La déductibilité des intérêts d’emprunt en cas d’expatriation

Lors de votre expatriation, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l’étranger.

Durant votre expatriation, il peut être tentant d’investir dans de l’immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l’effet levier de la dette.

La majorité des conventions fiscales conclues avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux .

La base d’imposition reste cependant la même qu’un résident fiscal français .

De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l’année d’imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Les intérêts d’emprunt restent donc déductibles en France s’ils répondent aux critères exigés.

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Investir dans l’immobilier meublé …

Vous envisagez d’investir dans des biens immobiliers locatifs à usage de meublé.

Sur un plan fiscal, la location meublée étant considérée fiscalement comme une activité commerciale, elle peut être exploitée au sein d’une SARL de famille en optant pour le régime de l’impôt sur le revenus. Les associés en pleine propriété et en usufruit seront donc imposés sur une quote-part du résultat fiscal correspondant à leur participation dans le capital, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Une comptabilité devra donc être tenue pour déterminer le résultat comptable et fiscal de la société et notamment déduire la charge d’amortissement annuelle calculée sur le prix d’acquisition des biens immobiliers locatifs.

En cas de cession des biens immobiliers par la SARL de famille, le régime d’imposition des plus-values de cession sera celui des plus-values immobilières des particuliers avec application des abattements pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Il faudra tenir compte des charges sociales qui pourront être appelées au titre du régime des Travailleurs Non Salariés si vous êtes majoritaire quant à la gérance gérance. En effet, la gérance est considérée comme majoritaire lorsque le gérant détient seul, ou avec son groupe familial (conjoint, partenaire pacsé et enfants mineurs) plus de la moitié du capital social. Dans ce cas, des charges sociales pourront être appelées par le Régime Social des Indépendants (RSI) calculées sur la rémunération versée au gérant. Néanmoins, en cas d’absence de rémunération, des cotisations forfaitaires pourront être également appelées. Elles s’élèvent environ à 1.100 € par an.

Une question fiscale ? la réponse ici >>

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La vente de biens immobiliers détenus une SCI soumise à l’IS

La vente de biens immobiliers détenus une SCI soumise à l’IS

Concernant l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession des biens immobiliers par une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :

–              aucune exonération sur les plus-values n’est possible. Il n’existe aucune atténuation en fonction de la durée de détention.

–              la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître dans le temps compte tenu de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.

Cette plus-value est taxée au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés qui s’élève, pour les exercices ouverts en 2018 à 28 % pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 500 000 € et à 33,1/3 % au-delà.

A noter que la loi de finances pour 2018  a prorogé le dispositif d’imposition au taux réduit de l’impôt sur les sociétés de 19% des plus-values de cessions de locaux destinés à être transformés en locaux à usage d’habitation et s’applique désormais aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2020. Il est par ailleurs étendu aux cessions de terrains à bâtir et aux cessions éligibles réalisées au profit  d’une société bénéficiant du régime fiscal de l’article 239 ter du CGI, c’est-à-dire des sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente.

Ce dispositif est désormais restreint aux cessions de biens situés dans des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

Et si les associés veulent récupérer les capitaux de la cession ?

Plusieurs dispositifs juridiques sont à la disposition des associés pour appréhender tout ou partie du prix de cession tels que le remboursement des compte–courants des associés, la distribution de dividendes, la dissolution de la société ou la réduction de capital.

En cas de sortie de trésorerie de la SCI, il convient de se pencher sur les possibilités de sortie de cette trésorerie.

Ainsi par exemple, si suite à la cession des biens détenus par une SCI à l’IS, lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle de la société, les associés souhaitent distribuer tout ou partie du résultat, cette distribution de dividendes donnerait lieu à l’application de la fiscalité (flat tax au taux de 30%).

Et le remboursement de compte courant d’associé ?

Dans l’hypothèse où les associés disposent d’un compte courant d’associés, la SCI peut procéder au remboursement de ce compte courant d’associé sans frottement fiscal au niveau de l’impôt sur le revenu.

En cas de sortie d’un montant de trésorerie plus important, il conviendra de procéder à une distribution de dividendes par la SCI.

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Quelles peuvent être les dépenses mises par convention à la charge des locataires ?

Aux recettes brutes s’ajoute le montant des dépenses par nature déductibles incombant au propriétaire qui ont été mises conventionnellement à la charge des locataires.

Les dépenses payées par les locataires sont ajoutées aux recettes brutes lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

·         les dépenses doivent avoir été directement payées à des tiers par le locataire en lieu et place du propriétaire ou remboursées au propriétaire,

·         les locataires doivent être tenus au paiement de ces dépenses par une clause expresse de leur bail. Le montant des travaux effectués par le locataire, en l’absence de toute obligation contractuelle, ne peut donc être retenu pour la détermination du revenu brut foncier.

Lorsque les 2 conditions énumérées ci-dessus sont satisfaites, il convient notamment d’ajouter aux recettes brutes :

·         le montant des réparations autres que les réparations locatives payées par le locataire (travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, de grosses réparations) ;

·         les impôts à la charge du propriétaire et acquittés par les locataires (en particulier la taxe foncière) ;

·         les primes d’assurance contre des risques dont le propriétaire est responsable. Toutefois, dans la mesure où elles constituent des dépenses déductibles, ces sommes peuvent être ultérieurement retranchées du revenu brut pour la détermination du revenu net. Or, le propriétaire peut ne pas connaître exactement le montant des dépenses payées directement pour son compte par le locataire ou, tout au moins, ne pas être en mesure d’en fournir la justification. Le fisc admet que le propriétaire peut, s’il le désire, faire purement et simplement abstraction du montant de ces sommes tant en recettes qu’en dépenses.

Cela doit être indiqué dans les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale (sur les lignes 212 ou 422).

A noter l’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’IR à compter du 1er janvier 2019. Les mesures transitoires indissociables de l’instauration du prélèvement à la source, notamment le CIMR, s’appliqueront elles aussi en 2018.

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L’expatriation et l’investissement immobilier en France

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L’investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Les intérêts d’emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu’expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d’absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l’impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s’il y a une convention fiscale), cette disposition ne s’applique pas.

L’immobilier rentre dans la base de taxation de l’IFI des expatriés.

Le prélèvement à la source à partir de 2019 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

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C’est quoi une société de construction-vente ?

Ces sociétés sont caractérisées essentiellement par la spécificité de leur objet social et par la possibilité pour la société d’exiger des associés des apports de fonds supplémentaires pour lui permettre de réaliser cet objet. L’article L 211-1 du CCH impose aux sociétés de construction-vente un objet spécifique : elles doivent avoir pour activité de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions », étant précisé que ces immeubles « ne peuvent être attribués, en tout ou partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l’attribution ».

Quelques interdictions

Il est expressément interdit, sous peine de nullité, aux sociétés de construction-vente d’attribuer, en tout ou en partie, à leurs associés les immeubles qu’elles construisent, quelle que soit la forme de cette attribution, en propriété ou en jouissance (CCH art. L 211-1, al. 2).

Toutefois, rien ne leur interdit de vendre aux associés tout ou partie de leurs immeubles et, dans ce cas, ceux-ci bénéficient des mêmes garanties que les tiers acquéreurs.

Il résulte, à notre avis, du caractère général et absolu de l’interdiction qu’en cas de dissolution de la société, il n’est pas possible de partager en nature les immeubles invendus entre les associés, procédé couramment utilisé dans le passé pour mettre fin à une opération de construction-vente et liquider les « queues de programme ». La seule solution consiste à louer ces « invendus » en attendant de trouver un acquéreur (sur le régime fiscal de ces locations, notamment en matière de TVA, voir n° 47500 s.).

La fiscalité

En cas d’apport

En ce qui concerne l’imposition éventuelle de la plus-value réalisée par l’apporteur, on se reportera aux règles générales (qu’il s’agisse d’apports effectués par un particulier ou par une entreprise), sous réserve de la particularité suivante concernant l’apport d’un terrain à bâtir (report d’imposition ou plus value d’apport lorsqu’il s’agit d’un particulier).

L’entreprise apporteuse peut renoncer au report d’imposition. Dans ce cas, elle doit joindre à la déclaration des résultats de l’exercice en cours à la date de l’apport une note exprimant sans équivoque son désir qu’il soit tenu compte de la plus-value résultant dudit apport pour la détermination des résultats fiscaux de l’exercice considéré.

Régime fiscal de la SCCV :

Les sociétés civiles de construction-vente sont en principe passibles de l’IS dès lors qu’elles exercent une activité réputée commerciale du point de vue fiscal.

Par dérogation, l’article 239 ter du Code Général des Impôts prévoit que les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente sont, sous certaines conditions, exclues du domaine de l’IS (sans possibilité d’option) et soumises au même régime fiscal que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations, c’est-à-dire que ce sont les associés (et non la société elle-même) qui sont imposés en proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre (impôt sur le revenu ou IS selon le cas).

Les associés doivent, par ailleurs, conformément aux statuts, être indéfiniment responsables du passif social en proportion de leurs droits sociaux.

En cas de profit ?

Les profits réalisés sous le couvert d’une société civile de construction-vente répondant aux conditions prévues par l’article 239 ter du Code Général des Impôts sont déterminés selon les règles de droit commun des BIC et imposés au nom des associés selon le régime fiscal qui leur est propre.

C’est ainsi que la fraction des profits revenant à des associés passibles de l’impôt sur le revenu (personnes physiques et entreprises industrielles et commerciales) est passible de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, celle revenant à des associés passibles de l’IS étant quant à elle passible de cet impôt.

Ainsi si l’associé est une personne morale ou un organisme passible de l’impôt sur les sociétés, sa part de bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société civile de construction-vente visée à l’article 239 ter du CGI est taxable à l’impôt sur les sociétés (art 218 bis du Code Général des Impôts).

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Avantages procurés par l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier

Avantages procurés par l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier

•  Préparer sa retraite …

Les loyers versés par le locataire du bien immobilier dont l’usufruit a été temporairement cédé sont perçus par l’ usufruitier. Cela signifie que le nu-propriétaire du bien n’en tire pas de revenu s durant cette période. Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier démembré est avantageux fiscalement lorsque l’acquéreur nu-propriétaire est encore en activité et n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Cela lui permet de bénéficier d’une décote importante lors de l’acquisition du bien (à hauteur de la valeur de l’usufruit) mais également de ne pas augmenter son impôt sur le revenu du montant des revenus fonciers tirés de la location de l’immeuble.

Ainsi, l’acquisition d’un bien immobilier démembré peut lui permettre de bénéficier de revenus complémentaires au moment de sa retraite , s’il prévoit un usufruit temporaire prenant fin lorsqu’il sera en âge d’en bénéficier.

•  Réduire le montant des revenus fonciers durant le démembrement de propriété

Durant la période où la propriété de l’immeuble est démembrée, le nu-propriétaire n’est en principe pas responsable de l’entretien du bien. Il est en revanche, sauf disposition contraire prévue dans la convention de démembrement, tenu de prendre en charge les grosses réparations liées au logement. Le montant des grosses réparations peut ensuite être déduit par le nu-propriétaire des revenus fonciers éventuellement perçus au titre d’autres biens immobiliers dont il percevrait des loyers. De plus, lorsque le nu-propriétaire a financé l’acquisition du bien par le recours à un emprunt il peut également, dans certaines conditions, déduire les intérêts de cet emprunt de ses revenus fonciers.

•  Maîtriser l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ou son IFI

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier permet également au nu-propriétaire de maîtriser la valeur de son patrimoine, afin de lui permettre soit de ne pas dépasser le seuil de 1,3 millions d’euros, soit de ne pas accroître – voire de diminuer – le montant de de son IFI  dont il est déjà redevable.

En effet, les capitaux investis dans la nue-propriété peuvent sortir de l’assiette de l’IFI. En effet, sous certaines conditions, Ils n’entrent pas dans la base imposable.

Ce n’est qu’à partir de la possession en pleine propriété de l’immeuble que le contribuable commencera à déclarer la valeur de son bien à l’IFI !

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Rappel sur la location meublée de tourisme à Paris …

Rappel sur la location meublée de tourisme à Paris …

Le propriétaire doit s’enregistrer en ligne et publier son numéro d’enregistrement dans on annonce, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire. Cette démarche n’est toutefois imposée que dans les villes l’ayant décidée, et dans ce cas se substitue à la déclaration en Mairie dont il a été question ci-dessus.

Dans la logique de sa politique de contrôle renforcé des locations meublées de tourisme, Paris est concerné. La mesure est récente puisqu’elle est applicable aux annonces parues depuis le 1er décembre 2017.

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L’administration apporte des commentaires concernant le CIMR

L’administration apporte des commentaires concernant le CIMR

S’agissant des revenus fonciers, l’administration a précisé que le montant du revenu net foncier courant (c’est-à-dire non exceptionnel) à prendre en compte au numérateur de la formule de calcul du CIMR, est déterminé en 2 étapes : dans un 1er temps, il convient d’exclure du revenu net foncier imposable de l’année 2018 la fraction de ce revenu correspondant :

  • d’une part aux majorations pour rupture d’engagement,
  • d’autre part aux majorations pour régularisation de charges de copropriété non déductibles,

dans un second temps, il est appliqué sur le montant net ainsi déterminé, un prorata représentant la part des revenus bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 (c’est-à-dire les loyers et fermages correspondant aux loyers échus et perçus en 2018 à l’exclusion des revenus se rapportant à une autre période, des indemnités, subventions et compléments de toutes sortes) par rapport au total des revenus bruts fonciers de l’année 2018 (majorations pour rupture d’engagement ou régularisations de charges non comprises).

Une question fiscale ? la réponse ici …

Et les travaux ?

Le montant des charges pilotables (travaux) déductibles des revenus perçus en 2019 sera égal à la moyenne des charges pilotables supportées en 2018 et 2019. L’administration précise que ces modalités de déduction s’appliquent bien locatif par bien locatif. Toutefois, les travaux d’urgence ou ceux réalisés sur un immeuble acquis ou classé monument historique en 2019 seront intégralement déductibles des revenus perçus en 2019. L’administration précise, sans donner de liste limitative, les travaux d’urgence exclus des règles de déduction dérogatoires et donc intégralement déductibles en 2019 (travaux faisant suite à un sinistre -intempéries, vandalisme-, panne de chaudière, travaux que le contribuable est contraint de réaliser suite à une décision de justice ou une injonction administrative…).

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Investissements en SCPI et Prélèvement à la source

Pour l’année 2018, les revenus fonciers provenant de parts de SCPI seront considérés comme des revenus non exceptionnels, et leur imposition sera donc neutralisée par le CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement) évoqué ci-dessus.

A partir de 2019, les revenus fonciers issus de parts de SCPI seront imposés sur le revenu par l’intermédiaire d’acomptes, mensuels ou trimestriels (selon le choix du contribuable), calculés par l’Administration fiscale sur la base de la déclaration de revenus.

Dans le cas où les parts de SCPI auraient été acquises en réalisant un emprunt, les intérêts de cet emprunt resteront déductibles, comme auparavant, des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les modalités pratiques du prélèvement à la source sont décrites en détail sur le site dédié de l’Administration fiscale: https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source/quand-et-comment

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