Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI 2018 ?

Il est mis en place par la loi de finances pour 2018, une liste exhaustive des dettes déductibles de la valeur des actifs immobiliers imposables pour l’IFI . Pour être déductibles ces dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées et supportées par le contribuable, et être afférentes à des actifs immobiliers imposables.

Il s’agit des dettes afférentes aux :

  • Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
  • Dépenses de réparation et d’entretien ;
  • Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers.

Sont ici notamment visés les emprunts bancaires afférents à ces dépenses.

Par ailleurs, sont également déductibles les dettes afférentes aux impositions qui sont dues à raison de la propriété des biens.

Différents mécanismes sont mis en place pour limiter les abus relatifs à la prise en compte du passif déductible :

Certains prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable sont expressément exclus, sauf si justification du caractère normal des conditions du prêt (mesure de sauvegarde ouverte pour certains types de prêts).

Les prêts in fine deviennent seulement partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme est déductible.

Un mécanisme de plafonnement global du montant des dettes s’applique lorsque la valeur des actifs immobiliers taxables excède 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admise en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédent, sauf si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

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Un bilan patrimonial en cas d’expatriation

Notre équipe joptimiz.com vous propose de réaliser un bilan fiscal et patrimonial dans le cadre de votre expatriation (sous 72 h) et de vous apporter les solutions d’optimisation fiscale en fonction des informations que vous nous avez communiquées.

Cette expertise s’adresse aux expatriés (ou futurs expatriés) qui souhaitent :

  • optimiser fiscalement leur situation de non résident fiscal français ;

  • protéger leurs enfants et/ou leur conjoint ;

  • investir de manière judicieuse en France ;

  • connaitre ce qu’ils peuvent conserver ou non en France en tant que produits d’investissement ;

  • bénéficier des nouvelles lois en matière d’impatriation ;

  • réduire les impacts fiscaux (IFI, plus value, droits de mutation, …) suite à leur expatriation ;

  • ET connaitre tous nos conseils quant à leur situation.

Ce bilan vous permettra de réduire les impacts fiscaux de vos opérations, de les sécuriser en tant que non résident et d’anticiper votre éventuel retour en France.

Ce que vous ne retrouverez pas :

  • des incitations d’achat de produits bancaires, d’assurance ou autres,

  • des solutions commerciales non adaptées,

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Ce service vous sera facturé 80 euros (paiement CB sécurisé paypal).


Nous vous proposons enfin avec ce bilan de recevoir tous les actes et formulaires nécessaires à votre situation d’expatrié.

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Le prélèvement à la source démarre en janvier 2019 !

Aujourd’hui, l’impôt sur le revenu est (hors cas particuliers) payé l’année suivant celle de la perception des revenus imposés.

L’objectif du prélèvement à la source (PAS), qui sera mis en œuvre à compter du 1er janvier 2019, est de supprimer ce décalage et de recouvrer l’impôt sur le revenu (IR) au moment où le contribuable reçoit les revenus (et notamment ses traitements et salaires) sur lesquels portent l’impôt.

La mise en œuvre du prélèvement à la source ne modifie pas les règles de calculs de l’impôt (application du barème progressif de l’IR, prise en compte du quotient familial, maintien des dispositifs de réductions et crédits d’impôts….) et du revenu fiscal de référence. Le contribuable continuera à déclarer ses revenus au printemps de l’année n+1 pour permettre à l’administration fiscale de calculer l’impôt définitivement dû.

La plupart des revenus sont concernés et notamment:

–              Les traitements, salaires et pensions de retraites (ainsi que les rentes issues d’un PERP ou d’un contrat retraite Madelin) qui seront soumis à une retenue à la source appliquée par le débiteur des revenus  (employeur, caisse de retraite, compagnie d’assurances, …) lors de leurs versements ;

–              Les revenus fonciers ainsi que les revenus des indépendants qui seront soumis à un acompte prélevé par l’Administration fiscale.

Certains types de revenus ne sont pas concernés compte tenu de leurs modalités particulières d’imposition et de leur caractère non récurent.

C’est notamment le cas :

–              des plus-values immobilières (imposées au moment de leur réalisation) ;

–              des plus-values sur cessions de valeurs mobilières (imposées l’année suivant leur réalisation sur la base des éléments déclarés par le contribuable dans sa déclaration d’impôt sur le revenu) ;

–              des revenus de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes et revenus assimilés).

Il est utile de rappeler à cet égard qu’en matière d’IR les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values sur cessions de valeurs mobilières sont désormais soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 12.8 % ou, sur option dans le cadre de la déclaration de revenus du contribuable, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette dernière option est alors globale et s’applique à tous les revenus de capitaux mobiliers perçus et plus-values sur cessions de valeurs mobilières réalisées par le foyer fiscal. Ils sont en outre soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17.2 %.

2018, année de transition …

Pour éviter que, dans le cadre de cette réforme, les contribuables n’aient à régler en 2019 l’impôt à la fois sur les revenus de 2018 (suivant le décalage actuel) et sur les revenus de 2019 (compte tenu de la réforme), un dispositif particulier est mis en place pour les revenus concernés.

L’impôt dû au titre des revenus récurrents entrant dans le champ du PAS et perçus en 2018 sera neutralisé par l’application d’un crédit d’impôt dit CIMR.

Ce crédit d’impôt ne concernera en revanche pas les revenus que l’administration considère comme « exceptionnels ».

Il ne s’appliquera pas non plus aux revenus hors champs du PAS tels que les plus-values mobilières / immobilières, et les revenus de capitaux mobiliers qui resteront imposés dans les conditions de droit commun.

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La surtaxe immobilière concerne aussi les expatriés !

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l’application d’une taxe supplémentaire progressive dont le taux varie de 1 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Sont soumis à la surtaxe progressive, les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis autres que les terrains à bâtir, ou de droits portant sur ces biens tels que les parts de SCPI ainsi que les immeubles et parts de fonds de placement immobilier.

La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable réalisée est supérieur à 50 000 €. La taxe s’applique au montant de la plus-value immobilière nette imposable.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Pour apprécier le  seuil de 50 000 € déclenchant la soumission à cette taxe, il convient de l’individualiser par cédant (en présence d’indivisaires) y compris en cas de cession d’un bien conjointement par un couple marié ou pacsé : chacun des époux ou partenaires et considéré comme cocédant. Ainsi, le seuil est doublé pour les couples.

En matière d’indivision, « Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Par suite, s’agissant de la taxe due à raison de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie, au niveau de chaque cédant, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant de l’exonération partielle à hauteur de 150 000 € des plus-values réalisées par des expatriés au titre de la cession d’un logement situé en France.

Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

Ainsi, il acquitte, lors d’une même formalité, les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur et l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur.

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Les abattements immobiliers pour le calcul de la plus-value immobilière

Pour la détermination de l’assiette d’imposition , la plus-value brute de cession d’immeubles est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le taux varie, notamment, en fonction de la date de cession et du type d’imposition concernée ( impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux ).

Le montant de l’abattement ne sera donc pas le même en matière d’IR et pour les prélèvements sociaux.

Ceci est valable pour les résidents fiscaux français et les non résidents .

Nous avons récapitulé le montant de votre abattement en matière d’IR et de prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier.

Les années de détention se comptent en années pleines. Vous bénéficiez donc d’un abattement de 100 % pour une vente intervenant après 30 années pleines de détention.

Une question fiscale ? …. Notre réponse sous 48h ouvrées !

Durée de détention

Abattement IR

Abattement PS

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 ans à moins de 7 ans

6 %

1,65 %

De 7 ans à moins de 8 ans

12 %

3,30 %

De 8 ans à moins de 9 ans

18 %

4,95 %

De 9 ans à moins de 10 ans

24 %

6,60 %

De 10 ans à moins de 11 ans

30 %

8,25 %

De 11 ans à moins de 12 ans

36 %

9,90 %

De 12 ans à moins de 13 ans

42 %

11,55 %

De 13 ans à moins de 14 ans

48 %

13,20 %

De 14 ans à moins de 15 ans

54 %

14,85 %

De 15 ans à moins de 16 ans

60 %

16,50 %

De 16 ans à moins de 17 ans

66 %

18,15 %

De 17 ans à moins de 18 ans

72 %

19,80 %

De 18 ans à moins de 19 ans

78 %

21,45 %

De 19 ans à moins de 20 ans

84 %

23,10 %

De 20 ans à moins de 21 ans

90 %

24,75 %

De 21 ans  moins de 22 ans

96 %

26,40 %

De 22 ans à moins de 23 ans

100 %

28 %

De 23 ans à moins de 24 ans

37 %

De 24 ans à moins de 25 ans

 

46 %

De 25 ans à moins de 26 ans

 

55 %

De 26 ans à moins de 27 ans

 

64 %

De 27 ans à moins de 28 ans

 

73 %

De 28 ans à moins de 29 ans

 

82 %

De 29 ans à moins de 30 ans

 

91 %

30 ans et plus

 

100 %

 

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Exonération de la résidence principale même en cas d’inoccupation prolongée

Exonération de la résidence principale même en cas d’inoccupation prolongée

L’administration fiscale a considéré que les vendeurs qui cèdent leur résidence principale après plus de deux ans d’inoccupation sont redevables de l’impôt sur la plus-value.
La Cour d’Appel en a jugé autrement. Etant donné que l’immeuble a été mis en vente au juste de prix au regard du contexte économique et que les vendeurs ont accompli toutes les diligences pour mener la vente à son terme, le délai de deux ans entre la mise sur le marché et la signature du compromis a un caractère normal et ne fait pas échec à l’exonération de la plus-value réalisée sur la résidence principale.
CAA de DOUAI : N° 16DA01239

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000036834290

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A quoi sert le revenu fiscal de référence ?

Le revenu fiscal de référence peut être demandé pour certaines démarches administrative ou calcul d’impôt. Calculé par l’administration fiscale, il est indiqué sur votre avis d’imposition.

Il s’agit d’un revenu calculé à partir du montant net des revenus et plus-values retenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu de l’année précédente.

Le revenu fiscal de référence comprend :

  • la somme :

    o du montant net des revenus soumis au barème progressif et des plus-values soumises à un taux proportionnel ;
    o des revenus et profits soumis à prélèvement ou versement libératoire de l’impôt sur le revenu ;
    o de certains revenus et profits exonérés d’impôt sur le revenu ;

  • sous déduction des charges déductibles du revenu global et sommes assimilées (à l’exclusion des primes et cotisations d’épargne retraite visées à l’article 163 quatervicies du Code Général des Impôts).

Certains avantages sociaux ou fiscaux sont réservés aux personnes peu ou pas imposées. Le seuil de déclenchement se fait par rapport au revenu fiscal de référence calculé par l’administration pour chaque foyer fiscal.

En pratique :

Le revenu fiscal de référence est pris en compte dans l’octroi d’avantages sociaux et fiscaux, et notamment pour :

bénéficier de l’attribution de bourses, des chèques-vacances, des tarifs de cantine et de crèches ;

bénéficier de l’exonération de CSG et CRDS sur l’aide au retour à l’emploi ;

bénéficier de l’exonération ou du dégrèvement spécial de la taxe foncière et de la taxe d’habitation afférente à la résidence principale ;

bénéficier de l’exonération de PV immobilière pour les retraités ou invalides de condition modeste

bénéficier du versement fiscal libératoire pour les auto entrepreneurs ;

calculer le plafond de ressources des locataires afin de bénéficier de régimes tels que le Scellier intermédiaire ou le Borloo neuf ;

bénéficier de la prime pour l’emploi ;

Il est aussi utilisé pour asseoir la base imposable de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, et bénéficier du mécanisme de lissage.

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IFI, immobilier et non-résident …

Quelle que soit sa nationalité, un redevable qui a son domicile fiscal en France est imposable à l’IFI sur tous ses actifs immobiliers situés en France ou hors de France. Il convient toutefois de tenir compte du domicile fiscal du conjoint et des enfants pour déterminer le champ d’application de l’IFI au regard de chacune de ces personnes.

Les Français installés à Monaco depuis le 1er janvier 1989 sont redevables de l’IFI dans les mêmes conditions que les personnes domiciliées en France.

Par ailleurs, les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été fiscalement domiciliées à l’étranger pendant les cinq années civiles précédentes ne sont temporairement imposables que sur leurs biens français. Ce dispositif est applicable au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et ce, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son installation en France.

Et les personnes physiques domiciliées hors de France ?

Lorsqu’un redevable n’a pas son domicile fiscal en France, il n’est imposable qu’à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France et sur ses parts ou actions de sociétés ou organismes (établis en France ou à l’étranger) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens ou droits immobiliers.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Attention à la taxe des micro surfaces à Paris

Les personnes qui donnent en location des logements, situés dans des communes classées en zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zone A), dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 sont redevables d’une taxe sur les loyers excessifs des logements de petite surface, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède 41,64 € par mètre carré (montant revalorisé chaque année).

Cette surface de manière non exhaustive s’entend de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans qu’il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Son taux varie de 10 % à 40 % en fonction de l’importance du dépassement du plafond de loyer.

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Les personnes physiques domiciliées hors de France (et les personnes morales dont le siège est situé hors de France) qui donnent en location ces logements sont soumises à cette taxe.

Attention, cette taxe n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu, ni du résultat imposable soumis à l’impôt sur les sociétés.

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J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >>

J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >>

Toutes vos réponse ici >>

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Investir dans l’immobilier quand on est senior …

Investir dans l’Immobilier lors qu’on est senior ?

SCPI et OPCI :

Il peut être intéressant d’utiliser ces supports d’investissements SCPI et OPCI qui nécessitent peu de gestion et qui permettent d’être transmis aux enfants ou petits-enfants aisément (en bénéficiant des abattements).

Une autre solution consisterait à inclure ses investissements au sein d’un contrat d’assurance-vie pour bénéficier des avantages du contrat d’assurance vie (en matière de transmission par exemple)  tout en capitalisant les revenus sans fiscalité. En effet, si vous ne rachetez pas votre contrat, il n’y aura pas de fiscalité.

 

 

Viager avec placement du bouquet en assurance vie :

Le viager peut être une bonne solution pour compléter ses revenus, en plaçant également par exemple le bouquet en assurance vie pour ne pas léser totalement les héritiers (et compléter si besoin ses revenus grâce à des rachats du contrat).

Le crédirentier est imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente. Plus le crédirentier est âgé moins la taxation est forte.

Immobilier direct … oui mais attention au coût de l’assurance emprunteur si vous achetez à crédit ! Il peut toujours être envisagé d’investir avec dans l’idée une transmission du bien à terme … donc c’est plutôt recommandé avec une structuration en SCI /SARL de famille et complété par une donation en Nue propriété des parts au profit de vos enfants (ou petit enfants).

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Achat en Nue-propriété de l’immobilier ?

Si on est investisseur … pourquoi pas l’acquisition en Nue-Propriété pour sortir une partie de son patrimoine de son IFI  (seul l’usufruitier en est redevable ) et acquérir le bien de manière décoté.

Si on est vendeur, pourquoi pas … vendre en Nue-Propriété sa résidence principale par exemple avec le placement du produit en assurance vie (comme dans le cas du placement du bouquet émanant du viager).

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