance-vie pour vous fournir des revenus complémentaires et transmettre le bouquet dans de bonnes conditions fiscales !

Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l’usufruit.

Quelle est la fiscalité ?

En matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédit-rentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 
70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30% si il est âgé de plus de 69 ans

En matière d’ISF 

Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l’usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.

Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.

Impôts locaux :

La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.

La taxe d’habitation doit être acquittée par l’occupant.

Plus-values 

Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.

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Vendre ou louer pendant l’expatriation ? combien ça coûte ?

Notre équipe joptimiz.com vous propose de réaliser un bilan fiscal et patrimonial dans le cadre de votre expatriation (sous 72 h) et de vous apporter les solutions d’optimisation fiscale en fonction des informations que vous nous avez communiquées.

Cette expertise s’adresse aux expatriés (ou futurs expatriés) qui souhaitent :

  • optimiser fiscalement leur situation de non résident fiscal français ;

  • protéger leurs enfants et/ou leur conjoint ;

  • investir de manière judicieuse en France ;

  • connaitre ce qu’ils peuvent conserver ou non en France en tant que produits d’investissement ;

  • bénéficier des nouvelles lois en matière d’impatriation ;

  • réduire les impacts fiscaux (ISF, plus value, droits de mutation, …) suite à leur expatriation ;

  • ET connaitre tous nos conseils quant à leur situation.

Ce bilan vous permettra de réduire les impacts fiscaux de vos opérations, de les sécuriser en tant que non résident et d’anticiper votre éventuel retour en France.

Ce que vous ne retrouverez pas :

  • des incitations d’achat de produits bancaires, d’assurance ou autres,

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Expatrié, mettre votre appartement parisien en location touristique ?

A Paris, les locaux d’habitation sont protégés : transformer un logement en location touristique nécessite une autorisation préalable, car cette location devient alors une activité économique (quels sont les impôts ?)

Ces dispositions ne concernent pas la location pour de courtes durées de sa résidence principale, qui, elle, ne nécessite pas d’autorisation dans la limite de 120 jours maximum par an.

Une autorisation préalable

La loi prévoit qu’une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de transformer un logement en location de courte(s) durée(s) pour des durées inférieures à 1 an (ou 9 mois pour un étudiant). Cette autorisation n’est pas nécessaire lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur.

Une nécessaire compensation

La réglementation prévoit que cette autorisation peut être accordée sous réserve de transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (par exemple un bureau ou un commerce), situés dans le même arrondissement. Cette compensation a pour but la préservation des surfaces à usage d’habitation dans l’arrondissement, et le maintien de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Le demandeur peut proposer cette compensation sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers (organisme HLM par exemple) qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit.

Les surfaces minimales à offrir en compensation dépendent du secteur où se situe votre logement (voir Paris.fr/meubles-touristiques).

Une déclaration sur l’honneur

Le loueur qui propose un logement sur une plateforme numérique doit obligatoirement fournir, à la société gérant cette plate-forme, une déclaration sur l’honneur attestant du respect des obligations de déclaration et d’autorisations préalables auprès de la Mairie de Paris (article L 324-2-1 du Code du Tourisme).

La Ville a demandé aux sociétés concernées d’assurer une application effective de ce dispositif légal.

Pour pouvoir proposer une location touristique de courte durée, il faut se mettre en conformité avec les réglementations et en conséquence faire un certain nombre de démarches auprès de la Mairie de Paris.

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Quelle sanction en cas d’absence d’autorisation ?

Sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de

50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation) : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).

En savoir plus : http://www.paris.fr/meubles-touristiques

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Encadrement des loyers à Lille : le dispositif annulé

Saisi d’une demande d’annulation de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence à Lille, le tribunal administratif de Lille (TA Lille du 17-10-2017 n° 1610304) décide que cet arrêté est contraire aux dispositions législatives fixant l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Pour rappel, l’encadrement des loyers prévoit que, lors de la signature d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse pas dépasser le montant d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral de plus de 20 %, ni lui être inférieur de plus de 30 %.

Ce dispositif était appliqué à Lille depuis le 1er février 2017.

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La fiscalité de la résidence principale

Fiscalité de la résidence principale :

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF  : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

L’assurance-vie est également un excellent moyen de transmettre son patrimoine hors succession !

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

Attention, les réductions d’impôt sont limitées par le plafonnement des niches fiscales.

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