Acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire pour bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables (maitriser sa base ISF, …).
Acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI
Un bien immobilier ou des parts de SCPI est acquis par deux intervenants dont l’un acquiert la nue-propriété et l’autre l’usufruit temporaire.
Une personne physique qui cherche à percevoir rapidement des revenus réguliers à moindre coût ou un institutionnel dans le cas de l’acquisition démembrée d’un bien immobilier, se porte acquéreur de l’usufruit. Cette acquisition lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus.
Il est prévu, de façon traditionnelle, que l’usufruitier dispose des pouvoirs d’administration et de gestion sur le bien, il s’occupe également de l’entretien du bien. De plus, la plupart des contrats prévoient que la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier temporaire.
Estimation de la nue-propriété et de l’usufruit
Le prix de l’investissement est acquitté par l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis. Elle consiste notamment à estimer l’usufruit en fonction du rendement attendu du bien.
Une évaluation fiscale des droits est également nécessaire notamment pour le calcul des droits d’enregistrement qui s’effectue obligatoirement sur cette base.
Avantages de l’opération : ISF
Les biens ou parts de SCPI grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt !
