LMNP : quid pour les plus-values, l’ISF, et la TVA ?

Les plus-values et moins-values réalisées en cas de cession de l’immeuble par un loueur en meublé non- professionnel sont soumises au régime des plus-values privées. Les plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques sont taxées à un taux de 19 % et aux contributions sociales au taux actuellement en vigueur de 15,5 % (soit un taux global de 34,5 %) ̧

Lors de la cession d’un bien immeuble, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat compte tenu des frais d’acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés. La plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Remarque : Si un amortissement a été pratiqué, il n’a pas à être pris en compte pour le calcul des plus-values.

Taxe sur la valeur ajoutée

Les locations meublées échappent en principe à la TVA. Par exception, sont imposables les locations suivantes : ̧ La fourniture de prestations d’hébergement dans un hôtel de tourisme classé, dans une résidence de tourisme classée, dans un village de vacances classé ou agréé ou dans un village résidentiel de tourisme. ̧

La mise à disposition d’un local meublé ou garni lorsque l’exploitant offre, en plus de l’hébergement, des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels (notamment : petit- déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) et qu’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité. ̧

La location de locaux nus, meublés ou garnis consentie par bail commercial à l’exploitant d’un local meublé ou garni avec un service « quasi hôtelier », d’un hôtel de tourisme classé, d’une résidence de tourisme classée ou d’un village de vacance classé ou agrée. ·

Impôt sur la fortune

Les locations meublées non-professionnelles ne sont pas susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre, elles sont comprises dans la base de calcul de l’ISF.

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rappel sur les avantages fiscaux de la loi Pinel

L’article 5 de la Loi de finances pour 2015 a aménagé la durée de l’engagement de la location de la Loi Duflot.

Auparavant, pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire du logement devait s’engager à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
Lorsque le logement était la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCPI ou autre), l’engagement de location de neuf ans minimum devait être pris par celle-ci. En outre, l’associé qui entendait bénéficier de l’avantage fiscal devait s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la société.

Désormais, avec la loi Pinel, la durée minimale de l’engagement de location n’est plus fixée uniformément à neuf ans. Les investisseurs peuvent opter pour un engagement de location minimale de six ou neuf ans. La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur six ou neuf années, selon la durée de l’engagement de location. L’option exercée est irrévocable pour le logement concerné.
De plus, les investisseurs peuvent, à l’issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, proroger cet engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

La prorogation ne peut excéder :

– trois années, renouvelables une fois, dans le cas où l’engagement initial de location est d’une durée de six ans ;
– trois années, non renouvelables, dans le cas où cet engagement est d’une durée de neuf ans.
La durée de l’engagement de location et, partant, le bénéfice de l’avantage fiscal sont ainsi portés au maximum à douze ans.
Auparavant, pour l’octroi de l’avantage fiscal, la location ne devait pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Cette condition est assouplie. Désormais, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l’avantage fiscal, dès lors bien entendu que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées.
Une question fiscale ?

Taux de réduction
Ainsi pour les acquisitions, les constructions ou les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014 :
– Les investisseurs ont la possibilité d’opter pour un engagement de location minimale de 6 ou 9 ans. – – L’option irrévocable pour le logement concerné peut être renouvelée une ou deux fois, sans que le bénéfice de la réduction d’impôt ne puisse dépasser 12 ans.
– Le taux de la réduction jusque-là fixé à 18 %, est désormais modulé en fonction de la durée d’engagement de la location (12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans).
Pour les logements en construction, le délai de 30 mois à l’issue duquel le logement doit être achevé pour ouvrir droit au dispositif, est désormais calculé à compter de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition et non pus de la date de déclaration d’ouverture du chantier.

Enfin, ces aménagements s’appliquent aussi aux investissements réalisés via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la base de réduction d’impôt étant portée à 100 % du montant de la souscription (au lieu de 95 % actuellement).
Par ailleurs, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, il est désormais possible pour l’investisseur de louer à un ascendant ou un descendant, dès lors que les autres conditions d’application sont remplies.
Attention, ce dispositif rentre dans le plafonnement des niches fiscales.

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Pourquoi ne pas mettre un peu de SCPI …

La SCPI est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif
l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif

Elle présente de nombreux atouts (bien que naturellement elle doit être
considérer comme un investissement de long terme) :

– la mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens
immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins
importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un
bien ;

– l’accès du plus grand nombre à l’immobilier avec des mises de fonds
limitées : l’investisseur peut adapter son investissement à son budget car
le montant minimum d’une part est  faible. Il peut ainsi développer et
diversifier son patrimoine ;

– la gestion par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés
Financiers (AMF) : ils s’occupent de trouver des locataires, de gérer les
questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…).
L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés
(garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers
déployés,…) ;

– le bénéfice des décotes qu’on put obtenir les SCPI en achetant non pas un
appartement mais l’immeuble entier (voire la rue complète !)

– la transparence fiscale et possibilité de bénéficier d’un régime foncier
favorable ;

– et l’opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l’achat
de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un
patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier
temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la
retraite (jouer l’effet levier !)

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La valeur des immeubles pour l’ISF

Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l’ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n’ont pas pour le redevable un caractère professionnel.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Il s’agit donc :

des immeubles bâtis de toute nature :
– locaux d’habitation (appartement dans un immeuble collectif avec dépendances dont cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu’hôtel particulier, château, manoir, moulin, monument historique, etc.),

– ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés (boutique, bureau, atelier, hangar et tout local de ce type) ;

des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit d’un bail à construction) ;
des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété (sociétés dites « transparentes »).
La mise en vente au 1er janvier ou la promesse unilatérale de vente consentie au 1er janvier ne font pas sortir l’immeuble du patrimoine taxable. En revanche, la signature d’un compromis de vente entraîne directement le transfert de propriété du bien à l’acquéreur (et, en contrepartie, la naissance d’une créance au profit du vendeur), sauf si les parties ont prévu le contraire (condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, par exemple).

Pour le calcul de l’ISF, le bien sera donc inclus dans le patrimoine de l’acheteur si le compromis a été signé avant le 1er janvier.

Quelle valeur ?

Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition d’après une déclaration détaillée et estimative du redevable.

Pour l’évaluation des immeubles loués par leur propriétaire, il est tenu compte, le cas échéant, des conditions de location.

Lorsqu’un immeuble est occupé par son propriétaire, sans être loué, il ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre, sauf en cas d’occupation à titre de résidence principale.

Les biens immobiliers sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables de l’ISF dans les mêmes conditions quelle que soit leur localisation géographique, c’est-à-dire qu’ils soient situés sur le continent, en Corse et dans les départements d’outre-mer.

Et la résidence principale ?

Pour l’assiette de l’ISF, les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier. Néanmoins, dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire, l’administration fiscale autorise l’application d’un abattement, sur la valeur vénale réelle du bien, de 30 %.

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Pourquoi ne pas investir dans le para hôtelier ?

Lorsqu’en raison des services fournis ou proposés, la prestation de location dépasse la simple jouissance du bien (cas des locations dans des maisons de retraite, dans des résidences étudiantes ou de tourisme), la location est considérée comme une opération de louage de services non soumise au régime spécifique des locations meublées.

Ces opérations présentes alors un caractère commercial par nature et sont soumises au régime de droit commun des BIC.

Pour bénéficier de ce régime de para hôtelier , la location doit fournir également trois des quatre prestations suivantes proposées ou fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie :

– Le petit déjeuner,
– Le nettoyage régulier des locaux,
– La fourniture de linge de maison,
– Et la réception de la clientèle.

Au regard de la TVA, les locations soumises au régime des locations meublées sont exonérées sans possibilité d’option. Cependant, les prestations de louage de services peuvent sur option être soumises à la TVA à condition qu’elles proposent en plus de la location, trois des quatre prestations para-hôtelières mentionnées ci-dessus.

Par ailleurs, l’exonération des plus-values de cession en fonction des recettes bénéficie d’un plafond majoré puisque l’exonération totale est portée de 90.000 € à 250.000 € hors taxes et l’exonération partielle est portée de 126.000 € à 350.000 € hors taxes.

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location meublée + transmission : pensez SARL de famille

Une SARL est en principe soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, ces sociétés peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes lorsqu’elles remplissent deux conditions :

– La société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale
ou agricole,
– La société est constituée uniquement entre parents en ligne directe
(parents, enfants….), entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires pacsés.

Une fois l’option exercée, les règles de détermination du résultat BIC de la SARL de famille seront les mêmes que pour celles applicables à la location
meublée exercée à titre individuel. La société déterminera son résultat
imposable et les associés seront imposés personnellement sur la quote-part leur revenant correspondant à leurs droits dans le capital social.

L’imposition sous le régime des LMP se fera au niveau de chaque associé si les deux conditions sont remplies, sachant que la société sera inscrite au RCS sous le statut de LMP :
– Les recettes revenant à chaque membre du foyer fiscal en fonction de
ses droits dans la société doivent excéder 23.000 €,
– Ces recettes doivent excéder les revenus professionnels du foyer
fiscal.

Au regard de la transmission des biens immobiliers aux enfants, ceux-ci seront transmis par l’intermédiaire des parts sociales détenus par les
associés. Or, la valeur des parts sociales tiendra compte de l’actif de la
société mais également de son passif ayant servi notamment à faire
l’acquisition des biens meublés. Par conséquent, une fois l’opération
d’acquisition réalisée par la société, son endettement sera d’un montant identique à la valeur de son patrimoine. La valeur des parts sociales sera alors proche de zéro. Une donation-partage des parts sociales pourra ainsi être réalisée en totale franchise de droit de donation.

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Location meublée : CET ou taxe foncière ?

L’imposition à la Contribution Economique Territoriale (CET)

La location meublée étant une activité réputée commerciale sur le plan
fiscal, la location est soumise à la CET (ancienne taxe professionnelle)
sauf lorsque la location porte sur une partie de l’habitation principale ou
personnelle du bailleur qui remplit certaines conditions. Elle n’est pas
non plus due par le loueur qui donne loue le bien à un exploitant qui
l’exploite.
La taxe d’habitation
En principe, les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe
d’habitation pour les locaux loués ou sous-loués en meublé lorsque ces
locaux ne constituent pas leur habitation personnelle, sont spécialement aménagés pour la location et sont soumis à la CET.

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Pas de prélèvements sur revenus du patrimoine en l’absence d’affiliation à la législation sociale française !

Le Conseil d’Etat (CE 27-7-2015 nos 334551, 342944) se rallie donc à l’interprétation donnée par la CJUE et confirme qu’ un contribuable relevant uniquement d’un régime étranger de sécurité sociale n’est pas redevable des prélèvements sur les revenus du patrimoine en France.

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Cession d’un bien par une SCI à l’IS

En cas de cession des biens par la SCI, la plus-value de cession ne bénéficiera plus du régime des plus-values immobilières des particuliers applicable lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu. La plus-value sera soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle sera constituée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien cédé figurant à l’actif du bilan. Cette valeur nette comptable est égale à la différence entre le prix d’acquisition et les amortissements pratiqués qui ont été déduits du résultat imposable de la société. La plus-value sera ensuite imposée au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

En cas de cession des parts sociales par les associés, la plus-value de cession ne sera également plus soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value de cession des parts de SCI, constituée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des titres, sera imposée selon le régime général des plus-values sur cession de valeurs mobilières et autres droits sociaux

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Pourquoi ne pas créer une SCI à l’IS pour vos investissements immobiliers ?

La SCI a la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société devient un redevable à part entière. Elle détermine et déclare son résultat et elle est redevable de l’impôt sur les sociétés dont le taux est de 15% jusqu’à un bénéfice de 38.120 € et de 33 1/3% au-delà. L’option est alors irrévocable et le retour à l’impôt sur le revenu n’est plus
possible.

Le résultat imposable est déterminé selon les règles de la comptabilité commerciale. Les loyers dus sont imposés alors même qu’ils n’auraient pas été versés et les charges engagées sont déduites alors mêmes qu’elles n’auraient pas encore été payées.

Toutes les charges inhérentes à la location sont déductibles du résultat imposable, y compris les charges d’amortissement calculées « par composant » sur la durée comptable d’utilisation des biens. L’amortissement est calculé à partir de la date d’acquisition des biens.

Ainsi, les associés n’auront plus à supporter l’impôt sur le bénéfice de la société. En cas de bénéfice, la société sera seule redevable de l’impôt sur les sociétés. Les associés seront imposables uniquement en cas de perception d’un dividende, lequel sera désormais soumis au du barème progressif à l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement de 40%. Ces dividendes seront soumis à un prélèvement à la source obligatoire mais non libératoire de l’impôt sur le revenu et payable le 15 du mois suivant celui du paiement des dividendes. Ce prélèvement constituera un acompte imputable sur le revenu dû l’année suivante.

Ces dividendes seront également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% sans application de l’abattement de 40%. Ces prélèvements sociaux seront payés dans les mêmes conditions que l’acompte sur dividende.

L’avantage principal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés se situe donc pendant toute la durée de la location puisque le bénéfice imposable de la société sera réduit de toutes les charges inhérentes à l’exploitation y compris des charges d’amortissement qui n’existent pas dans le régime des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu. Le bénéfice imposable pourra donc être réduit au maximum et les associés n’auront aucun impôt personnel à supporter tant que la société ne leur versera pas de dividende.

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