Assouplissement du régime des Fonds d’investissement de proximité

Assouplissement du régime des Fonds d’investissement de proximité

A noter que plusieurs réformes en faveur du FIP ont été apportées par la Loi pacte (nouveauté 2019).

La loi PACTE assouplit les conditions de qualification des fonds d’investissement de proximité (FIP) pour ceux agréés par l’AMF à compter du 1er janvier 2019.

Les sociétés dans lesquelles le fonds investit devaient avant cette date exercer leurs activités dans une zone géographique limitée à 4 régions limitrophes. La loi supprime cette condition : la zone géographique n’est plus limitée ni à un nombre de région, ni à la condition de proximité géographique de ces dernières.

Par ailleurs, la condition selon laquelle l’actif d’un FIP qui est investi dans une même région ne peut excéder 50 % de la totalité de son actif est assouplie pour être fixée à 25 %.

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L’imposition des biens immobiliers en UK

Au Royaume-Uni comme en France, les rental income provenant de la location de biens immobiliers sont imposables à l’Income tax.

Pour la détermination du revenu imposable, le contribuable peut, dans certaines conditions et limites, faire valoir des allowable expenses. Les pertes éventuelles peuvent être imputées sur les revenus immobiliers constatés au cours de l’année d’imposition ou des années suivantes.

Comment sont déterminés les revenus taxables ?

Les revenus immobiliers sont constitués des loyers versés par les locataires.

A noter que les contribuables qui donnent en location une partie de leur unique ou principale habitation (« only or main home ») sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs y afférents à hauteur d’un certain montant qui évolue chaque année, et perdent corrélativement leur droit à la déduction des charges. Toutefois, les contribuables qui y ont un intérêt peuvent opter pour l’imposition de droit commun afin, notamment, de faire valoir leurs dépenses déductibles.

Une question fiscale ? la réponse ici >>

Le contribuable peut déduire de ses revenus immobiliers certaines dépenses à condition qu’elles soient engagées entièrement et exclusivement pour les besoins de la location. Tel est notamment le cas :

•  des dépenses d’entretien et de réparation (à l’exclusion des dépenses d’amélioration qui ne sont pas déductibles !) ;

•  des dépenses liées à la recherche d’un locataire, (frais de publicité …) ;

•  des honoraires des agents immobiliers ;

•  des intérêts d’emprunts immobiliers ;

•  de la « Council tax ;

•  …

Ne sont en revanche pas admises en déduction les « capital expenditure » qui ajoutent quelque chose au bien immobilier d’origine, améliorent ou valorisent l’existant.

C’est par exemple le cas :

•  de l’ajout d’une extension ;

•  du remplacement d’une cuisine par un modèle plus haut de gamme ;

•  …

Comment c’est ensuite imposé ?

L’impôt sur les revenus immobiliers est calculé sur l’ensemble des revenus locatifs nets. Ainsi, lorsque plusieurs immeubles sont donnés en location, les revenus et les dépenses de l’ensemble des propriétés doivent être globalisés afin de déterminer un profit ou une perte globale. On parle alors d' »overall profit or loss ».

Lorsque le résultat fait apparaître une perte, celle-ci s’impute automatiquement sur les autres revenus immobiliers du contribuable.

Le profit ainsi déterminé est imposé à l’impôt sur le revenu (« Income tax« ) après prise en compte, le cas échéant, de la « personal allowance » à laquelle le contribuable a droit.

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Contribution économique territoriale et location meublée

Contribution économique territoriale et location meublée

La location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (et, corrélativement, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises pour les redevables dont le chiffre d’affaires excède certaines limites). Selon le Conseil d’Etat, cette activité est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, c’est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location à un tiers, le preneur du bail.

Échappent, toutefois, à l’imposition en vertu de dispositions expresses de la loi :

a. les personnes louant accidentellement en meublé (et sans aucun caractère périodique) une partie de leur habitation personnelle ;

b. les personnes louant ou sous-louant en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables et que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (il s’agit de la même exonération qu’en matière de BIC) ;

c. les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (le logement doit être classé « Gîte de France » et ne doit pas constituer l’habitation principale ou secondaire du locataire) ;

d. les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l’article L324-1 du code du tourisme). ;

e. les personnes autres que celles visées ci-dessus qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (par exemple, les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an).

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Les prélèvements sociaux sur votre immobilier

Les prélèvements sociaux sur votre immobilier

Les personnes physiques domiciliées fiscalement en France sont, sauf cas particuliers, redevables de la CSG, de la CRDS et du prélèvement de solidarité au titre des revenus du patrimoine qu’elles perçoivent.

Les non-résidents ne sont pas soumis à ces prélèvements, excepté au titre des (revenus fonciers et revenus tirés de locations meublées) qu’ils tirent d’immeubles situés en France.

Les plus-values immobilières et assimilées (biens meubles) relèvent de la catégorie des produits de placements.

Le taux des prélèvements sociaux est de 17.2%

La CSG sur les revenus du patrimoine est partiellement déductible de l’impôt sur le revenu.

En effet, la CSG assise sur les revenus du patrimoine est partiellement déductible, à hauteur de 6,8 points, pour les revenus imposés à l’IR selon le barème progressif. Elle est admise en déduction, l’année de son paiement, du revenu imposable du foyer qui l’a acquittée.

Les prélèvements sociaux ne sont pas recouvrés lorsque leur montant total (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), ajouté à l’IR dû, est inférieur à 61 €

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Le préfet de Paris vient de signer l’arrêté fixant les niveaux de loyers !

Ca y est … l’encadrement des loyer est revenu à Paris.

Pour Rappel, ce dispositif, avait été annulé par décision du tribunal administratif en 2017.

Cet arrêté fixe pour l’année 3 types de loyers :

–        un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30% de ce dernier),

–        un loyer de référence,

–        un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20% de ce dernier),

et cela pour 80 quartiers de Paris regroupés en 14 zones, selon le nombre de pièces et la période de construction de l’immeuble.

Une carte interactive a été mise en place par la préfecture pour connaître le montant des loyers :http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

L’Unpi, association de propriétaires, a d’ores et déjà annoncé qu’elle demanderait l’annulation de ce texte en justice.

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Attention à l’exonération de la 1ère cession d’un logement

L’exonération de la première cession d’un logement doit être indiquée dans l’acte de cession

Selon la cour administrative d’appel de Douai (CAA Douai 23-4-2019 n° 17DA01449),  l’exonération de la plus-value réalisée en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale ne peut pas être demandée par voie de réclamation mais uniquement dans l’acte de cession.

Formalité donc à ne pas oublier …

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Investir dans l’immobilier quand on est expatrié(e) ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime était gelé. Cela a été modifié par la loi de finances 2019.

L’investissement dans des parts de SCPIest possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

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Sort fiscal du déficit en meublé professionnel ou pas

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont normalement imposables à raison des revenus qu’elles retirent de cette activité. Le sort des déficits va dépendre de la nature de l’activité : professionnelle ou pas.

Le loueur non professionnel (LMNP)

Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle).

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont donc imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Auparavant, il pouvait utiliser les autres BIC non professionnels, sans distinction selon la nature de l’activité, de la même année ou des 10 années suivantes.

La loi a donc d’un côté réduit les possibilités d’imputation en limitant cette dernière aux revenus de mêmes activités, mais a permis une imputation plus longue sur la durée : 10 ans (au lieu de 6 auparavant).

La réforme n’a pas prévu de mesures transitoires concernant l’imputation des déficits. Les déficits antérieurs non imputés sont donc soumis au nouveau régime.

Si le loueur en meublé devient au cours d’une de ces années, professionnel, l’imputation des déficits non professionnels ne sera donc plus possible car les revenus seront des BIC professionnels.

Le loueur professionnel (LMP)

Le loueur professionnel a l’avantage de pouvoir imputer, sans limitation de montant (hors cas des amortissements), directement le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année ou des 6 années suivantes.

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont en effet imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’ amortissements exclus des charges déductibles.

Depuis le 1er janvier 2009, l’imputation des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, par les loueurs en meublé professionnels est possible.

Ces déficit s sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s’il le redevient, la possibilité d’imputation prend fin de manière définitive.

Les déficits restant à imputer suivent alors le régime de droit commun applicable aux déficits subis par des LMNP.

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Parution du décret sur les amendes concernant l’encadrement des loyers !

A noter la parution du décret qui précise les modalités de recouvrement des amendes administratives sanctionnant le non-respect du dispositif expérimental d’encadrement des loyers (location d’immeuble …).

L’article 140 prévoit à l’encontre des bailleurs qui ne jouent pas le jeu une amende de 5.000 euros maximum pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale.

Publics concernés : bailleurs et locataires de logements nus ou meublés.

Objet : modalités de mise en œuvre de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et modalités de recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=0F13F53040DB5B8CEF7DAB8CE229D4DF.tplgfr27s_2?cidTexte=JORFTEXT000038465840&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000038465530

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SCI, déficit et abus de droit !

Le Conseil d’Etat considère que l’opération par laquelle une résidence secondaire vendue à une SCI constituée par le contribuable, son épouse et ses enfants, et louée immédiatement par la SCI au couple, permettant à ce dernier de constater un déficit foncier résultant de travaux réalisés sur l’immeuble, la SCI étant à l’impôt sur le revenu, est constitutive d’abus de droit (dans un arrêt du 8 février 2019).

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000038135374&fastReqId=897048182&fastPos=6

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