La fiscalité des plus-values immobilières en cas d’expatriation

Sous réserve des conventions internationales, le prélèvement de 19 %  est applicable lorsque le vendeur d’un immeuble est une personne physique non résidente en France. De plus, en tant que non résident, vous devriez être également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% , prélèvements remis pour les non-résidents pour les plus-values et revenus immobiliers.

Pour les sociétés imposées à l’IS, le taux est de 33.33%.

Il existe cependant des stratégies d’optimisation et des personnes qui sont exonérées de cette taxation.

 

Les stratégies d’optimisation et personnes exonérées

Il existe plusieurs types de personnes qui sont exonérés d’office de cette taxation :

  • les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité qui, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l’ISF et dont le revenu fiscal de référence n’excède pas une certaine limite (sous conditions)
  • les organisations internationales, États étrangers, banques centrales et institutions financières publiques de ces États.

Les non-résidents bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux personnes résidentes comme par exemple la détention du bien immobilier depuis plus de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

De plus, les non résident peuvent bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de biens :

  • pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation sous condition de remploi ;
  • échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ;
  • dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

Par contre, l’exonération pour résidence principale ne peut être appliquée.

Une exonération particulière est prévue, sous conditions, en faveur des non-résidents au titre de la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Il s’agit donc d’un abattement, le reste est imposable.

 

La fiscalité de la cession

Lorsque le cédant est assujetti à l’impôt sur le revenu, les plus-values soumises au prélèvement sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

Les conventions internationales peuvent apporter des dérogations à ce principe mais elles sont rares.

Le vendeur  est, en principe comme les résidents français, soumis à un prélèvement de 19 %.

Le taux passe à 33,33 % pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés.

Ce prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui l’ont supporté.

Les frais d’agrément supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute. Il en est ainsi des honoraires de représentation fiscale.

Les plus-values réalisées sont soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15.5%.

 

Nécessité d’un représentant fiscal

Le prélèvement est, en principe, acquitté sous la responsabilité d’un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf dispense, obligatoirement désigner.

Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :

  • le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant ;
  • le bien cédé est détenu depuis plus de 22 ans pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012,
  • et, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2015, lorsque le cédant est domicilié dans un Etat membre de l’UE ou partie à l’Espace économique européen (EEE), hors Lichtenstein.
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La détention en nue propriété en matière ISF

L’impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est un impôt direct payé par les personnes physiques et couples ayant un niveau de patrimoine net taxable dépassant 1,3 Millions d’euros au 1er janvier 2016. L’impôt est progressif par tranche et déclaratif. Le contribuable visé doit lui même estimer la valeur de son patrimoine pour la valeur au 1er janvier de chaque année.

L’assiette de l’impôt recense l’ensemble du patrimoine : biens mobiliers (finance, meubles, voitures…) et biens immobiliers (appartements, maisons, terrains…)

Le démembrement de propriété, une solution pour diminuer l’impôt

Le démembrement de propriété est un procédé patrimonial permettant de dissocier la nue propriété et l’usufruit d’un bien immobilier ou mobilier : deux personnes distinctes détiennent alors chacun un droit de propriété sur le bien.

Alors que le nu propriétaire disposera à la fin du démembrement de la pleine propriété du bien, l’usufruitier aura le droit de percevoir les revenus ou d’habiter le bien immobilier démembré. A la fin du démembrement (exemple 10 ans), les droits de l’usufruitier s’éteindront et l’usufruit rejoindra la nue propriété automatiquement et gratuitement.

Afin de réduire votre imposition ISF, l’acquisition en nue propriété est l’une des solutions à considérer. Effectivement, la loi prévoit que la détention de la seule nue propriété d’un bien ne doit pas être ajouté à l’actif du patrimoine taxable au sens de l’ISF. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF pour la valeur en pleine propriété.

Détenir en nue propriété est un moyen pour optimiser cette fiscalité spécifique.

Deux moyens permettent de bénéficier de cette technique juridique : acquérir directement la nue propriété d’un bien immobilier ou réaliser une donation d’usufruit (à votre enfant ?) avec réserve de nue propriété.

Achat à crédit en nue propriété, passif déductible ?

Depuis 2013, la loi de finance prévoit la non déductibilité des dettes contractées pour l’acquisition d’un bien en nue propriété puisque celui-ci ne rentre pas dans l’actif de cet impôt.

Cette règle est également pour tous les autres actifs ne rentrant pas dans l’actif de l’impôt ISF tel que les biens professionnels (sous conditions), les objets d’art et collection, droit de propriété littéraire, bois et forêts….

 

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La location en meublé pour 2017

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est applicable.
En tant que loueur en meublé, vous devrez donc déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié, généralement plus avantageux.
Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 32.900 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC.
Afin d’optimiser sa fiscalité, il peut choisir d’opter pour le régime réel.
Pour cela, il devra exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le
1er février de l’année en cours. Au-delà de 32.900 euros de recettes
annuelles, le régime de « bénéfice réel » s’impose de toute façon.

Pourquoi ?

Au-delà de 32.900 € de recettes par an en 2016, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous devrez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous devrez également appliquer un système d’amortissement. C’est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Ainsi, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition !

Les charges déductibles :

Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;
Les impôts locaux ;
Les frais de gestion et d’assurances ;
Les intérêts d’emprunt ;
L’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

D’un point de vue fiscal, vous devrez remplir une déclaration n° 2033
comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

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Les avantages fiscaux de la Loi Pinel Outre Mer

Le fonctionnement

La loi Pinel outre mer est très proche de la loi Pinel en métropole dans son fonctionnement et ses conditions. Elle a pour objectif de favoriser l’investissement dans les pays d’outre mer en permettant aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à celle en métropole. Elle concerne les investissements réalise entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

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Un nouveau dispositif fiscal pour les logements vacants ?

Dans le cadre de la lutte contre les logements vacants, la ministre du Logement va proposer au Parlement un nouveau dispositif fiscal destiné à inciter les propriétaires à remettre sur le marché un logement qu’ils ont laissé vacant.

Le dispositif comprendrait une exonération fiscale proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire au niveau du loyer. Ce dernier pourrait déduire de son revenu de 15 à 70 % des loyers perçus. Le dispositif serait renforcé dans les zones tendues.

A suivre …

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Plus-values immobilières : fin de l’exonération pour 1ère cession d’un bien secondaire

Au cours de l’examen en 1ère lecture de la 1ère partie du projet de loi,
les députés ont adopté la plupart des mesures du texte initial, en les
aménageant parfois, ainsi que plusieurs mesures nouvelles dont celle
concernant la cession d’une première cession d’un logement.
En effet, les députés sont revenus, au cours de l’examen en 1ère lecture
de la 1ère partie du projet de loi, sur l’exonération des plus-values
immobilières applicable en cas de 1ère cession d’un logement autre que la résidence principale.
Pour des raisons d’économies budgétaires les députés ont voté la
suppression de ce dispositif d’exonération. Cette suppression devrait
s’appliquer aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2017.

A noter également la suppression de la possibilité de déduire du revenu global des nus-propriétaires les dépenses de grosses réparations.

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La fiscalité des OPCI

L’organisme effectue des investissements dans des immeubles qu’il donne en location ou fait construire exclusivement en vue de leur location. Il ne doit pas acquérir ces actifs immobiliers dans le seul but de les revendre. Les OPCI doivent, sauf exception, faire l’objet d’un agrément de l’AMF.

Les parts ou actions des OPCI sont émises à tout moment à la demande des porteurs, sur la base de la première valeur liquidative établie après la date limite de centralisation des demandes de souscription, augmentée de la valeur variable de la commission et, le cas échéant, de la commission de souscription.

L’OCPI est le successeur de la SCPI, en ce qu’il reprend ses avantages actuels (mutualisation des risques, gestion par des professionnels agrées par l’AMF, …) mais bénéficie également d’ atouts supplémentaires  comme plus de liquidité et un régime de distribution favorable pour les porteurs de parts (obligation de distribuer au mini 85% des revenus et plus-values).

Les formes possibles d’OPCI

Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI) ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) :

Fonds de placement immobilier (FPI)  :

Le FPI ne dispose pas de la personnalité morale. Ses actifs immobiliers sont constitués d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (en pratique, il s’agit essentiellement de SCI).

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) :

Les SPPICAV sont des sociétés anonymes, disposant de la personnalité morale. Sont admissibles aux SPPICAV, en plus des immeubles et parts de sociétés non cotées, les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger). Les SPPICAV doivent être composées d’immeubles et parts de sociétés non cotées à hauteur d’au moins 51 % de l’actif de la société.

L’inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permet d’offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.

Composition de l’actif de l’OPCI 

L’actif d’un OPCI doit être constitué à hauteur de 60 % au minimum des actifs immobiliers suivants :

•  des immeubles construits ou acquis (5 au moins différents), en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens ;

•  certaines parts de sociétés de personnes ;

•  des actions négociées sur un marché et émises par une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes dans les sociétés qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché réglementé ;

•  des parts ou actions d’OPCI et de parts ou actions ou droits détenus dans des organismes de droit étranger ayant un objet équivalent, quelle que soit leur forme ;

•  des instruments financiers admis aux négociations sur un marché réglementé.

L’actif des OPCI doit également être constitué au minimum à hauteur de 5 % de :

•  dépôts et des instruments financiers à caractère liquide ;

•  liquidités ;

•  certaines avances en compte courant.

La part de l’immobilier non coté ne doit jamais représenter moins de 60 % ou 51 % de l’actif (SPPICAV).

L’OCPI ne doit pas avoir son actif composé de plus de 10 % de l’une des catégories d’instruments financiers suivants :

•  actions négociées sur un marché réglementé et émises par une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location ;

•  certains instruments financiers ;

•  parts ou actions d’OPCVM ;

•  obligations et dépôts à terme.

Depuis le 8 août 2015 , les OPCI peuvent désormais acquérir des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou l’exploitation de ces derniers. Néanmoins ces acquisitions ne sont accordées que dans la mesure où elles représentent l’activité accessoire de l’OPCI et que les meubles sont destinés à la location.

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Résumé de la fiscalité de la résidence principale

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

Il est également possible de la rentabiliser

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La renégociation du crédit et la déductibilité des intérêts

En cas d’acquisition de logement locatif grâce à la dette, les propriétaires peuvent déduire du revenu brut les intérêts des empruntscontractés pour l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la conservation, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location, ainsi que pour l’achat d’un terrain à bâtir sur lequel doit être édifié un bâtiment destiné à être donné en location.

Bien que les intérêts soient déductibles, il n’en reste pas moins que diminuer la charge financière reste très intéressant.

En cas de niveau bas des taux d’intérêts, il peut être judicieux de renégocier le crédit immobilier à la baisse, pour profiter de la baisse des taux d’intérêts, réduire la mensualité et augmenter sa trésorerie !

Mais la question se pose de la déductibilité des intérêts du nouveau prêt !

Quelles sont les conditions pour la déductibilité ?

En cas de souscription d’emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l’emprunt substitutif peuvent être admis en déduction des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

•  le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial ;

•  les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.

Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service chargé de l’assiette de l’impôt.

Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l’emprunteur ayant pu bénéficier d’un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l’indemnité compensatoire.

Les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l’emprunt initial restant dû, dans la limite de l’échéancier initial.

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Détenir de l’immobilier quand on est expatrié …

En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.

De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.

Il est avant tout impératif de réaliser un bilan patrimonial expatriation avant ou après votre départ de France.

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

Impôt sur le revenu

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Impôt sur la fortune (ISF)

L’ ISF est assis sur l’ensemble des biens composant le patrimoine sauf si ces derniers sont exonérés.

Les immeubles font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés dans la majorité des cas.

Il faudra également vérifier la présence ou non d’une convention fiscale .

Cependant dans la majorité des cas, cette dernière indiquera que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien donc en France.

Les droits de succession

Le traitement fiscal et le lieu d’imposition vont dépendre de l’existence ou non d’une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession.

S’il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France.

S’il n’en existe pas, il s’agira du traitement classique d’une succession par un non résident .

Les autres impôts

Vous continuerez à être redevable de la taxe foncière. Si vous louez votre logement, vous ne serez plus soumis à la taxe d’habitation.

Quant à la redevance télé, vous en serez toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision !

Il est possible de mettre en place des schémas d’optimisation des différents impôts.

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