La fiscalité des associés des SCI

Le régime fiscal afférent aux loyers perçus par une SCI fiscalement transparente dépendra de la qualité de ses associés. 

En effet, lorsque la société civile comprend des associés relevant de situations fiscales différentes, il convient de procéder à une double détermination des résultats sociaux en se conformant :

  • pour la quote-part revenant aux sociétés ou entreprises membres, aux règles de l’impôt sur les sociétés ou aux règles propres aux entreprises membres considérées ;
  • pour la quote-part revenant aux autres associés, aux règles applicables à la société civile elle-même.

Selon l’article 8 du Code Général des Impôts, les résultats des SCI relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (issus pour l’essentiel des loyers) sont déterminés et calculés au niveau de la société, mais ils sont imposables entre les mains de leurs associés, chacun pour la part lui revenant.

Après répartition du résultat de la SCI entre les associés, les associés personnes physiques sont imposés, à raison de leur quote-part, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

En général, les associés de SCI de location relèvent du régime réel d’imposition. Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire.

Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l’impôt sur les revenus avec des modalités particulières.

Le revenu foncier imposable est égal à la somme des loyers bruts après déduction d’un certain nombre de frais pour leur montant réel et de certains frais réels inhérents au bien acquis (travaux, intérêts d’emprunt…)

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10.700 € par an.

Cependant, les déficits provenant des intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global. Ils sont reportables, tout comme la fraction supérieure à 10.700 €, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Sous certaines conditions, ils peuvent toutefois relever du régime du micro-foncier.

Ainsi, les associés personnes physiques seront imposés selon le régime des revenus fonciers (barème progressif de l’impôt sur le revenu et prélèvement sociaux de 15,5% sur les revenus fonciers nets) au prorata de leurs droits dans la SCI.

Attention, la SCI ne pourra pas déduire les amortissements des constructions édifiées (pour la quote part de résultats de la SCI revenant aux associés personnes physiques).

 

Lorsque le revenu foncier annuel brut n’atteint pas 15 000 €, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit.

Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d’ensemble, le montant des recettes locatives.

Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 % .

Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d’opter pour le régime réel d’imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période de 3 ans), s’il s’avère qu’il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel.

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