Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l’ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n’ont pas pour le redevable un caractère professionnel.
Quels sont les biens immobiliers concernés ?
Il s’agit donc :
des immeubles bâtis de toute nature :
– locaux d’habitation (appartement dans un immeuble collectif avec dépendances dont cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu’hôtel particulier, château, manoir, moulin, monument historique, etc.),
– ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés (boutique, bureau, atelier, hangar et tout local de ce type) ;
des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit d’un bail à construction) ;
des immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété (sociétés dites « transparentes »).
La mise en vente au 1er janvier ou la promesse unilatérale de vente consentie au 1er janvier ne font pas sortir l’immeuble du patrimoine taxable. En revanche, la signature d’un compromis de vente entraîne directement le transfert de propriété du bien à l’acquéreur (et, en contrepartie, la naissance d’une créance au profit du vendeur), sauf si les parties ont prévu le contraire (condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, par exemple).
Pour le calcul de l’ISF, le bien sera donc inclus dans le patrimoine de l’acheteur si le compromis a été signé avant le 1er janvier.
Quelle valeur ?
Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition d’après une déclaration détaillée et estimative du redevable.
Pour l’évaluation des immeubles loués par leur propriétaire, il est tenu compte, le cas échéant, des conditions de location.
Lorsqu’un immeuble est occupé par son propriétaire, sans être loué, il ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre, sauf en cas d’occupation à titre de résidence principale.
Les biens immobiliers sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables de l’ISF dans les mêmes conditions quelle que soit leur localisation géographique, c’est-à-dire qu’ils soient situés sur le continent, en Corse et dans les départements d’outre-mer.
Et la résidence principale ?
Pour l’assiette de l’ISF, les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier. Néanmoins, dans le cas où il s’agit de la résidence principale de l’occupant propriétaire, l’administration fiscale autorise l’application d’un abattement, sur la valeur vénale réelle du bien, de 30 %.
