Vendre ou louer pendant l’expatriation ? combien ça coûte ?

Notre équipe joptimiz.com vous propose de réaliser un bilan fiscal et patrimonial dans le cadre de votre expatriation (sous 72 h) et de vous apporter les solutions d’optimisation fiscale en fonction des informations que vous nous avez communiquées.

Cette expertise s’adresse aux expatriés (ou futurs expatriés) qui souhaitent :

  • optimiser fiscalement leur situation de non résident fiscal français ;

  • protéger leurs enfants et/ou leur conjoint ;

  • investir de manière judicieuse en France ;

  • connaitre ce qu’ils peuvent conserver ou non en France en tant que produits d’investissement ;

  • bénéficier des nouvelles lois en matière d’impatriation ;

  • réduire les impacts fiscaux (ISF, plus value, droits de mutation, …) suite à leur expatriation ;

  • ET connaitre tous nos conseils quant à leur situation.

Ce bilan vous permettra de réduire les impacts fiscaux de vos opérations, de les sécuriser en tant que non résident et d’anticiper votre éventuel retour en France.

Ce que vous ne retrouverez pas :

  • des incitations d’achat de produits bancaires, d’assurance ou autres,

  • des solutions commerciales non adaptées,

  • des conseils standardisés réalisés par des logiciels patrimoniaux.

Ce service vous sera facturé 80 euros (paiement CB sécurisé paypal).


Nous vous proposons enfin avec ce bilan de recevoir tous les actes et formulaires nécessaires à votre situation d’expatrié.

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L’actualité en matière de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Dans une interview aux Echos du jour, le Ministre de l’économie apporte les précisions suivantes sur l’ISF 2018 aux modifications fiscales qui doivent être intégrées à la loi de finances pour 2018 :

Seuls les actifs immobiliers resteront soumis au barème actuel de l’ISF. 

L’IFI concernera les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€.

Rien ne change sur le seuil d’entrée, les taux et les abattements, comme celui de 30 % sur la résidence principale.

De même, l’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise du contribuable ne sera pas concerné.

La somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75 % des revenus.

La réduction d’impôt de 75 % pour les dons aux des organismes d’intérêt général sera maintenue (jusqu’à 50.000 euros).

La réduction d’impôt en cas d’investissement au capital des PME (ISF-PME) sera supprimée.

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Le guide du crowdfunding immobilier …

À bien des égards, l’immobilier propose des actifs attractifs pour les investisseurs. La nature des biens et le profil des revenus qu’il génère en font un produit d’investissement à la fois novateur et très largement disponible.

En matière de crowdfunding immobilier, il existe deux marchés bien distincts qui n’ont de commun que le terme « immobilier » et qu’il est nécessaire de bien différencier.

L’association France Finance Participative (FPF) a publié la version actualisée de son guide du crowdfunding immobilier.

En savoir plus … http://financeparticipative.org/publications/guides-fpf/

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Expatriation avant la cession de la résidence principale

Une personne qui a quitté la France au jour de la cession de son ancienne résidence principale bénéficie au mieux d’une exonération partielle de sa plus-value, l’exonération totale étant réservée aux résidents. Cette règle d’imposition fait l’objet d’une QPC (CE QPC 9e ch. 28 juillet 2017 n° 411546).
Les particuliers non-résidents qui cèdent un immeuble en France sont redevables d’un prélèvement spécifique égal à 19 % de la plus-value réalisée, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (article 244 bis A CGI et article L 136-7 CSS). Contrairement aux résidents, ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de la résidence principale, cette exonération n’étant pas expressément visée par l’article 244 bis A, II-1° du CGI. Une exonération plafonnée à 150 000 € leur est en revanche réservée, sous certaines conditions, en cas de cession d’un logement en France (article 150 U, II-2° CGI).
Ainsi, si au jour de la cession de son ancienne résidence principale, même réalisée dans un délai normal de vente, le cédant n’est déjà plus domicilié en France, l’exonération totale lui sera refusée ; il pourra au mieux prétendre à l’exonération partielle.
Jugée sérieuse, la question de la conformité à la Constitution, notamment aux principes d’égalité devant la loi et les charges publiques, de ces dispositions combinées des articles 244 bis A, II-1° et 150 U, II-2° du CGI est renvoyée au Conseil Constitutionnel.

 

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Résidence principale et exonération de la plus-value

Afin de bénéficier de l’exonération de la plus-value au titre de la cession de la résidence principale, encore faut-il que le bien cédé soit considéré comme la résidence principale du cédant au moment de la vente.
En l’espèce, la Cour d’Appel (CAA, Versailles 1er juin 2017 n°16VE01817) a statué sur le cas d’un couple qui a acquis un ensemble résidentiel composé d’un appartement et d’un studio. Le premier bien est occupé par le couple et le second par leur fille. Lors de la cession du studio, le couple applique l’exonération au titre de la résidence principale mais l’administration refuse l’application de l’avantage. La CAA de Versailles va dans le même sens que l’administration au motif qu’au jour de la cession, la fille du couple était majeure et indépendante fiscalement (foyer fiscal distinct). Le studio ne peut donc pas être considéré comme une partie intégrante de la résidence principale au jour de la vente. L’exonération de la plus-value relative à la cession de la résidence principale ne peut donc s’appliquer.

 

 

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Taxe d’habitation, taxes foncières et expatriation …

Si vous conservez une résidence en France, vous serez toujours redevable de certains impôts.

Les prélèvements sociaux (type CSG, CRDS) : Les non-résidents ne sont jamais imposables aux prélèvements sociaux sauf sur les revenus ou les plus values sur les biens immobiliers.

La taxe d’habitation : si le logement est loué, cela est dû pas votre locataire, sinon vous en êtes redevable même si vous avez quitté le pays.

La taxe d’habitation est due :

  • pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (locaux d’habitation proprement dits et dépendances) ;
  • pour les locaux meublés occupés par les sociétés, associations et organismes privés et non soumis à la taxe professionnelle ;
  • pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’Etat et des collectivités territoriales ainsi que par les établissements publics autres que les établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance.

L’imposition est due si le redevable ou sa famille ont la possibilité d’occuper le local imposable, même si en fait ils n’ont pas usé de cette faculté. Ce n’est que dans le cas où le redevable ou sa famille sont dans l’impossibilité absolue de disposer de leur logement que le Conseil d’Etat a admis qu’il n’y avait pas lieu à imposition.
Pour que la taxe d’habitation soit due, il est donc nécessaire :

  • que le contribuable ait la libre disposition de l’habitation ;
  • que cette disposition présente un caractère de permanence suffisant.

La taxe foncière : vous en êtes toujours redevable.

La redevance télévision : vous en êtes toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision.

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Investir dans l’immobilier quand on est senior …

Investir dans l’Immobilier lors qu’on est senior ?

SCPI et OPCI :

Il peut être intéressant d’utiliser ces supports d’investissements SCPI et OPCI qui nécessitent peu de gestion et qui permettent d’être transmis aux enfants ou petits-enfants aisément (en bénéficiant des abattements).

Une autre solution consisterait à inclure ses investissements au sein d’un contrat d’assurance-vie pour bénéficier des avantages du contrat d’assurance vie (en matière de transmission par exemple)  tout en capitalisant les revenus sans fiscalité. En effet, si vous ne rachetez pas votre contrat, il n’y aura pas de fiscalité.

Investissez dans un contrat d’assurance vie grâce à notre partenaire Advize !

 

 

Viager avec placement du bouquet en assurance vie :

Le viager peut être une bonne solution pour compléter ses revenus, en plaçant également par exemple le bouquet en assurance vie pour ne pas léser totalement les héritiers (et compléter si besoin ses revenus grâce à des rachats du contrat).

Le crédirentier est imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente. Plus le crédirentier est âgé moins la taxation est forte.

Immobilier direct … oui mais attention au coût de l’assurance emprunteur si vous achetez à crédit ! Il peut toujours être envisagé d’investir avec dans l’idée une transmission du bien à terme … donc c’est plutôt recommandé avec une structuration en SCI /SARL de famille et complété par une donation en Nue propriété des parts au profit de vos enfants (ou petit enfants).

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Achat en Nue-propriété de l’immobilier ?

Si on est investisseur … pourquoi pas l’acquisition en Nue-Propriété pour sortir une partie de son patrimoine de son ISF (seul l’usufruitier est redevable de l’ISF) et acquérir le bien de manière décoté.

Si on est vendeur, pourquoi pas … vendre en Nue-Propriété sa résidence principale par exemple avec le placement du produit en assurance vie (comme dans le cas du placement du bouquet émanant du viager).

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Les abattements immobiliers pour le calcul de la plus-value immobilière

Pour la détermination de l’assiette d’imposition , la plus-value brute de cession d’immeubles est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le taux varie, notamment, en fonction de la date de cession et du type d’imposition concernée ( impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux ).

Le montant de l’abattement ne sera donc pas le même en matière d’IR et pour les prélèvements sociaux.

Ceci est valable pour les résidents fiscaux français et les non résidents .

Nous avons récapitulé le montant de votre abattement en matière d’IR et de prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier.

Les années de détention se comptent en années pleines. Vous bénéficiez donc d’un abattement de 100 % pour une vente intervenant après 30 années pleines de détention.

Une question fiscale ? …. Notre réponse sous 48h ouvrées !

Durée de détention

Abattement IR

Abattement PS

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 ans à moins de 7 ans

6 %

1,65 %

De 7 ans à moins de 8 ans

12 %

3,30 %

De 8 ans à moins de 9 ans

18 %

4,95 %

De 9 ans à moins de 10 ans

24 %

6,60 %

De 10 ans à moins de 11 ans

30 %

8,25 %

De 11 ans à moins de 12 ans

36 %

9,90 %

De 12 ans à moins de 13 ans

42 %

11,55 %

De 13 ans à moins de 14 ans

48 %

13,20 %

De 14 ans à moins de 15 ans

54 %

14,85 %

De 15 ans à moins de 16 ans

60 %

16,50 %

De 16 ans à moins de 17 ans

66 %

18,15 %

De 17 ans à moins de 18 ans

72 %

19,80 %

De 18 ans à moins de 19 ans

78 %

21,45 %

De 19 ans à moins de 20 ans

84 %

23,10 %

De 20 ans à moins de 21 ans

90 %

24,75 %

De 21 ans  moins de 22 ans

96 %

26,40 %

De 22 ans à moins de 23 ans

100 %

28 %

De 23 ans à moins de 24 ans

37 %

De 24 ans à moins de 25 ans

 

46 %

De 25 ans à moins de 26 ans

 

55 %

De 26 ans à moins de 27 ans

 

64 %

De 27 ans à moins de 28 ans

 

73 %

De 28 ans à moins de 29 ans

 

82 %

De 29 ans à moins de 30 ans

 

91 %

30 ans et plus

 

100 %

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Être expat UK et investir à Londres …

Au Royaume-Uni comme en France, les rental income provenant de la location de biens immobiliers sont imposables à l’Income tax.

Pour la détermination du revenu imposable, le contribuable peut, dans certaines conditions et limites, faire valoir des allowable expenses. Les pertes éventuelles peuvent être imputées sur les revenus immobiliers constatés au cours de l’année d’imposition ou des années suivantes.

Les revenus immobiliers sont constitués des loyers versés par les locataires.

A noter que les contribuables qui donnent en location une partie de leur unique ou principale habitation (« only or main home ») sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs y afférents à hauteur de 4 250 £ pour l’année fiscale 2015-2016 , et perdent corrélativement leur droit à la déduction des charges. Toutefois, les contribuables qui y ont un intérêt peuvent opter pour l’imposition de droit commun afin, notamment, de faire valoir leurs dépenses déductibles.

Le contribuable peut déduire de ses revenus immobiliers certaines dépenses à condition qu’elles soient engagées entièrement et exclusivement pour les besoins de la location. Tel est notamment le cas :

•  des dépenses d’entretien et de réparation (à l’exclusion des dépenses d’amélioration qui ne sont pas déductibles !) ;

•  des dépenses liées à la recherche d’un locataire, (frais de publicité …) ;

•  des honoraires des agents immobiliers ;

•  des intérêts d’emprunts immobiliers ;

•  de la « Council tax ;

•  …

Ne sont en revanche pas admises en déduction les « capital expenditure » qui ajoutent quelque chose au bien immobilier d’origine, améliorent ou valorisent l’existant (contrairement à la France qui les considèrent comme charges déductibles).

C’est par exemple le cas :

•  de l’ajout d’une extension ;

•  du remplacement d’une cuisine par un modèle plus haut de gamme ;

•  …

L’impôt sur les revenus immobiliers est calculé sur l’ensemble des revenus locatifs nets. Ainsi, lorsque plusieurs immeubles sont donnés en location, les revenus et les dépenses de l’ensemble des propriétés doivent être globalisés afin de déterminer un profit ou une perte globale. On parle alors d' »overall profit or loss ».

Lorsque le résultat fait apparaître une perte, celle-ci s’impute automatiquement sur les autres revenus immobiliers du contribuable.

Le profit ainsi déterminé est imposé à l’impôt sur le revenu (« Income tax« ) après prise en compte, le cas échéant, de la « personal allowance » à laquelle le contribuable a droit.

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Prouver qu’il s’agit bien de sa résidence principale !

La vente d’un appartement n’ouvre pas droit à l’exonération de la
résidence principale si le vendeur n’est pas en mesure d’apporter la preuve d’une occupation effective comme telle.
C’est ce que nous indique la CAA Nantes 1e ch. 10-3-2016 n° 14NT01750.

Rappel :
L’immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même. Il peut toutefois être détenu par l’intermédiaire d’une société de personnes. Sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032224183&fastReqId=170259065&fastPos=4

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