La vente de biens immobiliers détenus une SCI soumise à l’IS

Concernant l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession des biens immobiliers par une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), ce sont les règles des plus-values des entreprises qui s’appliquent ainsi :

–              aucune exonération sur les plus-values n’est possible. Il n’existe aucune atténuation en fonction de la durée de détention.

–              la plus-value est calculée par comparaison entre la valeur nette comptable et le prix de vente. Cette différence ne peut que croître dans le temps compte tenu de la diminution de la valeur nette comptable (enregistrement des amortissements) et de l’augmentation probable du prix de vente de l’immeuble.

Cette plus-value est taxée au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés qui s’élève, pour les exercices ouverts en 2018 à 28 % pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 500 000 € et à 33,1/3 % au-delà.

A noter que la loi de finances pour 2018  a prorogé le dispositif d’imposition au taux réduit de l’impôt sur les sociétés de 19% des plus-values de cessions de locaux destinés à être transformés en locaux à usage d’habitation et s’applique désormais aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2020. Il est par ailleurs étendu aux cessions de terrains à bâtir et aux cessions éligibles réalisées au profit  d’une société bénéficiant du régime fiscal de l’article 239 ter du CGI, c’est-à-dire des sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente.

Ce dispositif est désormais restreint aux cessions de biens situés dans des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

Et si les associés veulent récupérer les capitaux de la cession ?

Plusieurs dispositifs juridiques sont à la disposition des associés pour appréhender tout ou partie du prix de cession tels que le remboursement des compte–courants des associés, la distribution de dividendes, la dissolution de la société ou la réduction de capital.

En cas de sortie de trésorerie de la SCI, il convient de se pencher sur les possibilités de sortie de cette trésorerie.

Ainsi par exemple, si suite à la cession des biens détenus par une SCI à l’IS, lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle de la société, les associés souhaitent distribuer tout ou partie du résultat, cette distribution de dividendes donnerait lieu à l’application de la fiscalité (flat tax au taux de 30%).

Et le remboursement de compte courant d’associé ?

Dans l’hypothèse où les associés disposent d’un compte courant d’associés, la SCI peut procéder au remboursement de ce compte courant d’associé sans frottement fiscal au niveau de l’impôt sur le revenu.

En cas de sortie d’un montant de trésorerie plus important, il conviendra de procéder à une distribution de dividendes par la SCI.

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Plus de largesse pour le dispositif fiscal Duflot-Pinel ?

Le gouvernement a présenté un amendement pour étendre le dispositif fiscal Duflot-Pinel.

Le gouvernement souhaite que les travaux d’amélioration réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 deviennent éligibles aux dispositif Duflot-Pinel à condition qu’ils représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.

Le type de dépenses entrant dans le dispositif sera précisé par décret et les zones géographiques concernées par arrêté ministériel.

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IFI, immobilier et expatrié …

Quelle que soit sa nationalité, un redevable qui a son domicile fiscal en France est imposable à l’IFI sur tous ses actifs immobiliers situés en France ou hors de France. Il convient toutefois de tenir compte du domicile fiscal du conjoint et des enfants pour déterminer le champ d’application de l’IFI au regard de chacune de ces personnes.

Les Français installés à Monaco depuis le 1er janvier 1989 sont redevables de l’IFI dans les mêmes conditions que les personnes domiciliées en France.

Par ailleurs, les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été fiscalement domiciliées à l’étranger pendant les cinq années civiles précédentes ne sont temporairement imposables que sur leurs biens français. Ce dispositif est applicable au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et ce, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son installation en France.

Et les personnes physiques domiciliées hors de France ?

Lorsqu’un redevable n’a pas son domicile fiscal en France, il n’est imposable qu’à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France et sur ses parts ou actions de sociétés ou organismes (établis en France ou à l’étranger) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens ou droits immobiliers.

Une question fiscale ? la réponse ici …

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Notre service d’assistance fiscale en ligne …

Connaissez vous nos services d’assistance fiscale Joptimiz ?

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Connaissez vous notre chambre des réponses ?

Vous vous posez ces questions ?

Mon couple va mal … si je divorce, puis-je modifier mon taux en cours d’année civile ?

Je trouve que mon taux de prélèvement à la source est trop important. Puis-je choisir un taux plus adapté ?

Mes revenus exceptionnels perçus en 2018 profitent-ils de l’année blanche en matière de prélèvement à la source ?

Puis-je déduire toutes mes dettes de l’assiette taxable à l’IFI ?

Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ?

Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ?

Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l’apporter ou la vendre à une SCI soumise à l’IR. Quels sont les avantages, risques … ?

Cession d’un immeuble par un loueur en meublé : quel régime d’imposition pour la plus-value ?

Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t’il ?

Mr souhaite savoir s’il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d’inaliénabilité ?

Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ?

J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ?

Accédez à toutes nos réponses >>

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Prorogation du crédit d’impôt pour la transition énergétique en 2019 ?

Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier, au taux de 30 %, d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique au titre de certaines dépenses effectivement supportées pour l’amélioration de la qualité environnementale de leur habitation principale.

Ce dispositif, déjà prorogé d’une année l’an passé, ferait l’objet d’une nouvelle prorogation jusqu’au 31 décembre 2019 !

Pour mémoire, la LF pour 2018 avait également exclu du champ d’application du CITE :

•les dépenses d’acquisition de chaudières à haute performance énergétique, à l’exception de celles utilisant le fioul comme source d’énergie, à compter du 1er janvier 2018, sauf acceptation d’un devis et paiement d’un acompte antérieurement à cette date (les chaudières à très haute performance énergétique utilisant le fioul acquises entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 demeuraient, elles, éligibles au crédit d’impôt, mais au taux de 15 %)

•les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur, à compter du 1er janvier 2018 (avec une exception pour les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation des parois vitrées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018, lorsqu’elles remplaçaient de simples vitrages, qui ouvraient droit au crédit d’impôt au taux de 15 %). Des mesures transitoires étaient également prévues

Par cette mesure, le Gouvernement entendait exclure du bénéfice du CITE les dépenses d’acquisition des chaudières les plus carbonées. Serait ainsi uniquement prorogé le crédit d’impôt au bénéfice des dépenses effectuées et payées avant le 31 décembre 2019, au titre de l’acquisition de chaudière à haute performance énergétique, à l’exception de celles utilisant le fioul comme source d’énergie.

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Prélèvement à la source … c’est pour demain !

Aujourd’hui, l’impôt sur le revenu est (hors cas particuliers) payé l’année suivant celle de la perception des revenus imposés.

L’objectif du prélèvement à la source (PAS), qui sera mis en œuvre à compter du 1er janvier 2019, est de supprimer ce décalage et de recouvrer l’impôt sur le revenu (IR) au moment où le contribuable reçoit les revenus (et notamment ses traitements et salaires) sur lesquels portent l’impôt.

La mise en œuvre du prélèvement à la source ne modifie pas les règles de calculs de l’impôt (application du barème progressif de l’IR, prise en compte du quotient familial, maintien des dispositifs de réductions et crédits d’impôts….) et du revenu fiscal de référence. Le contribuable continuera à déclarer ses revenus au printemps de l’année n+1 pour permettre à l’administration fiscale de calculer l’impôt définitivement dû.

La plupart des revenus sont concernés et notamment:

–              Les traitements, salaires et pensions de retraites (ainsi que les rentes issues d’un PERP ou d’un contrat retraite Madelin) qui seront soumis à une retenue à la source appliquée par le débiteur des revenus  (employeur, caisse de retraite, compagnie d’assurances, …) lors de leurs versements ;

–              Les revenus fonciers ainsi que les revenus des indépendants qui seront soumis à un acompte prélevé par l’Administration fiscale.

Certains types de revenus ne sont pas concernés compte tenu de leurs modalités particulières d’imposition et de leur caractère non récurent.

C’est notamment le cas :

–              des plus-values immobilières (imposées au moment de leur réalisation) ;

–              des plus-values sur cessions de valeurs mobilières (imposées l’année suivant leur réalisation sur la base des éléments déclarés par le contribuable dans sa déclaration d’impôt sur le revenu) ;

–              des revenus de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes et revenus assimilés).

Il est utile de rappeler à cet égard qu’en matière d’IR les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values sur cessions de valeurs mobilières sont désormais soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 12.8 % ou, sur option dans le cadre de la déclaration de revenus du contribuable, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette dernière option est alors globale et s’applique à tous les revenus de capitaux mobiliers perçus et plus-values sur cessions de valeurs mobilières réalisées par le foyer fiscal. Ils sont en outre soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17.2 %.

2018, année de transition …

Pour éviter que, dans le cadre de cette réforme, les contribuables n’aient à régler en 2019 l’impôt à la fois sur les revenus de 2018 (suivant le décalage actuel) et sur les revenus de 2019 (compte tenu de la réforme), un dispositif particulier est mis en place pour les revenus concernés.

L’impôt dû au titre des revenus récurrents entrant dans le champ du PAS et perçus en 2018 sera neutralisé par l’application d’un crédit d’impôt dit CIMR.

Ce crédit d’impôt ne concernera en revanche pas les revenus que l’administration considère comme « exceptionnels ».

Il ne s’appliquera pas non plus aux revenus hors champs du PAS tels que les plus-values mobilières / immobilières, et les revenus de capitaux mobiliers qui resteront imposés dans les conditions de droit commun.

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Expatriation, loi de finances 2019 et … immobilier !

La première partie du projet de loi de finances pour 2019 adoptée mardi 23 octobre concerne principalement les contribuables non-résidents !

L’impôt sur les revenus de source française perçus à compter de 2018 par les contribuables non domiciliés en France, calculé par application du barème progressif, ne pourrait être inférieur à 30% (20% dans les DOM) du revenu net imposable, au lieu de respectivement 20% et 14,4% actuellement.

Les expatriés pourraient bénéficier d’une exonération d’impôt sur la cession à compter de 2019 de leur ancienne résidence principale en France.

A suivre …

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Location meublée et prélèvement à la source …

Avec la location meublée non professionnelle (LMNP) les revenus que vous retirez de l’activité sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux permettant, dans le cadre du régime  » micro-BIC « , l’application d’un abattement de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien par exemple.

Pour bénéficier du régime des micro-entreprises, les recettes hors taxes ne doivent donc pas dépasser un plafond de 70 000 €.

Et avec le prélèvement à la source ?

Les revenus tirés de la location d’immeubles feront l’objet dans le cadre du prélèvement à la source , de prélèvements mensuels ou trimestriels (sur demande du contribuable). Ces prélèvements prendront la forme d’acomptes par l’administration fiscale au titre de l’impôt sur le revenu N.

Pour éviter une double imposition, il est prévu un mécanisme de crédit d’impôt qui viendra s’imputer sur le montant de l’impôt qui sera prélevé à la source en N.

Quid de la détermination de l’assiette ?

Les prélèvements mensuels sont feront sur la base des revenus perçus l’année précédente avec une régularisation en fin d’année. En cas de forte variation, à la hausse ou à la baisse, le contribuable peut demander une actualisation du montant des acomptes (location occasionnelle, absence de locataire…).

Quid du taux ?

Il s’agit en principe du taux de droit commun calculé par l’administration fiscale.

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Pas mal d’actualités immobilières concernant les expatriés

Pas mal d’actualités immobilières concernant les non-résidents

Dans le cadre des questions posées au Gouvernement, ont été avancées plusieurs propositions …

1)            Suppression de la CSG et CRDS sur les revenus du capital (notamment les revenus fonciers) pour les français à l’étranger affiliés à un régime de sécurité sociale dans un autre pays de l’UE ou en Suisse.

2)            Suppression de la Retenue à la Source libératoire au taux de 20% minimum : Le gouvernement souhaite supprimer la RAS libératoire et imposer les français non-résidents au prélèvement à la source (au barème) dans les mêmes conditions que les résidents.

3)            Ajout d’un abattement de 150k€ sur les plus-values de cession immobilières dans les 10 ans qui suivent le départ des français qui s’expatrient à l’étranger.

4)            Dispositif Pinel (en cas d’acquisition d’un bien immobilier): le gouvernement souhaite l’étendre aux français non-résidents.

Ces sujets ont tous été évoqués par G Darmanin devant l’Assemblée Nationale dans le cadre des questions posées au gouvernement.

Ces mesures ne sont pas présentes dans le projet de loi de finances initial mais vont être reprises par voie d’amendements parlementaires ou par le gouvernement directement dans le cadre du PLF et du PLFSS.

A noter également qu’une question prioritaire de constitutionnalité a été transmise par le Conseil d’Etat concernant les modalités de calcul du plafonnement IFI.

Une question fiscale ? … la réponse ici !

A suivre …

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