L’IFI sur vos biens immobiliers

La loi de finances pour 2018 a supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et l’a remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) réduisant ainsi le champ d’application de ce nouvel impôt à l’ensemble des biens et droits immobiliers ainsi que les titres de sociétés ou organismes à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers qu’ils détiennent.

L’IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net excède le seuil d’imposition de 1.300.000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil est apprécié par foyer fiscal.

Valorisation des immeubles

En principe, les biens imposables sont estimés à leur valeur vénale, sous l’entière responsabilité du redevable qui procède à cette évaluation en utilisant la méthode qui lui semble la plus appropriée.

La valeur vénale d’un bien est le prix de cession de ce bien, c’est-à-dire celui auquel il pourrait être cédé aux conditions normales du marché.

Dans certains cas limitatifs, le contribuable est autorisé à appliquer une décote sur la valeur de son bien.

A ce titre, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Est considéré comme résidence principale l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable pendant la majeure partie de l’année. Les résidences secondaires et, dans le cas où la résidence principale serait détenue par une société, la valeur des titres de cette société, ne bénéficient pas de l’abattement de 30 %. nnes vivant en concubinage notoire (relation stable et continue entre deux personnes qui vivent en couple) sont elles aussi soumises à une imposition commune.

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Assurance vie et loi Pacte … des opportunités fiscales !

A noter que plusieurs réformes en faveur de l’assurance vie ont été apportées par la Loi pacte (nouveauté 2019).

Versement des primes exclusivement en numéraire : Le versement de la prime devra obligatoirement être réalisé en numéraire. Le paiement par apport de titres ne serait donc plus possible comme cela pouvait se faire (ex : apport de titres de société par ex à un contrat d’assurance vie Luxembourgois) et bénéficier du régime de l’assurance vie en cas de décès ! donc ce n’est plus possible !

Contrat euro-croissance : Un nouveau type de contrat euro-croissance peut être proposé par les assureurs à côté du régime d’euro-croissance actuel. Il resterait fondé sur le même principe, à savoir qu’un capital serait garanti à l’assuré qui conserve son contrat jusqu’à l’échéance prévue au contrat mais avec par ex, la valeur de rachat du contrat qui serait, avant l’échéance, égale à la valeur liquidative des fonds. Cela permettrait au souscripteur d’avoir une meilleure visibilité sur la valeur de son contrat pendant cette période.

Transférabilité des contrats chez un même assureur : La Loi permet la transférabilité des contrats d’assurance vie au sein d’une même entreprise d’assurance. Ainsi, la transformation partielle ou totale d’un contrat d’assurance vie en un contrat permettant d’investir en UC ou en euro-croissance n’entraînerait pas les conséquences fiscales d’un dénouement, à condition qu’elle soit réalisée auprès de la même entreprise d’assurance.

Rachat effectué en vue de souscrire un plan d’épargne retraite « PACTE » : Les produits constatés lors d’un rachat total ou partiel sur un contrat de > 8 ans, lorsque leur titulaire est à plus de 5 ans de l’âge légal de départ à la retraite, seront exonérés d’IR, dans la limite annuelle globale de 4 600 € (9 200 € pour un couple marié soumis à imposition commune CUMULABLE AVEC CELLE ACTUELLE) à condition que le titulaire du contrat verse l’intégralité des sommes qu’il a reçues au titre de ce rachat sur un PER PACTE au plus tard le 31 décembre de l’année du rachat.  Cette exonération serait temporaire. Elle s’appliquerait uniquement aux rachats (et donc aux réinvestissements) effectués jusqu’au 31 décembre 2022.

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Abattement exceptionnel de 70% ou 85% sur la plus-value de certains biens immobiliers

En cas de cession de certains biens immobiliers ou de terrains à bâtir visés à l’article 257, I-2-1° du CGI, la plus-value réalisée peut bénéficier d’un abattement de 70% ou 85%, quelle que soit la durée de détention du bien immobilier cédé.

L’abattement exceptionnel s’applique, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, sont déterminées après application d’un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :

–        soit précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1 er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;

–        soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l’abattement exceptionnel pourra donc s’appliquer à des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 .

Le bénéfice de l’abattement exceptionnel est réservé aux cessions de biens immobiliers situés dans les communes classées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

À ce titre, l’arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements pour l’application de l’abattement prévu au II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 a précisé que ces communes s’entendent de celles classées dans les zones A bis et A, telles qu’elles sont définies à l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Le taux de l’abattement exceptionnel est en principe de 70 %. Il est toutefois majoré à 85 % si l’acquéreur s’engage à ce que, dans le programme immobilier à construire, les logements sociaux et intermédiaires représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

Cet abattement est appliqué après prise en compte, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention.

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Assouplissement du régime des Fonds d’investissement de proximité

Assouplissement du régime des Fonds d’investissement de proximité

A noter que plusieurs réformes en faveur du FIP ont été apportées par la Loi pacte (nouveauté 2019).

La loi PACTE assouplit les conditions de qualification des fonds d’investissement de proximité (FIP) pour ceux agréés par l’AMF à compter du 1er janvier 2019.

Les sociétés dans lesquelles le fonds investit devaient avant cette date exercer leurs activités dans une zone géographique limitée à 4 régions limitrophes. La loi supprime cette condition : la zone géographique n’est plus limitée ni à un nombre de région, ni à la condition de proximité géographique de ces dernières.

Par ailleurs, la condition selon laquelle l’actif d’un FIP qui est investi dans une même région ne peut excéder 50 % de la totalité de son actif est assouplie pour être fixée à 25 %.

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L’imposition des biens immobiliers en UK

Au Royaume-Uni comme en France, les rental income provenant de la location de biens immobiliers sont imposables à l’Income tax.

Pour la détermination du revenu imposable, le contribuable peut, dans certaines conditions et limites, faire valoir des allowable expenses. Les pertes éventuelles peuvent être imputées sur les revenus immobiliers constatés au cours de l’année d’imposition ou des années suivantes.

Comment sont déterminés les revenus taxables ?

Les revenus immobiliers sont constitués des loyers versés par les locataires.

A noter que les contribuables qui donnent en location une partie de leur unique ou principale habitation (« only or main home ») sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs y afférents à hauteur d’un certain montant qui évolue chaque année, et perdent corrélativement leur droit à la déduction des charges. Toutefois, les contribuables qui y ont un intérêt peuvent opter pour l’imposition de droit commun afin, notamment, de faire valoir leurs dépenses déductibles.

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Le contribuable peut déduire de ses revenus immobiliers certaines dépenses à condition qu’elles soient engagées entièrement et exclusivement pour les besoins de la location. Tel est notamment le cas :

•  des dépenses d’entretien et de réparation (à l’exclusion des dépenses d’amélioration qui ne sont pas déductibles !) ;

•  des dépenses liées à la recherche d’un locataire, (frais de publicité …) ;

•  des honoraires des agents immobiliers ;

•  des intérêts d’emprunts immobiliers ;

•  de la « Council tax ;

•  …

Ne sont en revanche pas admises en déduction les « capital expenditure » qui ajoutent quelque chose au bien immobilier d’origine, améliorent ou valorisent l’existant.

C’est par exemple le cas :

•  de l’ajout d’une extension ;

•  du remplacement d’une cuisine par un modèle plus haut de gamme ;

•  …

Comment c’est ensuite imposé ?

L’impôt sur les revenus immobiliers est calculé sur l’ensemble des revenus locatifs nets. Ainsi, lorsque plusieurs immeubles sont donnés en location, les revenus et les dépenses de l’ensemble des propriétés doivent être globalisés afin de déterminer un profit ou une perte globale. On parle alors d' »overall profit or loss ».

Lorsque le résultat fait apparaître une perte, celle-ci s’impute automatiquement sur les autres revenus immobiliers du contribuable.

Le profit ainsi déterminé est imposé à l’impôt sur le revenu (« Income tax« ) après prise en compte, le cas échéant, de la « personal allowance » à laquelle le contribuable a droit.

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Contribution économique territoriale et location meublée

Contribution économique territoriale et location meublée

La location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (et, corrélativement, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises pour les redevables dont le chiffre d’affaires excède certaines limites). Selon le Conseil d’Etat, cette activité est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, c’est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location à un tiers, le preneur du bail.

Échappent, toutefois, à l’imposition en vertu de dispositions expresses de la loi :

a. les personnes louant accidentellement en meublé (et sans aucun caractère périodique) une partie de leur habitation personnelle ;

b. les personnes louant ou sous-louant en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables et que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (il s’agit de la même exonération qu’en matière de BIC) ;

c. les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (le logement doit être classé « Gîte de France » et ne doit pas constituer l’habitation principale ou secondaire du locataire) ;

d. les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l’article L324-1 du code du tourisme). ;

e. les personnes autres que celles visées ci-dessus qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (par exemple, les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an).

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Les prélèvements sociaux sur votre immobilier

Les prélèvements sociaux sur votre immobilier

Les personnes physiques domiciliées fiscalement en France sont, sauf cas particuliers, redevables de la CSG, de la CRDS et du prélèvement de solidarité au titre des revenus du patrimoine qu’elles perçoivent.

Les non-résidents ne sont pas soumis à ces prélèvements, excepté au titre des (revenus fonciers et revenus tirés de locations meublées) qu’ils tirent d’immeubles situés en France.

Les plus-values immobilières et assimilées (biens meubles) relèvent de la catégorie des produits de placements.

Le taux des prélèvements sociaux est de 17.2%

La CSG sur les revenus du patrimoine est partiellement déductible de l’impôt sur le revenu.

En effet, la CSG assise sur les revenus du patrimoine est partiellement déductible, à hauteur de 6,8 points, pour les revenus imposés à l’IR selon le barème progressif. Elle est admise en déduction, l’année de son paiement, du revenu imposable du foyer qui l’a acquittée.

Les prélèvements sociaux ne sont pas recouvrés lorsque leur montant total (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), ajouté à l’IR dû, est inférieur à 61 €

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Le préfet de Paris vient de signer l’arrêté fixant les niveaux de loyers !

Ca y est … l’encadrement des loyer est revenu à Paris.

Pour Rappel, ce dispositif, avait été annulé par décision du tribunal administratif en 2017.

Cet arrêté fixe pour l’année 3 types de loyers :

–        un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30% de ce dernier),

–        un loyer de référence,

–        un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20% de ce dernier),

et cela pour 80 quartiers de Paris regroupés en 14 zones, selon le nombre de pièces et la période de construction de l’immeuble.

Une carte interactive a été mise en place par la préfecture pour connaître le montant des loyers :http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

L’Unpi, association de propriétaires, a d’ores et déjà annoncé qu’elle demanderait l’annulation de ce texte en justice.

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Attention à l’exonération de la 1ère cession d’un logement

L’exonération de la première cession d’un logement doit être indiquée dans l’acte de cession

Selon la cour administrative d’appel de Douai (CAA Douai 23-4-2019 n° 17DA01449),  l’exonération de la plus-value réalisée en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale ne peut pas être demandée par voie de réclamation mais uniquement dans l’acte de cession.

Formalité donc à ne pas oublier …

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Investir dans l’immobilier quand on est expatrié(e) ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime était gelé. Cela a été modifié par la loi de finances 2019.

L’investissement dans des parts de SCPIest possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

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