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La location meublée avec ou sans prestations est éligible à l’exonération Dutreil-transmission !

L’administration précise en effet, dans une note figurant sous plusieurs avis du comité de l’abus de droit fiscal (Avis du comité de l’abus de droit 2015-07 à 09 du 6-11-2015), que la location meublée accompagnée ou non de prestations de services est éligible à l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre de pactes Dutreil.

Rappel sur le pacte Dutreil : les transmissions par donation ou par décès d’entreprise ou de parts ou actions de sociétés bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération partielle des droits de mutation, à hauteur de 75 % de leur valeur, sans limitation de montant, lorsque, préalablement à la donation ou au décès, le donateur ou le futur défunt et au moins un associé de la société ont pris et respecté l’engagement de conserver l’entreprise (ou leurs titres) pendant 2 ans minimum et que les donataires, les héritiers ou légataires prennent ensuite l’engagement de les conserver pendant une période supplémentaire de 4 ans.

Ceci renforce donc l’intérêt des schémas de locations meublées non professionnelles pour allier optimisation patrimoniale et transmission !

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Détenir de l’immobilier quand on est expatrié …

En cas d’expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.

De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l’immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l’impôt sur le revenu, des plus values, de l’ISF et des droits de succession et autres taxes.

Il est avant tout impératif de réaliser un bilan patrimonial expatriation avant ou après votre départ de France.

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d’investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

Impôt sur le revenu

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l’imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l’occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu’un résident français. Mais il est fait application d’un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d’un taux moyen d’imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Impôt sur la fortune (ISF)

L’ ISF est assis sur l’ensemble des biens composant le patrimoine sauf si ces derniers sont exonérés.

Les immeubles font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés dans la majorité des cas.

Il faudra également vérifier la présence ou non d’une convention fiscale .

Cependant dans la majorité des cas, cette dernière indiquera que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien donc en France.

Les droits de succession

Le traitement fiscal et le lieu d’imposition vont dépendre de l’existence ou non d’une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession.

S’il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l’imposition s’effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France.

S’il n’en existe pas, il s’agira du traitement classique d’une succession par un non résident .

Les autres impôts

Vous continuerez à être redevable de la taxe foncière. Si vous louez votre logement, vous ne serez plus soumis à la taxe d’habitation.

Quant à la redevance télé, vous en serez toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision !

Il est possible de mettre en place des schémas d’optimisation des différents impôts.

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investir avec une SCI à l’IR ou à l’IS ?

Les SCI soumises à l’IR

Le revenu imposable entre les mains de chaque associé est déterminé selon le régime fiscal qui lui est applicable :

– si l’associé est une personne physique et que les parts dont il est titulaire ne sont pas inscrites à l’actif d’une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d’un régime de bénéfice réel, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers.

Le revenu imposable est égal au revenu brut des loyers, diminué des charges locatives déductibles.

Sont notamment déductibles des recettes :

  • les dépenses d’entretien et d’amélioration ;
  • les frais de gérance et de rémunération des gardiens ;
  • certains impôts.

Chaque associé doit déclarer, pour sa quotepart, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044.

En outre, la société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C ou 2072 S selon les cas.

Lorsque l’activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 €. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 – Si l’associé est une entreprise exerçant une activité de nature industrielle, commerciale ou agricole relevant d’un régime de bénéfice réel ou de l’IS, les règles applicables sont celles de l’IS, des BIC ou des BA dont l’associé relève personnellement.

Chaque associé doit alors déclarer, pour sa quotepart,les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA).

La société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C .

La déclaration n° 2072 C ou S doit être adressée, au plus tard avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, au service des impôts des entreprises du lieu du principal établissement de la société ou le cas échéant à la Direction des grandes entreprises (DGE).

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Que se passe t’il en cas de vente ?

Vente de l’immeuble par la SCI  :

La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IR relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers : chacun des associés sera imposé en fonction de la quote-part qu’il détient dans le capital de la société, sauf si l’associé relève de l’IS ou d’un régime réel BIC ou BA de plein droit, auquel cas, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.

L’associé peut également bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de la résidence principale lorsque les conditions d’application de ces régimes de faveur sont remplies.

Cession des parts de la SCI  :

La plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales est imposée selon le même régime que les cessions d’immeubles . L’exonération des plus-values pour la vente de la résidence principale ainsi que l’exonération pour durée de détention s’appliquent également à la cession des titres de la SCI.

SCI soumises à l’IS

Les SCI peuvent être assujetties à l’IS de plein droit ou sur option.

Les SCI sont soumises à l’IS de plein droit lorsqu’elles réalisent des opérations commerciales et sont assimilées à des marchands de biens. C’est le cas, par exemple, en cas de location d’un immeuble équipé pour un usage professionnel ou en cas de location en meublé à usage d’habitation.

L’administration fiscale admet toutefois que les sociétés dont l’activité commerciale ne représente que 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ne soient pas soumises à l’IS de plein droit mais demeurent imposées à l’IR.

Les SCI qui ne sont pas soumises à l’IS de plein droit peuvent y être assujetties sur option de leurs associés. L’option pour l’IS est signée par tous les associés ou par ceux spécialement habilités par les statuts. Elle est irrévocable et adressée au service des impôts du lieu du siège social, au plus tard à la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel les associés souhaitent assujettir la SCI à l’IS.

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Imposition des revenus de la SCI

Les revenus générés par l’activité de la SCI sont imposés à l’IS au niveau de la SCI. Le bénéfice imposable au niveau de la société est déterminé selon les règles applicables à cet impôt (en général il s’agit des règles applicables en matière de BIC).

Les charges déductibles comprennent entre autre :

  • les frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation) ;
  • l’amortissement du bien ;
  • les frais financiers, les frais de gérance, d’assurance, les frais divers de gestion de la société.

Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’impôt sur les sociétés doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard dans les trois mois suivants la date de clôture de l’exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre. Dans ce dernier cas, elles doivent déposer leur déclaration de résultats (n°2065) au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai.

Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI. En l’absence de distribution (mise en réserve des bénéfices), les associés ne sont pas imposés.

Les revenus distribués par la SCI sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers .

Que se passe t’il en cas de cession ?

Si vente de l’immeuble par la SCI  :

La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l’IS au taux de droit commun, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble.

En cas de cession des parts de la SCI  :

Les plus-values réalisées par des associés personnes physiques lors de la cession des parts sociales sont imposées selon le régime desplus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux .

Aujourd’hui, il peut être intéressant de passer sa SCI à l’IS.

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La location en meublé pour 2016

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est applicable.
En tant que loueur en meublé, vous devrez donc déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié, généralement plus avantageux.
Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 32.900 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC.
Afin d’optimiser sa fiscalité, il peut choisir d’opter pour le régime réel.
Pour cela, il devra exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le
1er février de l’année en cours. Au-delà de 32.900 euros de recettes
annuelles, le régime de « bénéfice réel » s’impose de toute façon.

Pourquoi ?

Au-delà de 32.900 € de recettes par an en 2016, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous devrez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous devrez également appliquer un système d’amortissement. C’est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Ainsi, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition !

Les charges déductibles :

Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;
Les impôts locaux ;
Les frais de gestion et d’assurances ;
Les intérêts d’emprunt ;
L’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

D’un point de vue fiscal, vous devrez remplir une déclaration n° 2033
comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

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La déduction des intérêts d’emprunt en tant qu’expatrié

Lors de votre expatriation, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l’étranger.
La majorité des conventions fiscales conclues avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux.Durant votre expatriation, il peut être tentant d’investir dans de l’immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l’effet levier de la dette.

La base d’imposition reste cependant la même qu’un résident fiscal français .

De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l’année d’imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Les intérêts d’emprunt restent donc déductibles en France s’ils répondent aux critères exigés.

 

Critères nécessaires pour la déductibilité

Les emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers.

Il doit s’agir d’emprunts contractés pour l’un des motifs suivants :

•  conservation de la propriété

Il en est ainsi lorsque les capitaux empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu’il ne pourrait se dispenser d’assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété.

•  Acquisition, (re)construction ou agrandissement d’un immeuble

Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition ou la construction, reconstruction ou l’agrandissement d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l’immeuble est destiné à être donné en location.

•  réparation ou amélioration de la propriété

Les intérêts d’emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l’emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers.

 

Et l’ex résidence principale, lorsque vous partez à l’étranger ?

Lorsqu’un contribuable donne en location la résidence qu’il occupe à titre d’habitation principale et qu’il quitte pour trouver un emploi dans une autre région ou dans un autre pays, le loyer qu’il perçoit est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l’habitation qu’il occupait antérieurement à son changement de domicile.

 

Et si vous renégociez votre crédit ?

En cas de souscription d’emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l’emprunt substitutif peuvent être déduits des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

•  le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial (cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui) ;

•  les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial : en effet, la souscription de l’emprunt substitutif doit permettre de réduire la charge d’intérêts restant dus. Cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt.

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Les déficits générés par un immeuble cédé ne sont pas imputables sur les revenus fonciers ultérieurs !

Les déficits générés par un immeuble cédé ne sont pas imputables sur les revenus fonciers ultérieurs !

Malgré une jurisprudence contraire de plusieurs juges du fond, l’administration réaffirme sa doctrine selon laquelle les déficits générés par un immeuble qui cesse d’être loué ne peuvent pas s’imputer sur les revenus fonciers ultérieurs générés par d’autres immeubles.
Ainsi la totalité du déficit se rapportant à cet immeuble est imputée uniquement sur les revenus fonciers jusqu’à l’année de cessation de la location et le déficit foncier non imputé à cette date est perdu !
C’est ce qui en ressort de la réponse Frassa : Sén. 5-5-2016 p. 1876 n° 17350.

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La fiscalité des plus-values immobilières en cas d’expatriation

Sous réserve des conventions internationales, le prélèvement de 19 %  est applicable lorsque le vendeur d’un immeuble est une personne physique non résidente en France. De plus, en tant que non résident, vous devriez être également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% , prélèvements remis pour les non-résidents pour les plus-values et revenus immobiliers.

Pour les sociétés imposées à l’IS, le taux est de 33.33%.

Il existe cependant des stratégies d’optimisation et des personnes qui sont exonérées de cette taxation.

 

Les stratégies d’optimisation et personnes exonérées

Il existe plusieurs types de personnes qui sont exonérés d’office de cette taxation :

  • les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité qui, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l’ISF et dont le revenu fiscal de référence n’excède pas une certaine limite (sous conditions)
  • les organisations internationales, États étrangers, banques centrales et institutions financières publiques de ces États.

Les non-résidents bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux personnes résidentes comme par exemple la détention du bien immobilier depuis plus de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

De plus, les non résident peuvent bénéficier des exonérations prévues en cas de cession de biens :

  • pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation sous condition de remploi ;
  • échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ;
  • dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

Par contre, l’exonération pour résidence principale ne peut être appliquée.

Une exonération particulière est prévue, sous conditions, en faveur des non-résidents au titre de la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Il s’agit donc d’un abattement, le reste est imposable.

 

La fiscalité de la cession

Lorsque le cédant est assujetti à l’impôt sur le revenu, les plus-values soumises au prélèvement sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

Les conventions internationales peuvent apporter des dérogations à ce principe mais elles sont rares.

Le vendeur  est, en principe comme les résidents français, soumis à un prélèvement de 19 %.

Le taux passe à 33,33 % pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés.

Ce prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui l’ont supporté.

Les frais d’agrément supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute. Il en est ainsi des honoraires de représentation fiscale.

Les plus-values réalisées sont soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15.5%.

 

Nécessité d’un représentant fiscal

Le prélèvement est, en principe, acquitté sous la responsabilité d’un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf dispense, obligatoirement désigner.

Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :

  • le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant ;
  • le bien cédé est détenu depuis plus de 22 ans pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012,
  • et, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2015, lorsque le cédant est domicilié dans un Etat membre de l’UE ou partie à l’Espace économique européen (EEE), hors Lichtenstein.
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Colocation et taxe d’habitation …

Question / réponse de l’assemblée nationale …

M. Guillaume Chevrollier appelle l’attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget, à propos des réclamations liées à la taxe d’habitation exigible par des colocataires. Lorsque l’un des redevables a manqué à ses obligations de paiement, c’est au premier nom figurant sur l’avis d’impôt local qu’est adressée une lettre de relance, assortie d’une majoration de 10 %. Une vérification du nom des colocataires ayant effectué leur versement dans les délais impartis permettrait d’éviter cette opération inopportune et de transmettre la lettre de réclamation au colocataire indélicat. Aussi, il lui demande de bien vouloir faire corriger cette anomalie du système de relance des impôts locaux aux colocataires.

Texte de la réponse

Le système de relance des impôts locaux non soldés à la date limite de paiement ne présente pas d’anomalie. En effet, en vertu des articles 1407 et 1408 du code général des impôts (CGI), « la taxe d’habitation est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance de locaux imposables ». Les locaux faisant l’objet d’une occupation indivise ne peuvent donner lieu qu’à une seule imposition à la taxe d’habitation.
Cette imposition est établie au nom du ou des occupants en titre du local, à l’exclusion par conséquent des autres personnes avec lesquelles le logement est partagé. Le nombre de redevables en titre est limité à deux (taxation conjointe). Les deux redevables en taxation conjointe étant solidairement responsables du paiement de la taxe d’habitation, l’administration fiscale peut demander le paiement de l’impôt à l’un ou à l’autre des redevables. Les modalités de répartition du paiement de la taxe d’habitation entre les redevables, ou entre redevables et autres occupants du local, relèvent de la sphère privée et ne sont pas connues de l’administration fiscale.

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-50715QE.htm

 

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Résumé de la fiscalité de la résidence principale

Exonération des plus-values : la plus-value réalisée lors de la cession de sa résidence principale est exonérée. Cette exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière.

ISF : pour l’assiette de l’ISF, l’évaluation de la résidence principale est pratiquée avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsque le redevable en est le propriétaire au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Droits de succession : il est effectué un abattement de 20 % lors de la succession sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un Pacs, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.

Taxe d’habitation : pour le logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la base d’imposition à la taxe d’habitation est diminuée d’un abattement obligatoire pour charges de famille. Cet abattement est égal à 10 % pour chacune des deux premières personnes à charges, puis à 15 % pour chacune des suivantes. Les collectivités territoriales peuvent également prévoir des abattements supplémentaires.

Crédit d’impôt : le crédit d’impôt « transition énergétique », mis en place par la loi de Finances pour 2015, remplace de manière rétroactive à compter du 1 er septembre 2014 l’ancien crédit d’impôt « développement durable ».

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