Régime réel ou micro-foncier pour vos investissements immobiliers classiques ?

Régime réel ou micro-foncier pour vos investissements immobiliers classiques ?

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le revenu foncier net imposable peut être déterminé de deux façons :

·       forfaitaire : si les revenus fonciers perçus par les membres du foyer fiscal au cours d’une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, ils sont en principe soumis de plein droit au régime simplifié du micro-foncier. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d’année ;

·       « réelle »: il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition est obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou d’immeubles spéciaux (Logements Cosse, Borloo, Robien, Besson, Périssol, parts de sociétés immobilières, ou en secteurs sauvegardés, monuments historiques, immeubles détenus en nue-propriété), optionnel pour les autres.

Lorsque les loyers perçus par les membres de son foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le contribuable a donc le choix entre ces 2 régimes d’imposition.

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global.

Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

Publié dans Fiscalité, Immobilier parisien, Investissement | Commentaires fermés sur Régime réel ou micro-foncier pour vos investissements immobiliers classiques ?

Résidence principale détenue par une SCI et abattement de 30 % pour IFS/IFI : réclamation possible

Est considéré comme résidence principale l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable pendant la majeure partie de l’année.

Sont exclus de cette définition et ne bénéficient pas de l’abattement de 30 % :

  • les résidences secondaires ;
  • les immeubles donnés en location.

Le fait qu’un redevable détienne sa résidence principale par le biais d’une société immobilière exclut, en principe, l’application de ce régime de faveur. Par exception, les associés de sociétés immobilières transparentes (SCI d’attribution ou de copropriété souscrivant une déclaration n° 2071) qui, par ailleurs, résident de manière effective et habituelle dans le logement, peuvent bénéficier de l’abattement de 30 %.

Les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier doivent en revanche être déclarés pour leur valeur vénale (ou de leur valeur légale s’il s’agit de titres cotés), sans appliquer cet abattement, quand bien même l’immeuble constituerait la résidence principale de l’associé .

Le Conseil constitutionnel a été saisi et va devoir se prononcer sur la question de l’application de l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI pour le calcul de l’ISF de l’associé qui en est redevable redevable.

Cass. com. QPC 17-10-2019 n° 19-14.256

A suivre …

Publié dans ISF / IFI, Jurisprudence | Commentaires fermés sur Résidence principale détenue par une SCI et abattement de 30 % pour IFS/IFI : réclamation possible

Une question fiscale ?

Connaissez vous nos services d’assistance fiscale en ligne ?

Vous vous posez des questions sur votre fiscalité ?
Notre équipe de fiscalistes vous propose de répondre à toutes vos questions patrimoniales et/ou fiscales sous 48h ouvrées (sauf cas particulier, le délai vous sera indiqué sur le devis).

Domaines de compétence : Fiscalité immobilière, expatriation, taxation des revenus perçus de l’étranger, IFI, succession …

Accéder à notre service d’assistance fiscale

Prix :

Nos tarifs sont calculés en fonction de la complexité de vos questions afin de vous apporter une réponse réellement adaptée à votre cas et non standardisée (service payant de 30 à 100 eurosla plupart de nos réponses étant facturée moins de 50 euros).

Fonctionnement :

Vous posez votre question par formulaire. Vous recevez le jour même un devis sans engagement de votre part, et les informations nécessaires au paiement (CB sécurisé Paypal ou par chèque [en savoir plus]), et la réponse par mail (fichier pdf ou Word) sous 48h après paiement. 

Publié dans Fiscalité | Commentaires fermés sur Une question fiscale ?

Attention en cas de cession de la résidence secondaire en exonération de plus-value …

Attention en cas de cession de la résidence secondaire en exonération de plus-value

Le 1° bis du II de l’article 150 U du Code Général des Impôts donne aux contribuables qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années précédant la cession la faculté de s’exonérer au titre de la première cession d’un logement. L’exonération porte la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

Peuvent bénéficier de l’exonération tous les biens immobiliers secondaires (autres que la résidence principale), qu’il s’agisse d’un immeuble de rapport ou d’un logement que le propriétaire n’occupe pas à titre de résidence principale.

Sont également visées les dépendances immédiates et nécessaires du logement dès lors qu’elles forment avec le logement un tout indissociable et que leur cession a, par conséquent, lieu en même temps que celle du logement.

La CAA Douai vient de juger que le cédant se prive irrémédiablement de cette faculté d’exonération s’il n’en a pas demandé le bénéfice dans l’acte notarié.

Publié dans Fiscalité, Résidence Principale | Commentaires fermés sur Attention en cas de cession de la résidence secondaire en exonération de plus-value …

Prélèvements sociaux et location meublée

Prélèvements sociaux et location meublée

Les personnes exerçant une activité de de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées aux régimes de Sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles dès lors que les recettes tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23.000 € par an et qu’une des deux conditions suivantes est remplie :

– ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de leur part pour une affiliation au régime général des salariés ;

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés comme loueur professionnel.

Les travailleurs indépendants micro-entrepreneurs, c’est-à-dire ceux bénéficiant du régime fiscal micro-BIC relèvent d’un dispositif de versement forfaitaire libératoire des cotisations et contributions appelé « régime microsocial. Le microsocial consiste à calculer, selon un taux forfaitaire global qui est de 12,8 % pour les travailleurs indépendants dont le commerce principal est la fourniture de logements.

Les micro-entrepreneurs qui le souhaitent peuvent demander à ce que le versement ne soit pas inférieur au montant des cotisations minimales.

Les loueurs en meublé qui ne répondent pas aux critères d’assujettissement aux cotisations de Sécurité sociale sont assujettis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement social (et contributions additionnelles) au titre des revenus du patrimoine et assimilés.

Pour l’appréciation de l’importance de l’activité de loueur en meublé, les recettes annuelles tirées de la location s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais.

Une question fiscale ? la réponse ici …

Publié dans Uncategorized | Commentaires fermés sur Prélèvements sociaux et location meublée

Contribution sur les revenus locatifs et location meublée

Contribution sur les revenus locatifs et location meublée

Lorsqu’ils sont exonérés de TVA ou lorsqu’ils bénéficient de la franchise en base, les loueurs en meublé sont redevables, s’il s’agit des personnes morales et si les locaux sont situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins, de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).

La contribution est due sur la totalité du loyer (y compris ce qui correspond au prix des meubles). Pour les locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location (en faisant masse des différents contrats afférents au même logement) qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application de la contribution est ou non franchi.

Les opérations effectivement soumises à la TVA sont exonérées de la contribution.

Une question fiscale ? la réponse ici >>

Publié dans Fiscalité, LMP, Location Meublé | Commentaires fermés sur Contribution sur les revenus locatifs et location meublée

Contribution économique territoriale et location meublée

Contribution économique territoriale et location meublée

La location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (et, corrélativement, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises pour les redevables dont le chiffre d’affaires excède certaines limites). Selon le Conseil d’Etat, cette activité est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, c’est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location à un tiers, le preneur du bail.

Échappent, toutefois, à l’imposition en vertu de dispositions expresses de la loi :

a. les personnes louant accidentellement en meublé (et sans aucun caractère périodique) une partie de leur habitation personnelle ;

b. les personnes louant ou sous-louant en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables et que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (il s’agit de la même exonération qu’en matière de BIC) ;

c. les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (le logement doit être classé « Gîte de France » et ne doit pas constituer l’habitation principale ou secondaire du locataire) ;

d. les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l’article L324-1 du code du tourisme). ;

e. les personnes autres que celles visées ci-dessus qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (par exemple, les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an).

Une question fiscale ? la réponse ici …

Publié dans Location Meublé | Commentaires fermés sur Contribution économique territoriale et location meublée

Quid du déficit en location meublée ?

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont normalement imposables à raison des revenus qu’elles retirent de cette activité. Le sort des déficits va dépendre de la nature de l’activité : professionnelle ou pas.

Le loueur non professionnel (LMNP)

Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle).

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont donc imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Auparavant, il pouvait utiliser les autres BIC non professionnels, sans distinction selon la nature de l’activité, de la même année ou des 10 années suivantes.

La loi a donc d’un côté réduit les possibilités d’imputation en limitant cette dernière aux revenus de mêmes activités, mais a permis une imputation plus longue sur la durée : 10 ans (au lieu de 6 auparavant).

La réforme n’a pas prévu de mesures transitoires concernant l’imputation des déficits. Les déficits antérieurs non imputés sont donc soumis au nouveau régime.

Si le loueur en meublé devient au cours d’une de ces années, professionnel, l’imputation des déficits non professionnels ne sera donc plus possible car les revenus seront des BIC professionnels.

Le loueur professionnel (LMP)

Le loueur professionnel a l’avantage de pouvoir imputer, sans limitation de montant (hors cas des amortissements), directement le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année ou des 6 années suivantes.

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont en effet imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’ amortissements exclus des charges déductibles.

Depuis le 1er janvier 2009, l’imputation des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, par les loueurs en meublé professionnels est possible.

Ces déficit s sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s’il le redevient, la possibilité d’imputation prend fin de manière définitive.

Les déficits restant à imputer suivent alors le régime de droit commun applicable aux déficits subis par des LMNP.

Publié dans Fiscalité, Investissement, LMP, Location Meublé | Commentaires fermés sur Quid du déficit en location meublée ?

Cosse … vous avez dit Cosse ?

Cosse … vous avez dit Cosse ?

Le dispositif Cosse ancien permet aux bailleurs qui concluent une convention à loyer maîtrisé avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 de bénéficier d’une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers allant jusqu’à 85%  selon les cas s’ils s’engagent à louer, ou à donner en mandat de gestion, le logement nu à usage d’habitation principale, pour un loyer ne dépassant pas certains montants, à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Le bénéfice de la déduction est réservé aux logements situés :

·       dans des zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (zones A bis, A, B1 et B2),

·       mais également en zone C sous des conditions plus strictes :

·       uniquement en cas de location intermédiée pour les conventions conclues avant 2019,

·       uniquement pour les logements loués sous conventions à loyer social ou très social pour les conventions conclues en 2019, et à condition, lorsque la location n’est pas intermédiée, que la convention prévoit la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur.

En cas de constatation d’un déficit sur un immeuble bénéficiant de ce dispositif, la limite d’imputation du déficit sur le revenu global passe, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019 à 15 300 €.

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

Publié dans Fiscalité, Investissement | Commentaires fermés sur Cosse … vous avez dit Cosse ?

La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu

L’imputation des déficits fonciers n’est acquise définitivement que si l’immeuble concerné est mis en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

Aucune remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global n’est cependant effectuée si l’abandon de la location est motivé par le licenciement, le décès, ou l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (du contribuable ou de son époux ou partenaire de PACS), ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.

L’administration a, par ailleurs, indiqué que l’affectation de l’immeuble à la location meublée avant le 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation est considérée comme une rupture de location !

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales …

Publié dans Fiscalité, Investissement | Commentaires fermés sur La remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu