C’est quoi le crédit logement ?

Dans l’hypothèse d’un investissement financé par un prêt immobilier, la banque pourra exiger l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers, d’une hypothèque sur le bien ou un cautionnement mutuel .

Le crédit logement 

Le fonctionnement de cette garantie est simple : lors de la souscription du prêt, l’emprunteur verse une somme d’argent à un organisme spécialisé (de 2 % environ du montant emprunté).

Cet organisme se porte caution de la dette d’emprunt et s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

Attention cette garantie n’est pas automatique : l’établissement spécialisé réexamine le dossier de demande de crédit selon ses propres critères. Le risque d’un rejet n’est pas à exclure.

Dans certains cela n’est pas possible : l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI dont les associés sont des tiers (sans lien de parenté) ne peut être cautionnée

En fin de prêt, le fonds de garantie peut restituer à l’emprunteur 70 à 80 % de la somme versée en début de prêt.

Ce système de garantie est très avantageux pour l’emprunteur de par la récupération à terme d’une bonne partie de la dépense initiale.

En savoir plus : https://www.creditlogement.fr/

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La distribution en nature d’un immeuble n’est pas soumis aux droits de mutation

La remise d’un immeuble en paiement du dividende ne constitue pas une cession à titre onéreux de l’immeuble. L’opération ne donne donc pas lieu au paiement des droits de mutation. C’est ce qui ressort de la réponse Grau : AN 15-5-2018 n° 3508

Attention cependant, l’attribution aux associés de produits en nature, telle que par exemple la remise d’un immeuble, constitue une distribution taxable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

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Les étapes d’une acquisition immobilière …

Lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accords sur le prix de vente, ils peuvent formaliser cet accord par écrit, qui ne deviendra définitif qu’après l’expiration d’un délai de rétractation de 10 jours en faveur de l’acheteur, par le biais :

•  soit d’une promesse unilatérale de vente qui est un avant-contrat par lequel une personne s’engage à vendre un bien à des conditions qui sont acceptées par les bénéficiaires. Le vendeur est donc le seul à prendre un engagement.

•  soit d’un compromis de vente qui est une convention par laquelle l’acheteur et le vendeur constatent leur accord sur les conditions d’une vente, en attendant de régulariser l’opération par un acte authentique. Des conditions suspensives sont généralement mises dans l’acte comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier, l’absence de droit de préemption, un état hypothécaire vierge, etc.

Un pourcentage du prix de vente sera versé soit au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit au titre du dépôt de garantie. Ce pourcentage pourra aller jusqu’à 10 %.

Ceci est valable pour l’acquisition de sa résidence principale , secondaire ou locative .

Pendant la phase de préparation

Des contrôles et des expertises concernant notamment les termites, le plomb, l’amiante, la performance énergétique ou certains risques (naturels, technologiques, sismiques…) seront obligatoires.

La loi « Carrez » trouve également application pour les biens en copropriété. Dans ce cas, la vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot et la fraction du lot en copropriété.

Une fois cette première étape accomplie, il faut soit obtenir un accord de prêt auprès d’un établissement financier, soit avoir les capitaux pour payer l’acquisition.

Pendant cette recherche de financement, le notaire désigné pour réaliser l’acte doit accomplir certaines formalités avant de pouvoir rédiger l’acte de vente et lui donner un caractère authentique. Il doit notamment soumettre le projet au droit de préemption urbain de la commune qui dispose de 2 mois pour l’exercer, obtenir un certificat d’urbanisme, la situation hypothécaire du bien ou encore les extraits d’actes de naissances des vendeurs et des acquéreurs.

Après un délai de 3 à 4 mois en général, l’acte de vente peut être signé devant un notaire.

Les frais lors de l’achat

Outre les frais de l’agence, il faudra également prévoir les frais du Notaire (émoluments, droits d’enregistrement …).

Vous pouvez estimer ce coût grâce à ce simulateur des Notaires .

Dans l’hypothèse d’un investissement financé par un prêt immobilier, la banque pourra exiger l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers, d’une hypothèque sur le bien ou un cautionnement mutuel .

L’une ou l’autre de ces solutions aura à un coût.

Une question fiscale ? … la réponse ici !

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Publication des commentaires sur l’IFI

L’administration vient de publier l’ensemble de ses commentaires relatifs à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

A cet égard, des précisions sont apportées sur :

– le champ d’application de l’IFI ;

– les modalités de détermination de l’assiette ;

– les règles d’évaluation des biens ;

– le passif déductible ;

– les actifs exonérés ;

– le calcul de l’impôt ;

– les obligations déclaratives ;

– le contrôle de l’impôt, les pénalités et les règles contentieuses.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11415-PGP?branch=2

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Expatrié, mettre votre appartement parisien en location touristique ?

A Paris, les locaux d’habitation sont protégés : transformer un logement en location touristique nécessite une autorisation préalable, car cette location devient alors une activité économique (quels sont les impôts ?)

Ces dispositions ne concernent pas la location pour de courtes durées de sa résidence principale, qui, elle, ne nécessite pas d’autorisation dans la limite de 120 jours maximum par an.

Une autorisation préalable

La loi prévoit qu’une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de transformer un logement en location de courte(s) durée(s) pour des durées inférieures à 1 an (ou 9 mois pour un étudiant). Cette autorisation n’est pas nécessaire lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur.

Une nécessaire compensation

La réglementation prévoit que cette autorisation peut être accordée sous réserve de transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (par exemple un bureau ou un commerce), situés dans le même arrondissement. Cette compensation a pour but la préservation des surfaces à usage d’habitation dans l’arrondissement, et le maintien de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Le demandeur peut proposer cette compensation sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers (organisme HLM par exemple) qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit.

Les surfaces minimales à offrir en compensation dépendent du secteur où se situe votre logement (voir Paris.fr/meubles-touristiques).

Une déclaration sur l’honneur

Le loueur qui propose un logement sur une plateforme numérique doit obligatoirement fournir, à la société gérant cette plate-forme, une déclaration sur l’honneur attestant du respect des obligations de déclaration et d’autorisations préalables auprès de la Mairie de Paris (article L 324-2-1 du Code du Tourisme).

La Ville a demandé aux sociétés concernées d’assurer une application effective de ce dispositif légal.

Pour pouvoir proposer une location touristique de courte durée, il faut se mettre en conformité avec les réglementations et en conséquence faire un certain nombre de démarches auprès de la Mairie de Paris.

Notre partenaire à Paris pour de la location meublée

Quelle sanction en cas d’absence d’autorisation ?

Sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de

50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation) : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).

En savoir plus : http://www.paris.fr/meubles-touristiques

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En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ?

(CAA Lyon 30 septembre 2010)

Après divorce ou séparation entraînant une imposition distincte, chacun des époux impute la moitié des déficits fonciers reportables afférents aux immeubles qui dépendaient de la communauté conjugale, y compris lorsque ces biens étaient
détenus par l’intermédiaire d’une SCI dont les parts, détenues inégalitairement entre les époux, faisaient partie de la communauté.

 

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Prouver qu’il s’agit bien de sa résidence principale !

La vente d’un appartement n’ouvre pas droit à l’exonération de la
résidence principale si le vendeur n’est pas en mesure d’apporter la preuve d’une occupation effective comme telle.
C’est ce que nous indique la CAA Nantes 1e ch. 10-3-2016 n° 14NT01750.

Rappel :
L’immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même. Il peut toutefois être détenu par l’intermédiaire d’une société de personnes. Sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032224183&fastReqId=170259065&fastPos=4

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Investir dans le l’immobilier en cas d’expatriation

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

L’immobilier rentre dans la base de taxation de l’IFI des expatriés.

Le prélèvement à la source à partir de 2019 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI 2018 ?

Il est mis en place par la loi de finances pour 2018, une liste exhaustive des dettes déductibles de la valeur des actifs immobiliers imposables pour l’IFI . Pour être déductibles ces dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées et supportées par le contribuable, et être afférentes à des actifs immobiliers imposables.

Il s’agit des dettes afférentes aux :

  • Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
  • Dépenses de réparation et d’entretien ;
  • Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers.

Sont ici notamment visés les emprunts bancaires afférents à ces dépenses.

Par ailleurs, sont également déductibles les dettes afférentes aux impositions qui sont dues à raison de la propriété des biens.

Différents mécanismes sont mis en place pour limiter les abus relatifs à la prise en compte du passif déductible :

Certains prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable sont expressément exclus, sauf si justification du caractère normal des conditions du prêt (mesure de sauvegarde ouverte pour certains types de prêts).

Les prêts in fine deviennent seulement partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme est déductible.

Un mécanisme de plafonnement global du montant des dettes s’applique lorsque la valeur des actifs immobiliers taxables excède 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admise en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédent, sauf si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

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Un bilan patrimonial en cas d’expatriation

Notre équipe joptimiz.com vous propose de réaliser un bilan fiscal et patrimonial dans le cadre de votre expatriation (sous 72 h) et de vous apporter les solutions d’optimisation fiscale en fonction des informations que vous nous avez communiquées.

Cette expertise s’adresse aux expatriés (ou futurs expatriés) qui souhaitent :

  • optimiser fiscalement leur situation de non résident fiscal français ;

  • protéger leurs enfants et/ou leur conjoint ;

  • investir de manière judicieuse en France ;

  • connaitre ce qu’ils peuvent conserver ou non en France en tant que produits d’investissement ;

  • bénéficier des nouvelles lois en matière d’impatriation ;

  • réduire les impacts fiscaux (IFI, plus value, droits de mutation, …) suite à leur expatriation ;

  • ET connaitre tous nos conseils quant à leur situation.

Ce bilan vous permettra de réduire les impacts fiscaux de vos opérations, de les sécuriser en tant que non résident et d’anticiper votre éventuel retour en France.

Ce que vous ne retrouverez pas :

  • des incitations d’achat de produits bancaires, d’assurance ou autres,

  • des solutions commerciales non adaptées,

  • des conseils standardisés réalisés par des logiciels patrimoniaux.

Ce service vous sera facturé 80 euros (paiement CB sécurisé paypal).


Nous vous proposons enfin avec ce bilan de recevoir tous les actes et formulaires nécessaires à votre situation d’expatrié.

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