Régime du micro-foncier
Lorsque le revenu foncier annuel brut n’atteint pas 15 000 €, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit (CGI, art. 32)1. Depuis 2003, ce régime concerne également les personnes détenant des parts de société immobilières (SCI soumises à l’IR, SCPI), sous réserve que ces personnes soient également propriétaires d’un bien immobilier donné en location nue. Dans ce cas, la limite de 15 000 € s’apprécie en prenant en compte la quote-part du contribuable dans les recettes brutes des sociétés concernées. Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d’ensemble, le montant des recettes locatives (ligne BE, ou ligne BL si les revenus sont soumis à la Contribution sur les Revenus Locatifs). Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus.
Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d’opter pour le régime réel d’imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période d’un an), s’il s’avère qu’il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel.
Régime réel d’imposition
Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire. Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l’impôt sur les revenus avec des modalités particulières.
Le revenu foncier imposable est égal à la somme des loyers bruts après déduction des frais et charges . Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global. Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
