Est-ce qu’une SCI présente un intérêt dans le cadre d’un investissement locatif ?

OUI ! Il peut être intéressant d’associer parents et enfants au travers d’un achat immobilier locatif: les parents créent une SCI, dont ils se nomment gérants, et qu’ils dotent d’un capital relativement faible.

Cette SCI souscrit un emprunt bancaire, en vue d’acquérir un bien qui est mis en location.

La valeur des parts de la SCI est faible, puisque sa valorisation se calcule après déduction du montant de l’emprunt réalisé. Les parents transmettent alors la nue-propriété des parts aux enfants: les droits de donation sont limités, voire inexistants compte tenu de l’abattement de 100 000 € applicable en cas de donation de parent à enfant.

Au fil du temps, les loyers perçus par la SCI lui permettent de rembourser partiellement ou totalement l’emprunt, ce qui a pour effet d’accroître la valeur nette des parts. Lorsque l’emprunt bancaire est totalement remboursé, les revenus locatifs de la SCI sont perçus par les parents usufruitiers, ce qui peut constituer un bon complément de retraite. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires des parts de la SCI sans acquitter de droits supplémentaires.

Il est à noter que dans le cas d’enfants mineurs, la validation du juge des tutelles est nécessaire pour une donation de parts de SCI, dans la mesure où chaque associé est indéfiniment responsable des dettes sociales au prorata de ses propres parts.

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Quelle exonération sur la plus value immobilière en cas d’expatriation ?

L’article 150 U, II-2° du Code Général des Impôts (CGI), modifié dernièrement par la loi de finances pour 2014, prévoit sous certaines conditions une exonération particulière des plus-values immobilières réalisées par les ressortissants européens.

Régime juridique :

Cet article dispose en effet que l’exonération a lieu de s’appliquer :

« Au titre de la cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

L’exonération s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable , aux cessions réalisées :

a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;

b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. »

L’aménagement de ce dispositif intervenu par la dernière loi de finances a fait l’objet de commentaires de l’Administration fiscale par une mise à jour de sa base BOFiP-Impôts en date du 6 juin 2014 (BOI-RFPI-PVINR-10-20 n° 220 et suivants).

Le cédant doit donc réunir quatre conditions pour bénéficier de l’exonération :

  • il doit être une personne physique (l’exonération ne s’applique donc pas aux cessions réalisées par les sociétés de personnes),
  • il doit être non-résident au jour de la cession,
  • il doit être ressortissant de l’Union européenne,
  • il doit justifier avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d’au-moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

Le bien cédé doit constituer l’habitation en France du contribuable domicilié hors de France.

Pour les cessions réalisées depuis le 1 er janvier 2014 le cédant n’a pas besoin d’avoir la libre disposition du bien si la cession intervient dans les cinq ans suivants le transfert de son domicile fiscal.

En revanche si la cession intervient plus de cinq ans après le transfert de son domicile fiscal alors il doit avoir la libre disposition du bien vendu. L’Administration précise que le cédant est réputé avoir la libre disposition de son logement lorsqu’il est susceptible de l’occuper à tout moment .

Les plus-values imposables des contribuables non-résidents, personnes physiques, sont déterminées conformément aux dispositions du II de l’ article 244 bis A du CGI . Elles sont soumises au prélèvement prévu à l’ article 244 bis A du CGI sur une assiette fiscale et sociale déterminée dans les mêmes conditions que pour les résidents.

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La fiscalité des SCPI pour les expatriés en 2016

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement autorisée à émettre des parts dans le public et ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

En tant que non-résident, il n’y a pas d’interdiction de détenir ce type d’investissement.

Par contre, la fiscalité sera particulière tant au niveau des revenus fonciers, de la plus-value que de l’ISF.

La fiscalité des revenus fonciers

Les revenus provenant de la location d’immeubles situés en France sont considérés comme des revenus de source française et sont donc imposables en France (article 164 B du CGI).

L’assiette de l’impôt est identique à celle des résidents français, soit le montant net des revenus imputés éventuellement des déficits. La fiscalité est donc celle des revenus immobiliers des non résidents.

Une déclaration annuelle au centre des impôts des non-résidents est nécessaire.

Centre des impôts des non-résidents TSA 10010 – 10 rue du Centre – 93465 Noisy-le-Grand Cedex. (Téléphone : 01 57 33 83 00 – Télécopie : 01 57 33 83 50).

Les revenus fonciers perçus par les non-résidents sont (encore) soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Cependant, cela pourrait bientôt évoluer.

Faites un bilan fiscal expatriation ! Cliquez ici …

La fiscalité des revenus financiers

Les revenus financiers sont imposés générallement par retenue à la source en France dont le taux dépend de la convention fiscale conclue avec votre pays. Ces revenus peuvent également être imposés dans votre pays de résidence avec cependant un crédit d’impôt imputable pour ne pas payer 2 fois l’impôt (sauf règle particulière comme celle avec le UK, la remittance basis).

Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2013, les produits de placements à revenu fixe qui sont versés dans des Etats qui sont considérés comme non coopératifs (ETNC) sont soumis obligatoirement au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 75% (sous réserve de certaines exceptions).

Ces revenus sont susceptibles de devoir être déclarés dans le pays du ressortissant sur la base des montants mentionnés dans l’IFU dans la rubrique des revenus de capitaux mobiliers.

La fiscalité des plus-values immobilières

(Cessions de parts de SCPI et cession d’immeubles par une SCPI)

Les associés non-résidents ressortissants de l’Union Européenne sont assujettis à un taux d’imposition et des modalités de détermination des plus-values immobilières identiques aux résidents.

Le taux du prélèvement applicable est de 19 % .

Les plus-values réalisées par les non-résidents sont par ailleurs soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% .

L’impôt de solidarité sur la fortune

Les non-résidents ne sont imposables à l’ISF qu’à raison de leurs biens situés en France (cette notion inclut les parts de société à prépondérance immobilière de type SCPI). Lorsque la valeur totale de leurs actifs situés en France est supérieure à 1 300 000 €, les non-résidents sont imposables à l’ISF.

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Défiscaliser grâce à la loi Pinel

mortgage

Après la mise en œuvre de la loi Pinel, une loi devenue centrale dans le domaine de l’investissement locatif intermédiaire, des questions peuvent se poser chez les personnes qui ne disposent pas de toutes les informations nécessaires. Ces questions sont, le plus souvent, relatives à la possibilité de défiscaliser, de baisser son taux d’imposition grâce à la loi Pinel. Et afin d’aider les personnes qui restent encore et toujours dans le flou, il est important d’apporter les renseignements essentiels.

Comment faire pour pouvoir défiscaliser grâce à la loi Pinel ? Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir procéder à une réduction de son imposition ? Toutes les réponses à ces questions et tous les détails nécessaires dans les quelques lignes qui suivent.

Les conditions pour défiscaliser grâce à la loi Pinel

Dans un premier temps, il est important d’aborder le cas des conditions à remplir pour pouvoir profiter d’une baisse d’imposition grâce à la loi Pinel :

Conditions géographiques

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel, la personne souhaitant louer son logement doit savoir que ce logement en question doit être construit en respect des normes BBC (RT2012 ou BBC2005) et qu’il doit être situé géographiquement dans une ville éligible au dispositif Pinel.

Conditions locatives

– Le logement loué doit être la résidence principale du locataire
– La durée de location doit être supérieure à 6 ans
– Le logement doit obligatoirement être loué dans les 12 mois qui précèdent la livraison du logement en question (on parle également de DAT)
– Le propriétaire est dans l’obligation de respecter l’ensemble des plafonds de loyer et de ressources prévus par la législation en vigueur.

Conditions d’accession à la défiscalisation

– La réduction d’impôt issue du dispositif de la loi Pinel n’est aucunement cumulable avec d’autres lois comme la loi Scellier, la loi Censi-Bouvard, ou encore la loi Malraux
– La dispositif Pinel est exclusivement concerné par le plafonnement des niches fiscales qui est fixé, depuis sa création, à un moment de 10 000€ par an.

Des questions restent sans réponses ?

Si, à la lecture des éléments donnés concernant les conditions d’accession à la défiscalisation du dispositif de la loi Pinel, vous êtes encore sous le coup de quelques interrogations, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos spécialistes partenaires qui se fera une joie de vous offrir tous les renseignements attendus. Ce dispositif Pinel récemment crée fait encore l’objet de nombreuses incompréhensions du côté des personnes qui peuvent y être éligibles, et ce serait dommage de rater une telle aubaine.

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Vous souhaitez faire de la location meublée ?

Les logements loués meublés, à compter du 27 mars 2014, et destinés à être utilisés à titre de résidence principale par le(urs) locataire(s), sont obligatoirement régis par la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR, adoptée en mars 2014, a en effet consacré un titre spécifique à ce type de baux directement au sein de la loi de 1989 et, ce faisant, étendu le nombre de
dispositions applicables aux logements non meublés aux meublés. En conséquence, 2 dispositifs coexistent aujourd’hui, suivant la date à laquelle a été conclu le contrat de location.

Le contrat de bail :
Le contrat de location doit être établi par écrit.

Les baux de logements à usage d’habitation conclus à compter du 1er août 2015, doivent respecter un contrat type. La liberté des parties est ainsi restreinte, et l’est d’autant plus qu’un certain nombre de clauses, énumérées par la loi, sont réputées non écrites.

Par ailleurs lorsque le logement est occupé à titre de résidence principale, les baux conclus à partir du 8 août 2015 doivent comporter les mentions obligatoires applicables aux contrats de locations nues.

Documents annexes :

Etat des lieux :
Les parties au contrat doivent établir un état des lieux d’entrée au moment de la remise des clés.

Inventaire et état détaillé du mobilier :
Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des
lieux.

Diagnostics techniques :
Le bailleur doit fournir un certain nombre de diagnostics techniques au locataire, dès son entrée dans le logement.

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Tout savoir sur la VIR

Ravalement d'immeuble

Ravalement d’immeuble

  1. VIR : définition

    Instaurée dans le cadre de la loi ENL, la VIR (vente d’immeubles à rénover) est la vente d’un immeuble pour lequel le démarcheur s’engage dans un délai déterminé à effectuer des travaux après la signature d’un contrat de vente. Notons que ce bien immobilier peut être bâti ou non ; il peut aussi être utilisé à des fins d’habitation ou à des fins professionnelles et d’habitation.

    2. Quel est le but de la VIR ?

    La VIR vise la protection de l’acheteur sur la consistance et sur le délai de réalisation des travaux, ainsi que sur le respect de la date d’achèvement. Le statut de la VIR est d’ordre public et il est sanctionné par la nullité du contrat. Seul l’acheteur peut invoquer cette nullité et il a une obligation de paiement, tandis que le vendeur a quant à lui des obligations de respect des délais et de résultats.

    L’investissement en loi Malraux est d’ailleurs réglementé par la VIR (rappelons que grâce à cette loi, les futurs investisseurs se voient accorder une réduction d’impôt importante). Pour en savoir plus sur la loi Malraux, c’est par ici.

    3. Dans quelles situations s’applique la VIR ?

    La réglementation de la VIR ne s’applique que lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

    • le bien immobilier vendu doit être entièrement ou partiellement bâti ;
    • il doit être utilisé à des fins d’habitation ou à des fins professionnelles et d’habitation ;
    • le vendeur doit fixer dans un contrat les délais de réalisation directe ou indirecte des travaux.

    4. Que contient le contrat de VIR ?

    • Les caractéristiques et la description du bien immobilier ;
    • Le délai de réalisation, le descriptif et la consistance des travaux ;
    • La surface des parties privatives ;
    • La garantie financière du vendeur (caution) ;
    • Les justificatifs d’assurance et de responsabilité civile sur les travaux.

    5. Quelle est la procédure à suivre lorsque des problèmes surviennent ?

    Les défauts de conformité et les erreurs de construction doivent être signalés dans le mois qui suit la réception du procès-verbal des travaux. Par la suite, une action en réparation devra être intentée devant les tribunaux.

    Notons que si aucune mention légale obligatoire n’est notée dans le contrat de vente, alors le tribunal de grande instance peut annuler ce dernier.

    6. Que se passe-t-il à la fin des travaux ?

    Une fois les travaux achevés, le contrat de VIR prend fin. Pour cela, 3 formalités doivent être accomplies : la constatation effective de l’achèvement des travaux par un architecte, la réception et la vérification de la bonne exécution des travaux par l’acheteur, la livraison du bien immobilier. Précisons toutefois que les relations entre le vendeur et l’acheteur ne s’arrêtent pas à ce niveau.

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La fiscalité de l’économie collaborative (Airbnb, …)

L’économie collaborative via une plateforme Internet (Airbnb par exemple), procurent pour la plupart des particuliers un complément de revenu qui pour certains peut représenter une véritable activité qui de fait devient commerciale.

L’économie collaborative recouvre, à la fois, des plateformes d’échanges de biens et de services entre particuliers sans recherche de profit et des plateformes d’offres commerciales.

A noter que les revenus retirés des plateformes de partage, qui visent non pas à gagner de l’argent mais à partager des frais comme le site de covoiturage Blablacar …, ne sont en effet pas imposables, et ne sont donc pas concernés par cette mesure.

Qui est taxé et comment ?

En théorie, les revenus des particuliers sur les plateformes Internet sont imposables dans les conditions de droit commun (donc en fonction de la nature de leurs revenus, soit du BIC, BNC …).

Le législateur a instauré des mesures d’informations spécifiques, obligatoires, de la part de ces plateformes à l’égard de leurs utilisateurs résidant en France ou qui réalisent des ventes ou des prestations de service en France.

Le respect de ces mesures étant soumis au contrôle de l’administration fiscale.
Les plateformes « collaboratives » auront l’obligation d’informer les utilisateurs de leurs obligations fiscales et sociales (article 242 bis du CGI et article L 114-19 du CSS) : ainsi, les entreprises, quel que soit leur lieu d’établissement, qui mettent en relation à distance, par voie électronique, des personnes en vue de la vente d’un bien, de la fourniture d’un service ou de l’échange ou du partage d’un bien ou d’un service sont tenues de fournir, à l’occasion de chaque transaction, une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales qui incombent aux personnes qui réalisent des transactions commerciales par leur intermédiaire.

Elles sont également tenues de mettre à disposition un lien électronique vers le site des administrations permettant de se conforter à ces obligations.

Ces entreprises auront en outre l’obligation de transmettre aux utilisateurs, en janvier de chaque année un document récapitulant le montant brut des transactions dont elles ont connaissances et qu’ils ont perçu par leur intermédiaire, au cours de l’année précédente.
Les plateformes concernées devront obligatoirement faire certifier chaque année, par un tiers indépendant, le respect, au titre de l’année précédente, des obligations d’information décrites ci-dessus.

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Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers

Les propriétaires d’un logement peuvent choisir de l’habiter ou, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus , que cette location soit nue ou meublée . Mais attention, à l’inverse, si l’immeuble est laissé libre de toute occupation pendant plus de 2 ans, il risque, dans certaines grandes agglomérations, d’être frappé par la taxe sur les logements vacants. De même, l’investissement dans une très petite surface peut être sujet à la taxe sur les Micro-surfaces .

Une première question va se poser sur le mode d’investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.

Le dispositif Duflot venu remplacer les dispositifs Scellier , Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers . Puis le dispositif Pinel a pris ensuite le relai.

Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi « Malraux » ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.

Rentabiliser sa résidence principale peut également être une bonne solution (location d’une partie de sa résidence, …).

Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées .

Pour maîtriser son ISF , et réduire sa base de taxation à cet impôt, il est conseillé d’investir non dans le bien lui même, mais seulement dans une partie du bien : la nue propriété .

En effet, la règle veut que ce soit seulement l’usufruitier qui soit redevable de l’ISF. En achetant de la nue-propriété de parts de SCPI , vous sortez donc de votre patrimoine taxable à l’ISF, le montant de la souscription.

Attention, pour les expatriés, il existe peu de mécanismes d’optimisation fiscale. Seule la location en meublée ou l’acquisition de part de SCPI dans un contrat d’assurance vie peut évoqué. En effet, dans le premier cas, les expatriés peuvent bénéficier du régime de micro-BIC avec l’abattement de 50% (en fonction du montant du chiffre d’affaire) et dans le second, cela évite le paiement des prélèvements sociaux (depuis 2012, les non résidents payent les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers ).

En savoir plus >>

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Taxe sur les loyers excessifs des logements de petites surfaces en 2016

Les personnes physiques ou morales qui donnent en location des logements, situés dans des communes classées en zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zone A), dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 sont redevables d’une taxe sur les loyers excessifs des logements de petite surface, dite « taxe Apparu« , lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède un certain montant par mètre carré revalorisé
chaque année.

Son taux varie de 10 % à 40 % en fonction de l’importance du dépassement du plafond de loyer.

Le seuil d’application de la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface s’élève pour les loyers perçus en 2016, à 41,64 € par mètre carré de surface habitable.
Sont soumis à la taxe annuelle tous les logements dont le loyer mensuel brut, charges non comprises, excède un plafond fixé par décret.

Ce montant peut être majoré, par décret, de 10 % pour les locations en meublé ou être modulé en fonction de la tension du marché dans certaines zones géographiques.

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L’indemnité transactionnelle versée au vendeur lésé n’est pas déductible pour le calcul de la plus-value immobilière

L’acheteur d’un immeuble qui verse un supplément de prix au vendeur lésé ne peut pas obtenir la restitution partielle de l’impôt sur la plus-value payé lors de la revente du bien lorsque l’indemnité résulte d’une transaction et non d’une décision de justice.

« Considérant que si le  » supplément du juste prix  » prévu par les dispositions de l’article 1681 du code civil que l’acquéreur d’un bien choisit de verser pour garder le fonds dans le cas où une action en rescision est admise constitue, au sens des dispositions précitées, un
complément de prix de cession pour le cédant ou un complément de prix d’acquisition pour l’acquéreur, il est constant que la somme de 450 000 euros mentionnée dans le protocole transactionnel du 22 juin 2010 n’a pas été payée à la suite de l’admission d’une action en rescision intentée par la SCI Tarstrohl ; qu’ainsi, à supposer même établi que la transaction a été conclue en vue de prévenir l’engagement d’une action en rescision pour
cause de lésion dont les chances de succès étaient importantes, cette somme, qui n’était pas stipulée dans l’acte de cession, ne saurait constituer le supplément du juste prix dû par M. et MmeB… au sens des dispositions précitées, et son paiement ne peut donc être assimilé à une modalité de paiement du prix ; que par suite les appelants ne sont pas
fondés à soutenir que la somme de 450 000 euros mentionnée dans le protocole transactionnel, qui d’ailleurs n’a pas été entièrement versée, devrait s’analyser comme un complément de prix devant venir en réduction de la plus-value imposable en litige ;

6. Considérant enfin que les appelants ne sauraient utilement invoquer les dispositions de l’article 683 du code général des impôts, qui vise toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, dès lors que la somme de 450 000 euros litigieuse n’a pas été, comme il a été dit, stipulée au profit du cédant « 

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do;jsessionid=3418697489605ED4BD28535B99E3FCF8.tpdila19v_2?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032307729&fastReqId=891500165&fastPos=35

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