Censi-Bouvard et Prorogation et recentrage !

La loi proroge le dispositif Censi-Bouvard qui devait prendre fin le 31 décembre 2016, d’une année soit jusqu’au 31 décembre 2017.

Toutefois, pour cette dernière année d’application, l’avantage ne sera plus ouvert aux acquisitions de logements situés dans les résidences de tourisme. En effet, le gouvernement a souhaité recentrer le dispositif sur les secteurs où l’offre est réellement insuffisante (résidences pour personnes âgées, handicapées ou étudiants), ce qui n’est pas le cas des résidences de tourisme dont le parc est jugé suffisant. En revanche, ces résidences étant vieillissantes et nécessitant des travaux de rénovation, le gouvernement a prévu la création d’une nouvelle réduction d’impôt pour leur réhabilitation.

 La fin de la réduction pour acquisition de logements dans les résidences de tourisme prend effet à compter du 1er janvier 2017. Toutefois, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui auraient engagés de tels investissements non achevés à cette date, la loi prévoit une mesure de tolérance. Ainsi les investissements réalisés jusqu’au 31 mars 2017 pourront bénéficier de l’avantage à condition :

s’agissant de l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, qu’un contrat préliminaire de réservation ait été signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016 ;

dans les autres cas, qu’une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique de vente ait été signée au plus tard le 31 décembre 2016.

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Le régime au réel en détail …

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.

Les charges de la propriété ne sont pas énumérées de façon limitative par la loi.

Il convient donc d’admettre en déduction, d’une manière générale, toutes les dépenses effectivement supportées par le propriétaire répondant aux conditions générales de déductibilité.

Le régime réel en détail …

Les frais et charges déductibles pour leur montant réel, en plus de l’éventuelle déduction forfaitaire, les plus couramment rencontrés sont les suivants :

  • Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
  • Indemnités d’éviction, frais de relogement
  • Frais d’administration et de gestion
  • Autres frais de gestion
  • Dépenses d’amélioration et assimilées
  • Taxes foncières et taxes annexes
  • Intérêts des emprunts
  • Primes d’assurance
  • Provisions pour charge des copropriétaires

Les dépenses doivent se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

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Comment se passe le renouvellement d’un bail ?

Le bail en cas de location, peut être reconduit tacitement ou faire l’objet d’un renouvellement
formel.

Il y a tacite reconduction lorsque le bailleur ne donne pas congé au
locataire à la fin du bail. Le bail est alors renouvelé aux mêmes
conditions de durée et de loyer que le bail initial.

C’est la raison pour laquelle le bailleur a parfois intérêt à proposer un
renouvellement formel au locataire. Il doit alors adresser sa proposition
au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6
mois avant la fin du bail. Le bailleur peut ainsi modifier la durée du bail
ou proposer au locataire une augmentation de loyer.

Lorsque le bailleur ne donne pas congé au locataire dans les formes
prescrites par la loi, le bail est renouvelé.

A titre dérogatoire, et après l’accord exprès des parties, le contrat de
location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours lorsque le
propriétaire a signé avec l’Agence nationale de l’habitat une convention
avec travaux. Les ressources du locataire en place doivent être conformes
aux plafonds prévus par cette convention. L’offre de renouvellement est
présentée dans le délai de trois mois après l’accord des parties par la
lettre recommandée. Le montant du loyer fixé par le contrat de location
renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au
conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat.

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C’est quoi une société civile de construction vente

Les sociétés civiles de construction vente sont caractérisées essentiellement par la spécificité de leur objet social et par la possibilité pour la société d’exiger des associés des apports de fonds supplémentaires pour lui permettre de réaliser cet objet. L’article L 211-1 du CCH impose aux sociétés de construction-vente un objet spécifique : elles doivent avoir pour activité de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions », étant précisé que ces immeubles « ne peuvent être attribués, en tout ou partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l’attribution ».

La fiscalité

En cas d’apport

En ce qui concerne l’imposition éventuelle de la plus-value réalisée par l’apporteur, on se reportera aux règles générales (qu’il s’agisse d’apports effectués par un particulier ou par une entreprise), sous réserve de la particularité suivante concernant l’apport d’un terrain à bâtir (report d’imposition ou plus value d’apport lorsqu’il s’agit d’un particulier).

L’entreprise apporteuse peut renoncer au report d’imposition. Dans ce cas, elle doit joindre à la déclaration des résultats de l’exercice en cours à la date de l’apport une note exprimant sans équivoque son désir qu’il soit tenu compte de la plus-value résultant dudit apport pour la détermination des résultats fiscaux de l’exercice considéré.

Régime fiscal de la SCCV :

Les sociétés civiles de construction-vente sont en principe passibles de l’IS dès lors qu’elles exercent une activité réputée commerciale du point de vue fiscal.

Par dérogation, l’article 239 ter du Code Général des Impôts prévoit que les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente sont, sous certaines conditions, exclues du domaine de l’IS (sans possibilité d’option) et soumises au même régime fiscal que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations, c’est-à-dire que ce sont les associés (et non la société elle-même) qui sont imposés en proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre (impôt sur le revenu ou IS selon le cas).

Les associés doivent, par ailleurs, conformément aux statuts, être indéfiniment responsables du passif social en proportion de leurs droits sociaux.

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La taxe forfaitaire sur les cessions de terrains à batir

La taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles peut être instituée par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme.

La taxe forfaitaire s’applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, et par les contribuables domiciliés hors de France assujettis à l’impôt sur le revenu soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du Code General Impôt.

La taxe s’applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Cependant, elle ne s’applique pas aux cessions :

•  de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI ;

•  de terrains classés en terrains constructibles depuis plus de 18 ans ;

•  de terrains dont le prix de cession est inférieur au triple du prix d’acquisition.

La taxe est égale à 10 % de la différence entre le prix de cession du terrain et son prix d’acquisition (actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation publié par l’Insee) ou, en l’absence d’éléments de référence, des deux tiers du prix de cession du terrain.

Elle est due par le cédant et est versée lors du dépôt de la déclaration n° 2048-TAB dans les conditions prévues pour l’imposition des plus-values sur terrains à bâtir.

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Le régime du micro-foncier pour les investissements immobiliers

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.

Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d’une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s’applique de plein droit. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d’année. Le contribuable n’a qu’à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l’année sur sa déclaration d’ensemble des revenus n° 2042, l’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l’application de ce régime en optant pour un régime réel d’imposition.

C’est le cas par exemple lorsque le charges dépassent les 30% d’abattements. Cela peut être par exemple suite aux frais financiers comme les intérêts d’emprunt suite à l’acquisition immobilière …

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Prouver qu’il s’agit bien de sa résidence principale !

La vente d’un appartement n’ouvre pas droit à l’exonération de la
résidence principale si le vendeur n’est pas en mesure d’apporter la preuve
d’une occupation effective comme telle.
C’est ce que nous indique la CAA Nantes 1e ch. 10-3-2016 n° 14NT01750.

Rappel :
L’immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire
lui-même. Il peut toutefois être détenu par l’intermédiaire d’une société
de personnes. Sont considérés comme résidences principales, les immeubles
ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du
propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier
de cette exonération.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032224183&fastReqId=170259065&fastPos=4

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Quelle fiscalité en cas d’apport en SCI ?

  1. L’apport des biens immobiliers à une SCI constitue une cession à titre onéreux. En cas de plus-value d’apport, celle-ci serait taxable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (à l’exception de la plus-value réalisée sur la résidence principale qui est exonérée).
    La plus-value immobilière fait l’objet d’un abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
    Les taux de l’abattement pour durée de détention sont les suivants pour les cessions à titre onéreux intervenues depuis le 1er septembre 2013.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la plus-value bénéficie d’un abattement de :

– 6% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 4% pour la 22è année.

Le solde taxable est soumis à l’impôt au taux forfaitaire de 19%.

La plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de la 22è année de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux, la plus-value bénéficie d’un abattement de :
– 1,65% par année de détention au-delà de la cinquième année jusqu’à la 21è année,
– 1,60% la 22è année,
– 9% par année de détention pour chacune des années au-delà de la 22è.

Le solde taxable est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

La plus-value immobilière est totalement exonérée de prélèvements sociaux au-delà de la 30è année de détention.

Enfin, la 3è loi de finances rectificative pour 2012 a institué une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières supérieures à 50.000 €, hors terrains à bâtir et hors plus-values exonérées comme celles sur les résidences principales. Le taux de la taxe est progressif de 2% à 6%.

Et au regard des droits d’enregistrement ?

Les apports purs et simples (y compris les biens immobiliers) qui sont
effectués à la constitution d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt
sur les sociétés sont exonérés de tout droit d’enregistrement.

Aucun droit d’enregistrement ne serait dû sur l’opération d’apport.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Un nouveau dispositif pour remplacer les régimes «Besson ancien» et «Borloo ancien» ?

Un nouveau dispositif incitatif à la mise en location de logements anciens sous condition de ressources du locataire et de loyer serait institué. Adopté sur amendement du Gouvernement, ce dispositif se substituerait aux régimes « Borloo ancien » et « Besson ancien ».

Dans les zones tendues définies par arrêté, sous condition de conclusion d’une convention avec l’Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, les bailleurs pourraient ainsi pratiquer, pendant toute la durée de la convention, une déduction de 15 % ou 50 % des revenus fonciers bruts selon que le logement fait l’objet d’une convention à loyer intermédiaire ou à loyer social. Les taux seraient portés respectivement à 30% et 70% dans les zones très tendues. Un taux spécifique de 85% pourrait s’appliquer pour des logements qui seraient mis en location par l’intermédiaire de certains organismes, pour des loyers extrêmement bas.

Les régimes « Besson ancien » et « Borloo ancien » seraient corrélativement supprimés dans les conditions suivantes :

– la possibilité de renouveler par période triennale le bénéfice du dispositif « Besson ancien » serait supprimée à l’issue des périodes triennales en cours au 1er janvier 2017 ;

– seules les demandes de conventionnement auprès de l’Anah déposées avant le 31 décembre 2016 pourraient encore donner lieu à l’application du dispositif « Borloo ancien ».

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PLFR 2016 : les aménagements en fiscalité du patrimoine apportés par les députés

Les principales mesures fiscales du projet initial de loi de finances rectificative pour 2016 ont été adoptées sans modifications majeures. Les députés ont inséré de nouvelles dispositions, concernant notamment l’immobilier.

Le Gouvernement propose d’intégrer à l’article 35 du CGI l’activité de location meublée de manière à ce que les revenus tirés d’une activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre occasionnel ou habituel, relèvent de la catégorie des BIC.

Un nouvel alinéa serait ajouté à l’article précité ainsi rédigé :

« 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; ».

Le Gouvernement souligne : « En effet, actuellement les revenus tirés de la location meublée occasionnelle, c’est-à-dire ponctuelle et pour une courte durée, relèvent de la catégorie des revenus fonciers alors que ceux provenant de la location meublée habituelle relèvent de celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La présente mesure prévoit que les revenus tirés d’une activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre occasionnel ou habituel, relèvent de la catégorie des BIC.

Cette précision permettra d’améliorer la lisibilité de la norme fiscale et de faciliter les démarches déclaratives des contribuables, sans modification de la fiscalité des locations régulières, y compris saisonnières. »

Et les plus values …

Dans le cadre de l’examen en première lecture du PLFR 2016 les députés ont adopté un amendement visant à proroger les régimes d’exonération de plus-values immobilières des particuliers en faveur du logement social codifiés aux 7° et 8° de l’article 150-U du CGI de trois ans soit jusqu’aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2019.

 •             L’article 150 U-II-7° du CGI prévoit une exonération temporaire en faveur des plus-values immobilières réalisées lors de la cession par les particuliers de biens immobiliers au profit d’organismes chargés du logement social.

•             L’article 150 U-II-8° du CGI étend cette exonération temporaire aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d’un établissement public foncier (EPF) en vue de leur cession ultérieure dans un délai d’un an à compter de l’acquisition des biens concernés à un organisme chargé du logement social.

Cette exonération temporaire, codifiée sous les articles 150 U-II-7° et 150 U-II-8° du CGI, vise ainsi à inciter la cession de logements et d’ensembles immobiliers, en particulier dans les zones tendues où le foncier disponible est plus rare.

Cette prorogation de trois ans s’applique également aux cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens précédées d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine.

« Ce dispositif étant un levier important pour inciter les propriétaires privés à céder leurs biens immobiliers, le présent amendement propose de le proroger de trois ans, jusqu’au 31 décembre 2019 » ont souligné les députés au soutien de leur amendement.

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