Investir en forêt : une épargne verte offrant certains avantages fiscaux

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Investir en forêt : une épargne verte offrant certains avantages fiscaux

A l’heure où le changement climatique est dans tous les esprits, il existe une manière d’exposer une partie de son épargne sur des actifs remplissant de véritables fonctions écologiques. Et, en contrepartie d’un risque de perte en capital, certaines solutions permettant en outre de bénéficier d’une fiscalité attractive.

Pour limiter l’impact du réchauffement climatique, les forêts constituent des remparts à privilégier. En effet, cet actif naturel affiche des fonctions écosystémiques déterminantes pour la filtration des eaux de pluie, la régulation des températures à la hausse comme à la baisse, la préservation de la biodiversité végétale et animale (70 % des espèces vivantes vivent en milieu forestier) et la captation du dioxyde de carbone.

Depuis quelques années, l’accès à l’investissement forestier se démocratise notamment par le biais de produits collectifs comme les Groupements forestiers d’investissement (GFI). Disposant d’un visa de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ces véhicules sont proposés par des sociétés de gestion de portefeuille. Leur commercialisation et leur gestion sont donc encadrées et réglementées. De plus, ils offrent certains avantages pour l’investisseur. En premier lieu, acquérir une forêt en direct peut se révéler difficile et couteux, leur valeur variant du simple au quadruple en fonction d’un certain nombre de critères comme la qualité des peuplements en place. En second lieu, ne détenir qu’une forêt revient à concentrer les risques climatiques et phytosanitaires notamment. Enfin, en passant par le biais d’un fonds collectif, l’investisseur voit son épargne répartie sur plusieurs forêts retenues au regard de leur potentiel de valorisation dans le temps. De plus, il n’a pas à se soucier de la gestion au quotidien des forêts acquises, une gestion qui nécessite des expertises particulièrement pointues.

Les GFI se destinent ainsi aux clients cherchant à diversifier leurs investissement sur des actifs tangibles vertueux et dont les performances ne sont pas liées à celles des marchés financiers. Par ailleurs, au regard de chaque situation personnelle, les fonds forestiers peuvent offrir quelques avantages fiscaux. Mentionnons tout d’abord le fait que ces produits ne rentrent pas dans le cadre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Par ailleurs, certaines solutions patrimoniales forestières collectives permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre de l’investissement au capital d’une PME. Elle s’établit à un taux de 18 % de réduction, dans le cadre du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. A noter cependant que ce taux pourrait être porté à 25 % en 2024 et 2025. Il convient pour cela d’un accord de la Commission européenne et la publication du décret d’application.

Enfin, l’investissement forestier offre un avantage important en matière de transmission. Le GFI permet à l’épargnant – il ne peut s’agir que d’une personne physique – de bénéficier d’un abattement de 75 % sur les droits de mutation à titre gratuit (succession et donation). Quelques précisions s’imposent toutefois. Cet abattement s’applique sur la quote-part forestière du véhicule, à savoir les sommes réellement allouées aux forêts qui disposent par ailleurs d’un Plan simple de gestion. Cette quote-part évolue logiquement au gré de la collecte réalisée par le GFI et les acquisitions réalisées. De plus, certains GFI comme ceux gérés par France Valley détiennent de manière systématique au moins 10 % de liquidités. En moyenne, on peut donc établir que cet abattement s’appliquera sur 60 à 70 % du montant de l’investissement.

On notera également qu’il s’applique quel que soit l’âge du souscripteur, quel que soit le montant investi et qu’il est accordé à partir du moment où la souscription est enregistrée. Dernier élément, et non des moindres : cet abattement de 75 % s’applique même en l’absence d’héritiers en ligne directe.

Ces avantages fiscaux ne suffisent pas à établir une stratégie patrimoniale globale. Mais opter pour des investissements forestiers collectifs permet de bénéficier de l’appréciation régulière sur long terme des prix de l’hectare de forêt. A titre d’exemple, le GFI France Valley Patrimoine, affichant une capitalisation de 361 millions d’euros, a revalorisé son prix de part à deux reprises en 2022 et une fois en 2023, soit une hausse de près de 11 %. L’investissement durable peut donc se révéler performant d’un point de vue financier mais également fiscal.

 

Avertissements : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les produits évoqués dans cet article comportent des risques de perte en capital et des risques de liquidité.

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La location de locaux meublés de tourisme non classés

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Le BOFIP :

L’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 modifie les modalités d’application du régime des micro-entreprises, prévues à l’article 50-0 du code général des impôts (CGI), pour les activités de location meublée de tourisme.

Cet article prévoit notamment, pour les activités de location de locaux meublés de tourisme non classés, la baisse du seuil de chiffre d’affaires d’application du régime des micro-entreprises à 15 000 € et fixe l’abattement représentatif de charges à 30 %.

Par ailleurs, cet article institue un abattement supplémentaire de 21 % pour les activités de location de locaux meublés classés lorsque ces derniers ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Le bénéfice de cet abattement est, en outre, conditionné à la réalisation d’un chiffre d’affaires hors taxes, pour l’ensemble de ces activités, n’excédant pas, au cours de l’année civile précédente, 15 000 €.

Les dispositions de cet article sont réputées s’appliquer aux revenus de l’année 2023, y compris lorsqu’elles ont pour effet de faire basculer des contribuables du régime des micro-entreprises vers un régime réel d’imposition du fait de la baisse du seuil de chiffre d’affaires d’application du régime des micro-entreprises. Cette modification impose aux contribuables concernés de reconstituer a posteriori une comptabilité commerciale pour l’année 2023.

Les contribuables peuvent donc appliquer, dès l’imposition des revenus de l’année 2023, les modifications issues de l’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

Toutefois, afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure à des opérations déjà réalisées, il est admis que les contribuables puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI, dans leur version antérieure à la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

2 / Par ailleurs, le I de l’article 35 bis du CGI prévoit que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits tirés de cette location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier si le prix de la location est raisonnable, l’administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable.

Pour 2024, les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 206 € en Île-de-France et à 152 € dans les autres régions.

L’article 38 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 proroge les dispositifs d’exonération des I et II de l’article 35 bis du CGI jusqu’au 31 décembre 2026.

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Avantages et inconvénients de la SCI a l’IS

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Avantages et inconvénients de la SCI a l’IS

La société soumise à l’IS est redevable de l’impôt et le résultat imposable est déterminé en fonction des règles de l’impôt sur les sociétés. L’application de celles-ci présente de nombreux intérêts lors de l’exploitation des immeubles inscrits à l’actif du bilan :

  • Il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif, ce qui vient diminuer le résultat imposable,
  • Le taux de l’IS est souvent plus bas que celui de l’IR (majoré des prélèvements sociaux). Ainsi on appliquera le taux réduit de 15% jusqu’à 42.500 euros de bénéfice, ou 25% au-delà
  • Les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse (Flat tax : 12,8% d’impôt forfaitaire + 17,2% de prélèvements sociaux),
  • La rémunération du gérant est déductible du résultat.

Le principale écueil est naturellement le coût fiscal lors de la revente avec la reprise des amortissements.

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Pourquoi bien rédiger les statuts de votre SCI ?

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Pourquoi bien rédiger les statuts de votre SCI ?

Les modalités de gestion de la SCI sont fixées dans les statuts de la société, rédigés sur mesure en fonction des préoccupations patrimoniales et familiales.

Le ou les gérants sont désignés, leur rôle défini, la durée de leur mission déterminée et les règles de majorité lors des votes, précisées.

Le gérant dispose d’une grande marge de manœuvre, mais doit néanmoins rendre des comptes et ne peut pas suppléer au vote des associés, nécessaire notamment sur l’approbation des comptes annuels et la répartition ou mise en réserve des bénéfices.

Il peut être opportun de prévoir dans les statuts des dispositions qui permettent d’asseoir le pouvoir de gestion :

  • une révocation à l’unanimité des associés, qui, si vous détenez au moins une part sociale, vous met à l’abri d’une révocation arbitraire de la part des autres associés ;
  • en cas de pluralité de gérants et au premier décès de l’un d’eux, prévoir que le pouvoir de gestion restera dans les mains des gérants encore en place ;
  • en cas d’empêchement : prévoir que la gestion sera assurée temporairement par une personne de confiance.

Le gérant reste bien sûr libre de démissionner.

L’objet social de la SCI, fixé dans les statuts, délimite le périmètre de cette gestion : construction ou acquisition de biens immobiliers en vue de les louer ou de les vendre.

Toutes les formalités adjacentes à cet objet sont accomplies par la SCI (perception des loyers, paiement des charges de propriété, encaissement du prix de vente). Mais attention, les statuts ne sauraient suffire.

La SCI doit avoir une vie sociale effective. A défaut, l’administration fiscale pourrait la considérer comme fictive ou y voir un abus de droit.

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Quelles sont les plus-values immobilières exonérées d’impôt ?

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Quelles sont les plus-values immobilières exonérées d’impôt ?

 Certaines plus-values immobilières bénéficient d’une exonération. C’est par exemple le cas des plus-values résultant de la vente de biens :

  • qui constituent l’habitation principale du cédant au jour de la cession quelle que soit la durée de détention de cette dernière ;
  • qui constituaient l’habitation principale avant le départ du cédant en maison de retraite ou dans un établissement pour adultes invalides lorsque la cession intervient dans les 2 ans du départ ;
  • dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € pour les immeubles et 5 000 € pour les meubles (ces montants s’apprécient bien par bien) ;
  • détenus depuis plus de 22 ans pour les cessions d’immeubles et de terrains à bâtir ;
  • réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse, de la carte d’invalidité ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité à la double condition que :
    • ils ne soient pas passibles de l’IFI au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession,
    • leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à une certaine limite (pour les plus-values réalisées en 2023, les revenus perçus en 2021 ne doivent pas excéder 11 276 € pour la 1ère part de quotient familial majoré de 3 011 € par demi-part supplémentaire) ;
  • ou pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
  • ou échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ;
  • d’un droit de surélévation réalisées en vue de la réalisation de locaux d’habitation jusqu’au 31 décembre 2024 ;
  • lors de la 1ère vente d’un bien secondaire quand les sommes perçues sont remployées dans les 24 mois qui suivent la vente dans l’acquisition d’une résidence principale ;
  • réalisées jusqu’au 31 décembre 2023, en faveur du logement social.

 

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Aménagement des dons en faveur de la Fondation du patrimoine 

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Aménagement dons en faveur de la Fondation du patrimoine 

Dans le but d’encourager la sauvegarde du patrimoine religieux, les dons (ou abandon de revenus ou produits) réalisés entre le 15 septembre 2023 et le 31 décembre 2025 en faveur de la Fondation du patrimoine, en vue d’assurer la conservation et la restauration du patrimoine immobilier religieux appartenant à des personnes publiques et situé dans des communes de France métropolitaines de moins de 10 000 habitants, aux communes d’outre-mer de moins de 20 000 habitants ou dans des communes déléguées respectant ces mêmes seuils bénéficient, ouvrent droit à une réduction d’impôt égal à 75 % du montant des dons, retenus dans la limite de 1 000 €.

Les dons réalisés en faveur de la Fondation du patrimoine, en dehors de la période du 15 septembre 2023 au 31 décembre 2025, ouvrent droit à une réduction de 66 % de leur montant dans la limite de 20 % du revenu imposable du contribuable.

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Rebondissement dans l’affaire de la location meublée de tourisme ?

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L’Assemblée Nationale a adopté en première lecture le 29 janvier 2024, une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif et à modifier certaines mesures de la location meublée.

Le texte a été transmis au Sénat.

https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16t0231_texte-adopte-seance

A suivre …

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Le numéro d’identification fiscal du logement sur les nouveaux contrats de location

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Le numéro d’identification fiscal du logement sur les nouveaux contrats de location

A compter du 1er janvier 2024, tous les nouveaux contrats de location à usage de résidence principale, nu ou meublé, doivent mentionner le numéro d’identification fiscal du logement.

L’identifiant fiscal du local figure sur le site impots.gouv.fr , dans l’espace personnel du propriétaire, à l’onglet « biens immobiliers » ou « gérer mes biens immobiliers ».

Ce numéro se compose de 12 chiffres, dont les deux premiers sont ceux du département.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFARTI000047980654

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Revenus immobiliers encaissés hors de France … déclaration 2047 !

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Revenus immobiliers encaissés hors de France … déclaration 2047 !

Les personnes qui ont leur domicile fiscal en France sont en principe imposables en France sur l’ensemble de leurs revenus qu’ils soient de source française ou étrangère.

Lorsqu’une personne réside en France et qu’elle perçoit des revenus de source étrangère, il faut se référer à la convention fiscale conclue avec le pays dans lequel les revenus perçus trouvent leur source pour en connaître les règles d’imposition.

Les revenus de source étrangère font généralement l’objet d’un traitement fiscal particulier destiné :

  • soit à éliminer la double imposition, lorsqu’ils ont été taxés dans le pays d’origine et le sont également en France (octroi de crédits d’impôt) ;
  • soit à prendre en compte, pour le cas où la France renonce à leur imposition, mais intègre leur montant pour maintenir la progressivité du barème de l’IR (taux effectif).

C’est également la raison pour laquelle ils doivent faire l’objet d’une déclaration distincte, la déclaration n° 2047.

Il convient, pour procéder à leur déclaration, de retenir le lieu d’encaissement du revenu, et non son origine. Ainsi sont considérés de source étrangère, les revenus de valeurs mobilières françaises déposées dans une banque étrangère qui encaisse les dividendes. En revanche, les revenus de valeurs mobilières étrangères déposées dans une banque française sont considérés comme des revenus de source française.

Lorsque les revenus de source étrangère ont été encaissés sur un compte bancaire détenu hors de France, la détention du compte à l’étranger doit également être déclarée.

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La donation temporaire d’usufruit immobilier et ses bienfaits …

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La donation temporaire d’usufruit et ses bienfaits …

La donation temporaire d’usufruit vous permet de donner l’usufruit d’un bien (revenus locatifs par exemple) pendant une durée définie (par exemple 10 ans) au terme de laquelle, en tant que donateur, vous récupérez cet usufruit.

Ce peut être le moyen d’aider vos enfants tout en allégeant les charges fiscales liées au patrimoine.

Ce type de donation peut être utilisé, par exemple, pour vous permettre de céder provisoirement l’usufruit d’un appartement à l’un de vos enfants qui démarre dans la vie et/ou dont les ressources financières sont insuffisantes, afin de lui permettre d’y habiter ou de percevoir lui-même les revenus locatifs.

Ce peut être aussi le moyen d’assurer un complément de revenus à vos parents qui partent en retraite.

Et fiscalement ?

Pendant la durée de transmission temporaire de l’usufruit, le bien donné sort du patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du donateur. Il sera taxé à l’IFI, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l’usufruitier.

La donation temporaire d’usufruit donne lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit calculés sur une base taxable évaluée à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans. L’âge de l’usufruitier ne rentre pas en ligne de compte.

A noter enfin que c’est l’usufruitier qui sera imposé sur les revenus immobiliers perçus durant ce laps de temps !

 

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